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O advogado Daphnis Citti de Lauro é especialista em direito imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. Formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie, é autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.


332 Comentários

  1. Intessantíssimas as abordagens do Colega.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Obrigado Padilla, o compartilhamento de idéias e conhecimento é sempre produtivo!

      Obrigado pela visita.

      Abraços!

      • carloskonde disse:

        Olá, queria saber se as leis de condominio Brazileiras são iguais ás leis de condominio Portuguesas? Obrigado.

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Carlos, não são iguais. São semelhantes. Há algumas diferenças, como por exemplo o quorum de 2/3 para alteração de fachada ou para alteração de destino da unidade, quando a lei brasileira exige a unanimidade. E não existe previsão para o síndico (denominado administrador), delegar poderes a terceiros (administradora). Julgo ser, a nossa lei, mais completa.

    • carla disse:

      ola boa noite
      moro em um condominio residencial de casas no regimento interno diz que nao se pode existir empresa comercio aberto ao publico
      tenho um estudio em minha casa no qual recebemos nossos clientes com horario marcado nao incomodamos em absolutamente nada
      só que existe uma vizinha que nao tem o que fazer que resolveu incomodar disse que lá é um entra e sai que deixamos o carro na calcada e que ela tem as fotos
      tenho empresa registrada em outro endereco
      gostaria de saber como proceder neste caso se nao devo dar ouvido a ela ou no que tenho que me resguardar
      ela nao tem acesso a minha casa entao ela pressupoe que lá funciona um estudio já estamos comentando que é um hobie da familia e amigos lá pela vizinhanca pra vir se os outros tambem param os comentarios
      obrigada carla

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Carla, desde que a movimentação de clientes seja pequena, discreta, não cause barulho, não crie problema de segurança, nada impede. Não dê ouvidos.

  2. Deborah disse:

    Bom dia Dr.
    Sou moradora de um condominio que faz sorteio de vagas de garagem de seis em seis meses
    Essa garagem possui vagas trancadas(divide-se em dois moradores) , vagas no sub solo 1 e sub solo 2 e no terreo onde essas vagas ficam descobertas. (sujeita a chuva, sol, sujeira, etc, e é trancada tb). Sempre peguei nos sorteios vagas trancadas , nunca tive problemas em dividir vagas. Nessa ultima segunda feira dia 29/11 no ultimo sorteio acabei ficando com uma dessas vagas abertas. O meu problema é que tenho uma nenem e fica sujeita a todos os detalhes acima. ) Gostaria de saber se existe alguma lei que favoreça uma moradora com bebe nesses casos?
    Aguardo retorno o mais rápido possível, pois necessito resolver esse problemão.
    obrigada
    Déborah

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Déborah, tudo bom?

      Não existe lei a respeito. Mas existe sim o bom senso. Você pode escrever uma carta ao síndico, com cópia para a administradora, expondo sua situação e pedindo que algumas vagas sejam reservadas para pessoas idosas, com problemas físicos, gestantes, ou com bebês. Caso não atendam, em último caso é melhor utilizar os serviços de um advogado, que poderá propor ação no Juizado de pequenas causas. Fico a disposição para qualquer dúvida.

      Abraços!

  3. Deborah disse:

    Existe prioridade para moradores de condominio com crianças pequenas no caso de existir vaga descoberta ?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Veja bem Déborah, esse tipo de prioridade depende de cada condomínio. Por essa razão, é recomendável escrever para o síndico com cópia para a administradora, pedindo que o assunto seja discutido em assembléia geral e até mesmo incluído no Regulamento Interno. Obrigado pela visita. Abraços!

  4. Israel Carlos de Souza disse:

    Como adquirir um exemplar da obra “Condominio: Conheça seus problemas”?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Israel, tudo bom?

      Você pode adquirir informações e fazer o pedido do livro através da Livraria Martins Fontes pelo telefone (11) 3292 2660 ou também pelo site deles http://www.martinsfontespaulista.com.br. Outra opção é entrar em contato diretamente com a Editora Eskalab pelo telefone (11) 3171 2190.

      Agradeço o interesse. Abraços!

  5. Cristina Luzmares Lemos disse:

    Minha mão mora em um condominio com 08 blocos e com 12 apartamentos por bloco, as vagas para veiculos não eram definidas em virtude de ser pátio (todo aberto), só que a 03 meses atrás a sindica geral resolveu sortear vagas para todos os moradores e proibiu visitante de entrar no condominio com carro, temos que deixar o carro na rua e subir uns 300 a frente para chegar no prédio onde minha mãe mora, até meu cunhado que é cadeirante e tem estacionamento privativo foi prejudicado, gostaria de saber se ela tem respaudo na lei para agir desta forma e se inclusive ela pode mandar rebocar meu carro conforme ameaça por escrito dela? Por ser pátio e não predio individual com pilotis ela pode agir assim? Aguardo uma resposta e muito obrigada!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Cristina, tudo bom? Fique sabendo que a síndica não pode resolver sortear por vontade própria. Ela tem que convocar uma assembléia geral em que conste esse item e a assembléia é que decidirá se deve ser feito o sorteio ou não, com que frequência e de que forma. Se a assembléia aprovou o sorteio e deliberou que os visitantes estão proibidos de entrar no condomínio com carro, então não há o que fazer. As decisões das assembléias gerais ordinárias ou extraordinárias são soberanas e obrigam a todos.

      Na sua situação, talvez fosse o caso de conversar pessoalmente com a síndica para convencê-la a criar um espaço para visitantes especiais, como, por exemplo, seu cunhado, que é cadeirante, num gesto humanitário. Ou então, levar esse pedido a síndica ou a administradora, a fim de que conste como item da próxima assembléia.
      Espero ter te ajudado.
      Abraços!

      • Ana Paula Monteiro de Barros disse:

        E para quem foi prejudicado pelo sorteio e a Convenção de Condomínio não permite um novo sorteio e não há rodízio?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Ana Paula, se as vagas são em local indeterminado, não pode a convenção proibir novo sorteio, salvo se os locais foram posteriormente transformados em determinados, através de assembléia geral, com a aprovação da unanimidade dos condôminos.
        Se não foram transformados em determinados na forma acima, você tem o direito de pedir que seja feito sorteio, de forma amigavel ou judicialmente, que os juízes normalmente deferem, determinando sorteios anuais ou bianuais.

  6. Gabriel de Oliveira disse:

    Boa tarde Dr. Daphnis;

    Meu condomínio possui 40 condôminos, cada um possui uma vaga privativa de estacionamento. Nos fundos do condomínio, possui um muro de contenção, para o barranco que possui atrás. Este muro possui na sua parede, canos de dreno. Minha vaga fica abaixo do muro e por falta de sorte um dos drenos, em dia de chuva de vez em quando jorra água com barro vermelho. Como o piso do estacionamento é de brita, esta funciona como filtro segurando todo barro na minha vaga. Logo meu carro e meu apartamento estão sempre sujos. O síndico disse que o problema é eu, mas eu acredito que se o problema é no muro, é um problema comum e o condominio deve arcar junto comigo com a troca da brita com barro.
    Qual seria sua opinião? O que diz a lei, se existir alguma para o assunto.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Gabriel, concordo com você! O síndico tem obrigação de zelar pelo condomínio como um todo. Você deve procurar um advogado, que certamente fará uma notificação ao síndico e no caso de não atendimento, deverá propor uma ação judicial contra o condomínio.
      Abraços!

  7. Larissa disse:

    Boa noite.
    Moro em um condomínio em que cada unidade autônoma tem uma respectiva vaga definida na garagem e constam algumas vagas da administração que são anualmente alugadas para os morados do meu prédio e como diz a convenção, não havendo interesse poderá alugar para um dos outros blocos do condomínio.
    Cada unidade autônoma pode concorrer a uma vaga da administração, como meu apartamento já estava representado, meu vizinho foi a assembleia e sorteado a uma vaga que eu uso pelo apartamento dele. Tem alguma ilegalidade? Eu tirei o direito de alguém se o meu vizinho me cedeu? Pediram para que meu vizinho renucie para que seja feito um novo sorteio da vaga.
    Obrigada desde logo.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Larissa, tudo bom? De certa forma existe uma ilegalidade, pois você utilizou um artifício para conseguir duas vagas ao invés de uma, entendeu? Obrigado pelo visita.
      Abraços!

  8. Eder disse:

    Caro Daphnis,

    Sou presidente do conselho fiscal do meu condomínio e pesquisando a respeito de um problema de contrato com uma prestadora de serviço li informações sobre seu livr0 “CONDOMINIO – CONHEÇA SEUS PROBLEMAS”. Então achei por bem sugeri-lo à síndica uma vez que ela desconhece bastante os aspectos jurídicos da área. Ela aceitou a sugestão e pediu para que eu comprasse com posterior reembolso. Bom, como isso sobrou pra mim você poderia gentilmente nos ceder, caso seja possível, algum cupom de desconto ou vale-presente da Livraria Martins Fontes? A propósito, espero que o livro agrade a ela pois o sugeri sem nunca ter lido (rs). Contudo acredito que será muito conveniente.

    Grande abraço.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Eder, tudo bom? Infelizmente não tenho cupom de desconto nem vale-presente. De qualquer forma, como o preço do livro não é muito alto, acredito que não pesará no condomínio. Agradeço muito sua sugestão à síndica e aguardo seu feedback depois de ler o livro. Abraços!

  9. Ricardo disse:

    Resido em um prédio e meu box tem escritura e número do proprietário, porém é uma vaga trancada para dois condôminos. A minha vaga tranca a saída do veículo de meu vizinho para a área de acesso do prédio

    Neste momento, o morador que divide a vaga comigo está colocando os seguintes itens em sua vaga: duas motos, duas biciletas e uma pick-up em sua área. Além disso, está colocando duas pranchas em um suporte de parede.

    Com todos estes itens em sua vaga, estava colocando dois carros em meu espaço, sem ultrapassar a área comum da garagem.

    Recentemente, tivemos um desentendimento e ele disse que só poderia colocar um carro em minha vaga e a sua situação continuaria igual, visto que não atrapalhava a minha passagem para eu sair com meu carro. Além disso, teria que deixar a minha chave para com ele, para ele não ter que esperar para eu retirar o meu carro com a condição de que se não satifizesse isto , ele sairia do prédio de taxi e pediria o ressarcimento ao condomínio. Isto foi apresentado em uma reunião e colocado em ata do condomínio. Segue as minhas perguntas sobre a situação citada:

    1) Sou obrigado a deixar a minha chave sem ele deixar a dele?
    2)Na escritura de meu imóvel há menção a área útil e área comum do box. Está correto ele dizer que a vaga de trás e´a dele e a minha é da frente, ou uma é área comum da outra não permitindo esta distinção? Ou seja quem chegou primeiro irá colocar o carro na vaga do fundo.
    3) Posso colocar dois carros em minha vaga após este item ser colocado em ata de reunião?
    4)Está correto ele por todos estes itens na sua vaga?
    Após este relato, como devo proceder agora?
    Muito Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Ricardo, tudo bom? Vamos às respostas.
      – A área comum é destinada à circulação e manobra dos veículos, portanto uma vaga não pode ser a área comum da outra;
      – Você não tem obrigação nenhuma em deixar a chave do seu carro com outro proprietário;
      – Se as vagas não estão em local determinado, elas devem ser decididas por meio de sorteio anual em assembléia geral;
      – A decisão se pode ser colocado mais de um veículo em cada vaga deve ser tomada em assembléia geral e valer para todos.
      Espero ter ajudado.
      Abraços!

  10. Fábio disse:

    Bom dia, Doutor.
    Minha sogra possui duas vagas no prédio onde reside. Ela utiliza apenas uma, pois mora sozinha. Ela costuma receber a visita de seu namorado e de minha esposa. Estão propondo, em assembléia, que seja proibida a utilização da segunda vaga dela por visitantes. Propuseram, ainda, como “colher de chá”, que ela cadastrasse apenas um dos dois carros, ou seja, ou o do namorado, ou o de minha esposa. Minha dúvida é: O condomínio, ainda que em assembléia, pode restringir desta forma o uso da segunda vaga, ainda que com a autorização da minha sogra na portaria, no momento da entrada do visitante? Acho que isto não é muito coerente, já que ela tem direito à vaga e paga condomínio e IPTU dela. Obrigado e parabéns pelo serviço que vem prestando neste canal. Abs. Eng. Fábio Casado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Fábio, obrigado pelo elogio. É preciso verificar na convenção de condomínio e no regulamento interno, se tiver, se algum deles fala algo sobre o uso da garagem. De forma geral, a regulamentação é feita como medida de segurança. Mas se ela cadastrar os dois veículos, não há motivo para impedirem. Se a assembléia decidir assim, o jeito é propor ação judicial, tudo bem? Obrigado. Abraços!

  11. Rosiana disse:

    Boa tarde! Recebi uma carta da administradora do meu condominio, me informando que teria que parar com os barulhos excessivos, caso contrario estaria sujeita a multa e ação legal do órgãos governamentais, o problema é que não sei a que barulho eles se referem, pois saimos de casa as 8:00 da manhã e retornamos as 19:00, tenho um filho de 02 anos que brinca na varanda e na sala, nunca nos quartos(já para evitar problemas com a difícil vizinha do andar de baixo) e nunca dorme após as 22:00 horas, neste mês fiquei uma semana em casa para me recuperar de uma cirurgia e tinha que pular com uma perna só, algumas vezes pela dificuldade em me locomover, arrastei uma cadeira, uma ou duas vezes, não sei se isso incomodou a minha gentil vizinha. Nesse período meu filho não ficou em casa, mandei ele para a creche, e ele só retornava após as 19:00 horas, Eu assinei o protocolo da carta que me enviaram, fiz uma outra carta solicitando o regimento do condomínio e que fossem mais objetivos e me explicassem qual barulho estava incomodando, e também solicitei que assinassem um protocolo acusando o recebimento da minha carta, mas até o momento não recebi nenhum retorno da administradora e da síndica. A Síndica é a minha vizinha de baixo e quem mandou a admnistradorma me mandar a carta. Gostaria de saber se agi corretamente, o que devo fazer já que não obtenho retorno da minha solicitação e se posso reclamar desta vizinha que fuma na varanda de baixo, como as varandas são fechadas, ela abre o vidro, fuma para o lado de fora e para evitar que sua fumaça entre no meu apt tenho que fechar todas os vidros da minha varanda? Obrigada antecipadamente pela sua atenção.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Oi Rosiana, tudo bom? Nesse caso, a síndica tem que provar o barulho. Se ela te multar, você pode procurar um advogado que vai propor ação contra o condomínio ou optar por esperar que eles entrem com ação de cobrança e aí vai te defender. Com relação ao cigarro, é permitido fumar na varanda, que é área privativa, o que não pode é fumar nas áreas comum, entendeu? Espero ter ajudado. Abraços!

  12. Rosiana disse:

    Esqueci de citar: Sou do estado do ES, aqui a lei antifumo estipula que é permitido fumar em qualquer local dentro das residências, em relação a isto tenho as seguinte dúvida:
    – Fumar e jogar a fumaça para fora da varanda é permitido? É considerado neste caso que a pessoa fumou dentro da sua residência, mesmo que sua fumaça invada a minha residência?

    Mais uma vez obrigada.

  13. Caro Daphnis,

    Sou morador recente de um condomínio que nem sei se tem estatuto ou convenção. As vagas de garagem são desordenadas e sem critério algum. Eu estou para comprar um carro e quero pleitear uma vaga que tenho direito na minha escritura. Posso sugerir em assembléia que se crie um sorteio ou sistema de vagas fixas com rodízio anual, por exemplo?
    Tenho também um vizinho que “alega” ter o direito em escritura a duas vagas por ter o apartamento de frente, só que os outros apartamentos de frente não têm. Li em algum lugar que podemos procurar em algum órgão a escritura para saber a verdade, saberia me informar onde posso buscar essa informação. Posso exigir vistas a escritura dele em assembléia para saber se é verdade?

    Muito obrigado!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Jevan, normalmente, quando a garagem é com local indeterminado de vagas, costuma-se aprovar em assembléia geral o sorteio anual. Quando o problema é levado para a Justiça, os juízes também costumam decidir pela anualidade do sorteio. Para saber sobre vagas, você tem que ir ao Registro de Imóveis da sua localidade e pedir certidão de propriedade. Espero ter ajudado, abraços!

  14. gilson disse:

    Boa noite Dr.
    Em dezembro de 2010, fui eleito síndico do condomínio onde moro e na ocasião o antigo se mostrava muito receptivo quanto a entrega do cargo, porém ,no outro dia, quando fui pegar toda documentação e instruções para dar continuidade ao trabalho de síndico, fui mal recebido pelo antigo e falou comigo que não ia me ensinar nada e simplesmente me entregou uma lista de moradores, o livro de protocolos do condomínio e o livro das atas, fiquei sem saber por onde começar, pois eu teria que dar continuidade ao cargosem nenhuma instrução e além disso, na ata da minha eleição, determinava-se o prazo de até o final de fevereiro para ele me entregar toda documentação do condomínio, mas até hoje ele ainda não me entregou as notas e toda papelada que ele movimentou durante os dois anos que ele foi síndico e, no início, quando eu ia cobrar dele ele virava a cara e falava que não tinha tempo pra mim, outra vez ele falou que tinha que protocolar e por último ele falou que queria uma carta do banco constando que ele já tinha sido desligado do condomínio e depois disso parei de procurá-lo, pois me sinto constrangido de sempre ser mal tratado por ele, uma vez que ele é muito mal-educado e eu não gosto de baixaria, gostaria que todos tivessem respeito e paz. Gostaria que o senhor me ajudasse, pois estou numa situação muito delicada? Também gostaria de saber do senhor se é bom eu levar um advogado na Assembléia Geral próxima, tendo em vista que eu ainda não marquei nenhuma este ano e os ânimos dos condôminos sempre afloram nas Assembléias. Desde já agradeço.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Gilson, pelo visto você faz auto-administração, o que significa que não passou as funções administrativas a uma administradora de condomínios. Se tivesse contratado uma administradora, ela é que entraria em contato com o ex-síndico para obter a documentação e, no caso de recusa, o departamento jurídico dela tomaria as providências, inclusive judiciais, de busca e apreensão de documentos. Você evitaria o desgaste pessoal. Meu conselho é: contrate uma administradora. Se por acaso contratou e ela não tomou as providências que deveria, então troque imediatamente. Espero ter ajudado. Abraços!

  15. Lidiane disse:

    Bom dia, tenho algumas dúvidas e espero que me ajude.
    1- O proprietário do apto ao meu lado emprestou para o apto para o filho do advogado dele morar, acontece que na escritura do apto diz que todos os aptos tem uma vaga, mas não tem, então o “novo” vizinho está estacionando o carro em uma área comum me impedindo de retirar meu carro da vaga a hora que eu quero, o que devo fazer?
    Não existe condominio formado, nem convenção e nem estatuto no condominio.
    Posso chamar o reboque?
    O que eu posso fazer para solicitar legalmente que esse incomodo não venha a se repetir? Posso mandar uma carta registrada e tirar fotos?
    Como faço para entrar na justiça por danos morais e materiais? porque já fui ameaçada por ele várias vezes. Preciso de advogado para isso?

    Agradeço desde já a ajuda que me tem dado.

    Abraços.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Lidiane, é recomendado que contrate um advogado para resolver esse problema. Ele vai pedir a certidão do registro de imóveis e examiná-la, e também verificar se essa área que você diz que é comum ou não. Além disso enviará também uma carta à pessoa que está te impedindo de retirar seu carro e ainda fazendo ameaças. Faça isso ao invés de chamar o guincho e não mande a carta. Deixe que o advogado a redija. De qualquer forma, não creio que seja o caso de ação judicial por danos morais e materiais. A solução é outra e o advogado que você contratar a orientará da melhor forma. Espero ter ajudado. Abraços!

  16. Carlos Cesar Borsatto disse:

    Boa tarde Daphnis!

    Em primeiro lugar quero parabeniza-lo pelo seu livro. Adquiri o mesmo e a leitura do mesmo possibilitou maior entendimento do assunto da convivência em condomínios.

    No condomínio onde moro, o regulamento interno do condomínio, proíbe manter ou conduzir animais nas áreas comuns do condomínio, devendo o morador carrega-los sempre até a saída do condomínio e o transporte de animais deverá ser feito obrigatoriamente pelo elevador de serviço ou pela escada.

    Ao pesquisar sobre o assunto, deparei-me com um artigo seu na internet, no qual citou um caso em que em um determinado condomínio “os cães só podiam ser carregados no colo.

    Uma condômina tinha um labrador, que apesar de ser um cão de médio porte, mas geralmente muito dócil, pesava cerca de 35 quilos. Sendo assim, a moradora só conseguia passar pelas áreas comuns para sair do prédio com o animal caminhando pelo chão”.

    Existe alguma jurisprudência ou lei maior que anule a necessidade de carregar o animal no colo nas áreas comuns do condomínio?

    No meu entendimento o regulamento de carregar os animais é nulo, pois este não permite o tratamento com igualdade de todos os condôminos – nem todos podem segui-lo. Exemplo: uma pessoa idosa com dificuldade de locomoção não consegue andar carregando seu animal de estimação no colo; um animal de estimação pode não ser leve o suficiente para ser carregado no colo mesmo por pessoas mais jovens e pode vir a causar problemas de saúde em quem os carrega (postura inadequada ou excesso de peso).

    Entendo, também, que este regulamento vai contra os direitos de propriedade e de ir e vir das pessoas que possuem animais de estimação, pois limita as opções de escolha de animais de estimação por conta do peso dos mesmos e limita as condições em que uma pessoa pode sair com seu animal de estimação, por exemplo:
    – na situação onde o proprietário tem de escolher entre sair para fazer compras ou sair com seu animal de estimação, sendo que dentro da normalidade ambas as coisas podem ser feitas ao mesmo tempo;
    – suponhamos que durante um passeio com seu animal de estimação na rua acabe por chover e o animal pise no barro. Durante o retorno do passeio o proprietário do animal além de passar pelo constrangimento de ter de carrega-lo no colo ao usar o elevador, terá suas roupas sujas de barro;
    – quando está muito calor uma proprietária de animal tem de optar por não usar um vestido ou saia, para evitar o constrangimento de ter de se agachar perante outras pessoas para pegar seu animal no colo.

    Entendo que esse regulamento precisa ser revisado, com um pouco mais de bom senso por parte da admiração do condomínio. Alias, sugeri a revisão do mesmo, substituindo o atual pelas seguintes regras, porem não obtive nenhum retorno do condomínio até o momento:

    Regra 1: Nenhum animal deve transitar ou permanecer em áreas comuns do condomínio, salvo o percurso estritamente necessário para sair e entrar no condomínio;
    Regra 2: O animal deve entrar e sair do condomínio com seus proprietários/guardiães, sempre portanto coleira e guia, podendo-se utilizar o elevador de serviço ou a escada;
    Regra 3: Quando, apesar de cumpridas todas as regras, o animal urinar ou defecar em área comum do condomínio, o dono deve providenciar a limpeza imediatamente e assumir a responsabilidade civil por quaisquer danos causados a terceiros ou ao condomínio;
    Regra 4: Caso o animal tenha inclinação para agressividade, é pertinente o uso de focinheira nas dependências do condomínio.

    Gostaria de saber sua opinião a respeito deste assunto e, também, solicitar vossa orientação de como devo proceder neste caso.

    Atenciosamente,
    Carlos C. Borsatto (29/03/2012).

  17. Reginaldo Costa Luppi disse:

    Olá Dr: Daphnis, moro em um condominio em São Bernardo do Campo, e temos na cobertura do prédio um outdoor da construtora e não encontramos posicionamento jurídico para exigir a retirada do outdoor ou pagamento de aluguel, em favor do condomínio (o que talvez seja impossível, já que a entidade condomínio não pode ter lucro…). O que não aceitamos é a imposição da construtora, que em contratos (adesivos) nos coloca como dever a manutenção do outdoor.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Reginaldo,

      A cobertura do prédio, se não pertencer ao último apartamento (que acredito no caso do seu prédio não pertence), é área comum do condomínio. Veja nos contratos de venda e compra da construtora o que consta a respeito e peça ao síndico para convocar uma assembléia geral para tratar do assunto. A decisão da maioria é que prevalecerá.

  18. Boa tarde sr.Daphnis!! Moro num condomínio de prédio único, que embaixo do prédio existe algumas garagenes, a minha fica trancada por 5 carros, digo que para eu sair ou entrar na minha vaga, preciso que algum dos carros não esteja no lugar, isso torna-se muito chato e estressante, pois nem sempre isso ocorre, gostaria de saber se as pessoas donas dos 5 carros tem obrigação de tirar o carro para eu poder sair ou entrar quando eu precisar? Existe lei que me ampare? Aguardo retorno. Clênia Brognoli por e-mail para: brognolibebe@gmail.com Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Clênia,

      Não tem nenhuma lei que trate expressamente sobre esse problema. Mas num prédio (se é condomínio), tem um síndico e costuma ter assembléias gerais. E esse assunto deve ser tratado nas assembléias. Até mesmo a solução de sorteio anual de vagas.

  19. Bianca disse:

    Boa tarde Dr. Daphnis Citti de Lauro,

    Moro em um condomínio (dois blocos) onde as vagas não são demarcadas por apto. Quando fui estacionar o carro o Zelador disse que não podia, pois era vaga do Síndico, mas não havia nenhuma demarcação.
    Conforme consta na Convenção, o Síndico tem direito a uma vaga que deve estar demarcada e além disso, na Convenção não é mencionado que o Síndico pode escolher a vaga que bem entender (claro que escolheu a vaga coberta e de fácil acesso). Achei isso estranho e não retirei o carro e o Síndico disse que se não tirasse chamaria o guincho e ainda por cima multaria meu apt. Gostaria de saber se o comportamento do Síndico procede. Muito obrigada pela ajuda.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Bianca,
      O comportamento do síndico não procede. Entretanto, é interessante verificar o livro de atas, se houve alguma decisão de assembléia respeito, bem como conversar com outros condôminos para se informar a respeito.
      Abraços.

  20. BMT disse:

    Boa noite !! Comprei o meu apartamento há quase 03 anos e não fui informado que uma área que estava coberta (no caso é o prisma de ventilação) não fazia parte do meu apartamento, então uso normalmente como dispensa, Tive um problema essa semana com seguinte caso: Está com infiltração no meu banheiro (teto) e na academia que fica embaixo do meu apartamento, mas estive com o síndico e um bombeiro hidráulico e o bombeiro me informou que isso que está havendo é devido ao empoçamento da água fluvial que fica acumulada em cima do teto dessa área (dispensa). Tive um problema sério com o síndico falando que iria fechar o acesso para essa dispensa pois não iria mais permitir a entrada pelo meu apartamento e estaria fechando com tijolo essa porta de acesso, e ele fez a maior grosseria comigo dentro do meu apartamento falando que eu não posso fazer isso, pois tenho que permitir que sempre que seja necessário entrem pela meu apartamento e que eu que tenho que resolver esse problema pq estava sendo usado essa área por mim e que independente de ser uma área que pertence ao condomínio eu que estaria acrando com as despesas. Não concordo com isso tendo em vista que quando comprei o apartamento não fui informado que essa área pertencia ao condomínio. Gostaria de saber como faço diante dessa situação ? O problema foi tão sério que mandei ele sair de dentro da minha casa pq não sou orbigado a ouvir ele de gritaria comigo. Devo rigistrar todo o fato ocorrido no livro ata e entrar com uma ação contra o condomínio e o síndico ?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Boa Tarde,

      Se a área é comum, pertencente ao condomínio e não à unidade, não importa se o proprietário foi avisado ou não. Com relação às despesas, o artigo 1.340 do Código Civil diz que “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
      Abraços,

  21. Adriana Silva disse:

    Boa tarde! Sou síndica em um condomínio em Campinas e ontem, a sub-síndica renunciou ao cargo, infelizmente de uma forma nada amigável. Já efetuamos a entrega da sua carta de renuncia à nossa administradora, mas temos a preocupação de que a mesma tenha em seu poder, cópias de documentos que pertencem ao condomínio. Gostaríamos de estar preparando um documento para ser protocolado pela nossa administradora, onde informaremos que a partir da data de ontem, a mesma não é mais sub-síndica e que a gestão atual não se responsabiliza por qualquer informação sigilosa, inclusive senha de sistemas, que possam ser utilizadas com o intuito de prejudicar a nossa gestão.
    Poderiam, por favor, nos ajudar?
    Obrigada
    Adriana Silva

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Adriana,
      Em geral, subsíndico não tem senha de sistemas do condomínio, mas sim a administradora. De qualquer forma, a carta de renúncia já é o documento com data, a partir do qual a subsíndica não exerce mais essa função. Entretanto, se desejarem, podem enviar uma circular a todos os condôminos, informando que a sra. fulana de tal renunciou ao cargo de subsíndica no dia tal, conforme carta em poder da administradora. Poderá, inclusive, convocar uma assembléia geral extraordinária, para eleição de novo subsíndico.
      Abraços.

  22. Mariana disse:

    Olá, por favor. No caso de encontro de carros entrando e saindo do condominio, de quem é a preferência? Do carro que entra ou daquele que sai?

    Obrigada

  23. Kátia Leone R. Mazzi disse:

    Bom dia! Estou com problemas junto ao meu condomínio pois foi feita uma reclamação de excesso de velocidade de um de meus veículos na garagem. Ocorre porém que o veiculo notificado sai às 7 e só retorna às 9 da noite e a ocorrência alega que o fato ocorreu às 9 da manhã. Solicitei provas do ocorrido que não me foram apresentadas até agora. Foi-me informado que a ocorrência partiu de um membro do corpo diretivo e até agora não houve o cancelamento da notificação. Até o momento só existe a minha palavra contra palavra de alguém do corpo diretivo cuja identidade é preservada. Minha preocupação é que a notificação seja cancelada pois em caso de reincidência haverá multa de 5 cotas condominiais. Tenho certeza que tal fato não ocorreu e me sinto injustiçada. Se não houver o cancelamento posso pedi-la judicialmente no Setor de Pequenas Causas? Posso pedir dano moral? Obrigada. Kátia

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Kátia, você pode ir ao Juizado de Pequenas Causas, sim. Mas dano moral, por enquanto, não cabe.

      Att
      Daphnis Citti de Lauro

  24. Michelle disse:

    Oi Boa noite!Moro em um prédio com 12 apartamentos,porém só há 8 vagas.Os moradores mais antigos do prédio alegam que as vagas são deles.Moro nesse prédio há 2 anos e nesses 2 anos estou sempre no standy bay.Já sugeri por várias vezes que fizessem um rodizío,mas não consigo resultado,entretanto a única prejudícada sou eu.O que eu devo fazer,lembrando que o condominio não é administrado por nenhuma imobilária.Obrigada!!!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Michelle, é preciso verificar o que consta no seu documento de propriedade à respeito de sua vaga (se você comprou com vaga ou não e se ela é em local determinado ou indeterminado). É preciso verificar, também, na especificação de condomínio, o que consta sobre as vagas de garagem do prédio. E recomendo, também, que peça os livros de atas, para ver se alguma assembléia geral tratou do assunto. Em seguida, um advogado especializado em condomínios tomará as providências judiciais inclusive propondo ação contra o condomínio, para que o juiz obrigue o sorteio anual, dependendo do levantamento sugerido.

      Att
      Daphnis Citti de Lauro

  25. Miranda disse:

    Olá, Meu nome é Miranda, aqui no meu condominio há 2 ruas. Eu moro na primeira rua, e a segunda é sem saida. não há casas. Eu comprei um carro e estacionei no canto da rua sem saida, pois na minha casa estou sem garagem, e o sindico imprimiu uma nota, pedindo que o dono do carro Placa ….. tal, que no caso é o meu, pedindo que retirasse pois ali era um local não apropriado para estacionar, e colou esta notificação na portaria. O que eu faço? Tendo em vista que no meu condominio, que tem 80 casas, somente 2 moradores guardam os carros na garagem, o restante deixa tudo na rua, e até então nunhum deles foram notificados, e há tantas outras irregularidade, como casas que estão sendo construidas deixarem seus materias (Pedra -Areia) na rua. Porque somente com meu carro é o problema? Obrigado e sucesso, Miranda

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Mirannda, fale pessoalmente com o síndico e tente resolver amigavelmente. Se não conseguir, recomendo contratar um advogado que provavelmente fará uma notificação ao condomínio, aos cuidados do síndico.

      Att
      Daphnis Citti de Lauro

  26. Carina disse:

    Boa noite moro em um condomio onde alguns apartamentos possuem vagas trancadas. A minha vaga e de mais uma vizinha trancam a vaga de uma outra senhora que vou chamar aqui de maria. Acontece que maria discutiu com a outra vizinha e esta agora recusasse a tirar o carro para maria sair sendo assim ate dois dias atras eu e meu marido tiravamos o carro pra maria; ou as vezes; como não usamos muito o carro; deixavamos o carro na vaga trancada de maria e ela colocava o carro em nossa vaga ( que inclusve temos a escritura dessa vaga de garagem ou seja a vaga é legalmente nossa) acontesse que até dois dias atras meu marido e dona maria tiveram uma discussão feia a respeito de uma colisao entre o carro dela e o nosso onde meu marido afirma ser ela a causadora do dano em nosso carro e ela alega não ser ; ou seja; ele decidiu nao tirar mais o carro para maria; ela entao se achando prejudicada por nao poder sair a hora que quiser e ter a vaga trancada pela outra vizinha que não tira seu carro de jeio algum. resolveu chamar a policia por duas vezes para nos intimidar e tirarmos o carro; causando a mim e a meu marido grande constragimento perante o condominio. Diante do exposto gostaria de saber se existe alguma lei que nos obrigue a tirar o carro de nossa vaga pra ela sair? Diante do nosso constragimento com a chamda da policia caberia danos morais? O que nos aconselha a fazer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Carina, não existe lei alguma que obrigue vocês a serem manobristas na garagem. O Condomínio é que deve resolver a situação dessas vagas trancadas.

  27. Cristina disse:

    Boa tarde,
    Estou com uma dúvida,o estacionamento do nosso condomínio é rotativo de 400 apartamentos, só tem 214 vagas de veículos, sendo que meu marido sempre estacionou a moto,onde tem as faixas demarcatórias para as motos, e também está escrito no chão “Motos”,e desde que tenha vaga no estacionamento.Só que quando ele chegou com sua moto,para colocar no mesmo lugar, pois tinha vaga, o conselheiro consultivo, foi atrás dele,colocando lanterna de led na cara dele, e dizendo que não se responsabilizaria pela moto, caso acontecesse algo, pois ele estava forçando meu marido a colocar a moto, na faixa demarcada para carros, que fica em uma rua,dentro do condomínio.No dia seguinte, um porteiro nos parou dizendo que não havíamos colocado selo de identificação na moto, só que estava na moto, e quando falamos que tinha, ele ficou sem argumento.Fui atrás de informações na imobiliária no dia 05/09/2012, para ver se tinham feito alguma assembléia,pois na Convenção, está que deve se estacionar, conforme as faixas demarcatórias,mas não tinha nenhuma pauta de assembléia.Quando chegou dia 15/09/2012,grande parte das pessoas que tem moto, receberam notificação, dizendo que era para mudar o local de estacionamento, para o novo local, perto da guarita.Só que até então, ela não fez nenhuma assembléia, para verificar com os condôminos.Quando recebi a notificação da imobiliária, assinada pelo responsável da imobiliária,fui falar com a síndica, pois sempre procuro o diálogo, mas não deu certo, continuou dizendo que não precisa fazer assembléia, pois ela mesma já havia autorizado, juntamente com a imobiliária.Eles estão certos?A Síndica tem este poder, sem precisar ouvir os condôminos?,pois na convenção diz que qualquer alteração das partes comuns,totais ou parciais, deve ser realizado uma assembléia, e o estacionamento faz parte do uso comum?
    Fico no aguardo de uma luz.
    Obrigada.
    Cris

  28. Jefferson Ribeiro disse:

    Olá Boa noite! Recebi uma multa por estacionar na vaga de outro morador, mesmo encaminhando defesa que o fato deveu-se a um problema de saúde de minha filha de 1ano que vomitou no momento em que passei da porta do condomínio, e como minha vaga é coberta e de difícil acesso estacionei na primeira vaga que visualizei. Porém me envolvi com a assistência de minha filha e acabei por esquecer de retirar o veículo, retirando apenas no dia seguinte. A questões são as seguintes: 1- Pode haver multa sem o condômino ser advertido inicialmente? 2- É legal que a cobrança da multa venha junto com a taxa condominial? 3- O sindico pode arbitrar multa sem tolerância apenas por divergências de opinião com o condômino? 4- Posso ser multado por descumprir o artigo descrito abaixo “Art. 46º – Cada condômino terá direito a quantidade de vagas vinculadas ao seu apartamento, não podendo estacionar em lugar que não seja a sua vaga, áreas de circulação ou áreas de manobras. Cada vaga só poderá ser preenchida por um e somente um veículo, observando o limite da mesma” (Grifo nosso). Considerando que a Lei nº 9.503, de 23 de setembro de 1997 que institui o Código de Trânsito Brasileiro, no seu Art. 96 classifica motocicleta e bicicleta como veículos torna-se necessário a notificação de diversos condôminos que tem utilizado indevidamente a vaga com mais de um veículo (bicicleta e automóvel;moto e automóvel, etc.). Visto que alguns possuem na mesma vaga automóvel e motocicleta ou automóvel e bicicleta. Aliado a este fato é notório o número de condôminos que possuem dois automóveis estacionados nas dependências do condôminio, inclusive o síndico?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Jefferson,
      É necessário, sempre, que o condômino tenha o direito de defesa, assegurado pela Constituição Brasileira, o que pode ser feito mediante realização de assembléia geral, na forma da convenção condominial. A cobrança da multa junto com a taxa condominial é legal. Mas normalmente é feita de forma que o condômino seja obrigado a pagar a multa, para não ficar em atraso com a taxa condominial. Nesses casos, pode depositar só o valor do condomínio na conta do prédio ou da administradora e comunicar o depósito, com protocolo, para que possa ser identificado. Outra hipótese é constituir um advogado e propor ação de consignação em pagamento. Sobre a pergunta 4, pode ser multado. Entretanto, também deve observar na Convenção de condomínio se a multa foi aplicada na forma ali prevista.

      Daphnis Citti

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Jefferson,
      É necessário, sempre, que o condômino tenha o direito de defesa, assegurado pela Constituição Brasileira, o que pode ser feito mediante realização de assembléia geral, na forma da convenção condominial. A cobrança da multa junto com a taxa condominial é legal. Mas normalmente é feita de forma que o condômino seja obrigado a pagar a multa, para não ficar em atraso com a taxa condominial. Nesses casos, pode depositar só o valor do condomínio na conta do prédio ou da administradora e comunicar o depósito, com protocolo, para que possa ser identificado. Outra hipótese é constituir um advogado e propor ação de consignação em pagamento. Sobre a pergunta 4, pode ser multado. Entretanto, também deve observar na Convenção de condomínio se a multa foi aplicada na forma ali prevista.

      Daphnis Citti

  29. Juliana disse:

    Bom dia Dr. Daphnis, estou com um sério problema, e preciso muito de sua ajuda, ha mais ou menos um mês atras recebi uma notificação por parte da minha vizinha de baixo que é subsíndica, ele alegou que eu e meu marido fazemos barulho excessivo no apto, por outro lado eu mesma escrevi uma carta contestando a notificação, eu chego somente após as 20:00, tenho feltro nas mesas e cadeiras, e nem não ouço som e TV em volume alto. Conversando com a síndica a mesma informou que iria retirar a notificação. Passado uns 2 meses, hoje dia 22/09/12, por volta da 00:30 o ela e o marido tocaram a campainha do meu apartamento por praticamente 10 segundos, onde acordei assustada para ver oque ocorria, e me deparei com uma mulher totalmente transtornada, aos berros ela disse que não aguentava mais ouvir nossos passos, ou qualquer barulho que vinha de nossa unidade, só que de forma totalmente alterada, me chamando de sínica e mentirosa (por ter contestado a notificação), que ela é a síndica são amigas e a síndica por diversas vezes vai jantar ou fazer reuniões na casa dela e ouviu o barulho também, ocorre que o que realmente me incomodou foi a forma como ela agiu, aos berros, me insultando e xingando, na porta da minha “casa” que comprei com tanto custo!. Disse que ouve quando as visitas estão em casa fazendo algazarra (com estas palavras), sendo que não recebo nenhuma visita, eu me senti coagida pois ela disse que vai transformar minha vida num inferno!, percebi que ela não tem nenhum controle emocional, e tem sensibilidade a qualquer barulho! Desde que recebemos a notificação estamos nos policiando até na maneira de andar no apto, só que isso já esta nos cansando, viver como se estivéssemos num quartel do exército, sendo que somos um casal jovem , sem filhos e que não recebe visitas. Gostaria de saber como agir? já que ela e a síndica são amigas e nem mesmo com a síndica posso contar! O que faço referente ao incomodo de madrugada, os xingamentos e ameaças?

    Muito Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Juliana,
      Você pode procurar a delegacia de polícia, pedir para lavrar um Boletim de Ocorrência (BO), relatando os xingamentos e ameaças e posteriormente consultar um advogado que, de posse do BO, tomará as medidas judiciais.

      Daphnis Citti

  30. Roberta disse:

    Moro em um condomínio onde a sindica e inimiga das crianças toda vez que ela vê alguma criança brincando na área comum manda uma carta notificando o condômino no estatuto do condomínio veta apena a pratica de esportes nas áreas comuns e garagem. Como proceder requerendo a utilização das áreas comuns para que as crianças exerçam seus direitos de brincar e de ser respeitada pela tal.

  31. Roseli disse:

    Olá, financiei um imóvel junto à caixa econômica e tenho o prazo de 30 dias para fazer o registro em meu nome, porém o cart´ório exige um documento em papel timbrado e assintura do síndico informando que não há débitos de condomínio. Há exatamente 29 dias estou atrás da administradora de condomínios e síndico para me entregarem este papel, porém estão me enrolando.
    O prazo junto a caixa vai encerrar amanhã e não consegui este documento.
    Posso entrar com algum recurso contra o síndico e administradora já que possuo vários emails (inclusive com respostas sobre o assunto) e não houve solução? Estou à base de medicação devido ao stress causado.

    Obrigada,

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Roseli,

      Se você tem vários emails cobrando, e a falta desse documentos lhe trouxer prejuízo, cabe ação de indenização contra o condomínio.
      Daphnis Citti

  32. Andressa Dávila disse:

    Bom dia… Comprei um apartamento na planta e essa semana quando fui fazer a pré-vistoria o engenheiro foi mostrar o empreendimento.. Começou mostrando o pátio, foi aí que perguntei se o estacionamento ficaria como está, com britas no chão e ele me afirmou que sim. E depois dentro do apartamento na cozinha tem uma tubulação de gás que vai ficar visível, um cano de cima a baixo a uns 3 cm da parede. Quando cheguei em casa fui olhar o memorial descritivo e nele sobre o estacionamento só diz que será conforme projeto paisagístico, mas quando fui comprar nem na maquete nem nas imagens ilustrativas apareciam britas e sim conforme o resto do pátio. E tbm não informa em nenhum momento que a tubulação de gás ficaria visível. O que posso fazer?? Posso recorrer??

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Andressa, pode reclamar junto ao vendedor, por escrito, cobrando também a resposta por escrito. Com base nisso um advogado te orientará ou proporá a ação judicial que couber.

  33. Vanessa disse:

    Olá. Comprei um apartamento com “um espaço na garagem” descrito em matrícula + um espaço contíguo e inacessivel à área comum do condomínio (um canto que só tem acesso através da minha vaga) que haviam me dito ser de uso do meu apartamento “por convenção”. (Me venderam como sendo ap. com duas vagas na garagem, 1 em matrícula e outra por convenção). Agora fico sabendo que esse espaço contíguo era a vaga de outro apartamento que realmente utilizava o meu box para estacionar. Hoje se quero estacionar tem um carro na minha vaga, já que nesse espaço contíguo mal cabe um carro manobrado. De quem é a responsabilidade para resolver isso? Quem eu aciono amigavelmente, em princípio?
    Obrigada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Vanessa, vale o que está escrito e não o que falam na hora da venda. Examine o seu contrato de compra e venda, a certidão do registro de imóveis e a convenção do condomínio.

  34. elani santos disse:

    Olá, no meu condominio tem garagens descobertas e cobertas. Com seus numeros certos mais a minha é descoberta e nao acho justo porque paguei o mesmo que os outros. Sendo que quando comprei já me deram um numero de garagem mais esta ainda não estava pronta assim usava outras disponiveis. Quando ficou pronta uns ficou com cobertas e outros como eu se cobertura. Por favor como posso resolver isso??
    Muito obrigada,

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Elani, você tem que ver como consta a garagem na certidão do registro de imóveis do seu apartamento e também na especificação do condomínio, que é aquele documento que acompanha a convenção e dá a discriminação das áreas úteis e comuns. E na dúvida, consultar um advogado, levando essa documentação para ele.

  35. Nehemias Júnior disse:

    Meu vizinho surtou e está dormindo na garagem do condomínio como se fosse um mendigo. Ele é usuário de drogas e portador de doença mental, está usando uma das vagas para fazer suas necessidades o que está trazendo mau cheiro e se continuar do jeito que está irá provocar doenças. Sua esposa o expulsou de casa, porém o está alimentando e o mantendo quase como um animal. o apartamento está no nome dele, o que me deixa dúvidas em chamar a policia ou a carrocinha sei lá, pois ele apesar de doido, é morador e proprietário também. O sindico não se pronunciou até agora. o que eu faço para resolver isso civilizadamente? (se é que tem jeito)

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Você tem que ir à Delegacia de Polícia mais próxima, informar a situação e pedir ajuda. Tem jeito, sim. Não pode é deixar um ser humano largado nessa situação. O vício em drogas é considerado hoje uma doença e a pessoa deve ser tratada.

  36. Roseli Batista F. Campos disse:

    Boa noite Dr.!

    Peço uma orientação como proceder, visto que estou enfrentando muitos problemas em relação a minha vaga de estacionamento. A vaga que me foi sorteada é presa e foi proposto aos condôminos a troca de chaves para que não houvesse problemas ao entrar e sair. No entanto o morador que divide comigo a vaga recusou-se a trocar as chaves. Foi proposto a troca de vagas visto que eu não me importo em deixar a chave do meu veículo com ele, porém ainda assim sem sucesso. O morador me propôs deixar o carro desengatado para que eu empurre todas as vezes que precisar me deslocar e ainda me agrediu verbalmente. O problema é que estou grávida e não tenho condições físicas para tal esforço. Comuniquei o síndico e a administradora de condomínio, porém não obtive sucesso, visto que o morador recusa-se a mudar de postura e disse que se eu não estiver satisfeita devo procurar os meus direitos pois ele adora uma briga judicial. Síndico e administradora de condomínio estão cientes desta atitude. Como devo proceder? Existe algum tipo de lei que possa me amparar ou neste caso devo realmente procurar meus direitos através de um processo? Quem devo acionar o condomínio, o morador ou a administradora de condomínio?

    Desde já agradeço!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Roseli, acho que você deve, mesmo, procurar seus direitos, contratando um advogado. Ele que, com base nos documentos, atas das assembléias, convenção condominial e regulamento interno, saberá o que deverá exatamente fazer.

  37. Amanda disse:

    Boa Noite, Quero uma ajuda, uma opinião. Moro em edificio de 5 andares com 3 apt por andar, a planta era de um portão p/pessoas e mais 4 portões de saida de automoveis, porém foi fechado o último portão e nesse caso os carros que saiam pelo mesmo saem por um único portão e daí começou as confusões por vagas, a minha vaga foi transferida para a frente da minha varanda junto com uma proteçã que foi feita com telha que esquenta bastante a minha sala sem a minha autorização, porém na minha vaga tem espaço para pôr 2 carros mais o novo sindico quer colocar novas normas em que da direito a cada apt uma vaga concordo mais que a lei seja pra todos e que todas as garagens sejam pintadas assim como a minha separando-a da do lado e que nenhum outro carro nem de fora e nem dos proprios moradores ocupem garagens de vizinhos, mesmo sendo amigos, seria injusto.Direito iguais pra todos.O que seria melhor voltar abrir o outro portão e supervisionar as garagens para que moradores nao ocupem outras garagens mesmo desocupadas.. Gostaria de saber opinioe e o que devo fazer? ATc.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Amanda, essas decisões tem que ser tomadas em assembléia geral, pelo voto da maioria dos condôminos presentes a ela. Lembro que as decisões de assembléia obrigam a todos, inclusive aos que não compareceram.

  38. André disse:

    Boa noite, sou locatário de um apartamento que não tem controle remoto para acesso a garagem, apenas cadastro dos veiculos e um adesivo colado no para brisa indica quem é morador e o porteiro abre o portão da garagem. Tenho 2 carros e as vezes utilizo carro da empresa , mas nesse caso deixo o meu na empresa e estaciono o da empresa na minha vaga . Os 3 carros estão cadastrados na portaria e tem o adesivo no para brisa, mas segundo a sindica eu só poderei utilizar minhas duas vagas com os mesmos carros , não poderei mais estacionar o carro da empresa na minha vaga. Se puder me esclarecer esse caso . Agradeço e um abraço.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      André, você tem o direito de utilizar as duas vagas. A síndica está errada ao fazer essa afirmação de que só pode usar com os mesmos carros. As regras de utilização da garagem deverão estar no Regulamento Interno. Peça para alguém que tenha o Regulamento Interno ou para a administradora do condomínio e veja o que dispõe sobre isso. Se não houver essa exigência (que eu acredito que não haja), você tem o direito de estacionar o veículo da empresa também, nas suas duas vagas.

  39. anna disse:

    Olá,estou tendo um pequeno ou grande problema com um vizinnho,moro em apto e meu vizinho do andar de cima sempre fuma na sacada e a fumaça sempre acaba vindo para a minha sala,sempre temos que fechar a porta,mas mesmo assim inalamos o cheiro que vem pelas janelas,tenho problemas respiratórios,fora que se meu vizinho fuma,eu inalo a fumaça e estou fumando tbm.Quais as leis para um morador que fuma e um que não fuma.Quem devo procurar para resolver este problema?

    Grata!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Ana, realmente é um problema, pois não há como impedir que o seu vizinho fume na janela do apartamento dele. Tente resolver amigavelmente, conversando com ele, expondo seu problema respiratório. Peça para ele fumar em outra janela. Quem sabe ele seja uma pessoa compreensiva e te atenda.

  40. Adelina disse:

    Olá, boa tarde! Estão fazendo algumas obras em meu condominio, e colocaram uma caçamba de papa entulho na rampa de entrada e saida da garagem, deixando um espaço muito pequeno para passagem dos carros, sempre tive dificuldade de sair da mesma e não reclamei até que bati a lateral do carro na referida caçamba. Fiz uma reclamação junto ao sindico que simplesmente me disse que eu que teria que ter tomado mais cuidado. e que e que o condominio não se responsabiliza pelo estrago. O que devo fazer? Pode me ajudar?
    Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Adelina, realmente o condomínio não pode ser responsabilizado pela sua batida. Mas você pode conversar com o síndico, o subsíndico e os conselheiros, se não tem outro local mais apropriado para ser colocada a caçamba.

  41. Lucas disse:

    Boa Tarde,
    estou com um problema em meu condominio poiso sindico proibiu de fumar dentro do condominio e agora quer proibir de fumar ao lado de fora na calçada, pois disse que a calçada faz parte do condominio
    oque faço?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Lucas, proibir de fumar dentro do condomínio, tudo bem. Mas na calçada, heim? Isso ele não pode proibir. Mas se você parar de fumar, vai te fazer um bem danado e evitar um câncer de pulmão. Que tal?

  42. Dani disse:

    Olá, gostaria muito de uma ajuda do senhor.
    Sou síndica de um conjunto com 6 blocos, não existe vaga para todos os apartamentos e já li as convenções externas e da construtora que afirmam que não há mesmo para todos. Atualmente, as vagas continuam indeterminadas e cada um coloca o seu carro conforme a disponibilidade. Os outros 5 síndicos querem delimitar as vagas por bloco, demarcando por cor (o estacionamento é aberto e comum). Isso pode ser feito? A Assembléia Geral tem que ser com todos os moradores ou apenas com os síndicos? Por favor, me ajude a entender, já olhei a lei e não encontrei resposta porque não entendo.
    Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Dani, é aconselhável, primeiramente, verificar na convenção e na especificação de condomínio, se todos os proprietários de apartamentos tem direito às vagas em local indeterminado. Depois, vocês podem convocar uma assembléia geral, para decidir se delimitam as vagas por blocos e numeram ou não. É aconselhável, dependendo da situação de fato, efetuar sorteios anuais ou bianuais. A assembléia tem que ser feita com todos os condôminos e não só com os síndicos.

      • Dani disse:

        Nossa, que rapidez e eficiência, fiquei feliz demais com a sua atenção…
        Estava agora lendo a convenção, fala sim que a vaga é indeterminada e não existe para todos os apartamentos. A reunião foi feita com cada bloco separado e depois com os síndicos de cada bloco, mesmo assim ainda acho que tem que ser com todos os condôminos juntos, de todos os blocos, é isso? Já que é uma questão comum aos 6 blocos e confusa, porque 4 síndicos querem delimitar as vagas por bloco e chamar até guincho! obrigada novamente

  43. Ana Lúcia Ribeiro Alves disse:

    Tenho uma casa em um condomínio que acabou de ser construído, porém o meu vizinho construiu o muro dele rente com minha parede e além disso toda a lateral de minha casa serve de parede para a garagem dele,eu disse a ele que não aceito o muro dele colado com minha casa e o mesmo continuou construindo o muro,como ainda não existe um regimento do condomínio desejo saber se existe alguma lei que diz que a minha parede só pode ser muro ou parede do vizinho com a autorização do proprietário?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Ana Lúcia, o Código Civil no Capítulo V, artigo 1.277 e seguintes, regula os “Direitos de Vizinhança”. Você pode também se dirigir à Prefeitura Municipal da cidade onde tem a casa e verificar as normas municipais a respeito.

  44. cristiano marcondes dos santos disse:

    Bom dia
    Meu é cristiano e comprei um apto na planta com 01 vaga de garagem coberta (descrito no folder de propaganda), me entregaram a chave do apto 15 meses apos o prazo de entrega, e com uma vaga de garagem descoberta. Gostaria de saber se tenho o direito de pleitear a vaga coberta como comprei, ou se tiver uma assembleia anterior a minha posse das chaves ,e tiverem sorteado as vagas, tenho que acatar?
    obrigado

  45. Por favor. Na convenção coletiva (de 1980) do condomínio onde resido consta direito a duas vagas de garagem para os apartamentos da cobertura e uma para os demais. Nada há na matrícula do imóvel sobre isso (para nenhum apartamento do prédio). Não há menção sobre as garagens no contrato de compra e venda. A fração ideal daqueles apartamentos é quase o dobro em relação a estes. Paga-se condomínio e IPTU de valor mais alto também. Foi aprovada nova convenção, em que consta para cada morador o direito a apenas uma vaga. É legal tal convenção? Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Raphael, pelo que você conta, a garagem deve ser área comum do prédio. Procure um documento que normalmente está junto com a convenção condominial, que se chama Especificação de Condomínio, e veja o que diz a respeito. Mas se na convenção anterior dizia que os apartamentos de cobertura tinham direito a duas vagas e os demais uma, a convenção posterior não pode suprimir esse direito com o quorum de 2/3. De qualquer forma, a certidão do registro de imóveis, do seu apartamento, deveria constar as duas vagas ou a metragem que corresponde a duas vagas.

      • Raphael Maul Lins disse:

        Correto. A garagem é área comum. Ocorre que na matrícula das coberturas consta como área comum e a fração ideal, o dobro dos apartamentos tipo.

        Na especificação do condomínio não consta nada a respeito de garagens.

        Por favor, qual o quorum necessário para o caso, se é que isso pode ser alterado?
        Obrigado.

  46. Leonardo Barros disse:

    Dr. Daphnis,

    Acabo de pegar as chaves do meu apartamento e decubro que 95% das vagas são presas, e além disso, as garagens são pequenas e dificultam as manobras. Tenho direito a uma vaga na garagem. Eu te pergunto: eu não deveria ter sido avisado desse enorme inconveniente de comprar um apartamento com a maioria das vagas presas? Não gostaria de ter que pagar um condomínio mais caro por conta de manobristas e nem deixar minha chave com algum vizinho. existe alguma jurisprudência sobre o assunto? estou bastante estressado com a situação e decidido a buscar meus direitos judicialmente..

    Att,

    Leonardo.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Leonardo, existe o Código do Consumidor que, no seu artigo 6º, inciso III, diz que um dos direitos básicos do consumidor, é “a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, caeacterísticas, composição, qualdade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.

      Procure um advogado rapidamente, para que tome as medidas que julgar necessárias, antes que você perca o prazo para reclamar seus direitos.

  47. gladis disse:

    meu condominio passou a fornecer e exigir que se coloque um selo no vidro para identificar a vaga da garagem. Não gosto desta idéia de ter que circular na rua, portos, etc, identificando onde moro. É legal isto? Cade a nossa segurança individual.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Gladis, é normal que os condomínios obriguem os moradores a colar selo no vidro do carro, para identificar a entrada e saída da garagem. No entanto, sempre deve-se tomar cuidado para que não haja identificação do prédio ou endereço, justamente por causa da segurança. Se o selo que te deram identifica o prédio, você nem deve usá-lo. Entre em contato com o síndico, a administradora e os condôminos e alerte para esse problema. Todo cuidado é pouco

  48. Karina disse:

    Olá, minha situação é a seguinte:
    Meu condomínio possui áreas de estacionamento, semelhante aquelas de supermercado (ou seja, demarcação por tinta no chão e ao ar livre). Cada demarcação dessas possui um número (ou seja, cada vaga possui um número) e cada morador deve colocar um adesivo (cedido pela adm do condomínio) no seu carro com o número correspondente a sua vaga. No meu carro obviamente uso esse adesivo, e a especificação de que a vaga é minha, está na escritura do apartamento.
    O problema é: alguns moradores, e até mesmo pessoas de fora (visitas dos moradores) insistem em colocar o carro na minha vaga (fica na frente do bloco onde moro), mesmo já sendo avisado várias vezes para não fazer isso. O condomínio, até onde sei, não possui política como multar quem faz isso, ou seja, só resta contar com o bom senso dos vizinhos (oq não existe).
    Gostaria de saber se posso chamar o guincho (como pessoas fazem quando moram em casa e estacionam na frente da garagem), como fazer isso, e se tenho de pagar alguma coisa ou se o morador infrator que paga? Porque eu adoraria fazer isso para ver se finalmente aprendem. Conversar com moradores ou adm não adianta, então se puder chamar o guincho seria ótimo.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Karina, nunca precisei tomar esse tipo de atitude e realmente não sei te responder. Mas posso te orientar no sentido de que você deve procurar o departamento de trânsito do local ou cidade onde você mora e fazer a pergunta diretamente a eles. Quando souber, escreva no meu blog.

  49. cristina figueiredo disse:

    Boa Tarde.. moro em um condomínio residencial, onde, o síndico geral, por conta própria decidiu proibir táxis de entrar no comdominio a partir de 22h. Não possuo veiculo proprio. Tem alguma lei que dê este direito a ele? Também não autoriza veiculos de visitantes entrar, nem para fazer a descarga de algum produto. Como procedemos?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Cristina, o síndico não tem poderes para tomar esse tipo de decisão. Tudo isso deve ser disciplinado no Regulamento Interno, cuja aprovação ou alteração deve ser feita através de assembléia geral, em cuja Ordem do Dia, da convocação, tem que constar o item “aprovação do regulamento interno” ou “alteração do regulamento interno”. E a decisão se dá pelos votos da maioria dos presentes.

  50. Maria Inês Garcia Sampaio disse:

    É uma pergunta: o condômino da cobertura de prédios deve ser ressarcido de despesas com conserto de telhado, colocação de guarda-corpo e probemas com enchente? Como posso conhecer a legislação a respeito?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Maria Inês, cabe ao condômino da cobertura arcar com as despesas da área que lhe pertence ou que usa. Não entendí a pergunta sobre problemas com enchente, sendo você proprietária da cobertura. Poderia explicar melhor? Com relação à legislação, o condomínio edilício está regulado pelo Código Civil

  51. Claudio Castro disse:

    Bom dia Dr.
    Tenho 02 vagas de garagem em meu condominio mas não as utilizo, certo dia o ao chamar o taxista ele me informou que o porteiro havia abordado ele e informado que eu não poderia entrar na garagem do condominio com taxi, pois era ordem do sindico.
    Gerlamente vou pão de açucar de taxi e volto carregado com 02 sacolas.
    O sindico pode fazer isso, e mesmo que estivesse na convenção coletiva não fere meu direito civis? Ou estou totalmente enganado e o sindico pode proibir que eu entre de taxi na garagem do condominio e use minhas vagas ou mesmo a vaga de descarga????
    Obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Claudio, os síndicos devem agir de forma a tornar a vida dos moradores dos condomínios a melhor possível. Não há nada de mal chamar um taxi para pegar uma pessoa na garagem, que tenha problema físico ou que esteja por exemplo indo viajar e tenha várias malas. Ou o contrário, que esteja chegando de viagem com malas ou voltando do supermercado, como é o seu caso, carregado de pacotes ou sacolas. O síndico não pode por sua conta, proibir isso. Por outro lado, o táxi vai entrar, deixar ou pegar as pessoas e sair. Não vai ficar estacionado no prédio.O único problema seria a segurança. Desde que o motorista seja devidamente identificado ou mesmo que o morador avise a portaria com antecedência, não há problema algum. Entendo que seja um direito seu e você pode lutar por ele até mesmo judicialmente.

  52. Roseli disse:

    Sou proprietária de apartamento no meu condomínio e o prédio está em fase de troca de janelas. Quando foi colocado um recado no elevador dizendo que a troca de meu apartamento seria na 5a feira – 31/01/2013. Nos preparamos e eu aguardei o pessoal da reforma pela manhã, mas não apareceram. À tarde, fomos procurados para iniciarem os serviços, mas eu já havia saído para o trabalho, e meu marido, que trabalha à noite e dorme durante o dia, não encontrava-se disponível para atendê-los, pois precisava descansar para voltar a trabalhar no período noturno. Na 6a feira – 01/02/2013, os serviços deveriam continuar, pois seriam necessários 2 dias para execução dos mesmos, mas o pessoal responsável pela troca de janelas não compareceram, e até o momento (hoje, 10/02/2013, não fomos notificados sobre quando será realizada a troca de nossas janelas.
    Os serviços de trocas em outras unidades continuam sendo realizados. Esta semana, iniciaram as trocas de janelas nos apartamentos acima do meu. Como trabalho das 7h às 23h, estava saindo com o meu carro da minha garagem às 6h20 todos os dias, com excessão de 6a feira, pois estou desenvolvendo minha tese, e fiquei trabalhando durante a noite, tendo me recolhido para dormir por volta das 6h de 6a feira – 08/02/2013, pois teria que acordar e ir trabalhar às 13h.
    Interfonaram, bateram campainha njo meu apartamento, mas não conseguimos escutar e acordar, devido ao nosso cansaço. Assim, não puderam realizar os serviços no apartamento acima do nosso, pois meu carro enconstrava-se na garagem, e poderia sofrer danos.
    Não recebemos nenhuma notificação de que teríamos que remover nosso carro da garagem na 6a feira – 08/02, afinal, não recebemos nenhuma notificação de que deveríamos remover nosso carro, em nenhum dos dias de troca de janelas nos apartamentos acima do nosso. Em 09/02/2013 recebemos uma advertência da Sra. Síndica, datada de 08/02/13, informando que temos apresentado resistência em colaborar ocasionando atrasos na programação das substtituições das janelas, ocasionando prejuízos aos demais moradores que agendaram a referida troca.
    Indignada com tal advertência, pergunto:
    1. Como podemos ter apresentado resistência, se não recebemos nenhuma notificação para retirada do veículo nesta data, e em nenhuma data?
    2. Como podemos ter causado prejuízo aos demais moradores que agendaram a referida troca, se nós fomos prejudicados, por não terem comparecido para realizar a troca das nossas janelas, no dia em que a síndica agendou, e não nós moradores?
    Gostaria de saber como responder tal advertência, baseada e calcada em Lei e artigos que defendam o condômino proprietário, no que se refere ter que ser notificado por escrito toda vez que precisar remover o carro da garagem por motivo de qualquer obra que poderá causar danos ao veículo.
    Obrigada!!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Roseli, num condomínio, residem várias pessoas e tem que haver o máximo de cooperação possível, embora cada um tenha seus problemas. Entendo que vocês trabalham muito e tem dificuldade quanto a horários. Mas o melhor que você tem a fazer, será responder à advertência, explicando os problemas seus e de seu marido e se dispondo a conversar pessoalmente com a síndica para combinar a forma mais fácil para que o seu veículo seja removido, quando necessário, e as suas janelas sejas trocadas. Poderiam deixar a chave com alguém de confiança. As empresas que prestam serviços também tem seus problemas e nem sempre é possível cumprir a programação. Em geral a culpa não é dos síndicos. Creio que o espírito de compreensão e de cooperação resolverá o problema de ambos os lados.

  53. silvana disse:

    Moro em um condomínio fechado e os moradores do térreo fecharam a área comum que da para o muro dos vizinhos, como já haviam os muros só tiveram que fazer uma parede pequena para utilizar a área comum ali serve de lavanderia e para colocar a casinha do cachorro, só que não agüento mais de tanto que o cachorro late, além das minhas coisas caírem e não ter acesso para pega las, sem contar que se pegar fogo no meu apto o bombeiro só terá acesso pela porta central porquê pelas laterais está fechado para uso privativo da área comum, o que devo fazer? Tenho direito a danos morais?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Silvana, você não tem direito a danos morais, mas tem direito de exigir que as áreas comuns não sejam ocupadas exclusivamente por algum condômino, que o barulho dos latidos do cachorro não te incomodem, que seja feita uma vistoria pelo Corpo de Bombeiros com relação á segurança.

  54. Maria Falchi disse:

    Maypi
    Comprei um apto que no contrato de compra e vendas refere que tenho direito a 3 vagas de garagens. Porém quando fui verificar a garagem estava determinada por uma assembléia de moradores do prédio há 16anos atrás e assinada pelos moradores e determinando as vagas e foi levada a cartório. Assim, o sindico diz que não posso mudar as vagas é fato consumado e se eu mexer vai levar a muitas discussão e tempo , percebo que só há 11 aptos e 03 ou 04 condominos dos aptosnão assinaram o documento da assembléia quando foi levada a cartório, não sei porque razão, se é porque não estavam presentes ou porque discordaram
    Peço ajuda se caso isso não tem mais reversão ou posso recorrer e a quem? e como?
    Isso tem me prejudicado pois não consigo vender o apto pois os compradores adoram o apto mas~desistem devido a vaga ser difícil .

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Maria, em vários casos semelhantes ao seu, as pessoas entram com ação judicial pedindo para que o juiz dê sentença obrigando os condomínios a efetuarem sorteios anuais ou bianuais. Procure um advogado.

  55. Luiz Carvalho disse:

    Prezado Daphnis.

    Neste link http://www.administradores.com.br/noticias/cotidiano/inadimplencia-do-sindico/39168/ tem uma matéria que você expôe com muita clareza o fato quando o Síndico é inadimplente. Em suas palavras:
    ” Não se pode esquecer também, que a taxa que o síndico é isento, será sempre a ordinária, pois em qualquer hipótese, deverá pagar as taxas extraordinárias, que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio e que importam, na sua maioria, na valorização do imóvel”
    Esse texto está inserido no seu Livro?
    Qual a Editorade publicação de sua obra, edição e página que consta esse texto acima?
    Um abraço.
    Luiz

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Luiz, esse texto não está inserido no meu livro, porque escreví posteriormente à publicação.
      De qualquer forma, se você quiser adquirir o livro, poderá entrar em contato com a Martins Fontes, que eles tem à venda.
      Abs.

  56. Mariana disse:

    Dr Daphnis,
    moro em um apto alugado e o meu carro que fica estacionado na garagem do condomínio está com vários arranhões profundos que vem aumentando de tempos em tempos desde o mês de agosto do ano passado. Ele fica bem na passagem para o elevador e está sendo arranhado somente do lado da passagem, já que o outro lado fica encostado na parede. Os arranhões são propositais, devido a profundidade e intensidade que vem ocorrendo.
    Desde esse tempo tenho “lutado” para o condomínio me dar uma solução. O síndico me propôs a solução de ser instalada uma porta no acesso ao elevador que fica na passagem do meu carro, sendo assim os moradores teriam que entrar pela outra entrada, uma vez que a entrada que passa pelo meu carro seria trancada. Fiquei mais de três meses esperando a instalação dessa porta, o que nao aconteceu.
    A cada final de semana ou feriado que eu viajava e o que carro ficava na garagem, apareciam novos riscos. Até que por fim, depois de ter o carro arranhado mais vezes após os feriados de final de ano, consegui convencer o sindico a colocar uma camera para vigiar o meu carro registrando imagens por 24 horas. A câmera foi instalada no início de janeiro e após disso não percebi novos arranhões no carro. Porém, semana passada, ao tirar ao carro pela primeira vez neste dia, percebi um novo e grande arranhão. Fui ao chefe de segurança para ver as imagens da camera e o mesmo me informou que a minha camera tinha sido retirada e colocada uma falsa no lugar, que nao registrava imagens. Ele disse que o sindico pediu para retirar a camera, pois havia um mes que meu carro nao estava sendo arranhado e a camera que estava ali instalada era de da rampa de acesso a garagem que eles haviam trocado de lugar provisoriamente para ver se descobriam a pessoa que estavam riscando meu carro. Achei um absurdo pois momento nenhum me informaram que a camera seria provisória, se soubesse jamais teria concordado. Pode ser que através da camera eu descubra quem está arranhando o carro, ou talvez nunca saiba. Mas as imagens registradas são a única forma que tenho de intimidar a pessoa que está fazendo isso no meu carro. Essa semana resolveram colocar a tal da porta que bloqueia o acesso dos moradores ao elevador passando pela minha vaga. Mas nao acho suficiente e ainda assim quero a instalaçao dessa camera. O condominio disse que nao posso colocar a camera por conta própria porque se trata de passagem de uso coletivo e que as imagens sao confidenciais e eles nao querem arcar para colocar a uma nova camera no lugar. Como as vagas da garagem sao escrituradas e de propriedade do dono do apto, posso exigir na justiça o direito de monitorar a minha vaga? O condominio também nao quer me ressarcir pelos danos porque dizem que eles nao se responsabilizam e eu nao tenho provas que os danos foram feitos dentro da garagem. O que o senhor me recomenda fazer? Já fiz BO e perícia do veiculo na delegacia.

    Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Mariana, realmente, você não pode instalar câmera na garagem, porque é área comum e somente o condomínio pode fazê-lo. Por outro lado, o condomínio também não tem responsabilidade por danos ocorridos na garagem. A única solução que vejo é você escrever uma carta ao síndico, com cópias para o conselho consultivo e para a administradora, solicitando formalmente a instalação da câmera e, como eles alegam que não querem arcar com esse custo, ofereça o pagamento da câmera e respectiva instalação.

  57. Bruna disse:

    Olá meu nome é bruna e estou com um problema no meu condominio moro a 8 anos la e nunca tive reclamação dos vizinhos proque gosto de acender insensos pela minha casa, esse ano mudou 3 vizinhos novos e um deles não sei qual fez uma reclamação para sindica que o cheiro de insenso do meu apartamento esta ficando no corredor o que o incomoda muito para eu parar de acender insensos, agora vem o meu questionamento isso pode?? porque nem isso eu posso fazer dentro da minha casa?? e se eu fumasse também não poderia fumar dentro do meu apartamento porque o cheiro vai para fora??
    E também os vizinhos que mudaram tem um monte de criança e fazem muito barulho mais eu nunca reclamei então o que eu faço?? isso pode porque eu estou me sentindo super mal como se estivessem invadindo a minha privacidade e impondo regras dentro da minha propria casa

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Bruna, esse problema é regulado pelo Direito de Vizinhança. O artigo 1.277 do Código Civil, diz que “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

      Você poderá alegar que incenso não prejudica a segurança, o sossego nem a saúde dos vizinhos, com razão. Mas o ideal é não acender vários incensos pelo apartamento, de forma que se possa sentir o cheiro no corredor, em consideração às pessoas que não gostam. O cheiro deve ficar restrito à sua unidade. Com relação ao barulho, se interfere no seu sossego, você pode reclamar, com base no artigo acima citado.

  58. marilia disse:

    comprei uma casa em condominio fechado, a empresa colocou cerca viva,em volta e atrás que tem barranco não fez contenção, como posso agir, já que tem a impressão que seria de ter sido feito pela empresa, o que me aconselha, jã que são 16 casas. obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marília, verifique no projeto do condomínio, o que consta em relação ao barranco. Fale também com o síndico e entre em contato com os vendedores. Se há outras casas que dão fundo para o barranco, vale a pena se reunirem, para reclamarem em conjunto, para terem mais força.

  59. carla disse:

    Moro em condominio existe lei que proiba, visitante entrar no predio, tenho direito a uma vaga mais nao tenho carro. Minha filha mora em outra cidade ele póde entrar com o carro no condominio?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Carla, a lei não chega a regular essas minúcias. Normalmente essa norma está contida no regulamento interno ou a forma de utilização é discutida e aprovada em assembléia. Eu te aconselharia a procurar o síndico ou a administradora, expor a situação e verificar qual é a regulamentação a respeito. Não deveria haver problema, se a vaga é em local determinado e você não tem carro. Entretanto, em alguns condomínios em que as vagas são em local indeterminado e há pouco espaço disponível, é normal a permissão de estacionamento de veículos só dos moradores.

  60. Luma Rodirgues disse:

    Acabo de mudar recentemente para 01 apartamento que fica no térreo, tenho 01 filha de 09 anos e gostaria de colocar grade pois acho muito arriscado, verifiquei essa questão com a sindica e fui informada que não será possível, pois a fachada sairá do padrão do condomínio, gostaria de saber se tenho que manter essa informação?

    Agradeço e aguardo resposta

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Luma, você não tem que manter essa informação. Existe uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (apelação nº 0209582-13.2009.8.26.0006 – 9ª Câmara, datada de 19.06.2012 – relator Grava Brazil), que apreciou recurso contra decisão de Primeira Instância, em ação declaratória “para o fim de declarar que o autor tem o direito de manter, nas janelas de sua unidade condominial, as grades de proteção de alumínio nelas já instaladas”. O Tribunal manteve a sentença e inclusive considerou que, no caso, as grades de proteção de alumínio tinham impacto visual menor que uma tela de proteção instalada em outro apartamento. Levou em consideração, também, o objetivo de proteção das crianças, observando que “a opção por grade de alumínio ou tela de nylon deve ficar ao alvedrio do usuário da unidade condominial, que é o responsável pelas crianças que nela habitam, pois embora ambos sejam equipamentos de segurança, têm propriedades diferentes que, portanto, satisfazem diferentes fatos de risco que variam de acordo com a personalidade de cada criança”.

      • Luma Rodirgues disse:

        Bom dia! Estou com um sério problema…estou a meses querendo colocar grade nas minhas janelas pois moro no térreo e não temos nenhuma segurança no local…Entrei em contato com a síndica e fui informada que essa decisão só poderá ser decidida em assembleia que nunca ocorre…
        Gostaria de saber se eu posso de contrapartida colocar as grades sem que haja reunião em assembleia.
        Tenho outra dúvida, gostaria de saber se todos os apartamentos que estão no térreo é obrigatório virem com grade quando é entregue pela construtora.
        Agradeço atenção e aguardo comentários
        Luma Rodrigues

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Luma, a colocação de grades, dependendo do tipo, poderá importar em modificação de fachada e, por essa razão, é aconselhável que uma assembléia decida pela colocação nos apartamentos e dependerá de um padrão aprovado nessa mesma assembléia, impedindo que cada um coloque o tipo de grade que deseja, o que provocará inclusive a desvalorização das unidades. Não é interessante você se adiantar e colocar independentemente de uma decisão assemblear. Faça uma carta à síndica e à administradora, com protocolo, pedindo a convocação de assembléia para ser decidido esse assunto. De preferência, com a assinatura de todos que estão na mesma situação que você, para ter mais força. Quanto à obrigatoriedade das unidades serem entregues com grade, isso não existe.

  61. Michelle disse:

    Caro Dr Daphnis, boa noite.

    Gostaria se possível esclarecer uma dúvida. Moro em um condomínio horizontal que possui 35 casas. A rua do nosso condomínio tem 4m de largura, no qual o síndico anterior determinou que só um carro pode ficar no lado de fora, diga-se em frente da própria casa do condômino dono do veículo, caso o mesmo tenha outro carro, é obrigatório está na garagem. Alegou-se na assembléia que fica difícil de entrar na garagem. Bem, fico pensando se eu vou colocar meu carro na garagem, quer dizer que o meu lado estará sem carro. Como é então que o vizinho de frente que está com seus 02 carros estacionados na frente da própria casa vai afetar essa entrada? Pelo que senti, as pessoas querem entra de vez nas garagens e sair de vez, pois tem preguiça de dá ré ou seus carros não tem um jogo bom de volante. Essa proibição tem validade? Há leis que permite essa proibição? Já que ninguém está estacionando em frente de garagens diferentes que não seja a sua própria?
    Fico no aguardo,
    Obrigada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Michelle, essa proibição não tem validade, porque o síndico não pode determinar isso ou aquilo por conta própria. O assunto deve ser discutido numa assembléia geral e valerá o que a maioria decidir.

  62. Inês Margarida Soares Castell disse:

    Me chamo Inês, tenho uma casa no interior dentro de um condomínio, gostaria de saber se dentro de um condomínio podemos proibir uma pessoa de entrar e frequentar o mesmo, tipo ex-funcionário que mora de aluguel com outra pessoa que locou a casa, mas falta com respeito com os moradores, funcionários e sindico e também pessoa que suspeitamos que pratica furtos dentro das casas, temos certeza que é ele mas ainda não conseguimos provar, enfim podemos proibir alguém de entrar no condomínio?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Inês, esse é um grave problema. Normalmente não é possível proibir a entrada de alguém num condomínio, salvo se essa pessoa oferece riscos aos demais moradores. Isto porque, todos os moradores tem direito de receber visitas, sejam amigos ou parentes. Assim, é necessário que hajam provas suficientes a justificar a proibição. A falta de respeito implica em notificação e até mesmo aplicação de multa. Um conselho: porque vocês não tiram uma certidão de antecedentes criminais dessa pessoa?

      • Inês Margarida Soares Castell disse:

        gostaria de agradecer a resposta, na realidade saber que não podemos proibir é um esclarecimento, e a idéia de pedir antecedentes criminais também é ótimo. Tenho mais dúvidas mas vou perguntando aos poucos, só tenho agredecer, tenha um bom dia.

  63. Mônica disse:

    Boa tarde,
    Gostaria de uma informação, mudei a pouco para um predio cuja vaga de garagem é escriturada. A vaga que possuo é uma vaga que comporta dois(2) carros. O condominio cobra a utilização de quem possui essa vaga maior para o segundo carro, antes era um valor segundo eles ” irrisorio” ms que agora esta chegando a um patamar de alguel de vaga de estacionamento. Não acho isso correto, já que é espaço de minha vaga. Não deveria ser algo mais justo do que pagar o equivalente ao IPTU da vaga da garagem e não esse valor mensal? Onde posso verificar esse assunto?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Mônica, o condomínio deve estar cobrando taxa condominial dessa vaga. Para saber se está correto ou não, precisa verificar as atas das assembléias gerais, onde o assunto foi discutido e votado. De posse dessas atas, da convenção condominial e da especificação, leve para algum advogado examinar detalhadamente. Só ele, após analisar essa documentação, poderá te dar a resposta com certeza.

      • Mônica disse:

        Muito grata pelo rápido retorno. Vou verificar, o único problema é que o prédio é super antigo….mas muito obrigada novamente!

  64. gostaria de saber se como não há advogados especializados em condomínios nem direito imobiliário qual especialização eu procuro para resolver sobre uma cadelinha de porte pequeno de 9 anos que não pude trazer ao meu novo apartamento e depois de ceder por um tempo para minha madrinha enquanto pesquisava e via como iria entrar contra o condomínio para poder manter o animal comigo, ela foi roubada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Fernanda, há sim, inúmeros advogados especializados em condomínios, como nós somos.
      Sinto muito pela sua cadelinha ter sido roubada. Ocorre que isso não se deu no condomínio e, portanto, não há nada a fazer. Mas você pode ter animais dentro do condomínio, ainda que a convenção proíba, pois as decisões judiciais são no sentido de que é possível. E, no caso de impedirem, a solução é propor uma ação judicial para que o juiz autorize.

      • Fernanda disse:

        Muito obrigada, mas eu não poderia pedir, sei lá, uma liminar em um fórum para poder ter esse direito líquido e certo tendo a certeza que eu não terei que se desfazde do meu cachorro? Levando em consideração que ele não sairá do apartamento sem ser no colo e não andará nas áreas comuns

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Fernanda, você tem que contratar um advogado, que estudou para isso, e saberá o tipo de ação a ser proposta contra o condomínio, para que você possa ter outro animal com você, no apartamento.

  65. Mas eu não posso nem pedir Danos morais e Materiais por não poder ter entrado com minha cadelinha? Foi por causa deles que eu não pude ficar com ela, e houve sofrimento meu (estava em tratamento de depressão e piorei muito depois disso) e de minha cadelinha (houve bastante sofrimento em relação a mudança), e se ela estivesse comigo, ela não teria sido roubada. Eu quero muito entrar contra eles. pois fui separada de uma cadelinha muito querida e de idade avançada, de 9 anos.

  66. Posso ir eu mesmo em um fórum e pedir uma autorização para tal?

  67. Ao comprar um apartamento com 1 vaga na garem descoberta, eu tenho direito de providenciar uma cobertura particular para ela? (eu mesmo mandar fazer) Ou terei que convencer a todos os moradores (assembleia) a cobrirem todas as vagas? Digo isso, pq realmente me recuso a deixar o carro do tempo, e acredito que comprando um apartamento com vaga na garagem, essa vaga se torna minha, nao?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Eliézer, você não tem esse direito. Imagine se cada um ou alguns dos condôminos, cobrirem as suas vagas com tipos de cobertura diferentes, como ficará o condomínio. Esse tipo de solução tem que ser discutido e aprovado em assembléia geral.

  68. Wiky Wykynn disse:

    Oi, preciso que você me ajude a esclarecer uma dúvida. Moro num condomínio onde a nossa garagem está escriturada e foi demarcada no chão pela construtora e já se passaram 30 anos e o síndico atual quer remarcar as garagens alterando o traçado alegando estarem errados. Ele terá vantagens havendo essa modificação pois aumenta o seu espaço. Ele pode fazer isso? Se em 30 anos nunca foi questionado e está escritura ele pode simplesmente mudar o traçado?
    Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Wiky, o síndico não pode remarcar as vagas por conta própria. É necessário deliberação de assembléia geral.

  69. claudia oliveira farias disse:

    Bom dia Dr.
    Moro em um condomínio há 33 anos são 14 apartamentos sendo 4 aptos são comerciais os primeiros andares,um deles fica a administração do prédio. O horário comercial sempre foi de 2ª a 6ª feira das 8hs as 18hs, no condomínio só tem um funcionário ( zelador que trabalha das 8h as 18h e aos sábado até a 12hs) agora a administração aluguel uma sala para um escola que funciona a noite e finais de semanas com gente subindo e descendo o tempo todo,fora o baralho das aulas, gostaria de saber se os moradores tem o direito de reclamar ao sindico e adm. sendo que o prédio não tem porteiro. Att. Claudia

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Cláudia, vocês devem pedir que o síndico convoque uma assembléia geral extraordinária, para discutirem o problema.

  70. rogerio kersting disse:

    Boa noite, temos um problema serio e gostariamos de dividir. Moramos em um condominio que seu regimento interno proibe a presenca do cachorro de estimacao no chao no hall de entrada, escadas ou garagem. Minha esposa foi multada por este motivo com 8 meses de gestacao e agora multada novamente apos 20 dias do parto. Respeitamos o regimento interno mas pode este estar acima dos direitos da gestante e da recem mamae? Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Rogerio, procure um advogado e proponha ação de anulação da multa contra o condomínio, provando que sua esposa estava de 8 meses de gestação por ocasião da primeira multa e também pela segunda. O advogado também verificará se a aplicação da multa seguiu o que dispõe a convenção condominial e o regulamento interno.

  71. Márcia Ferreira disse:

    Boa noite!
    Sou síndica em um condomínio, em Goiânia/GO.
    Gostaria de saber se posso tirar fotos de objetos colocados indevidamente, nas garagens dos moradores, sem colocar nome de proprietários e nº de Box, nos elevadores, em um comunicado, pedindo que retirem os mesmos obedecendo o regimento interno? Isso dá constrangimento aos proprietários das garagens?

    Como alterar a Convenção do Condomínio, que exige um quorum de 2/3 dos moradores, sendo que, em assembleias normais, o comparecimento é mínimo??
    Agradeço a colaboração,
    Márcia

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Márcia, você pode tirar fotos, sim. Mas eu te aconselho primeiro a enviar circular a todos os moradores, solicitando que retirem os objetos nas garagens, pois elas são destinadas aos veículos. Garagem não é depósito e não é porque as pessoas são proprietárias das vagas, que tem o direito de usá-las para destino diverso do previsto.

      Com relação à alteração da convenção, realmente é muito difícil. Normalmente se costuma fazer uma assembléia geral com o objetivo específico de alteração da convenção e o presidente deixa a assembléia em aberto, para obtenção das assinaturas dos que não compareceram a ela.

  72. CRISTIANE SANTOS disse:

    Bom dia Dr. estou com um terrível problema, comprei um apartamento e quando recebi a chave me dei conta que a construtora colocou um quiosque em baixo da minha janela ( há 2 metros), o problema é que o condomínio tem permitido o uso do mesmo como salão de festa, como quiosque são abertos o som entra em minha casa com tudo, mesmo com as janelas fechadas é uma perturbação total. O horário que o som é permitido é de meio dia as 22 horas. Fico para correr louca todo final de semana, justamente o dia que era para eu estar descansando. Já fiz reclamações mas não ninguém tomou providencias. Gostaria de saber se posso entrar com uma ação para interditar o quiosque e se positiva em que órgão em entraria? Muito obrigado pela atenção.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Cristiane, você precisa contratar um advogado, que proporá ação judicial contra o condomínio, depois de examinar se o quiosque foi previsto no projeto de construção, além de outros documentos que lhe pedirá.

  73. patricia disse:

    Bom dia! Comprei um imóvel e já tem 6 meses e ate o hoje não houve registro do condomínio. Só que tem uma pessoa que candidatou a sindico cobrando um valor sem decisão dos moradores, nem conta bancária tem. Posso não pagar esse condomínio, pois já pago há 6 meses e não sei pra onde esta indo o dinheiro.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Patricia, o síndico deve ter sido eleito numa assembléia geral, na qual é costume constar o item “previsão orçamentária”, cujo valor aprovado é rateado entre os condôminos. Acho estranho ele ter inventado um valor e passar a cobrar. Os outros condôminos estão pagando sem reclamar? Antes de você deixar de pagar, será prudente consultar um advogado especializado em condomínio, para examinar direito o que está havendo e te orientar melhor, com base na documentação que ele examinará, como por exemplo o Livro de Atas do condomínio, além de entrar em contato com a administradora ou diretamente com o síndico. Parar de pagar simplesmente, te tornará inadimplente, sem direito a voto na próxima assembléia, o que não é interessante. Em último caso, o pagamento será em juízo, nos autos de uma ação que o advogado proporá, se concluir que essa é a melhor solução.

  74. franklin disse:

    Olâ Dr.Daphnis moro em um condominio e um vizinho vive reclamando de barulho e por ultimo reclamou do barulho dos pratos eu estava lavando a louça!mas o que mais me incomoda é que o seguranca do condominio é quem veio me reprender dizendo que 23hr nao posso fazer nenhum tipo de barulho e nem lavar louça!ele pode me repreender?oq devo fazer? Desde já agradeço

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Franklin, o segurança ir ao seu apartamento transmitir reclamação de barulho de lavar louça, é muito estranho. Não acredito que você faça tanto barulho para lavar a louça. Será que o seu prédio não tem nenhuma proteção acústica? Agora, o segurança pode transmitir a reclamação. Desde que educadamente. Repreender, dar bronca, não!

  75. Comprei um apartamento e na escritura não consta garagem. A administração está me cobrando 2 vagas de garagem, que eram do ex-proprietário do apartamento. Mas as vagas são independentes e com escritura próprias. Desde fevereiro estou pedindo a administração que demonstre o valor cobrado pelas garagens, poi o vator de taxa de condomínio vem integral. Como devo proceder? Para que me esclareçam o valor cobrado em separado. Obrigada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Judith, você comprou o apartamento e não comprou as vagas? Independente de qualquer coisa, seria interessante adquirir as vagas, porque valoriza o apartamento. Se você não tem carro, aluga as vagas para outros. Por outro lado, se o vendedor ficou com as vagas, provavelmente ele não poderá usá-las, porque não é mais condômino. Só se ele tiver outro apartamento no mesmo condomínio. Com relação aos valores que estão te cobrando indevidamente, é recomendável documentar tudo. Assim, te aconselho procurar um advogado, que fará uma notificação para o condomínio. E, no caso de não atendimento, ele proporá a ação adequada que poderá até ser o depósito em juízo.

  76. Daniela disse:

    Bom dia!

    Gostaria de uma ajuda para saber como proceder, sou síndica e um inquilino se mudou no mês passado devendo condomínio do ano INTEIRO! Desde janeiro sem pagar e a Imobiliária mesmo assim e ciente aceitou as chaves de volta dizendo que irão acionar o fiador.
    Qual atitude posso tomar? A proprietária deve arcar?
    Obrigada!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Daniela, bom dia.
      inquilino é estranho ao condomínio. O proprietário pode alugar o imóvel, emprestar, ou deixá-lo vago. Para o condomínio não importa. A relação é sempre com o proprietário ou compromissário comprador (= condômino). Assim, você deve cobrar as taxas condominiais do proprietário e não do inquilino. E se fizer algum tipo de acordo, como o parcelamento, deve ser sempre com o proprietário. Jamais com inquilinos.

      • Daniela disse:

        Obrigada pela atenção. A proprietária disse que deixa na imobiliária para resolver tudo por ela,que a dívida não é dela. Já a imobiliária fala que vai acionar o fiador. Caso não resolva só consigo reaver os condomínios em débito na justiça?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Daniela, contrate um advogado que proporá ação judicial de cobrança de taxas condominiais contra a proprietária do apartamento. Não importa que ela diga que a dívida não é dela, porque é dela, sim. Aliás a ação já deveria ter sido proposta há muito tempo, porque uma das obrigações do síndico é cobrar as taxas condominiais. Em que cidade é o seu condomínio?

  77. Fernanda Testahy Nunes disse:

    Boa noite Dr. Moro em um condomínio de apartamentos e na entrada possui um ferro de obstáculo na rua principal , logo na virada para a porta de entrada. Ao entrar com o meu carro, fui fechada por um outro carro que estava saindo e acabei raspando parte da porta nesse obstáculo, o que me causou un enorme prejuízo. Poderia acionar justiça para o ressarcimento do mesmo???

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Fernanda, poderia acionar judicialmente a pessoa que te fechou. Entretanto, trata-se de uma prova muito difícil, que demandaria no mínimo testemunhas, o que imagino que você não tem.

  78. Daniela disse:

    Bom dia Dr,
    Estou em Contagem, Minas Gerais

    Agradeço sua ajuda preciosa.

    #162 por Daphnis Citti de Lauro em julho 12, 2013 – 1:39 AM

    Daniela, contrate um advogado que proporá ação judicial de cobrança de taxas condominiais contra a proprietária do apartamento. Não importa que ela diga que a dívida não é dela, porque é dela, sim. Aliás a ação já deveria ter sido proposta há muito tempo, porque uma das obrigações do síndico é cobrar as taxas condominiais. Em que cidade é o seu condomínio?

  79. Geysa Santana disse:

    Moro em um Conjunto Habitacional e as vezes me pergunto se existem regras de fato.
    Tenho uma prima que sofreu um acidente, onde o lado esquerdo do rosto ficou deformado e a perda de um olho, ela hoje está a morar comigo,porém ainda a pouco tempo não tinha uma chave para uso da mesma, aconteceu que fui deixar minha chave e explicando que não poderia deixa-la na rua pois precisava me retirar o Porteiro se negou a aceitar afirmando que era uma política da empresa, e falando o tempo todo “eu não vou ficar com essa bomba”, como disse repetindo isso várias vezes,me senti muito mal e pior ficou a minha prima por saber o constrangimento que eu estava passando por poder deixar uma chave na portaria. Liguei para um dos responsáveis e percebi que ele estava mais interessado em ajudar o porteiro que me ajudar propriamente, falei ao telefone o quanto aquela situação tinha se tornado horrível,pois minhas amigas saíram do carro e foram tentar entender o que estava acontecendo..
    Realmente acredito que deva haver uma política de guarrdar o não a chave do meu apartamento, por sorte um outro porteiro que sempre nos demos bem,pegou minha chave e até citou que o rapaz anterior não precisava ter criar toda essa situação,sei que os porteiros que alí trabalham nem receber um treinamento recebem, o portão sempre fica aberto nas madrugadas e qualquer horário do dia, entra qualquer pessoa,enfim é horrível.
    Percebi também que a empresa é pequena demais pra saber lidar com situações administrativas, eu como inquilina me senti mal perante tudo isso e nem penso recorrer a uma conversa
    De ante de toda essa situação, que conselho você me daria?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Geysa, por questão de segurança, principalmente sua, nunca deixe as chaves de seu apartamento na portaria. Essa é a recomendação da polícia. O conselho que posso te dar é esse. Tire cópia das chaves, se não tirou, e dê para a sua prima.

  80. O condomínio realizou um reparo no encanamento do prédio alegando problemas na caixa de gordura. Moro no 1° andar e desde então meu vaso sanitário está com problemas. É como se o esgoto estivesse voltando e não descendo como de costume. Já entrei em contato com a imobiliária e me informaram que não podem me ajudar. O que devo fazer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Lídia, você deve chamar um encanador para que ele verifique se o problema do seu vaso sanitário tem alguma relação com o reparo que o condomínio fez no encanamento do prédio. Se tiver, peça para ele te explicar direitinho. Com base nos dados que ele fornecer, faça uma notificação ao condomínio, através de carta com comprovante de recebimento.

  81. Yuri disse:

    Boa tarde dr.,

    O condomínio pode proibir que pedreiros prestem serviços aos domingos nas residências?

    Se possível, para aplicar a multa necessita de uma advertência anterior?

    Grato.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Yuri, o condomínio pode proibir, sim, que pedreiros trabalhem aos domingos no prédio, uma vez que é dia de descanso e ninguém merece ter que aguentar barulho. Normalmente essa proibição consta no regulamento interno do prédio. Se não consta, convém vocês fazerem uma assembléia geral extraordinária para incluir no regulamento interno. Para aplicar multa, sempre é necessário uma carta de advertência antes.

  82. Jorge Fernando Souza disse:

    Daphnis, estou com a seguinte dúvida: tenho direito de retirar a porta de acesso da sala/living à varanda após fechamento da varanda conforme o padrão regulamento pelo prédio ?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Jorge, há condomínios em que a retirada da porta de acesso da sala/living à varanda importa em alteração de fachada e há condomínios que não. O melhor a fazer é consultar por escrito o síndico e pedir a resposta por escrito, bem como sabe se outros farão o mesmo ou já fizeram. Esses cuidados evitarão que posteriormente você tenha que repor a porta.

  83. Leandro dos Santos disse:

    Olá Daphnis, comprei recentemente um apartamento e quando chegou o registro do imóvel eu ingenuamente pensava que a vaga se localizava em frente meu bloco, e não me preocupei com a vaga de garagem. Na escritura constava minha vaga numerada e localizada no “térreo(geral)” . Mas quando começaram a pintar e numerar as vagas, vi que a minha se localizava nos fundos do meu bloco onde não tenho visibilidade do meu veiculo, com isso ficando sem minha supervisão para com crianças brincando em volta do veiculo ou até má intencionadas, e sem falar se tocar o alarme não conseguirei identificar por causa da visibilidade. Por causa disso fico me sentido prejudicado perante aos demais que tem suas vagas visíveis do seu apartamento. Tenho algum direito legal de exigir uma outra vaga semelhante a os demais(no caso a maioria)? Ou ser até ressarcido por causa que paguei mesmo valor que os outros ?

    OBS: O condomínio ainda está obras e em domínio da construtora(sem sindico).

    Desde já agradeço e fico no aguardo da sua opinião.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Leandro, você deve enviar uma carta para a construtora, com protocolo, contestando o local onde disponibilizaram sua vaga. Se não conseguir amigavelmente, se todas as vagas são em local indeterminado, pode requerer judicialmente que seja efetuado sorteio.Os juízes, em geral, determinam o sorteio anual. Poderá também verificar se alguém está na mesma situação que você e trocar de vaga com essa pessoa, se for conveniente.

      • Leandro dos Santos disse:

        Ok Daphnis, sorteio realmente não foi feito lá porque sou do bloco 10 apto 01 e vi na planta do estacionamento que dos outros blocos (11,12,13…) os apto 01 também são na mesma posição que a minha. O que eu pude que concluir que sobrou vagas nos fundos do bloco e a construtora pegou os primeiros apto( são 01,02,03 e 04) e jogou a vaga deles lá pra trás.
        As vagas do meu condomínio são em local sequencial e determinado na planta, mas por não ter tido um sorteio os primeiros aptos dos blocos foram prejudicados na minha opinião. Nesse caso eu posso requerer um sorteio por alegar que fui prejudicado ?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Pode, sim.

  84. Laercio tadeu da silva disse:

    Olá !

    Comprei um apartamento na planta. As vagas de garagem são indeterminadas. Recentemente, houve sorteio de vagas de garagem e haviam vagas ” de propriedade da construtora que não entraram em sorteio. Gostaria de saber quais meus direitos com relação a este favorecimento à construtora, uma vez que, moro no bloco A, e as minhas vagas são no bloco d. As vagas podem se tornar fixas?

    Aguardo o seu parecer,

    Desde já agradeço-lhe

    Abraços,Laercio

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Laercio, todo condomínio tem uma convenção e em geral junto com ela, a chamada “especificação de condomínio”. Nela é que conterá a discriminação de todas as unidades, a confrontação e metragem e também, obrigatoriamente, sobre as vagas. Veja se diz que são todas indeterminadas ou se as da construtora são determinadas. Se forem todas indeterminadas, elas não podem se tornar fixas, salvo quorum de 100% em assembléia geral, porque o espaço da garagem, neste caso, é área comum do condomínio e as pessoas tem o direito de uso, mas não a propriedade.

  85. Bina disse:

    Olá, moro em um condomínio, onde cada morador tem sua vaga de estacionamento demarcada, ou seja, de uso exclusivo do proprietário do apto correspondente a vaga delimitada em convenção. Como as vagas são descobertas, alguns moradores querem fazer a cobertura, o sindico apresentou um projeto, no qual será feita a cobertura de todas as vagas, inclusive das pessoas que não desejam e não podem arcar com o custo. Para conseguir obrigar todos os moradores a fazer, a obra será feita como sendo chamada de capital, ou seja, como se as vagas de estacionamento fossem área comum, o que não é, pois cada morador tem a sua. Desta forma, a cobrança da cobertura será feita no boleto de pagamento da taxa de condomínio. Existe a possibilidade daqueles que não querem a cobertura, não fazerem?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Bina, embora cada morador tenha sua vaga, elas estão situadas dentro do condomínio, apesar de descobertas. E no caso de cobrí-las, como tem que ser uniforme, para não ficar cada uma de um jeito, a cobertura e o tipo são aprovados em assembléia geral. Agora se a cobertura é única para todas as vagas ou se elas estão dispostas de forma a cada um poder cobrir a sua ou não, é que é a diferença. No primeiro caso, se aprovado em assembléia, todos que tem vagas terão que participar do rateio. No segundo caso, quem quiser cobrir poderá fazê-lo, seguindo o modelo aprovado em assembléia e quem não quiser, não será obrigado a cobrir.

  86. Bina disse:

    A cobertura é individual, por isso é possível que cada um decida quando queira fazer, seguindo claro, o modelo já definido. Ocorre que , estão impondo que todos comprem a cobertura, para poder cobrar como se fosse chamada de capital. Entendo que não se trata de chamada de capital, já que é uma benfeitoria que vai beneficiar unicamente o detentor da vaga. Existe alguma medida para impedir que lancem esse valor no meu boleto? obrigada

  87. EDSON disse:

    meu veiculo foi riscado por uma filha de moradora e tudo indica a mando da propria devido a mesma não gostar da minha pessoa .O que faço aciono a administradora do condominio?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Edson, não acione a administradora, porque o condomínio não tem qualquer responsabilidade. Você deve cobrar o prejuízo de quem mandou riscar seu veículo.

  88. Raquel disse:

    Oi Daphnis!
    Acabo de participar da assembléia do meu condomínio onde ocorreu o famoso sorteio das vagas da garagem. Após o sorteio já ter começado, o responsável da administradora “lembrou” que os inadimplentes não poderiam participar do sorteio e deveriam ficar para o final. Ele então leu em voz alta os números de apartamentos inadimplentes.
    Por uma confusão entre eu e meu marido – um achou que o outro pagaria o condomínio – descobri ali que não havia pago e fiquei para o final do sorteio. Durante o sorteio, cada vez que um apartamento inadimplente era sorteado, eles falavam “ah, esse é inadimplente, não pode” e deixavam a peça de lado. Quando terminou, refizeram o sorteio com essas peças restantes e só aí pude escolher minha vaga.
    Descordei da atitude da mesa da assembléia e na mesma hora pesquisei na internet e achei vários artigos que defendiam que o inadimplente deve participar de forma igualitária dos sorteios, apenas não podendo votar em outros assuntos.
    Além disso, achei muito antiético a atitude dos representantes da administradora do condomínio, síndico e outros que participaram da mesa.

    Gostaria de entrar com uma ação judicial a fim de conseguir um nova assembléia e novo sorteio das vagas sem discriminação. Como posso proceder? Nesse caso, posso ir até um fórum de Pequenas Causas?
    Obrigada!

  89. Marcelo disse:

    Por favor preciso da sua ajuda, tenho um vizinho que fuma vários e vários cigarros na sacada o dia e a noite inteira, tenho filhos pequenos e tenho que deixar o apartamento fechado o dia inteiro pois a fumaça entra pelas janelas do meu apartamento, já tentei conversar numa boa mas infelizmente é difícil encontrar algum fumante educado, pelo que sei ele pode fumar a vontade dentro do seu apartamento, mas e a fumaça que vem do apartamento dele ??? E sobre os meus direitos? Não sou obrigado a ficar inalando esse cheiro a toda hora, nem eu e nem a minha família, o direito dele termina quando começa o meu, correto? O que poderei fazer para que isso seja colocado como lei? Se coloque no meu lugar tenho filhos e os meus filhos não podem brincar na sacada porque o vizinho de baixo no seu egoísmo extremo só pensa nele, ou melhor nem pensa, pois se pensasse não fumaria, por favor o que posso fazer, quais são os meus direitos? Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marcelo, não existe nenhuma norma que impeça o vizinho de fumar na sacada do apartamento dele. Entretanto, o artigo 1336 do Código Civil, inciso IV, diz que o condômino não deve utilizar a sua propriedade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Seria o caso de você contratar um advogado para fazer uma notificação ao vizinho.

  90. Ana disse:

    Boa noite,

    Um bairro, administrado pela Prefeitura, pode se tornar um condomínio? Nele tem escola pública, particular e comércios existentes o que aconteceria com eles?

  91. Marcelo Constantino disse:

    Bom dia,

    Recentemente fiz uma pequena obra dentro do meu apartamento e abri um vão do quarto dependencia de empregada para fazer uma sala 2 ambientes e a síndica esta me cobrando uma ART. Ela pode cobrar essa ART (anotação de responsabilidade técnica) ? Outra pergunta é a seguinte, a síndica do meu prédio foi no banco resolver um problema de pagamento das contas do condomínio , só que as sair do banco estava chovendo e ela pegou um táxi, só que ela quer colocar a conta do táxi nas despesas dos condomínios isso pode ?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marcelo, essas alterações como a que você fez, precisam de um projeto assinado por arquiteto ou engenheiro, com a ART. A síndica não só pode cobrar, mas deve cobrar.
      Respondendo à sua outra pergunta, a síndica foi ao banco para resolver problema do condomínio e não dela. Portanto, não seria justo pagar do seu bolso o taxi. É justo cobrar do condomínio.

  92. Aline Souza disse:

    Dr. desculpe esqueci de completar a pergunta acima, como se trata de uma proteção de minha parte, se a condição dessa vaga for de vaga presa, exite uma lei que eu possa me defender qual?

    grato mais uma vez.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Aline, a vaga que fica na frente da vaga presa é livre, porque você não precisa tirar outro veículo para entrar e sair com o seu. Mas um dos maiores problemas em condomínios é o das vagas de estacionamento. Isto porque as construtoras deveriam entregar os prédios com vagas suficientes para todos os moradores e de fácil acesso e manobra. Seria interessante você verificar com os outros condôminos como estão descritas as vagas nos seus contratos. Na hora da venda dos apartamentos, os corretores prometem tudo para vender e depois, quando vamos ver, a realidade é outra.

  93. Aline disse:

    Bom dia, Sr. Daphnis obrigado por me ajudar, deixa eu te perguntar outra coisa, essa vaga que você disse que é livre, o nome dela não seria vaga dupla livre? pois deve haver alguma diferença. Por exemplo: uma vaga livre de um carro só onde não há interferência alguma nem encomodo nenhum, e essa vaga que é livre mas fica na frente da presa….Teria alguma diferença no nome?
    obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Aline, não existe um nome específico para os tipos de vagas. Compreende-se como livre, a que se pode entrar e sair livremente. Não existe vaga dupla livre. Só dupla, quando o condômino tem duas vagas, uma na frente da outra. Mas é mais exato entender como livre uma vaga única.

  94. monica disse:

    Boa noite comprei a menos de um mes um apartamento novo , projeto da minha cidade minhacasa minha vida , mas tenho minha filha que e cadeirante gostaria de saber se existe alguma lei q regulamenta o tamanho da vaga em comdominio particular , sei que em locais publicos o tam da vaga tem q ser o carromais 1,20m para abertura total da porta , minha vaga e na frente do elevador mas e pequena , sabe como posso proceder na troca de vaga maior? Isso tem alguma lei q ampara ou tem a historia q qdo se compra o ap na escritura ja tem a vaga demarcada e nao pode ser trocada ….. pode me ajudar? Obrigada monica

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Mônica, desconheço que haja uma lei determinando que os condomínios tenham vagas especiais para cadeirantes. Entretanto, praticamente todo mundo é sensível a essa dificuldade e tenho certeza que se você enviar uma carta ao síndico e à administradora, se houver, explicando o problema, eles conseguirão uma vaga especial para você. Se não conseguir dessa forma, entre em contato com os demais condôminos para conseguir amigavelmente. Seria uma desumanidade as pessoas ignorarem seu apelo. Em último caso, vale apelar para o Poder Judiciário.

  95. Josué Cidade disse:

    Dr. Deixei um veículo da minha empresa no condomínio da minha sogra sob sua responsabilidade, o veículo passou alguns meses lá, o síndico mandou guinchar o veículo e segundo ele o mesmo foi posto na rua, acontece que esse veículo nunca apareceu, registrei um BO como furto, Ele poderia agir dessa forma? o local em que o veículo estava estacionado era uma vaga de uso comum, Meu advogado vai entrar com uma ação cível para reaver os prejuizos, na esfera criminal a Delegada entendeu que houve furto, enfim..

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Josué, primeiro é preciso saber se você poderia deixar carro da sua empresa no apartamento da sogra. Parece que não, senão o síndico não teria mandado guinchar o veículo e coloca-lo na rua. Agora, tinha seguro? Você comunicou à seguradora? Acho duvidoso entrar com ação judicial. Contra o condomínio? É bom você se assessorar bem.

  96. Elaine Ramos disse:

    Boa noite! Compramos um apartamento com vaga de garagem indeterminada segundo a matricula. Ocorre que verificamos que as vagas sao presas e que vai necessitar de manobrista (inclusive consta na convenção), pq alem de serem presas elas sao apertadissimas. Ate ai tudo bem! ocorre que ja pagamos o condominio pela fração ideal, onde nessa fração ja encontra-se a vaga, e o sindico disse que vai contratar um manobrista para facilitar o uso da garagem, e que somente os que tem vaga (um total de 200 aptos sendo que somente 106 tem vaga) vão pagar o manobrista. Isso é correto? pagar alem da fração ideal? Não sei se meu pensamento esta errado, mas se for assim quem mora no terreo nao vai querer pagar elevador. Como resolver isso?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Elaine, vaga de garagem é um dos maiores problemas em condomínios. As construtoras costumam fazer o que fizeram com vocês.
      É correto só os que tem vagas pagarem as despesas com manobristas.
      Seu pensamento de que quem mora no térreo não deve pagar elevador tem lógica, mas é um problema diferente e todos entendem que não é aplicável. Se fosse daria a maior confusão, porque quem mora no último andar deveria pagar mais, quem mora no penúltimo um pouco menos e assim por diante, até zerar no térreo.
      Abraços

      • Rafael disse:

        no meu caso é o mesmo porem vale para todos os apartamentos, porem alguns condominos acham um absurdo pagar pelo manobrista.
        a assembleia pode alterar essa condição e não contratar o manobrista?
        e alterar a convenção?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Rafael, as construtoras, maliciosamente, entregam os condomínios com vagas insuficientes ou com tamanho de vagas no mínimo permitido por lei e por essa razão fazem constar das convenções que são vagas em local indeterminado sujeitas a manobristas. Isso não quer dizer que o condomínio, necessariamente, tenha que contratar manobristas ou, se não o fizer, tenha que alterar a convenção. Por outro lado, a contratação de manobristas praticamente dobra o valor do condomínio, pois é necessário pelo menos mais três funcionários, tendo em vista os horários a serem trabalhados, folgas, férias etc. Deve ser estudada outra opção menos onerosa.

  97. fernando disse:

    meu prédio tem vaga presa e se forma 2 filas indianas de 4 caros cada fila, e é super complicada e apertada e tem uma moradora tem 2 caros e alega que usa o espaço de uma moradora que não tem carro mais em ata foi feita uma assembleia onde em votação ficou concordado que o espaço na garagem é intransferível ou seja você so pode colocar o seu próprio carro, isto é legal?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Fernando, a decisão da assembléia tornando o espaço intransferível, de modo que o morador só possa colocar o seu veículo é normal e comum, nos casos de garagens como o seu condomínio. Portanto é legal, caso tenha sido convocada regularmente. A atitude dessa moradora, única a ter dois carros na garagem é extremamente egoísta.

  98. fernando disse:

    muito obrigado pelos comentários agradeço de coração, só mais uma coisa os demais moradores querem entra com uma ação, contra essa moradora para que retire um dos carros, ela ainda esta com resistência alegando que a outra vaga é emprestada e não aceita a votação feita em assembleia e registrada em ata demos um prazo de 30 dias para ela e ja se passou e o carro continua lá como temos que precedermos? grato

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Fernando, quando não se consegue uma coisa amigavelmente, não tem outra solução a não ser recorrer ao Judiciário.

  99. Eliete disse:

    Bom dia Dr. Recém ouve uma alteração na garagem quanto as suas localidades, retornando assim a supostamente ao plano original, estabelecendo uma garagem a frente da minha, ocorre que no decorrer dos anos houve alterações no hall de entrada, e eu não consigo nem entrar nem sair do veículo visto que não há espaço para se abrir a porta e ao lado do passageiro fica outro carro muito colado, no plano anterior como não havia garagem em minha frente eu ia com o carro mais a frente e ai sim conseguia sair do veículo, porém agora cm a garagem a frente não consigo sequer usar de minha propriedade, o que posso fazer ???

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Eliete, faça uma carta explicando a situação, endereçada ao síndico e à administradora, e solicitando providências a fim de que o seu problema seja resolvido. Caso não te atendam, o jeito é entrar com uma ação judicial contra o condomínio.

  100. Barba Azul disse:

    Prezado Sr. Daphnis, há algum e-mail para o qual eu possa enviar um comentário maior?

  101. Oziris Rudinei disse:

    Prezado!

    Moro em condomínio onde a caixa de energia foi colocada uma tranca de ferro com diversos cadeados….isso pode????

  102. fernando disse:

    ola, em uma assembleia posso delimitar o numero de representante de cada apartamento? gostaria que cada apartamento fosse representado por apenas uma pessoa para não dar tumulto posso? grato

  103. Rafael disse:

    No meu prédio esta na convenção que devemos ter manobrista divido as vagas presas e nenhuma apartamento tem vaga definida,
    o condominio pode nao colocar o manobrista?

  104. Giulia disse:

    Olá, moro num condomínio onde as vagas de garagem foram sorteadas e cada apartamento possui uma vaga. Porém nos últimos 3 meses apareceram vários riscos no meu veículo parecidos com batidas de porta e arranhados também do mesmo lado. Já falei com o dono da vaga ao lado da minha mas ele se recusa a assumir a responsabilidade e diz que não é ele que está causando os danos. Nesse caso, posso entrar com uma ação judicial no Tribunal de Pequenas Causas? Não o flagrei durante o ato, portanto não tenho provas contra ele até o momento e os danos foram causados enquanto eu estava fora já que viajo constantemente à trabalho. Há a possibilidade que alguma perícia identifique quem está causando os danos?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Giulia, poder entrar com ação no Tribunal de Pequenas Causas, qualquer um pode entrar. O negócio é ganhar. Com a simples suposição de que quem está arranhando seu veículo é o vizinho ao lado, você perde. E uma perícia sai mais caro que consertar os danos. Sem gravação ou testemunhas, nada feito.

  105. fernando disse:

    ola, em uma assembleia posso delimitar o numero de representante de cada apartamento? gostaria que cada apartamento fosse representado por apenas uma pessoa para não dar tumulto posso??? grato

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      O voto é um só por apartamento. Mas você não pode impedir que os coproprietários de apartamentos participem das assembleias. Tente outra saída para evitar tumulto.

  106. vilma de souza lacerda selstrino disse:

    sou proprietária de um apartamento, onde reside minha mãe, senhora de 81 anos, viúva, mora sozinha, o apartamento esta em meu nome, pago condomínio, IPTU, etc, recentemente , mediante um regulamento fixaram que somente os moradores podem estacionar seus veículos, cabe salientar, que o edifício não possui estacionamento, os veículos estacionam na rua que é sem saída e eles fecharam a rua, colocaram portão, para que somente os moradores possam estacionar nesta rua, eu que sou proprietária, participo das reuniões de condomínio estou proibida de estacionar, tenho que ir lá todos os dias, pois minha mãe carece de cuidados, como levar comida, remédios, levar ao médico etc,. Todavia minha indignação é que se sou proprietária arco com todos os ônus, como se fosse uma moradora, e não tenho como estacionar meu veículo , é cabível essa imposição . responda por favor

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Vilma, é comum que alguns condomínios com problemas de vagas de garagem façam esse tipo de restrição. Mas no seu caso, aconselho enviar carta protocolada ao síndico e à administradora, explicando detalhadamente a situação. Se não conseguir amigavelmente, contrate um advogado.

  107. Amanda Castro disse:

    Bom dia! Moro em um condomínio , onde tem vários blocos. Hoje ao tentar no condomínio juntamente com o meu namorado, ele iria entrar e só me deixar no meu prédio, contudo fui abordada pelo porteiro dizendo que está proibida a entrada de carros de não moradores, mesmo que fosse apenas para deixar ou buscar o morador em seu respectivo prédio. Ou seja, teria que ficar lá fora do condomínio, sair do carro e ir andando até o meu prédio. Achei isso um absurdo, e a segurança que teoricamente todo condomínio tem que oferecer? Tenho que ficar na rua e depois entrar no condomínio. Gostaria quais respaldos jurídicos eu tenho para abordar isso. Obrigada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Amanda, o porteiro cumpre ordens. Dificilmente ele impediu a entrada do carro do seu namorado por vontade própria.
      Mas para saber as normas existentes no condomínio, consulte o síndico ou a administradora e peça para verificar onde está essa proibição. Se em decisão de assembleia ou no regulamento interno. Como atualmente é fácil fotografar com o celular, fotografe tudo que puder e consulte um advogado que verificará a decisão, se existir, bem como a sua legalidade (por exemplo, no caso de assembleia, se constou da Ordem do Dia o assunto ou se foi decidido em Assuntos Gerais etc.).

  108. Andre disse:

    Caro Daphnis, no meu condomínio aconteceu um fato que revoltou alguns por envolver um bebe recém nascido. Ao chegar de taxi ao condomínio a mãe não pode entrar até a área coberta da entrada por dizerem que não era permitido carros que não fossem do condomínio. Lembro que era dia chuvoso e há um art no RI do condomínio que diz: CAP. I Art 12º do RI – A entrada de TAXI no condomínio não será permitida, SALVO quando o veículo estiver acompanhado de um condômino e previamente avisado a Portaria. Esse previamente é quase impossível levando em consideração que algumas pessoas pegam o taxi no momento de chuva e as vezes perto da moradia. Esse fato é até isolado, pois muitos nem fazem questão do taxi entrar ou não, a não ser idosas e gestantes, deficientes ou com bebe de colo. Pergunto? O condomínio pode sofrer alguma sanção jurídica? Se sim saberia me dizer qual?

    Agradeço desde já sua ajuda de grande valia.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      André, essa restrição é comum, uma vez que se trata de medida de segurança. Mas pelo que você conta, a mãe não é condômina, senão teria avisado a portaria ao chegar ou quando estava a caminho. Nesse caso, se ela foi visitar alguém, deveria ter comunicado o morador e este avisado a portaria. Portanto, o condomínio não pode sofrer nenhuma sanção.

      • Andre vicentini disse:

        Agradeço desde já sua atenção. Ela é condômina e não sabia do fato de avisar previamente o condomínio. Fato também que concordo que se há regra a mesma deve ser cumprida e pior, as pessoas tem o mal costume de não lerem os RI e convenções e depois querem que a lei prevaleça como melhor achar para sí.

        Obrigado e parabéns pelos tópicos.

  109. Rosana disse:

    Fui eleita sindica no dia 13 de fevereiro e agora o ex-sindico está questionando a minha isenção da taxa condominial naquele mês. A administradora diz que está correto, mas ele insiste para que eu pague 15 dias da taxa e ele tenha isenção por 15 dias. Qual o procedimento correto? O Sr, pode me ajudar?

  110. fernando disse:

    sou sindico, e tive que contratar um advogado em uma pendencia onde 90% dos condôminos aprovaram informalmente só com uma circular, agora um morador so questiona, eu teria que fazer uma assembleia para a tal contratação? ou eu posso por ser sindico e ainda estar amparado por uma circular devidamente assinado por todos os moradores menos por este que questiona por se tratar que ação é movida contra ele?
    grato

  111. Mari Silva disse:

    Prezado Daphnis, no meu prédio as vagas de estacionamento são travadas. No sorteio, fiquei com uma vaga livre que trancava a saída do carro de trás. Tentei a convivência amigável e deixei minha chave com meus vizinhos (um casal). Informei que quando não fosse sair mais cedo do que eles, colocaria o carro na vaga de trás e assim nos entenderíamos, também os deixei a vontade para manobrar o meu carro. Em momento nenhum eles me deixaram a chave do carro deles e pra piorar fiquei com o carro preso em diversas ocasiões, pois eles saíram de taxi e “esqueceram” de trocar o carro, deixando o meu na vaga deles e o deles na minha vaga. Um dia cansei da palhaçada e avisei era cada um no seu quadrado, que não trocaria mais de vaga com eles e que teriam que realizar a manobra do carro. Eles quiseram devolver a chave, mas eu trabalho com eventos e não tenho horário fixo, fico fora de noite e madrugada e utilizo muito taxi, então o carro fica aqui e quando eu não estou o mesmo bloqueia a saída deles e caso devolvessem a chave poderiam ficar presos, já que eu não estaria aqui para manobrar e por ter horários diferentes provavelmente não acordaria às 8 da manhã para manobrar carro tendo ido dormir as 6h/7h… Eles acabaram ficando com a chave, mas arranharam minha porta inteira (sei que foram eles, mas a câmera no estacionamento não estava funcionando, portanto não posso provar) e agora eles deixam meu carro destrancado todos os dias. O prédio é novo e passaram diversos prestadores de serviço. Um dia desses cheguei e tinha uma pessoa que nunca vi na minha vida dentro do meu carro olhando!!!! Quando questionei, ele disse que queria comprar um modelo igual e como a porta e o vidro estavam abertos ele resolveu dar uma olhadinha! Já reclamei com síndicio, sub-sindico, conselho e nada dá resultado Guardo equipamento eletrônicos, brindes e coisas de trabalho no carro e se algo acontecer eu que terei que repor isto para a empresa que trabalho. Estou com medo de reclamar e eles riscarem mais o meu carro. O que posso fazer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Mari, entre em contato com o síndico e com a administradora, comunique a dificuldade de estacionar em vagas duplas e peça que convoque uma assembleia para discutir nova disposição das vagas. Em último caso converse com os outros condôminos e, se conseguir 25% do total, vocês podem convocar uma assembleia. Se você diz que no seu prédio as vagas são travadas, certamente outras pessoas estão na mesma situação que você.

  112. dalva ienne disse:

    preciso uma informações urgente. o síndico do meu prédio nao aceita nenhum tipo de acordo.para pagamento dos condomínio tenho setenta e cinco anos ganho um salario o que devo fazer. ja recebi intimação.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Dalva, o acordo é sempre estabelecido pelas partes. Assim, se uma não aceita, porque não é obrigada a aceitar, o acordo não se realiza.
      Provavelmente o síndico deve ter algum motivo para não aceitar acordo. Entretanto, aconselho procurar um advogado para intermediar com a administradora. Talvez ele consiga. Boa sorte.

  113. Daniele rodrigues disse:

    Boa tarde Dr Daphnis.
    Moro num condomínio pequenos de três andares com 5 unidades, como minha unidade é no primeiro andar tenho acesso exclusivo ao Prisma do prédio. Ha algum tempo fiz uma reforma no meu apt e coloquei no prisma uma bancadinha com uma cuba pequena e torneira do qual puxei a água da minha cozinha, q faz parede com o local, com medidas de 0,40cm L X 1:00m C,
    Na verdade quase não a uso, apenas quando lavo a área do prisma. Meu vizinho da cobertura esta implicando dizendo que sou obrigada a retirar a bancada de la. Essa informação procede?
    agradeço resposta.
    at.
    Daniele.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Daniele, se o Prisma do prédio é área comum, não pode ser ocupada com exclusividade por um dos condôminos. Mas a questão é controvertida, quando o acesso à área comum só possa ser feito através de um único apartamento do condomínio e quando não cause nenhum problema aos demais condôminos. É aconselhável conversar com o síndico e, dependendo da situação, pedir que coloque o assunto para ser discutido na próxima assembleia.

  114. Jonathan Sousa disse:

    Boa noite!! Moro em um condominio da Caixa Economica Federal. Porem vim com esposa e filho de 1 ano e 6 meses. Mais meu filho gosta de ficar correndo e brincando com as coisas dele. Mais o vizinhos vieram reclamar e querendo chamar o sindico para me por uma multa a questao do silencio apartir das 22:00.
    Lhe pergunto Dr. existe algo em minha defesa??

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Jonathan, seu filho de um ano e seis meses deveria já estar dormindo às 22 horas. Não existe nada em sua defesa, mas sim em defesa dos vizinhos Lei do silêncio – a partir das 22 horas).

  115. Claudia Dores disse:

    Boa tarde, Dr Daphnis,
    Foi aprovada em assembleia, por maioria (não unanimidade), uma reforma nos elevadores sociais do prédio onde moro para que ambos elevadores sociais (um de cada bloco) chegassem até as garagens (subsolo 1 e subsolo 2). Até então, somente o elevador de serviço chega até as garagens. Além de chegar até a garagem, fariam também a modernização dos elevadores…

    No entanto, no início da obra, foi constatado que há sapatas nos poços dos elevadores, não permitindo que o elevador social chegue até o subsolo 2, afinal, não podemos “destruir” os alicerces do prédio, não é?

    Na ata da última assembleia foi escrito que a OTIS, depois da visita de técnicos e engenheiros competentes, deu total viabilidade para realizar a obra… o que não foi verdade, visto que ninguém imaginou que pudesse ter uma sapata abaixo dos poços dos elevadores…

    O problema maior é que a síndica diz que então a obra será feita para chegar somente até o subsolo 1! Como assim? Todos os apartamentos estão pagando por uma obra que deveria servir ao coletivo e só será utilizada pelos moradores que param o carro no subsolo 1???

    Isso é permitido? O correto não seria parar a obra, deixar como estava e devolver o dinheiro já pago a todos os condôminos?

    Grata

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Claudia, você pode se reunir com os condôminos que tem automóveis no segundo subsolo, que não devem ser poucos, e juntos pressionarem a síndica ou convocarem uma assembleia geral para rediscussão do tema, desde que consigam o quórum suficiente para a convocação.

      • Claudia Dores disse:

        Obrigada, Dr Daphnis. A assembleia ordinária deste ano ainda nem aconteceu (ano em que há eleição de síndico), visto que ela não quer exatamente discutir esse tema… (este problema dos elevadores). A síndrome do poder impera aqui! Ela faz o que quer e a maioria dos condôminos também não aceita, mas fica em silêncio…

      • Claudia Dores disse:

        Dr., Então ela pode simplesmente definir que os elevadores cheguem somente até o subsolo 1 sem comunicar os condôminos sobre isso? Afinal, se foi “aprovado” fazer uma obra até o s2 e esta não poderá ser feita, não precisa haver uma “satisfação” aos condôminos por parte dela?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Claudia, quem define é a assembleia. Síndico não tem poderes para isoladamente definir esse tipo de situação.

  116. alvaro perez junior disse:

    Dr. Daphnis, moro em um bolsão, ou seja associação, não é condomínio, onde foi construída a guarita a prefeitura mandou derrubar, querem agora construir colada ao muro da minha casa, onde já estava construída, em vistas das buzinadas para o porteiro abrir, e dos constantes entra e sai de todos e das conversas na guarita de todos, e em vista que a minha casa é a primeira, nossa fica difícil ter sossego e paz, posso impedir a construção e como fazer !?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Alvaro, pode tentar impedir, enviando notificação ao presidente da associação e, caso insistam, um advogado entrará com ação judicial em seu nome, contra a associação. Aí dependerá da sentença, que será baseada nos motivos apresentados pelas partes, além das provas. Mas posso te adiantar que para a associação fazer a guarita, precisará que seja aprovada em assembleia geral.

  117. juliana disse:

    Boa noite. Tenho um apartamento que a vaga de garagem é vinculada ao meu apartamento, conforme consta na matricula do apartamento. Pago o IPTU da minha vaga demarcada. Porem o condomínio faz sorteio de vagas. Gostaria de saber se isso e permitido por lei ou se posso entrar com uma ação solicitando minha vaga já que e minha. A síndica me informou que consta na convenção de condomínio.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Juliana, é preciso verificar na sua certidão do registro de imóveis se a vaga é em local determinado ou indeterminado. Se for determinado, você tem um local para estacionar seu veículo e ninguém pode mudar. Mas se for indeterminado, é necessário sorteio anual ou bianual.

      • juliana disse:

        A minha vaga e determinada conforme escritura. Porem, realizam sorteio das vagas bi anualmente. Esse ano fiquei com uma vaga péssima. Posso entrar com ação solicitando minha vaga?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Tenho a impressão de que ela não é determinada. Seria se tivesse número na sua escritura e confrontações com as demais vagas. E em geral é registrada no Registro de Imóveis em matrícula separada. Dê uma confirmada.

    • juliana disse:

      E inacreditável…..mas minha escritura possui o numero da vaga e as confrontações….e tenho as duas matriculas registradas no RI.

  118. nubia disse:

    Boa noite! Fui fazer uma prova na faculdade e, por falta de atenção, estacionei o meu carro numa vaga externa de estacionamento para moradores. Não tinha corrente ou portão mas depois da confusão armada, notei que havia em frente a vaga a numeração de um apartamento, enfim, quando voltei para pegar meu carro, o proprietario da vaga havia fechado meu carro usando o carro dele e se negou a retirar. O fato ocorreu a noite e como não poderia ficar ali parado, fotografei a placa do carro dele e avisei ao porteiro que eu estava indo embora e que se houvesse danos em meu carro, tomaria medidas cabiveis. O porteiro me alertou que a esposa do cidadão é tenente da polícia… O que devo fazer? Como devo proceder? O que poderá acontecer comigo perante a lei? Obrigada!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Nubia, imagino que a esta altura você já pegou seu carro e não houve danos nele. O que pode acontecer é receber uma notificação do condomínio. Como deve proceder? Prestar mais atenção para não deixar seu veículo nas vagas dos outros moradores.

  119. Mateus disse:

    Bom dia! Sou morador de um prédio que possui apenas dois apartamentos, o do térreo e o nosso no primeiro andar, ambos com varanda aberta. O vizinho do primeiro andar fuma o dia todo em um sofá ao lado da porta de entrada do apartamento dele, literalmente, e a mantém aberta. Esta porta dá acesso ao hall do prédio, que é fechado, onde fica a escada e a entrada dos nossos apartamentos. Vale lembrar que a escada não tem parede, o corrimão é baixo, vazado e a fumaça sobe e entra no nosso apartamento, funcionando como uma chaminé. Já pedimos para que fechassem a porta ou então para que ele fumasse na varanda ou mantivesse ela aberta ao invés da porta do apartamento, mas eles se negaram por ser de “costume” ficar com a porta aberta. O condomínio não tem convenção, mas o prédio é de propriedade de uma única pessoa e a administração está sendo feita por uma imobiliária que disse que não tem o que fazer nesta situação, pois eles podem fazer o que quiserem com a porta do apartamento deles. Realmente seremos obrigados a conviver com isso? Não temos nenhum direito neste caso? Nem a lei anti fumo nos protegeria? A responsável pelo apartamento de baixo disse que a imobiliária estava ciente do uso do térreo por esta pessoa mas a imobiliária nega. Não cabe recisão contratual por não termos sido informados sobre esta situação? Temos uma criança em casa, o Estatudo da Criança e do Adolescente não se aplica na proteção de sua saúde? Não temos interesse em mudar, mas conviver com isso é muito difícil, já que todos temos alergia respiratória e estamos sofrendo muito com isso. Precisamos da sua ajuda!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Mateus, se o prédio é de propriedade de uma única pessoa, não é um condomínio. Por essa razão não tem convenção. Minha sugestão é fazer uma carta com protocolo para o seu vizinho, com cópia para a administradora da locação e se tiver o endereço do proprietário para ele também, explicando a situação e solicitando compreensão. Assim, ficará documentado o problema. Na hipótese de não atendimento, cabe uma ação no Juizado Especial. Porque não se aplica as disposições de condomínio, mas sim o direito de vizinhança.

  120. thiago silva de souza disse:

    Boa tarde, Estou para fechar um contrato de compra de apartamento com área privativa, quero saber se a área privativa tem que constar no contrato, pois fui informado que teria a opção com o construtor que a área poderia ser incorporada depois do financiamento pois ficaria o IPTU e ITBI mais em conta.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Thiago, acho que você entendeu mal ou não te orientaram direito. Os apartamentos tem área privativa que se constitui no seu interior e uma porcentagem sobre as áreas comuns (corredores, hall de entrada, elevadores etc.). A soma da área privativa com a área comum resulta na área total do apartamento. Portanto, todo apartamento tem área privativa. Não só o seu. Logo, é lógico que tem que constar no contrato. A incorporação é outra coisa. Melhor você consultar um advogado especializado em direito imobiliário, levando todos os documentos que lhe apresentaram, antes de assinar qualquer coisa.

      • Luciana Valle disse:

        Dr. Daphnis, fui num condomínio para uma consulta com um médico e no edifício tem um estacionamento rotativo. Me consultei e quando sai fui até o subsolo onde fica o balcão do estacionamento rotativo e a atendente disse que havia encerrado o funcionamento passados 10 min. Eu disse que estava em consulta que era 20h 10m, estava com o bilhete em mãos e desejava efetivar o pagamento e retirar o meu veículo. A atendente novamente me disse que a MASTERPARK segue ordem do condomínio do edifício encerrando o funcionamento do estacionamento as 20h portanto meu veículo ficaria retido e eu poderia retornar no outro dia a partir das 7h e pagaria a pernoite. Achei isso um insulto! Uma norma de condomínio pode impor seqüestro de um veículo de um cliente de um condômino por uma empresa terceirizada de administração de estacionamento?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Luciana, os condomínios impõem horários por medida de segurança. Isso é normal. A falha foi do estacionamento, que deveria avisá-la que o veículo deveria ser retirado até as 20 horas. Se não lhe avisaram, a MASTERPARK não poderia cobrar-lhe o pernoite.

  121. thiago silva de souza disse:

    Ok, mas este apartamento que estou comprando é térreo e de fato tem uma área privativa dele, a dúvida era que o construtor me apresentou a possibilidade de não constar no contrato esta área pois pagaria menos IPTU e ITBI, isto procede? e outra coisa, o valor do ITBI é em cima do valor do apartamento ou de sua área?

  122. silvio ferrara disse:

    Boa noite Dr. Daphnis, sou sindico em um cond. e estou com uma duvida: possuímos 4 vagas de visitantes q ficam em frente a um portão de acesso a uma das garagens do predio. Outro dia um visitante estacionou mal seu veiculo e, quando um morador foi entrar, o portão bateu no carro do visitante. Alterado, ele esbravejou com o porteiro q o avisou do ocorrido, dizendo q o cond teria q pagar pelos danos. Consultei o conselho e, munidos de fotos q demonstram q ele poderia ter encostado o carro mais perto da parede (caso em q o abalroamento não teria ocorrido), entendemos q o condomínio não teria responsabilidade. Ele recorreu ao juizado especial e eu estou fazendo pesquisas, inclusive jurisprudenciais, para a defesa. Qual seria sua opinião a respeito? Devo comparecer a audiência com advogado? antecipadamente agradeço.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Silvio, você deve obrigatoriamente comparecer à audiência, com advogado, sob pena de perder a ação. Se seu prédio fica na Capital de São Paulo, podemos ajuda-lo.

  123. Simone Bailo Rangel disse:

    Boa noite Dr.
    Gostaria de saber porque alguns prédios com garagem coletiva não autorizam seus moradores a estacionar carro de empresa (pessoa juridica). Quais são os riscos para o condominio ?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Simone,que eu saiba não há riscos e não conheço nenhum condomínio que proíbe que o morador estacione veículo de empresa. Pergunte, no seu prédio, onde está essa proibição. Peça para lhe mostrarem onde está isso na convenção, no regulamento interno ou em alguma ata de assembléia.

  124. Bruno A. disse:

    Boa Tarde,

    Sou sindico de um condomínio de 2 torres, o proprietário alugou seu apartamento. Mas proprietário que ficar entrando no condomínio sem ser anunciado é possível ? Não só o proprietário como seus filhos também ?

    Muito obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Bruno, preciso de mais detalhes. Não entendi direito o que está acontecendo. O proprietário, apesar de ter alugado o apartamento entra no condomínio com os seus filhos? E ele vai para onde? Para o apartamento do inquilino? E se for isso o porteiro não pede para aguardar e avisa o morador do apartamento?

      • Bruno A. disse:

        Isso proprietário alugou seu apartamento. Proprietário quer entrar no apartamento sem ser anunciado. Tipo entrar sem ter para onde ir, quer ter acesso ao condomínio sem ninguém autorizar a entrada. Muito obrigado

        O proprietário, apesar de ter alugado o apartamento entra no condomínio com os seus filhos? sim
        E ele vai para onde? querer entrar no condomínio porque acham que tem direito de entrar e sair.
        Para o apartamento do inquilino? Não, eles querem apenas entrar sem ter para onde ir
        E se for isso o porteiro não pede para aguardar e avisa o morador do apartamento? Sim, mas o proprietário acha que tem o direito de entrar e sair do condomínio sem ter para onde ir.

        é possível ?

        Muito obrigado

  125. Angela Pandolfo disse:

    Necessito saber qual a responsabilidade da imobiliária perante os papeis de um imove, pois o imovel foi pago e duas etapas e na segunda estapa o proprietário que e italiano ficou de vir ao Brasil para fazer a escritura isso foi em 2009 , porem ao nao poder fez uma procuracao para a irma da compradora fazer o tramite porem agora o cartório necessita a certidão de estado civil e outros documentos, isso foi solicitado em janeiro de 2014 neste momento foi perdida a venda do imóvel pelo mesmo não estar aqui…Este dano pode ser cobrado da imobiliara que vendeu o imovel. Quanto tempo esta certidao tem vlor no cartorio…Desde ja agradesco a atencao

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Angela, a imobiliária não tem responsabilidade. Na verdade, ao adquirir o imóvel e efetuar o pagamento, você deveria ter sido assistida por um advogado contratado por você, que a orientaria melhor. Mas se você pagou, a venda existia e não pode ser considerada perdida. O único problema é conseguir a escritura definitiva. Creio que ainda é tempo de procurar um advogado que a orientará melhor.

  126. Carlos Roque disse:

    Oi, moro em um condomínio recém- inaugurado, colocaram uma placa onde diz que podemos receber visitas até no máximo 23 horas, o condomínio pode restringir horários para visita ? Abraços

  127. Raíssa Thábata disse:

    Boa tarde,

    Sou síndica do condomínio e minha garagem fica ao lado do hall de entrada. Troquei de carro recentemente e o carro é grande, se ficar muito pra frente irá atrapalhar a passagem para o hall e há riscos de alguém danificar o meu carro. Pra não acontecer isso, instalei no muro da minha garagem um protetor de impacto, onde consigo chegar o carro pra trás, não atrapalhando em nada e não tendo perigo de danos contra meu automóvel. Acontece que um morador pediu pra retirar a borracha por estar alterando a fachada do condomínio e por não ter feito uma assembléia pedindo autorização a todos. Preciso solicitar autorização a todos? Uma vez que acredito que essa proteção não altera em nada a fachada do condomínio. Aguardo.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Raissa, boa tarde.
      Em princípio, o protetor não altera a fachada nem necessita de autorização dos outros condôminos, principalmente se foi pago com o seu dinheiro e não com o caixa do condomínio. Entretanto, para dar uma resposta com mais certeza, seria interessante enviar-me uma foto.

  128. Monise disse:

    Boa tarde Dr. Daphnis! Estou com uma dúvida que está tirando meu sono e espero que o senhor possa me ajudar. Resido com meu namorado há 2 anos no apto que minha sogra nos cedeu para morar. É um apto térreo de 109 m², que até ontem acreditei não possuir sacada, tendo em vista que ele é térreo e sei que às vezes algumas construtoras optam por não fazer sacada em aptos térreos por medidas de segurança. Temos na nossa sala uma porta de sacada, ou seja, ela abre para fora, inclusive ela tem grades pois essa porta é de vidro (não é a porta de entrada do apto, é uma porta de sacada mesmo) mas não há sacada!!! Tem o “recorte” da sacada no chão que dá para fora mas ela não existe, virou área comum do prédio. Os outros aptos acima do meu todos tem sacada. Fiquei intrigada com isso e resolvi dar uma olhada na escritura do prédio, e vi que ele foi vendido com sacada! Aí a pergunta, se foi vendido com sacada, porque ela não existe?? Seria possível agora eu reivindicar por ela? Ou melhor, será que eu poderia ir até a construtora que vendeu o apto para minha sogra perguntar pq a sacada não foi feita? Não sei se pude me expressar direito, espero que o senhor tenha entendido. Obrigada!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Monise, boa tarde.
      Entendi, sim. Vá até a construtora e peça a planta do apartamento, assim você verá se tem a sacada no projeto ou não. Outra forma de saber é ler a certidão do apartamento do Registro de Imóveis, onde consta a descrição dele.

  129. Thiago Tinoco disse:

    Daphnis, Bom Dia,

    Minha vizinha encaminhou uma solicitação de comparecimento à defensoria pública, alegando que: O cano da minha casa, que está preso na parede e serve de calha de chuva está dentro do quintal dela e a incomoda. O cano está localizado na posição vertical, acima do beiral á 3 metros de altura e não desce até o solo, fica em cima do beiral e passa por dentro da parede da casa de baixo que é de propriedade do meu sogro. Essa instalação foi feita há mais de 15 anos e nunca vazou uma gota sequer. Como o terreno foi desmembrado há menos de 01 ano, ela está alegando que esse espaço a pertence. Devo retirar esse cano e refazer toda a instalação hidráulica da casa, mesmo sabendo que nada foi modificado há 15 anos?

  130. Alvine disse:

    Boa noite, sou proprietaria de um apt que a vaga nao e demarcada (mas o sindico ja me obrigou com palavras Fortes a retirar o carro de uma vaga Alegando que as 3 primeiras vagas seria p Carros maiores). Ele falou que EU teria q estacionar em uma determinada vaga ( essa na qual e fechada por 2 Carros). Sendo assim Uso a vaga dos fundos, pois Uso o carro 1 vez por semana no maximo. EU sempre aceitando e seguindo as regras q ele dita, pois nao quero me aborrecer…

    Ele pediu que EU deixasse a chave do carro na portaria (EU nao deixei ate o momento), Agora ele mostrou a ata que diz que quem usa a vaga tem q deixar Chave na portaria. Mas meu carro nao atrapalha a saida de nenhum outro e sendo assim EU nao quero deixar a chave do meu carro na portaria.
    Sou obrigada a deixar a chave na portaria?

    Muitissimo obrigada,

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Alvine, boa noite.
      As decisões de assembleia obrigam todos os condôminos, presentes ou ausentes a ela. Confira se foi isso mesmo que foi decidido na assembleia.
      Agora se decidiram que você deixe a chave, então o condomínio está assumindo a responsabilidade por qualquer dano que possa ocorrer com seu veículo.

  131. Priscila disse:

    Bom dia, gostaria de saber se tenho que pagar a mais o condomínio por meu apartamento ser térreo com quintal, visando que caixas de inspeção estão dentro do meu quintal gerando incômodo na hora das inspeções. Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Priscila, você tem que pagar a taxa condominial de acordo com previsto na convenção condominial e na especificação de condomínio. Se tiver alguma dúvida, leve os dois documentos para um advogado ou para a própria administradora, e peça para fazerem o cálculo.

  132. Dilma disse:

    Boa noite,

    Gostaria de saber se existe lei em um condomínio sobre tirar foto de elevadores por um visitante acompanhado por moradora…se é passível de multa ao morador já que não foi causado dano patrimonial e não existe nenhum doc ou placa dizendo ser proibido??

    Obrigada,

  133. carlene disse:

    Gostaria de saber de quem e a prioridade de qu entra ou de quem sai do condomínio?

  134. Luis disse:

    Bom dia,
    Moro em um condomínio com 128 apartamentos, eu e mais alguns moradores possuímos vagas presas na garagem. A convenção do condomínio não diz nada a respeito disso, e apenas o regulamento interno diz que os moradores devem todos contribuir tirando os carros que prendem vagas para liberar o acesso ou saída de quem tem vaga presa. É muito solto isso, pois toda vez que eu preciso tirar o carro tenho que ligar para algum morador para tirar o carro, não raro eu escuto um falar que não vai, que não pode, para pedir outro, os que se dispõe a fazer as vezes demoram, e eu fico esperando, muitas vezes tive que pagar táxi para ir para o trabalho devido a demora para o morador tirar o carro. Além disso, eu tenho que ligar as vezes 5:30, 6:00 da manhã para um morador, o que é um inconveniente para ele também, não só pra mim. Procurei a síndica para ver se ela não poderia ver uma forma mais concreta, uma solução mais clara, e ela disse que eu tenho é que conversar mesmo com os “vizinhos” e ver uma forma melhor, mas não tenho amparo nenhum do regimento interno porque é muito subjetivo isso de cada um colaborar, não há uma definição clara do que fazer, e cada um se sente no direito de dizer que não pode, ou pra procurar outro, além disso fico exposto a outros tipo de situação, como as vezes a pessoa não está em casa e eu com o carro preso. Muito delicado, a síndica coloca como se fosse um problema só meu, e que ela não tem nada com isso, sem o respaldo dela pra resolver, eu fico igual um pedinte mendigando um pouco de compreensão dos outros moradores.

    Não entendo tbm baseado em que minha vaga é a presa e não há um revezamentos dessas vagas, visto que na planta do condomínio não tem as vagas determinadas de cada um, os moradores dizem que os que compraram apto primeiro foram ficando com as melhores vagas e há 15 anos é assim e pronto, por mais que nas vagas esteja demarcado e pintado o n° no apartamento, não consta em nenhum documento que aquela é a vaga.
    Como devo proceder? Sei que a síndica vai falar que não tem o que fazer, que isso é um problema mesmo, que ela entende mas que é pra eu conversar com os moradores e pedir ajuda. (já me disse isso antes). De toda forma eu gostaria de uma sugestão de passo a passo, para tentar novamente resolver, devo procurar novamente e conversar pessoalmente? Se isso não surtir efeito, quais os passos que devo seguir? Meu desejo é tentar resolver da forma mais diplomática, e cordial possível, mas também não vou voltar atrás com isso por isso gostaria de saber as medidas passo a passo, claro, torcendo que consiga resolver logo no início com bom senso de todas as partes.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Luís, garagem é sempre um grande problema. A jurisprudência se inclina para a obrigação de sorteio anual ou bianual para os condomínios com vagas em local indeterminado. E, não conseguindo resolver amigavelmente, o jeito é entrar com ação judicial. Se seu condomínio está situado em São Paulo, podemos advogar para você.

  135. Dani disse:

    Não sabia, achei que a prioriade é de quem entra! Obrigada e aproveito para tirar uma dúvida…. prédio com vaga indeterminada: é ilegal ameaçar retirar carro com guincho caso o apartamento estacione mais carros do permitido? Estou certa? Cabe processo na justiça? BOa noite

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Dani, tem razão. Desculpe-me. Me enganei ao responder. A preferência é sempre de quem entra, pois está na rua.
      Ameaçar chamar o guincho não é ilegal, caso o morador do apartamento estacione mais veículos do que o permitido. Mas há meios melhores, como impedir a entrada e multa-lo.

      • Dani disse:

        Obrigada pela atenção de sempre! Quanto ao guincho não caberia processo na justiça do morador que se sentir lesado dentro de sua residência? Os moradores tem que arcar com o custo do guincho que não é pequeno?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Dani, o custo do guincho, dividido pelos condôminos, é pequeno. Mas prefiro a notificação e no caso de não atendimento, multa.

      • Dani disse:

        Concordo que deve existir outros meios do que o guincho, uma forma autoritária… queria ter certeza do que falei….rs Obrigada novamente! Bom dia e que Deus te ilumine sempre para ajudar

  136. Luis disse:

    Muito obrigado Daphnis. Meu apto é em BH, você tem alguém aqui pra me indicar? Esse tipo de caso posso levar para o Juizado de Causas Especiais ?

  137. eide disse:

    Sou proprietária de um apto.em um conjunto de prédio com 12 apt. Houve uma reunião que não pude comparecer e decidiram que todos ficariam com vagas cobertas menos, até mesmo o inquilo.como resolver se no contrato esta vaga coberta.o que faça to revoltada.por favor me responda.obrigada

  138. Ledlene Araujo de AMORIM disse:

    Sou moradora de um condominio residencial onde tive meu carro riscado por duas vezes, na primeira vez falei com a administradora sobre o ocorrido e a mesma disse que se não tivesse prova de quem fez o risco não teria como me indenizar ja que não temos porteiro noturnos e cameras no condominio tive que arcar com o prejuízo, novamente meu carro apareceu riscado dentro do condominio e agora vou tomar minas providencias como devo agir nesse caso? por favor me ajudem faço parte da comissão fiscal do condominio e preciso de uma solução.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Ledlene, o condomínio não tem responsabilidade, salvo se os riscos forem provocados por seus funcionários. Esse problema que você está enfrentando é frequente, infelizmente. A única forma de resolvê-lo é pedir que o condomínio instale câmeras na garagem.

  139. José Vandalberto de Carvalho junior disse:

    No meu condomínio, do total de garagens, 10 unidades foram entregues descobertas, tudo devidamente aprovados pela Prefeitura. Posteriormente,o próprio codomínio fez um rateio com os 10 proprietários e cobriram as unidades, apenas cobriram, sem qualquer outra forma de fechá-las. Depois a Prefeitura veio e autuou todas as dez unidades, sob o fundamento de que teria havido construção de abrigo. Pergunto, a aprovação pela Prefeitura da garagem, mesmo aberta, não presume uma possibilidade de cobertura futura. Não seria o casa do prefeitura não aprovar o projeto, caso não pudesse se cobrir as vagas das garagens?
    Muiuto obrigado

  140. Aline Franchini Goulart Lima disse:

    Boa tarde Dr. Daphnis,
    Meu condomínio tem 3 vagas por apartamento que são sorteadas a cada 2 anos. No último sorteio, me foi destinada uma vaga que não existe! Falaram que provisoriamente eu deveria usar a vaga do zelador, mas já faz 1 semana e nada foi feito. Já falei amigavelmente com o síndico e com a administradora e não mudou nada. A vaga do zelador bloqueia o espaço de leitura de luz e gás e a lixeira. O que posso fazer agora? Posso recorrer a algum meio judicial?
    Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Aline, você pode sim. Contrate um advogado, pois você tem direito a três vagas e não é permitido ao condomínio te dar duas vagas e uma do zelador.

  141. Marcelo disse:

    Boa Noite, Tenho duas vagas de estacionamento no prédio que moro, uma vaga uso para meu veiculo , a outra coloquei um reboque com o Jet Ski, o zelador me disse que não e permitido jet ski no estacionamento do predio, sendo que tenho duas vagas ,esta certo isso ???o que fazer?
    Obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marcelo, entendo que não está certo. As vagas de garagem são destinadas a veículos e não vejo razão para proibir que deixe jet ski na sua vaga, que provavelmente está em cima de uma carreta. O que é proibido é deixar outros bens como móveis, entulho etc. O que fazer? Pergunte ao síndico ou à administradora e caso te respondam que é proibido, peça para darem por escrito e fundamentado.

  142. Julia Contieri disse:

    Boa noite Dr Daphnis,
    Muito valiosos os esclarecimentos feitos em sua página.
    Minha dúvida é, em um condomínio onde as vagas são sorteadas periodicamente, (são vagas com direito de uso e não matrícula própria), alguns moradores tem 1 vaga, 2 ou até 3 vagas. É possível um morador comprar a vaga do outro?

  143. Diogo Lobo disse:

    Boa noite.
    Tenho uma dúvida.O prédio tem 3 anos de entregue.Faz 1 ano que possui um vazamento em minha unidade e outras.Fato relatado a síndica.Sempre existem taxas de melhorias externas,mas nunca o problema eh resolvido.Meu apartamento estava alugado e a Inquilina resolveu quebrar contrato informando que não tinha condições de viver com o vazamento.Foi constatado atraves de uma perícia técnica que se trata de uma falha na calha de água fria,uso comum. Pressionei a síndica,a qual me informara que tinha outros vazamentos e que estaria acionando o construtor na justiça.Isso esta correto?Não deveria resolver o vazamento,pegar o laudo técnico,os orçamentos e a nota fiscal e acionar?Ou eu e outros moradores teremos que aguardar?A síndica se recusa a realizar o serviço alegando falta de recursos.Devo acionar o condomínio na justiça e se não houver CNPJ devo ameaçar não pagar as txas extras e o condomínio.agradeço a ajuda.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Diogo, não deixe de pagar os condomínios nem as taxas extras. Mas você pode, por outro lado, acionar judicialmente o condomínio, por ter perdido o inquilino, desde que tenha provas de que ele rescindiu o contrato por falta de condições por culpa do condomínio.

  144. LETÍCIA CASTRO disse:

    Boa tarde Dr. Daphnis.

    Eu moro em um condomínio em São José do Rio Preto a um ano e meio, pelo regimento interno do condomínio cada condômino pode ter até 10 animais de pequeno porte e os mesmo devem ficar dentro do quintal e de casa.
    Porem minha vizinha tem bichos em sua residência e agora vem alimentando gatos e cachorros que aparecem da rua na porta da casa dela, deixando bacia com ração e água.
    Já pedi inúmeras vezes para ela não fazer isso pois os animais abrem lixo e reviram na minha porta como também suas necessidades.
    Meu filho é alérgico a gato e mesmo pedindo para ela ela não atende as solicitações o que eu devo fazer?.
    Pois neste fim de semana ao chegar em casa me deparei novamente com essa situação desagradável e ela me disse que o cachorro é comunitário.
    Porem em nenhum momento aceitei esta situação, fora que ficou para mim a parte de limpar a sujeira.
    Discutimos e nada foi resolvido.
    Peço sua ajuda para saber como devo proceder com essa situação.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Leticia, envie uma carta com protocolo ao síndico e à administradora do condomínio, solicitando providências urgentes. Caso não seja atendida, contrate um advogado de São José, que tomará as medidas judiciais.

  145. Priscila disse:

    Olá, no meu condominio as vagas são rotativas, cada morador tem direito a uma vaga, porém eu tenho dois carros, mas sobra várias vagas no pátio , minha dúvida é o seguinte mesmo sobrando tantas vagas, porque eu não posso deixar meu carro , já que não atrapalha ninguém, nem que seja deixando um atrás do outro, conversei com o síndico e ele disse que é pra eu deixar um carro na rua mesmo sobrando várias vagas porque é regra, e não quer conversa, dá uma dó deixar na rua e vendo todo aquele espaço sobrando, não não seria uma questão de bom senso, tem alguma coisa que eu possa fazer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Priscila, converse novamente e proponha pagar ao condomínio o aluguel dessa segunda vaga.
      Se não conseguir, peça para o assunto ser discutido na próxima assembleia, em benefício de todos os que tem ou terão um segundo carro. As locações do espaço sobrando representariam um bom rendimento para o condomínio.

      • Priscila disse:

        Obrigada, solicitei a cópia do regimento interno e sobre as vagas ainda um artigo diz: “È proibido ceder ou alugar vaga de estacionamento a pessoas não residentes no condominio” favor poderia me ajudar interpretar este artigo? pois no meu entendimento diz que não pode para pessoas que não residem no condominio, se no caso outro morador que tem direito a vaga quiser me ceder ou alugar a vaga pode? pois eu sou moradora.

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Seu entendimento está certo.

  146. Bruna Dantas disse:

    Gostaria de ajuda. Minha mãe é proprietária de um apartamento e eu moro com ela, não estamos satisfeitas com o síndico. Hoje mesmo ele me humilhou na portaria do prédio, porque segundo ele eu não estou autorizada a pegar a chave da area de churrasqueira do prédio. Ele pode fazer essa proibição? Gostaria de deixar claro, que é um problema pessoal comigo, pois a area é liberada para qualquer morador até as 18h da tarde. Fui fazer uma reclamação e ele disse: me processe. Há algo que eu possa fazer diante essa situação? Algo que cause repercursão no cargo dele de síndico? Grata.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Bruna, o condomínio deve ter um regulamento interno que dispõe também sobre o uso da área da churrasqueira do prédio. É através dele que você saberá com certeza absoluta, quem pode pegar a chave. Se não tiver nada a respeito no regulamento, procure saber na administradora, examinando o livro de atas, se alguma assembleia geral regulou essa utilização. Em último caso, se não houver nenhuma disposição no regulamento nem nas atas, você terá que encaminhar uma carta ao síndico e à administradora, solicitando formalmente as chaves e no caso de recusa, que informem a razão e no que se baseiam. De posse disso ou da ausência de resposta, contrate um advogado.

  147. Aline disse:

    Gostaria de tira duvida alugo garagem no meu condominio em uma vaga coberta ,mas toda fez que chego ,sempre tem carro estacionado no
    patio na frente da minha garagem,dificultando a entrada .. ja reclamei sindicio que fala não tem oque fazer . qual procedimento que devo seguir
    isso gera alguma indenização ao meu favor contra o condominio em processo judicial?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Aline, você deveria entrar em contato com a pessoa que estaciona o carro no pátio na frente da sua garagem. E, se essa pessoa insistir em fazer isso, procure um advogado que fará a notificação e tomará outras providências, caso sejam necessárias.

  148. Priscila disse:

    Quanto aos projetos de melhorias no condominio…foi aprovado por meia duzia de pessoas um projeto com valor alto em volta de 200 mil,que é para trocar de portoes, minha duvida é a seguinte para aprovar um projeto assim com valor alto não tem um numero minimo de moradores que devem aprovar, mesmo que não tenha comparecido na reunião, não teriamos que receber algum comunicado por escrito assinar alguma coisa assim?

    • wanda disse:

      Boa noite! Sou moradora de um condomínio que existe sorteio de vagas a cada 6 meses. Este mês ouve um sorteio e estou a frente de uma vaga presa. A sindica informou que eu devo deixar o meu carro aberto e com as chaves para que o morador da vaga presa manobra o meu carro e disse que este procedimento consta em assembléia ( forneceu copia). Na leitura observei que não consta tal procedimento. Fiz uma carta relatando sobre as orientações e informações prestadas pela sindica e informei que tomarei todas as medidas cabiveis contra os envolvidos caso ocorra qualquer transtorno que envolva o meu carro. Pretendo enviar 1 copia da carta para o condomínio e outra para a administradora do condomínio via AR. O meu procedimento está correto? Caso preciso de uma assessoria jurídica, uma vez que a sindica disse que se eu não deixasse a chave ela enviaria o caso para o judiciário, qual seria o custo deste transtorno? Eu tenho deixado a minha chave, mas o morador da vaga presa se nega deixar a dele por inúmeros motivos como: cuidados com o carro, objetos caro dentro do carro. Por favor aguardo uma resposta. Obrigada, Wanda

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Wanda, o seu procedimento está correto. Mas é difícil a avaliar o custo de uma ação judicial. Depende do advogado que estipulará os honorários. Se você estiver na Capital de São Paulo, podemos assessorá-la. O morador da vaga presa tem razão, se alguém provocar algum dano no carro dele, será muito desagradável, como no seu também. O ideal seria tentarem uma nova demarcação de vagas e se possível eliminarem as vagas presas.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Priscila, as decisões de assembleia obrigam todos os condôminos, desde que obedecido o quórum previsto na convenção de condomínio. Não existe isso de enviarem comunicado por escrito para assinarem. É por essa razão que existem as assembleias e todos deveriam comparecer.

      • Priscila disse:

        Entendo, então não existe alguma regra que estipule uma quota minima de aprovação para obras com valores altos? vi alguma lei que diz que tem que ter pelo menos 50% dos moradores em alguns casos,por ex se forem apenas 6 pessoas na reunião e decidirem reformar tudo com orçamento altissimo, todos os que não compareceream tem que concordar e não podem constestar pq não foram na reunião?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Para você tirar suas dúvidas, deve consultar a convenção de condomínio, que fala sobre quórum em assembleias e o Código Civil, artigos 1331 a 1358. Não tem outra lei dispondo sobre quórum em condomínios.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Priscila, para troca de portões, basta a maioria dos presentes à assembleia geral. Na próxima vez, vá à assembleia.

  149. Nubia Bahia disse:

    Boa tarde ! Morro em um condominio a preferência e de quem entra !! Mais o que ocorreu e q eu e uma vizinha chegamos na mesma hora no portão eu parei para dar ré e ela entrou de uma vez pois falou q não viu, meu carro ficou muito caro o concerto e ela falou q não vai pagar,sendo q e um corredor,não tinha como eu dar ré tão rápido ela teria q esperar eu dar ré e ela passar! O Q FAZER?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Nubia, você tem que acionar a sua seguradora, através do corretor de seguros. Se não tiver seguro, terá que contratar um advogado para propor ação de indenização.

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