As associações passam a existir apenas se refletirem a vontade da maioria, para suprir algumas deficiências de serviços públicos que deixam a desejar, principalmente a segurança. Cansados e com medo de ter suas casas invadidas e seus objetos furtados, os proprietários de um determinado loteamento podem se unir para colocar uma guarita que identifique e controle quem entra e quem sai, por exemplo.

As taxas que as associações cobram, dos associados, é destinada para a manutenção do clube, realizações de festas e comemorações. Essa é denominada taxa associativa.  Outra bem diferente é aquela que a associação cobra pela manutenção do loteamento e também da segurança, nessa independe se ela é associada ou não.

É importante diferenciar essas taxas cobradas pelas associações e não considerá-las como se fosse somente um tipo de taxa.  A de manutenção, por exemplo, não representa apenas a vontade de poucos. É necessária uma assembleia geral e também outros fatores para ser aprovada. Cabe à associação fazer as cobranças, mas também cumprir essas normas, sempre representada por presidente, eleito na forma dos estatutos em assembleia geral, tal qual o síndico nos condomínios.

O fim da cobrança das taxas dos associados colocaria em jogo também a taxa paga para a manutenção do loteamento, o que poderia deixar o condomínio menos protegido, impossibilitando o pagamento desses recursos que o ajudam a funcionar corretamente.

Em seu loteamento é cobrada a taxa? Compartilhe com a gente suas dúvidas.

Caso um morador tenha alguma reivindicação e não ocorra a assembleia geral, um juiz poderá analisar a situação e colocar a solicitação em prática, mesmo não havendo essa reunião geral. Assim como as assembleias anuais, a convocação das assembleias extraordinárias, referentes a assuntos com bastante urgência, também cabe ao síndico ou a um quarto dos condôminos para ser realizada.

Também existe a Assembléia Especial, que serve para a discussão de alguns problemas específicos, por exemplo, o caso de sinistro total do condomínio ou da destruição de mais de 2/3 da edificação.

A lei que permite a convocação da assembleia também relata que o “interessado”, ou seja, o não condômino, poderia exercer esse papel e convocá-la para recorrer de um ato praticado pelo síndico. De acordo com o novo Código Civil, nenhuma explicação é dada a respeito da situação, dessa maneira, dependerá do que estiver na convenção do condomínio, acerca de recurso contra atos do síndico e respectiva convocação de assembleia geral.

Até mesmo o condômino que se encontra inadimplente, pode participar do requerimento para convocação da assembleia.

São feitas assembleias com frequência em seu condomínio?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

Antes, a prescrição era regulada pelo artigo 177 do Código Civil de 1916, que estabelecia o prazo de vinte anos para as ações pessoais em geral – o que poderia ser entendido e aplicado ao débito condominial porque “a pretensão encontrava amparo na lei que regia o condomínio à época e não em instrumento público ou privado”.

O Código Civil antigo fazia a distinção entre ações pessoais (que prescreviam em vinte anos) e ações reais (que prescreviam entre dez e quinze anos). Já o novo Código deixou de fazer essa distinção e reduziu para dez anos o prazo máximo para prescrição.

Agora, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o prazo é de cinco anos, baseada no artigo 206 do novo Código Civil: prazo de cinco anos de prescrição para “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”

Mesmo com diversas interpretações e discussões, que sempre acontecerão, é importante que as cobranças sejam feitas o mais rápido possível. Quanto mais cedo se cobra judicialmente, menor o débito e, quanto menor o débito, mais fácil do devedor poder efetuar o pagamento.

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembléia”. Como o artigo citado não fala em “prévia” aprovação da assembléia, devemos entender que a ratificação autenticação pode ser posterior à mudança de administradora, por meio de aprovação na assembléia seguinte.

Recomenda-se que seja assim, por duas razões: uma é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembléia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, a outra é a margem que se dá a administradora a ser dispensada de utilizar artifícios para se manter na função.

O melhor momento para aprovação da nova administradora é o da assembléia geral seguinte, pois assim não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembléia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.

Para que a assembléia não aprove a opção do síndico, é necessário motivo extremamente justo, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico.

No artigo 8º, prevê que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

No artigo 33º, diz que “o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

E, no parágrafo único, complementa, que “a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas”.

Na prática, pouquíssimos locatários se preocupam em averbar o contrato de locação no registro de imóveis.

No caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que devolver o imóvel antes do término da locação.

Já na hipótese do artigo 33º, à primeira vista se entende que para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu direito de preferência desrespeitado, o contrato de locação deve estar averbado no registro de imóveis.

Entretanto, esse não foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1216009, comentado no clipping eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo do dia 04 de julho do corrente ano.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o artigo 33º deve ser interpretado de maneira diferente: não há necessidade do contrato estar averbado no registro de imóveis para que o inquilino, preterido no direito de preferência, reclame perdas e danos.

A exigência da averbação é somente para os casos nos quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel.

Para saber até onde você pode ir com toda essa mudança e o que é aconselhável fazer nestes casos, acompanhe algumas dicas de o que você precisa saber sobre reforma nos apartamentos:

- Barulho: a reforma deverá acontecer no período previsto no Regulamento Interno. Obras deverão acontecer em horário padrão (das 8h às 17h). Muitos municípios limitam a emissão de barulhos até às 22h.

- Avise o zelador: é aconselhável que comunique o zelador para que o próprio avise os demais condôminos antes de iniciar qualquer projeto que gere barulho e transtornos no dia a dia das demais pessoas. Ele também poderá lhe orientar quanto as regras do local e procedimentos básicos, como por exemplo, o que fazer com o entulho.

- Mão de obra: tenha muito cuidado e atenção na hora da contratação dos serviços. Nem todos os profissionais possuem conhecimento e sabem lidar com reformas em apartamentos. Eles deverão estar a par tanto quanto você sobre as normas do local.

- Alteração de fachadas e normas do condomínio: nem tudo você poderá mudar. Procure respeitar as normas do apartamento. Áreas comuns ou que afetam a estrutura geral do local não podem ser alterados, visto que mexerão em todo o projeto do prédio.

Se considerarmos a lei de fato, fumar seria permitido apenas na residência, e ainda assim, o condômino não poderia fumar na sacada, caso tenha um apartamento em cima. Caso contrário, a multa deveria ser aplicada apenas por meio de fiscalização da vigilância sanitária, porém a questão aqui é que tanto o interior da residência, quanto as áreas comuns e úteis que também fazem parte da casa do individuo não podem ser violadas para fiscalização.

Essa lei não foi feita pensando no condômino ou no condomínio, mesmo porque ela fere a Constituição Federal, cujo artigo 5º, XI, diz que “a casa é o asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”.

Sendo assim, a unidade condominial não é somente o interior da casa ou apartamento, mas também as áreas de uso comum, como hall, corredores e elevador. Dessa forma, a vigilância sanitária está impedida de entrar na casa.

É importante procurar o síndico do condomínio e buscar informações junto aos órgãos responsáveis para obter mais informações sobre como a lei poderá ser aplicada no condomínio. Apesar de não ser permitida a entrada da vigilância, é importante que os moradores entrem em um consenso para decidir os locais onde é permitido fumar.

Para saber mais sobre a Lei Antifumo: http://www.leiantifumo.sp.gov.br/

Entre os serviços que podem ser contratados pelo condomínio, estão a administração de garagem, conservação e revitalização de local, zeladoria, vigilância, limpeza entre outros. Além disso, é possível contratar também um síndico terceirizado, caso o condomínio não tenha um morador com as características necessárias para assumir o papel.

Para ajudar nestas questões de como e quais os caminhos seguir na contratação, tenho algumas dicas para que você não caia em armadilhas de empresas de má fé. Certifique-se sempre da idoneidade do contratado, é importante exigir comprovantes e certidões negativas de débito, além, é claro, de consultar algumas referências. Evite fazer contratos prolongados que ultrapassem dois anos, pois isso poderá implicar na qualidade do serviço.

Fique atento as normas e leis de cada atividade que irá contratar, pois o condomínio pode ser considerado o responsável por eventuais contratempos. Verifique também as questões de segurança, como equipamentos necessários para que não caia sob a responsabilidade do condomínio imprevistos ou acidentes que poderiam ser evitados. Exija sempre da empresa contratada cópias de pagamento dos funcionários e acompanhamentos pontuais. Lembre-se sempre dos deveres de cada uma das partes envolvidas: contratante e contratada.

A contratação de um serviço terceirizado tem como objetivo melhorar a eficiência de algumas tarefas executadas no condomínio e não aumentar seus problemas, por isso é importante bastante atenção na hora de contratá-lo.

]]> http://ocondominio.wordpress.com/2011/05/30/a-contratacao-de-prestadores-de-servico-para-o-condominio/feed/ 0 daphniscitti serviços http://ocondominio.wordpress.com/2011/04/28/os-cuidados-com-o-contrato-de-locacao/ http://ocondominio.wordpress.com/2011/04/28/os-cuidados-com-o-contrato-de-locacao/#comments Thu, 28 Apr 2011 14:05:26 +0000 Daphnis Citti de Lauro http://ocondominio.wordpress.com/?p=248 ]]> Quando você finalmente encontra o imóvel perfeito para alugar, deve ficar atento para que ele não seja uma dor de cabeça futura. Tenha muita cautela e atenção, pois toda a segurança é pouca. Observe todo o processo de negociação e se for possível ter tudo registrado, é uma garantia a mais para você.

Um dos pontos mais críticos do processo de locação é o contrato. Nunca descarte a existência do contrato, mesmo que o locatário tenha algum grau de parentesco com você.

O contrato é a garantia para os dois lados, de quem aluga e de quem quer alugar. Por exemplo, o inquilino tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel e caso o aluguel não seja em dia, segundo a Lei do Inquilinato, poderá implicar em ordem de despejo.

No contrato deverão ter as seguintes informações:

- Dados do locador(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

- Dados do locatário(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

- Dados sobre o imóvel: uso comercial ou residencial, endereço, número, número de vagas na garagem, etc;

- Prazo da locação com a data de início e a data de término;

- Valor do aluguel e como será reajustado;

- Multa contratual: cláusula sobre o não cumprimento das obrigações;

- Rescisão contratual: em que circunstâncias pode ocorrer e suas consequências para ambos os lados;

- Garantia locatícia: dados sobre os fiadores;

- Laudo de vistoria: deverá ser anexado ao contrato, com uma descrição detalhada das condições do imóvel;

- Assinaturas do locador (a), locatário (a), fiador (a) e 2 testemunhas.

Sempre que possível, tenha um profissional da área com você para ter certeza de que tudo está sendo realizado de forma clara e correta para evitar possíveis problemas depois do imóvel já ter sido alugado.