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CONDOMÍNIOS: DIVULGAÇÃO DE INADIMPLENTES

Em quase todas as assembleias  sempre surgem perguntas sobre a inadimplência. E é muito comum o temor de uma ação de indenização por danos morais, quando se fala em publicar os nomes dos inadimplentes ou o número das unidades.

Em um acórdão datado em janeiro de 2006 o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a inclusão do nome do inadimplente, no demonstrativo de despesas, é perfeitamente possível: “a inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes do imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”.

Para a Primeira Câmara do TJSP, trata-se de procedimento meramente administrativo, pois a administradora “tem a obrigação de prestar contas, e os demais condôminos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do prédio e quem não vem cumprindo coo vem cumprim do prr a respeito da sae admniss condominiais em atraso nocupantes do imm suas obrigações”.

Este acórdão é muito interessante porque esclarece, ainda, que “assim, todos os moradores do edifício são partes legítimas e diretamente interessadas em saber se os demais condôminos estão honrando com seus compromissos condominiais, porque se tal não ocorrer eles sofrerão diretamente com eventual inadimplência, seja pela cobrança de terceiros ou de empregados ou até mesmo com a desvalorização do apartamento por ausência de conservação e regular manutenção do prédio. Não se trata de interferência na vida privada do indivíduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum”.

Se a publicação do nome for feita com o intuito de informar os demais condôminos, restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais, a publicação do número das unidades, muito menos.

Encontramos inúmeros acórdãos nesse sentido, entendendo que não é vexatório a administradora colocar, no balancete mensal, o número da unidade devedora.

Nossa opinião é de que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, independentemente de quem seja seu proprietário, é preferível que as administradoras e os síndicos não coloquem os nomes dos proprietários, unicamente porque está sempre sujeito a alteração. Mas devem colocar os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa condominial saibam por quem estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encargos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.

Não há o que temer desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais.

E não se alegue que infringe o Código de Defesa do Consumidor, porque entre condôminos não há relação de consumo e, portanto, não se aplica o CDC.

A convocação de assembleia nos condomínios

Assembléia CondomínioA convocação de assembleias nos condomínios pode gerar diversas discussões. Muitos condôminos não dão a importância que deveriam para essa reunião, que é essencial para a manutenção e organização do condomínio. A princípio, ela deve ser feita e organizada pelo síndico, mas se ele não convocar a assembleia geral anualmente, um quarto dos condôminos poderão se reunir e abrir as discussões (art. 1350, § 1º do Código Civil).

Caso um morador tenha alguma reivindicação e não ocorra a assembleia geral, um juiz poderá analisar a situação e colocar a solicitação em prática, mesmo não havendo essa reunião geral. Assim como as assembleias anuais, a convocação das assembleias extraordinárias, referentes a assuntos com bastante urgência, também cabe ao síndico ou a um quarto dos condôminos para ser realizada.

Também existe a Assembléia Especial, que serve para a discussão de alguns problemas específicos, por exemplo, o caso de sinistro total do condomínio ou da destruição de mais de 2/3 da edificação.

A lei que permite a convocação da assembleia também relata que o “interessado”, ou seja, o não condômino, poderia exercer esse papel e convocá-la para recorrer de um ato praticado pelo síndico. De acordo com o novo Código Civil, nenhuma explicação é dada a respeito da situação, dessa maneira, dependerá do que estiver na convenção do condomínio, acerca de recurso contra atos do síndico e respectiva convocação de assembleia geral.

Até mesmo o condômino que se encontra inadimplente, pode participar do requerimento para convocação da assembleia.

São feitas assembleias com frequência em seu condomínio?

Como funciona o protesto de Taxas Condominiais

Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

Condomínio: a mudança de administradora

O síndico é o representante legal do condomínio. Como não é aconselhável a auto-administração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio, mas e quando for é necessário mudar de administradora, como funciona o processo?

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembléia”. Como o artigo citado não fala em “prévia” aprovação da assembléia, devemos entender que a ratificação autenticação pode ser posterior à mudança de administradora, por meio de aprovação na assembléia seguinte.

Recomenda-se que seja assim, por duas razões: uma é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembléia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, a outra é a margem que se dá a administradora a ser dispensada de utilizar artifícios para se manter na função.

O melhor momento para aprovação da nova administradora é o da assembléia geral seguinte, pois assim não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembléia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.

Para que a assembléia não aprove a opção do síndico, é necessário motivo extremamente justo, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico.

A contratação de prestadores de serviço para o condomínio

Hoje em dia, as pessoas têm cada vez menos tempo para se dedicarem a atividades simples do dia a dia, como cuidar do jardim, limpar ou fazer pequenos ajustes em casa. Em algumas dessas situações, a melhor opção é a terceirização do serviço. No caso dos condomínios, necessidades como a conservação e limpeza são de interesse comum a todos os moradores e  devem ser pautadas em reuniões e analisados para que todos tenham muito mais qualidade de vida, além da organização e integridade do condomínio. Essa contratação irá garantir não apenas a flexibilidade e dinâmica da execução das tarefas, mas também um trabalho de qualidade.

Entre os serviços que podem ser contratados pelo condomínio, estão a administração de garagem, conservação e revitalização de local, zeladoria, vigilância, limpeza entre outros. Além disso, é possível contratar também um síndico terceirizado, caso o condomínio não tenha um morador com as características necessárias para assumir o papel.

Para ajudar nestas questões de como e quais os caminhos seguir na contratação, tenho algumas dicas para que você não caia em armadilhas de empresas de má fé. Certifique-se sempre da idoneidade do contratado, é importante exigir comprovantes e certidões negativas de débito, além, é claro, de consultar algumas referências. Evite fazer contratos prolongados que ultrapassem dois anos, pois isso poderá implicar na qualidade do serviço.

Fique atento as normas e leis de cada atividade que irá contratar, pois o condomínio pode ser considerado o responsável por eventuais contratempos. Verifique também as questões de segurança, como equipamentos necessários para que não caia sob a responsabilidade do condomínio imprevistos ou acidentes que poderiam ser evitados. Exija sempre da empresa contratada cópias de pagamento dos funcionários e acompanhamentos pontuais. Lembre-se sempre dos deveres de cada uma das partes envolvidas: contratante e contratada.

A contratação de um serviço terceirizado tem como objetivo melhorar a eficiência de algumas tarefas executadas no condomínio e não aumentar seus problemas, por isso é importante bastante atenção na hora de contratá-lo.

As qualidades necessárias para ser um síndico

A função de síndico pode ser exercida por pessoa física ou jurídica, moradora ou não do condomínio. E pode delegar suas funções administrativas a uma administradora.

Para ser um síndico, a pessoa necessita reunir qualidades éticas e morais que o possibilitem ter pulso firme e exigir dos moradores o cumprimento das relações no condomínio, principalmente o respeito dos direitos individuais. Alem disso, é essencial ter tempo livre para analisar as reclamações, pendências, dívidas e brigas entre moradores. O bom relacionamento é outro fator muito importante.

Ter boa comunicação, fazer o uso da boa vizinhança, ter bom senso e estabelecer a harmonia dos condôminos são outros fatores importantes para o sucesso de um síndico. Para que os moradores possam viver em harmonia, o trabalho do síndico é fundamental. Sem esses quesitos, sua gestão poderá provocar diversos atritos e prejudicar todo o condomínio.

Como síndico, a pessoa terá a tarefa de administrar todas as finanças, os empregados, os serviços, a segurança, além de contribuir para o bem-estar dos condôminos.

Como se trata de um cargo de muita responsabilidade, algumas vezes não é possível encontrar um morador que esteja capacitado ou que queira aceitar este desafio. Nessas situações, o mais indicado é contratar um síndico terceirizado. Este profissional irá desempenhar todas as funções de síndico, a única diferença é que esta pessoa não irá morar no prédio. A principal vantagem é que por se tratar de um profissional capacitado e especializado na administração de condomínios, poderá administrar melhor possíveis crises ou situações incomuns, além de poder dar uma atenção maior aos problemas dos condôminos e propor soluções para redução de custos, questões relacionadas a sustentabilidade, entre outros.

Ao contratar um síndico, é importante avaliar o histórico do profissional, solicitar referências, analisar sua formação, além da disponibilidade e flexibilidade de horários.

O novo perfil do síndico

No mercado atual, podemos perceber que a idade do sindico diminuiu, ou seja, há cinco anos atrás, 70% deles tinham mais de 50 anos de idade e eram aposentados ou donas de casa. Hoje, 50% deles afirmam ter entre 31 e 50 anos. O perfil ficou mais jovem e mais graduado. Além disso, o uso das tecnologias para se comunicar com os moradores e ter acesso às informações do condomínio vem ganhando cada vez mais força entre os novos síndicos.

O que fazer com furtos no interior dos apartamentos

Apesar de toda segurança que é investida nos condomínios hoje em dia, os furtos no interior dos apartamentos podem ocorrer. Isso geralmente acontece através de um arrombamento da porta de entrada ou até mesmo por meio de uma cópia da chave do local.

Alguns casos ficam sem explicação e deixam o mistério sobre o verdadeiro responsável pelo furto. Funcionários do prédio, alguém que conseguiu entrar no condomínio sem ser visto? É nessa hora que a maioria dos condôminos acaba responsabilizando o condomínio por falta de segurança.

Mas será que o condomínio tem a responsabilidade por esse tipo de furto?

Não. Somente em casos especialíssimos, ele irá responder pelos danos. Esses casos são quando a convenção prevê o dever de indenizar ou quando há algum tipo de aparato especial de segurança, como é o caso da guarda ostensiva.

O seguro obrigatório do prédio é feito somente sobre os bens do condomínio, isto é,  das áreas comuns, e não dos condôminos. Sendo assim, os moradores furtados não serão indenizados pelo seguro. Assim, a administração do prédio não pode ser responsabilizada por furtos ou roubos de coisas que estejam dentro do apartamento

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