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O condomínio e as áreas de uso comum

Área comum condomínioJá falamos diversas vezes aqui no blog sobre a importância em se respeitar o espaço de cada um dentro dos condomínios. Mas ainda mais importante do que isso é respeitar as áreas de uso comum do condomínio. Geralmente, entre os diversos problemas nos condomínios, grande parte está relacionado ao uso indevido das áreas de uso comum, saiba qual a maneira correta de utilizar algumas dessas áreas:

Garagem: o número de vagas na garagem do condomínio geralmente é dividido igualmente entre os seus condôminos. É importante que os moradores entendam que mesmo que existam alguns condôminos que não possuem automóveis, eles têm direito a sua vaga. Usar do bom senso é primordial para um bom convívio, nada lhe impede de conversar com o seu vizinho e discutir a possibilidade de que ele lhe empreste a vaga. O que não deve ser feito em hipótese alguma é achar que por que você necessita mais do que ele, a vaga é sua por direito.

Salão de festas: geralmente os condomínios possuem salão de festa pelo fato dos apartamentos não comportarem muitas pessoas devido ao tamanho. Este é um beneficio que facilita a vida de todos os condomínios, então nada mais correto do que zelar pelo cuidado do local. Cada condômino deve se responsabilizar pelo comportamento de seus convidados e de entregar o salão da mesma forma da qual recebeu, sem nenhuma parte danificada ou faltando alguns utensílio.

Playground e área de lazer: estas partes garantem aos moradores do local (principalmente aos mais jovens) momentos de lazer. Cuidados como higiene, preservação e manutenção dos equipamentos destes locais também são de responsabilidade de todos os condôminos.

É importante que todos os condôminos tenham sempre em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos. Estas áreas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível.

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38 Comentários

  1. [...] Imagine você ser impedido de entrar em sua própria casa? Não seria uma situação nenhum pouco confortável, não é mesmo? Como todos sabem, condomínio é sinônimo de co-propriedade, são várias pessoas (condôminos) que desfrutam do mesmo espaço e entre elas é normal que existam aqueles que se enquadram em alguma das situações citadas acima. É justamente com isso que os condomínios devem se preocupar, em zelar para que as pessoas com mobilidades restritas possam aproveitar da mesma forma que as demais não só das dependências do seu apartamento, como das áreas de uso comum. [...]

  2. Donatella disse:

    Quero fazer uma pergunta.
    Resido em um edificio onde temos 20 aptos., 10 possuem 1 garagem com vaga para 2 carros e 10 aptos. 1 garagem com espaço para 1 carro.
    o prédio tem 37 anos, e possui uma vasta área de condominio em volta do prédio, estes moradores que residem no prédio a 30 , 20, 10 anos agoram querem construir em um espaço do condominio 10 garagens para uso proprio, sendo que eles pagaram pelo apto. o valor com uma garagem e eu como outros pagamos o preço do apto.com duas vagas. A pergunta é, eles podem construir estas 10 vagas em aréa de condominio para ficarem como proprietários sendo que tenho um percentual de propriedade nesta área? Se eles conseguirem aprovação de 2/3 eles podem ou tem que ter unanimidade?
    Por favor me respondam.
    Att
    Donatella

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Oi Donatella,veja o que o artigo 1342 do Código Civil diz. “A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”. Ou seja, este acréscimo importa em alteração da especificação de condomínio, pois altera as porcentagens de cada unidade e nunca pode ser feito para poucos, em detrimento dos demais.

      Qualquer dúvida, estou a disposição.

      Abraços!

  3. ricardo de santana disse:

    Bom Dia, possuo apto em que a area de uso comum e minha varanda,onde criancas podem vir a quebrar inclusive minha janela entre outros,nao havendo motivos para terceiros circularem pois esta em minha porta.O que fazer.Obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Ricardo. Se a área é de uso comum e oferece acesso aos demais moradores do condomínio, não há como impedir a sua utilização, mas há como regular o seu uso por meio de uma assembléia geral. De qualquer forma, se alguém quebrar a sua janela, o culpado deverá indenizá-lo. Abraços!

  4. christiane ferreira disse:

    Bom Dia, marquei antecipadamente o uso do salão de festas do condomínio, para chá de panela, no qual serei a madrinha e arcarei com a festa. Ocorre que, recentemente, recebo a comunicação do síndico me informando que tal evento não seria possível, por não se tratar de condômino ou morador. Sei que à Convenção do condomínio, de acordo com o art.9, §3º, “c”, da L4591, é permitido tratar do “modo de usar as coisas e serviços comuns”. Já o art. 19, da mesma Lei, é claro ao instituir, que:

    Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

    Enfim, por contestar a decisão do síndico, o mesmo decidiu marcar uma reunião com todos os condôminos a fim de decidir sobre a questão. A pergunta é : o Regimento Interno (confesso ainda não ter me inteirado do assunto, mas já providenciei a sua entrega) pode impor limitações como essas à area comum? Já que efetuo o pgto todo mês da taxa condominal, destinada entre outros à manutenção do salão de festa??! Aguardo resposta!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Christiane, tudo bom? Você como condômina tem o direito de usar as áreas comuns, incluindo o salão de festas. Independentemente de ser para outra pessoa, você é que estaria alugando o salão, arcando com as despesas e se responsabilizando por qualquer dano que venha a ocorrer. Obrigado pela vista. Abraços!

  5. Peter disse:

    Pergunto:

    Um condômino pode utilizar área comum (O jardim frontal do edifício como área de lazer, colocando cadeiras de praia e passar algumas horas no local!”
    Obs: O edíficio possue área de lazer !”

    Obrigado!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Peter. As áreas comuns são para uso de todos, desde que seja de acordo com a sua destinação e de forma que não impeça o uso pelos outros moradores. A melhor forma de resolver a questão é levar o assunto para uma assembléia, onde a decisão será obrigatória para todos, inclusive para aqueles que estiverem ausentes. Espero ter ajudado. Abraços!

  6. Irinéia Nascimento disse:

    Boa Noite< meu nome é Irineia, moro em um condominio de 235 casas, ao ser feito o Regimento foi colocado um ponto da seguinte forma – FICA PROIBIDA RESERVA DO SALÃO DE FESTAS E CHURRASUQEIRA DA PISCINA AOS DOMINGOS E FERIADOS,
    só que está acontecendo alguns moradores se junto em três ou quatro vão lá e utilizam, eles dizem que foi proibido a reserva e não a utilização, eu não aguento mais porque é o unico dia que eu posso descer e isso foi decidido em assembléia inclsuive já foi votado em uma assembléia quem gostaria de mudar eles dizem todos a maioria dos moradores querem que fique do jeito que está, mais o sindico que a interpretação dele é que sem reserva pode usar, e aí o que eu faço?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Irinéia. Você deve enviar uma carta ao síndico com cópia para a administradora, pedindo providências, pois com certeza, quando fizeram o regimento interno, redigiram errado. Mas por outro lado, o único dia que as pessoas têm para fazer churrasco na piscina, é nos feriados e finais de semana, porque nos outros dias, a maior parte delas trabalha. O certo, é que esses problemas sejam resolvidos em assembléia geral, onde a maioria dos presentes decide. Abraços!

  7. Marcelo da Mata disse:

    Oi tudo bem? Eu gostaria de saber o seguinte: Meu prédio é antigo, se encontra em uma esquina, onde as únicas áreas comuns são os corredores, escadas, salão de festa, churrasqueira e espaço comum da garagem. Um morador após reclamação do uso da garagem para seus filhos jogarem bola, está querendo que o condomínio regulamente o uso da área comum da garagem para a brincadeira de crianças. É possível isso? Sei sobre os dois terços na convenção do condomínio. Más e o patrimônio que ali se encontra. O condomínio poderá ser responsabilizado ao fazer esta regulamentação?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Marcelo. A garagem é para guardar automóveis ou motos. Não é o lugar apropriado para as atividades de lazer. Principalmente porque há o perigo de algum carro atropelar as crianças. E também é proibido alterar o destino das áreas comuns, salvo aprovação da unanimidade dos condôminos. Abraços!

  8. Jefferson disse:

    Olá, vejo aqui em minha cidade,no Rio Grande do Sul, que em terrenos de esquinas de 450,00m² (15×30), tem se construído 4 unidades autônomas com destinação residencial, esse conjunto de 4 unidades foiinstituido como condominio aberto. Meu questionamento é o seguinte, todas as unidades tem pátio e acesso privativos, não tendo uma área de uso comum, são todas individualizadas. Isso é legal, ter um condomínio sem área de uso comum?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Jefferson, tudo bom? Um condomínio tem que ser constituído na forma da lei. Não é qualquer conjunto de construções que podem ser consideradas condomínios. Por outro lado, impossível um condomínio sem áreas comuns. Até mesmo porque deve ter uma portaria através da qual todos os proprietários entram no condomínio. E isso é área comum. Abraços!

  9. Thiago Souza disse:

    Prezado Daphnis,
    Estou com uns problemaa nas Áreas Comuns do meu condominío. Meu prédio tem três andares de estacionamento. G1, G2 e G3. Vamos ao primeiro deles. Só 4 motos podem parar na garagem, o problema é que elas estão condicionadas a 4 moradores específicos. Segundo problema na G2 tem um bicicletário que o síndico resolveu estender e acabou matando uma vaga da caragem, e um detalhe, as vagas são contadas, por sorte estamos com vaga sobrando. Terceiro muitas pessoas estão comprando carros grandes e eles estão parando fora da marcação das vagas. Já dei várias soluções possíveis e o síndico não dá nem bola. Sendo que só os moradores do G1 e do G2 são prejudicados. O síndico usa o G3. A obra do bicicletário não foi levada para votação ele pegou e simplismente fez. Eu tinha moto e não podia parar dentro do prédio e as bicletas ocupam meu andar e me sinto prejudicado, pois eu usava uma vaga que não uso mais. Outro fato é que na última ata o síndico se comprometeu em fazer uma assembléia extraordinária para resolver esses problemas e até agora nada. Posso entrar com na justiça? E qual a especialização de um advogado que devo procurar. Me sinto lesado e essas situações me incomodam muito. Um abraço.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Thiago, se o síndico não convoca assembléia, os condôminos podem convocar, desde que seja obedecido o quorum previsto na convenção condominial. Mas antes, vocês também podem notificar o síndico, para que ele cumpra a promessa. Você deve procurar um advogado especializado em direito imobiliário. De preferência em condomínio, como eu. Abs.

  10. silvana de oliveira disse:

    Moro em um condominio contendo 44 apartamentos. Temos uma quadra de futebol, que é utilizada por todos e de acordo com a Convenção do Condomnio podemos inclusive reservar. No entanto uma moradora está reservando a quadra para que uma equpe de futebol treine, mas nenhuma das jogadoras moram no condominio. O pior a equipe de futebol é formada por frequentadoras de uma academia q fica em frente ao nosso predio. A equipe possui até tecnico-dono da academia do clube. A moradora não joga futebol, mas alega que todos podem reservar então ela tambem pode,mesmo não participando dos treinos. Não temos taxa extra para utilização da area de lazer. Então estas jogadoras pagam a academia e de quebra utilizam a nossa quadra de graça, sem pagar nada, alem do tecnico cobrar aulas na academia e utilizar nossa quadra tambem de graça. Na convenção não diz se pode reservar para utilização de terceiros. Mas me preocupa muito a questão da segurança, o condominio está deixando entrar em nossa área comum pessoas que nem ao menos conhecemos, colocando em risco a segurança de todos. Está previsto em lei se podemos impedir a utilização desta forma, ou temos que alterar a convenção do condominio? Pesquisei mas não encontrei nada de concreto.

    Por favor me ajudem.

    Grata

    Silvana de Oliveira

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Cláudia, sobre uso de quadra, as normas em geral constam do Regulamento Interno, que pode ser alterado ou aperfeiçoado na forma da convenção ou da lei, que prevê a maioria dos condôminos presentes à assembléia geral especialmente convocada para tanto.

  11. Raimundo disse:

    Prezado Daphnis, Bom dia
    Moro no prédio com 13 apartamentos onde possui 3 garagens externas e 5 internas, e os proprietários das garagens internas não querem dar acesso a chave do portão para termos acesso a garagem. que direito eu tenho ? posso acessar a garagem para fazer um descarga de compras para meu apartamento ? ele diz que é uma extensão de sua casa a garagem.
    Obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Raimundo, é necessário saber o que diz a convenção condominial e a especificação de condomínio, bem como saber qual a forma de acesso dos apartamentos às garagens internas, para poder te dar uma resposta. Você já conversou com o síndico a respeito e também tem conhecimento de discussões sobre o assunto nas assembléias? Seria interessante dar uma lida no livro de atas, para complementar as informações. Em que cidade está situado o prédio?

      • Raimundo disse:

        O acesso e feito pela portaria. Eu sou o síndico.

        Utilização única e exclusiva para fins residenciais, com expressa proibição de uso estabelicimentos comerciais de qualquer natureza pela lei 4591/64. Capitulo III PARTES DE PROPRIEDADE DE USO COMUM E DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA.

        Parágrafo segundo – As áreas comuns, as entradas de edifício, escadarias, hall, os vestíbulos dos andares, as escadarias, os corredores, as áreas internas, as lajes e telhados de coberftura do edifício, os jardins, as passagens de automóveis, as entradas das garagens e respectivos pátios de manobras e demais partes de uso comum do prédio deverão estar sempre limpos, desimpedidos e livres, não podendo aí serem depositados quaisquer objetos ainda que temporariamente.

        Artigo 4 São coisas de propriedade exclusiva dos condôminos as respectivas unidades autônomas, indicadas pela numeração correspondente, com todas as suas instalações internas, ou seja encanamentos, tubulações etc, até a interseção coms os encanamentos e tubulações gerais. Eu sou o síndico .

  12. Raimundo disse:

    O acesso e feito pela portaria. Eu sou o síndico.

    Utilização única e exclusiva para fins residenciais, com expressa proibição de uso estabelicimentos comerciais de qualquer natureza pela lei 4591/64. Capitulo III PARTES DE PROPRIEDADE DE USO COMUM E DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA.

    Parágrafo segundo – As áreas comuns, as entradas de edifício, escadarias, hall, os vestíbulos dos andares, as escadarias, os corredores, as áreas internas, as lajes e telhados de coberftura do edifício, os jardins, as passagens de automóveis, as entradas das garagens e respectivos pátios de manobras e demais partes de uso comum do prédio deverão estar sempre limpos, desimpedidos e livres, não podendo aí serem depositados quaisquer objetos ainda que temporariamente.

    Artigo 4 São coisas de propriedade exclusiva dos condôminos as respectivas unidades autônomas, indicadas pela numeração correspondente, com todas as suas instalações internas, ou seja encanamentos, tubulações etc, até a interseção coms os encanamentos e tubulações gerais. Eu sou o síndico .

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Raimundo, como síndico, você tem todo o direito de acessar todas as áreas comuns do prédio. Ninguém pode impedi-lo.

      • Meire Araújo disse:

        Boatarde!
        Moro num predio com 18 apartamentos.um vizinho quer utilizar a energia da area comum para usar computador.Ele pode fazer isso? E se o si ndico comunicar que nao pode ,pois outros condominios não irão gostar.Como agir?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Meire, o vizinho não pode usar a energia da área comum. Só da unidade dele, às custas dele. Senão, todos estarão pagando para ele usar.

  13. Flávia disse:

    Bom dia, Gostaria de um esclarecimento com relação a área comum.
    Moro em um condomínio com 66 aptos, onde estamos com alguns problemas de vazamento no 2º subsolo, um membro do conselho decidiu sozinho que a parede estrutural onde contem esse vazamento não tinha colunas estruturais e decidiu quebrar essa parede em cima desse vazamento, com isso ele colocou a vida de todos em risco. Sou Sub-sindicada do prédio e tive que correr na construtora e pedir para eles arrumarem com urgência. Para isso tive que paralisar algumas obras no prédio e como o síndico estava fora, fui bombardeada pelos moradores e fui acusada de não estar fazendo nada de bom para o prédio. Minha pergunta é como posso punir esse membro do conselho perante a atitude irresponsável dele, e como posso fazer isso em cima da lei? Como posso provar aos demais condôminos o perigo que todos correram em função da quebra da parede estrutural já abalada pelo vazamento do vizinho.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Flávia, um membro do conselho não pode mexer em área comum, nem outro condômino qualquer. É preciso que a obra seja autorizada em assembleia e quem executa a decisão da assembleia é o síndico. Mas não é você, subsíndica, que pode puni-lo. Como o síndico já voltou (você escreve que ele estava fora) ele deve convocar uma assembleia, para expor e discutir todo o problema, bem como deixar para que a assembleia multe o condômino. Mas a convocação tem que ser bem feita, com esses itens da Ordem do Dia. Se vocês tem administradora, ela saberá como fazer.

  14. Anderson Borges da Silva disse:

    Moro em um edificio com 96 apartamentos e cada um tem sua propria garagem, o sindico resolveu criar 6 novas garagem ultilizando as areas de manobras (circulação dos veículos) minha duvida mesmo com espaço entre meu carro e a nova garagem terem 5 m de distancia ele pode ultilizar este espaço para criar estas novas vagas de garagem alugando-as a alguns moradores do edificio?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Anderson, o síndico não pode, por conta própria, resolver criar vagas. A decisão cabe à assembléia geral de condôminos.

  15. Anderson Borges da Silva disse:

    Sr. Daphnis
    As garagens foram criadas antes da assembleia geral porem a assembleia foi ontem e foi aprovada estas garagem, a minha e as 4 ao meu lado são as garagem melhores do edifício porem a criação destas garagem prejudica apenas 1 a minha pedi para tirar pelo menos uma garagem nova pois assim ninguém ficaria prejudicado e eles negaram existe alguma coisa dentro da lei que eu posso fazer para tirar uma das 6 garagem criadas?
    Obrigado pela sua atenção.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Anderson, é difícil responder sem ir ao local ou verificar a planta das garagens. Se realmente houver prejuízo para você, tendo em vista a negativa dos presentes à assembleia, o jeito é tirar fotos e levar para um advogado.

  16. Antonio Francisco Martins Filho disse:

    Moro em um condomínio com 48 apartamentos. Possuimos área de lazer com piscina e churrasqueira. Resolveram por maioria simples cobrar uma taxa para reserva da área de churrasqueira. Essa cobrança é legal? já que trata-se de uma área de uso comum entre os condôminos, já que pagamos taxa de condomínio e uma vez que as taxas da área de lazer entra na conta do condomínio e não tem destinação específica.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Antônio, essa taxa é legal, desde que aprovada em assembleia geral. É área de uso comum, que fica reservada para uso exclusivo de algum condômino, por determinado período. Seu valor deve ser baixo, para pagamento de faxina e material utilizado nos banheiros pelos convidados, como papel higiênico e sabonete.

  17. Aurineides disse:

    Moro em um condomínio e no bloco somos seis moradores. comecei a limpar a escadaria que da acesso ao meu apartamento e o piso entre meu meu apartamento e o da vizinha da frente, inclusive colocando uma essência bem agradável no local. A vizinha da frente ao meu apartamento criou o maior problema porque eu limpo, no entanto ela sacode os lencois, toalhas e outros nas escadarias e também, para revidar borrifa essência, inclusive já deu ate um banho de creolina no local, deixando todos os moradores sufocados.
    Me responda…estou errada em limpar a área…
    Ela pode reclamar da limpeza e do cheiro se ela suja e também coloca cheiro…
    Me ajude por favor.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Aurineides, como é um condomínio, deve ter um síndico e talvez faxineiras para limpar as áreas comuns. É interessante você conversar com ele e com os outros quatro moradores, para chegarem a um consenso sobre como promoverem a limpeza da escadaria. No teu caso, uma boa conversa entre todos certamente resolverá o problema.

  18. Flavio alvim disse:

    Olá.bom dia, gostei muito das orientaçoes no site, acerca de diversos assuntos. Desse modo, gostaria de esclarecimentos legais, pois fui proibido de usar uma vez na semana juntamente com convidados a quadra esportiva para a atividade de vôlei. Sou condômino locatário e tive o meu direito cerceado. A quem recorrer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Flavio, obrigado. Sobre uso da quadra esportiva com convidados de fora do condomínio, é preciso consultar o regulamento interno para verificar o que ele dispõe a respeito e assim você saberá com certeza se o seu direito foi cerceado ou se estão simplesmente aplicando as normas do condomínio.

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