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O condomínio e as áreas de uso comum

Área comum condomínioJá falamos diversas vezes aqui no blog sobre a importância em se respeitar o espaço de cada um dentro dos condomínios. Mas ainda mais importante do que isso é respeitar as áreas de uso comum do condomínio. Geralmente, entre os diversos problemas nos condomínios, grande parte está relacionado ao uso indevido das áreas de uso comum, saiba qual a maneira correta de utilizar algumas dessas áreas:

Garagem: o número de vagas na garagem do condomínio geralmente é dividido igualmente entre os seus condôminos. É importante que os moradores entendam que mesmo que existam alguns condôminos que não possuem automóveis, eles têm direito a sua vaga. Usar do bom senso é primordial para um bom convívio, nada lhe impede de conversar com o seu vizinho e discutir a possibilidade de que ele lhe empreste a vaga. O que não deve ser feito em hipótese alguma é achar que por que você necessita mais do que ele, a vaga é sua por direito.

Salão de festas: geralmente os condomínios possuem salão de festa pelo fato dos apartamentos não comportarem muitas pessoas devido ao tamanho. Este é um beneficio que facilita a vida de todos os condomínios, então nada mais correto do que zelar pelo cuidado do local. Cada condômino deve se responsabilizar pelo comportamento de seus convidados e de entregar o salão da mesma forma da qual recebeu, sem nenhuma parte danificada ou faltando alguns utensílio.

Playground e área de lazer: estas partes garantem aos moradores do local (principalmente aos mais jovens) momentos de lazer. Cuidados como higiene, preservação e manutenção dos equipamentos destes locais também são de responsabilidade de todos os condôminos.

É importante que todos os condôminos tenham sempre em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos. Estas áreas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível.


102 Comentários

  1. […] Imagine você ser impedido de entrar em sua própria casa? Não seria uma situação nenhum pouco confortável, não é mesmo? Como todos sabem, condomínio é sinônimo de co-propriedade, são várias pessoas (condôminos) que desfrutam do mesmo espaço e entre elas é normal que existam aqueles que se enquadram em alguma das situações citadas acima. É justamente com isso que os condomínios devem se preocupar, em zelar para que as pessoas com mobilidades restritas possam aproveitar da mesma forma que as demais não só das dependências do seu apartamento, como das áreas de uso comum. […]

  2. Donatella disse:

    Quero fazer uma pergunta.
    Resido em um edificio onde temos 20 aptos., 10 possuem 1 garagem com vaga para 2 carros e 10 aptos. 1 garagem com espaço para 1 carro.
    o prédio tem 37 anos, e possui uma vasta área de condominio em volta do prédio, estes moradores que residem no prédio a 30 , 20, 10 anos agoram querem construir em um espaço do condominio 10 garagens para uso proprio, sendo que eles pagaram pelo apto. o valor com uma garagem e eu como outros pagamos o preço do apto.com duas vagas. A pergunta é, eles podem construir estas 10 vagas em aréa de condominio para ficarem como proprietários sendo que tenho um percentual de propriedade nesta área? Se eles conseguirem aprovação de 2/3 eles podem ou tem que ter unanimidade?
    Por favor me respondam.
    Att
    Donatella

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Oi Donatella,veja o que o artigo 1342 do Código Civil diz. “A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”. Ou seja, este acréscimo importa em alteração da especificação de condomínio, pois altera as porcentagens de cada unidade e nunca pode ser feito para poucos, em detrimento dos demais.

      Qualquer dúvida, estou a disposição.

      Abraços!

  3. ricardo de santana disse:

    Bom Dia, possuo apto em que a area de uso comum e minha varanda,onde criancas podem vir a quebrar inclusive minha janela entre outros,nao havendo motivos para terceiros circularem pois esta em minha porta.O que fazer.Obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Ricardo. Se a área é de uso comum e oferece acesso aos demais moradores do condomínio, não há como impedir a sua utilização, mas há como regular o seu uso por meio de uma assembléia geral. De qualquer forma, se alguém quebrar a sua janela, o culpado deverá indenizá-lo. Abraços!

  4. christiane ferreira disse:

    Bom Dia, marquei antecipadamente o uso do salão de festas do condomínio, para chá de panela, no qual serei a madrinha e arcarei com a festa. Ocorre que, recentemente, recebo a comunicação do síndico me informando que tal evento não seria possível, por não se tratar de condômino ou morador. Sei que à Convenção do condomínio, de acordo com o art.9, §3º, “c”, da L4591, é permitido tratar do “modo de usar as coisas e serviços comuns”. Já o art. 19, da mesma Lei, é claro ao instituir, que:

    Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

    Enfim, por contestar a decisão do síndico, o mesmo decidiu marcar uma reunião com todos os condôminos a fim de decidir sobre a questão. A pergunta é : o Regimento Interno (confesso ainda não ter me inteirado do assunto, mas já providenciei a sua entrega) pode impor limitações como essas à area comum? Já que efetuo o pgto todo mês da taxa condominal, destinada entre outros à manutenção do salão de festa??! Aguardo resposta!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Christiane, tudo bom? Você como condômina tem o direito de usar as áreas comuns, incluindo o salão de festas. Independentemente de ser para outra pessoa, você é que estaria alugando o salão, arcando com as despesas e se responsabilizando por qualquer dano que venha a ocorrer. Obrigado pela vista. Abraços!

  5. Peter disse:

    Pergunto:

    Um condômino pode utilizar área comum (O jardim frontal do edifício como área de lazer, colocando cadeiras de praia e passar algumas horas no local!”
    Obs: O edíficio possue área de lazer !”

    Obrigado!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Peter. As áreas comuns são para uso de todos, desde que seja de acordo com a sua destinação e de forma que não impeça o uso pelos outros moradores. A melhor forma de resolver a questão é levar o assunto para uma assembléia, onde a decisão será obrigatória para todos, inclusive para aqueles que estiverem ausentes. Espero ter ajudado. Abraços!

  6. Irinéia Nascimento disse:

    Boa Noite< meu nome é Irineia, moro em um condominio de 235 casas, ao ser feito o Regimento foi colocado um ponto da seguinte forma – FICA PROIBIDA RESERVA DO SALÃO DE FESTAS E CHURRASUQEIRA DA PISCINA AOS DOMINGOS E FERIADOS,
    só que está acontecendo alguns moradores se junto em três ou quatro vão lá e utilizam, eles dizem que foi proibido a reserva e não a utilização, eu não aguento mais porque é o unico dia que eu posso descer e isso foi decidido em assembléia inclsuive já foi votado em uma assembléia quem gostaria de mudar eles dizem todos a maioria dos moradores querem que fique do jeito que está, mais o sindico que a interpretação dele é que sem reserva pode usar, e aí o que eu faço?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Irinéia. Você deve enviar uma carta ao síndico com cópia para a administradora, pedindo providências, pois com certeza, quando fizeram o regimento interno, redigiram errado. Mas por outro lado, o único dia que as pessoas têm para fazer churrasco na piscina, é nos feriados e finais de semana, porque nos outros dias, a maior parte delas trabalha. O certo, é que esses problemas sejam resolvidos em assembléia geral, onde a maioria dos presentes decide. Abraços!

  7. Marcelo da Mata disse:

    Oi tudo bem? Eu gostaria de saber o seguinte: Meu prédio é antigo, se encontra em uma esquina, onde as únicas áreas comuns são os corredores, escadas, salão de festa, churrasqueira e espaço comum da garagem. Um morador após reclamação do uso da garagem para seus filhos jogarem bola, está querendo que o condomínio regulamente o uso da área comum da garagem para a brincadeira de crianças. É possível isso? Sei sobre os dois terços na convenção do condomínio. Más e o patrimônio que ali se encontra. O condomínio poderá ser responsabilizado ao fazer esta regulamentação?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Marcelo. A garagem é para guardar automóveis ou motos. Não é o lugar apropriado para as atividades de lazer. Principalmente porque há o perigo de algum carro atropelar as crianças. E também é proibido alterar o destino das áreas comuns, salvo aprovação da unanimidade dos condôminos. Abraços!

  8. Jefferson disse:

    Olá, vejo aqui em minha cidade,no Rio Grande do Sul, que em terrenos de esquinas de 450,00m² (15×30), tem se construído 4 unidades autônomas com destinação residencial, esse conjunto de 4 unidades foiinstituido como condominio aberto. Meu questionamento é o seguinte, todas as unidades tem pátio e acesso privativos, não tendo uma área de uso comum, são todas individualizadas. Isso é legal, ter um condomínio sem área de uso comum?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Olá Jefferson, tudo bom? Um condomínio tem que ser constituído na forma da lei. Não é qualquer conjunto de construções que podem ser consideradas condomínios. Por outro lado, impossível um condomínio sem áreas comuns. Até mesmo porque deve ter uma portaria através da qual todos os proprietários entram no condomínio. E isso é área comum. Abraços!

  9. Thiago Souza disse:

    Prezado Daphnis,
    Estou com uns problemaa nas Áreas Comuns do meu condominío. Meu prédio tem três andares de estacionamento. G1, G2 e G3. Vamos ao primeiro deles. Só 4 motos podem parar na garagem, o problema é que elas estão condicionadas a 4 moradores específicos. Segundo problema na G2 tem um bicicletário que o síndico resolveu estender e acabou matando uma vaga da caragem, e um detalhe, as vagas são contadas, por sorte estamos com vaga sobrando. Terceiro muitas pessoas estão comprando carros grandes e eles estão parando fora da marcação das vagas. Já dei várias soluções possíveis e o síndico não dá nem bola. Sendo que só os moradores do G1 e do G2 são prejudicados. O síndico usa o G3. A obra do bicicletário não foi levada para votação ele pegou e simplismente fez. Eu tinha moto e não podia parar dentro do prédio e as bicletas ocupam meu andar e me sinto prejudicado, pois eu usava uma vaga que não uso mais. Outro fato é que na última ata o síndico se comprometeu em fazer uma assembléia extraordinária para resolver esses problemas e até agora nada. Posso entrar com na justiça? E qual a especialização de um advogado que devo procurar. Me sinto lesado e essas situações me incomodam muito. Um abraço.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Thiago, se o síndico não convoca assembléia, os condôminos podem convocar, desde que seja obedecido o quorum previsto na convenção condominial. Mas antes, vocês também podem notificar o síndico, para que ele cumpra a promessa. Você deve procurar um advogado especializado em direito imobiliário. De preferência em condomínio, como eu. Abs.

  10. silvana de oliveira disse:

    Moro em um condominio contendo 44 apartamentos. Temos uma quadra de futebol, que é utilizada por todos e de acordo com a Convenção do Condomnio podemos inclusive reservar. No entanto uma moradora está reservando a quadra para que uma equpe de futebol treine, mas nenhuma das jogadoras moram no condominio. O pior a equipe de futebol é formada por frequentadoras de uma academia q fica em frente ao nosso predio. A equipe possui até tecnico-dono da academia do clube. A moradora não joga futebol, mas alega que todos podem reservar então ela tambem pode,mesmo não participando dos treinos. Não temos taxa extra para utilização da area de lazer. Então estas jogadoras pagam a academia e de quebra utilizam a nossa quadra de graça, sem pagar nada, alem do tecnico cobrar aulas na academia e utilizar nossa quadra tambem de graça. Na convenção não diz se pode reservar para utilização de terceiros. Mas me preocupa muito a questão da segurança, o condominio está deixando entrar em nossa área comum pessoas que nem ao menos conhecemos, colocando em risco a segurança de todos. Está previsto em lei se podemos impedir a utilização desta forma, ou temos que alterar a convenção do condominio? Pesquisei mas não encontrei nada de concreto.

    Por favor me ajudem.

    Grata

    Silvana de Oliveira

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Cláudia, sobre uso de quadra, as normas em geral constam do Regulamento Interno, que pode ser alterado ou aperfeiçoado na forma da convenção ou da lei, que prevê a maioria dos condôminos presentes à assembléia geral especialmente convocada para tanto.

  11. Raimundo disse:

    Prezado Daphnis, Bom dia
    Moro no prédio com 13 apartamentos onde possui 3 garagens externas e 5 internas, e os proprietários das garagens internas não querem dar acesso a chave do portão para termos acesso a garagem. que direito eu tenho ? posso acessar a garagem para fazer um descarga de compras para meu apartamento ? ele diz que é uma extensão de sua casa a garagem.
    Obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Raimundo, é necessário saber o que diz a convenção condominial e a especificação de condomínio, bem como saber qual a forma de acesso dos apartamentos às garagens internas, para poder te dar uma resposta. Você já conversou com o síndico a respeito e também tem conhecimento de discussões sobre o assunto nas assembléias? Seria interessante dar uma lida no livro de atas, para complementar as informações. Em que cidade está situado o prédio?

      • Raimundo disse:

        O acesso e feito pela portaria. Eu sou o síndico.

        Utilização única e exclusiva para fins residenciais, com expressa proibição de uso estabelicimentos comerciais de qualquer natureza pela lei 4591/64. Capitulo III PARTES DE PROPRIEDADE DE USO COMUM E DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA.

        Parágrafo segundo – As áreas comuns, as entradas de edifício, escadarias, hall, os vestíbulos dos andares, as escadarias, os corredores, as áreas internas, as lajes e telhados de coberftura do edifício, os jardins, as passagens de automóveis, as entradas das garagens e respectivos pátios de manobras e demais partes de uso comum do prédio deverão estar sempre limpos, desimpedidos e livres, não podendo aí serem depositados quaisquer objetos ainda que temporariamente.

        Artigo 4 São coisas de propriedade exclusiva dos condôminos as respectivas unidades autônomas, indicadas pela numeração correspondente, com todas as suas instalações internas, ou seja encanamentos, tubulações etc, até a interseção coms os encanamentos e tubulações gerais. Eu sou o síndico .

  12. Raimundo disse:

    O acesso e feito pela portaria. Eu sou o síndico.

    Utilização única e exclusiva para fins residenciais, com expressa proibição de uso estabelicimentos comerciais de qualquer natureza pela lei 4591/64. Capitulo III PARTES DE PROPRIEDADE DE USO COMUM E DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA.

    Parágrafo segundo – As áreas comuns, as entradas de edifício, escadarias, hall, os vestíbulos dos andares, as escadarias, os corredores, as áreas internas, as lajes e telhados de coberftura do edifício, os jardins, as passagens de automóveis, as entradas das garagens e respectivos pátios de manobras e demais partes de uso comum do prédio deverão estar sempre limpos, desimpedidos e livres, não podendo aí serem depositados quaisquer objetos ainda que temporariamente.

    Artigo 4 São coisas de propriedade exclusiva dos condôminos as respectivas unidades autônomas, indicadas pela numeração correspondente, com todas as suas instalações internas, ou seja encanamentos, tubulações etc, até a interseção coms os encanamentos e tubulações gerais. Eu sou o síndico .

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Raimundo, como síndico, você tem todo o direito de acessar todas as áreas comuns do prédio. Ninguém pode impedi-lo.

      • Meire Araújo disse:

        Boatarde!
        Moro num predio com 18 apartamentos.um vizinho quer utilizar a energia da area comum para usar computador.Ele pode fazer isso? E se o si ndico comunicar que nao pode ,pois outros condominios não irão gostar.Como agir?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Meire, o vizinho não pode usar a energia da área comum. Só da unidade dele, às custas dele. Senão, todos estarão pagando para ele usar.

  13. Flávia disse:

    Bom dia, Gostaria de um esclarecimento com relação a área comum.
    Moro em um condomínio com 66 aptos, onde estamos com alguns problemas de vazamento no 2º subsolo, um membro do conselho decidiu sozinho que a parede estrutural onde contem esse vazamento não tinha colunas estruturais e decidiu quebrar essa parede em cima desse vazamento, com isso ele colocou a vida de todos em risco. Sou Sub-sindicada do prédio e tive que correr na construtora e pedir para eles arrumarem com urgência. Para isso tive que paralisar algumas obras no prédio e como o síndico estava fora, fui bombardeada pelos moradores e fui acusada de não estar fazendo nada de bom para o prédio. Minha pergunta é como posso punir esse membro do conselho perante a atitude irresponsável dele, e como posso fazer isso em cima da lei? Como posso provar aos demais condôminos o perigo que todos correram em função da quebra da parede estrutural já abalada pelo vazamento do vizinho.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Flávia, um membro do conselho não pode mexer em área comum, nem outro condômino qualquer. É preciso que a obra seja autorizada em assembleia e quem executa a decisão da assembleia é o síndico. Mas não é você, subsíndica, que pode puni-lo. Como o síndico já voltou (você escreve que ele estava fora) ele deve convocar uma assembleia, para expor e discutir todo o problema, bem como deixar para que a assembleia multe o condômino. Mas a convocação tem que ser bem feita, com esses itens da Ordem do Dia. Se vocês tem administradora, ela saberá como fazer.

  14. Anderson Borges da Silva disse:

    Moro em um edificio com 96 apartamentos e cada um tem sua propria garagem, o sindico resolveu criar 6 novas garagem ultilizando as areas de manobras (circulação dos veículos) minha duvida mesmo com espaço entre meu carro e a nova garagem terem 5 m de distancia ele pode ultilizar este espaço para criar estas novas vagas de garagem alugando-as a alguns moradores do edificio?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Anderson, o síndico não pode, por conta própria, resolver criar vagas. A decisão cabe à assembléia geral de condôminos.

  15. Anderson Borges da Silva disse:

    Sr. Daphnis
    As garagens foram criadas antes da assembleia geral porem a assembleia foi ontem e foi aprovada estas garagem, a minha e as 4 ao meu lado são as garagem melhores do edifício porem a criação destas garagem prejudica apenas 1 a minha pedi para tirar pelo menos uma garagem nova pois assim ninguém ficaria prejudicado e eles negaram existe alguma coisa dentro da lei que eu posso fazer para tirar uma das 6 garagem criadas?
    Obrigado pela sua atenção.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Anderson, é difícil responder sem ir ao local ou verificar a planta das garagens. Se realmente houver prejuízo para você, tendo em vista a negativa dos presentes à assembleia, o jeito é tirar fotos e levar para um advogado.

  16. Antonio Francisco Martins Filho disse:

    Moro em um condomínio com 48 apartamentos. Possuimos área de lazer com piscina e churrasqueira. Resolveram por maioria simples cobrar uma taxa para reserva da área de churrasqueira. Essa cobrança é legal? já que trata-se de uma área de uso comum entre os condôminos, já que pagamos taxa de condomínio e uma vez que as taxas da área de lazer entra na conta do condomínio e não tem destinação específica.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Antônio, essa taxa é legal, desde que aprovada em assembleia geral. É área de uso comum, que fica reservada para uso exclusivo de algum condômino, por determinado período. Seu valor deve ser baixo, para pagamento de faxina e material utilizado nos banheiros pelos convidados, como papel higiênico e sabonete.

  17. Aurineides disse:

    Moro em um condomínio e no bloco somos seis moradores. comecei a limpar a escadaria que da acesso ao meu apartamento e o piso entre meu meu apartamento e o da vizinha da frente, inclusive colocando uma essência bem agradável no local. A vizinha da frente ao meu apartamento criou o maior problema porque eu limpo, no entanto ela sacode os lencois, toalhas e outros nas escadarias e também, para revidar borrifa essência, inclusive já deu ate um banho de creolina no local, deixando todos os moradores sufocados.
    Me responda…estou errada em limpar a área…
    Ela pode reclamar da limpeza e do cheiro se ela suja e também coloca cheiro…
    Me ajude por favor.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Aurineides, como é um condomínio, deve ter um síndico e talvez faxineiras para limpar as áreas comuns. É interessante você conversar com ele e com os outros quatro moradores, para chegarem a um consenso sobre como promoverem a limpeza da escadaria. No teu caso, uma boa conversa entre todos certamente resolverá o problema.

  18. Flavio alvim disse:

    Olá.bom dia, gostei muito das orientaçoes no site, acerca de diversos assuntos. Desse modo, gostaria de esclarecimentos legais, pois fui proibido de usar uma vez na semana juntamente com convidados a quadra esportiva para a atividade de vôlei. Sou condômino locatário e tive o meu direito cerceado. A quem recorrer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Flavio, obrigado. Sobre uso da quadra esportiva com convidados de fora do condomínio, é preciso consultar o regulamento interno para verificar o que ele dispõe a respeito e assim você saberá com certeza se o seu direito foi cerceado ou se estão simplesmente aplicando as normas do condomínio.

  19. Leandro disse:

    Ola bom dia !!
    Eu aluguei um Apt e hoje estão querendo barrar o uso do salão de festa, estão referindo que o salão e só para uso dos proprietário !!! Isto está correto ???
    Obrigado

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Leandro, essas questões devem estar regulamentadas em assembleia ou no Regulamento Interno. Peça para ver se há alguma restrição. De todo modo não deveria, porque em geral o salão de festas é de uso dos moradores, sejam proprietários ou não.

  20. Marco Túlio S. Stehling disse:

    Boa noite. Sou síndico e o nosso prédio não tem playground. O regimento interno diz que a área comum na lateral do prédio é reservada para as crianças, sendo proibida a utilização para estacionamento. Ok. Acontece que atualmente existem somente duas crianças no prédio e três carros dormindo na rua, por isso estamos pensando em utilizar o espaço também para estacionamento, mantendo o direito das crianças. A pergunta seria: PARA FAZER UM AJUSTE NA FORMA DO USO DA ÁREA COMUM SERIAM NECESSÁRIOS METADE MAIS UM DOS CONDÔMINOS, 2/3 DOS CONDÔMINOS OU 100% DOS CONDÔMINOS?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marco, se é o regimento interno que diz isso, vocês podem alterar o regimento interno em assembleia geral, e o quórum para alteração do regimento interno deve estar previsto na convenção condominial.

  21. Sueli Ferreira disse:

    boa tarde
    gostaria de ser orientada numa questão que está me incomodando. No final do ano passado tivemos 2 ocorrências graves nas areas de laser do nosso condominio (uso de drogas, por familiares de proprietários). Para discussão das atitudes a serem tomadas foi convocada uma Assembleia e ficou decidido que as áreas comuns só poderão ser usadas por proprietários, a partir daquela data (incluindo piscina e churrasqueira). Moro num prédio de apenas 16 apartamentos, no litoral ,e sou locatária. Só existem 2 outras moradoras, que são proprietárias. Os demais apartamentos só são ocupados na época de temporada, ou pelos seus donos ou por convidados desses. Dessa forma, a decisão de impedir o acesso á area da piscina de churrasqueira só se aplicaria a minha pessoa, que pago estritamente em dia meu condominio e aluguel. Isso está correto?? Sanou-se o problema das drogas com essa atitude? Ou a única prejudicada fui eu???

  22. Gerson disse:

    Boa Tarde. Em se tratando de condomínio novo com área comum e piscina, é obrigado ser construído banheiro neste espaço? Se existe essa obrigatoriedade, qual a Lei que fundamenta? Muito Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Gerson, boa tarde. Não conheço essa exigência. Creio que um engenheiro civil poderia responder com mais propriedade.

  23. luciano disse:

    Boa noite. Comprei uma casa em um condomínio com 4casas (casa germinada, programa minha casa minha vida), e cada casa tem sua vaga de garagem em frente a sua casa, a minha casa e a numero 2, e so depois q eu construí a minha garagem (oque acabou dificultando a passagem de carro para acessar a casa 3 e 4) foi q eu descobri q nos documentos a minha vaga na verdade e na frente da casa 1. So q quando eu comprei o corretor me disse q cada casa tinha a sua vaga na frente da casa. Não temos sindico no condomínio. Minha duvida agora e oque pode acontecer? Se alguém exigir eu vou ter que desmanchar minha garagem?

  24. Bel disse:

    Moro em um condomínio com 55 casas e gostaria de saber se os pedreiros de uma casa (particular), podem utilizar o banheiro da área comum do condomínio?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Bel, depende da orientação do condomínio. Normalmente podem, desde que deixem o banheiro da área comum do condomínio sempre limpo.

  25. Mª Verônica A. Garcia disse:

    Olá, bom dia!

    No condomínio onde moro não tem salão de festas, porém tem um espaço próximo a piscina que utilizamos para festas, mais é cobrado uma taxa de exclusividade, isso é correto?

  26. marcos dalchiavon disse:

    bom dia

    rescentemento comprei um imóvel novo que no salão de festa ao lado existe a piscina,porem para dar passagem para a piscina o condômino tem obrigatoriamente passar por dentro do salao,ora tenha uma festa de um condômino o outro vai ter que passar ali de sunga para disser ao seu apto,isso e legal o a construtora tinha que fazer um acesso paralelo a piscina, existe regras leis ou esta correto

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marcos, esse problema deve ser discutido em assembleia geral. De qualquer forma, as pessoas não devem sair de sunga do seu apartamento para ir à piscina e vice-versa. Devem estar vestidas adequadamente nas áreas comuns.

  27. Julio Cesar disse:

    Boa noite, gostaria de saber se posso ser notificado por ter ido a área de piscina, sem atestado médico, porém não utilizar a mesma, apenas “pegar sol”, pois se isso também for proibido, entendo que andar pelo condomínio também seria objeto de exigência de atestado.

  28. Edilene Mauricio de Santana Veloso disse:

    Boa, noite. Gostaria de saber se o banheiro da área onde fica a churrasqueira pode ser usado constantemente por um condômino,como se fosse particular?

  29. Igor Simões de França Almeida disse:

    Boa Noite, gostaria de saber o seguinte: Moro em um condomínio constituído de 38 apartamentos,possuímos um salão de festas climatizado como área comum desde da venda da construtora, foi decidido em assembleia que a utilização do salão de festas geraria uma taxa de limpeza de R$50,00,recentemente tive que utilizar o salão para receber uma pessoa para uma breve conversa de 20 min como consta no livro de ocorrência o horário, o sindico está me cobrando essa taxa não como taxa de limpeza pois apenas usei o sofá e uma mesa sem causar qualquer tipo de sujeira, ele alega o custo da energia dos 20 min de ar condicionado que contem na área comum.Ë justo a cobrança dessa taxa? ah alguma lei que proíba isso?lembrando que ao fazer isso ele está individualizando a energia de uma área comum do condomínio, além disso no salão de festas consta com uma geladeira e um microondas ligados todos os dias para uso apenas dos funcionários da administradora, nesse caso se eles me cobram a energia que consumi em 20 mim, não seria justo cobrar da administradora o uso da energia que vem de seus funcionários?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Igor, você não deve pagar essa taxa. Ela é devida se derem festa ou reunião, jamais para atender uma pessoa. Esse síndico não deveria ser síndico.
      Mas também não deve ser cobrada taxa da administradora.

  30. Bruno disse:

    Olá!!! No corredor do meu prédio tem uma tomada bem ao lado da minha porta!!! Eu posso usa-la?

  31. Andréa Oliveira disse:

    Moro em um condomínio clube e gostaria de saber se existe uma norma, regulamento ou lei para garantir os direitos das crianças. Pois, no meu condomínio as crianças vivem sendo desrespeitadas inclusive sendo chamadas de delinquentes. Isso gerou a convocação de uma reunião para discutirmos os direitos e deveres das crianças no condomínio. Vcs podem me indicar algo para ter um embasamento?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Andréa, nos condomínios, além da convenção condominial, existe o Regulamento Interno, no qual vocês poderiam incluir o que entendem por direitos e deveres das crianças. Aproveite essa reunião, discutam os direitos e deveres das crianças no condomínio e em seguida peçam para o síndico convocar uma assembleia geral para alteração do regulamento interno, no qual incluirão essas normas.

  32. wallace missola disse:

    Boa tarde. Sou proprietário de um apartamento em um condomínio onde há uma área com duas piscinas. O síndico instituiu o uso obrigatório de carteirinha (emissão por parte da própria administração) para acessar tal área, caso contrário (não apresentação) o condômino fica passivo de notificação e até mesmo de multa, Minha pergunta é: esse assunto não se trataria de direito líquido e certo? Uma vez sendo morador do condomínio, seria justo ter que se cadastrar para poder utilizar o conjunto de piscinas? A a´rea de lazer não é uma extensão da própria casa?: Fico agradecido se puder responder e se houver algo que eu possa fazer gostaria de uma orientação. Grato.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Wallace, primeiramente, o síndico não tem poderes para instituir uso obrigatório de carteirinha. É uma decisão que deve ser tomada em assembleia geral. Em segundo lugar, todos os moradores do condomínio tem direito ao uso das áreas comuns, salvo algum problema particular que desconheço. Poderia ser em razão de saúde, como em clube, no qual os sócios antes de poderem frequentar as piscinas, tem que fazer exame médico.

  33. wallace missola disse:

    Dr. Daphnis, muito obrigado pelo esclarecimento.

  34. Diana Estrella disse:

    bom dia , eu tenho um apartamento que comprei há 15 anos. o Atual síndico que é inquilino e tem administrado mal nossas contas, foi descoberto por mim com vários furos na conta e uma dívida de mais de 30 mil reais e eu sou uma das que estão em oposição a ele. Por este motivo ele resolveu para me intimidar dizer que todos os apartamentos do 1o andar onde fica o meu tbem, tem uma parte que é area comum do prédio e quer que a gente devolva, marcou uma assembleia para deliberar isso, todos os aptos do 1o andar tem como é comum em apartamentos antigos um quintalzinho, um outro tem uma area de serviço maior, como era o meu, porém eu agreguei a sala e fiz um escritório. Todas as areas são dentro do apartamento. Ele pode fazer isso? Eu comprei financiado pela Caixa.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Diana, na certidão de propriedade do registro de imóveis, está a descrição da área do seu apartamento, para saber se pertence ao seu imóvel ou é área comum. Outro documento que você pode verificar isso é a Especificação de Condomínio, que costuma estar junto com a Convenção Condominial, que discrimina também as áreas comuns. Na dúvida, o jeito é consultar um advogado, de preferência especializado em condomínios.

  35. Diana Estrella disse:

    ok, mas mesmo eu tendo comprado assim há 15 anos atrás neste formato que é e sendo um imovel aprovado pela caixa na vistoria, eu corro algum risco? Tenho algum respaldo juridico para apelar qualquer decisão? tendo esse tempo de propriedade não me garante nada?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Talvez, Diana, você possa se defender, alegando o tempo de ocupação. Mas te aconselho a verificar, nos documentos que te falei, para ter certeza se a área em questão é comum ou é privativa.

  36. Diana Estrella disse:

    Eu verifiquei, essa área simplemente não consta. A construção é muito antiga e foi feito por uma família, e o primeiro andar foi construido assim desde o início, pois existem moradores que são herdeiros e que moravam na infância. Contam que foi feito assim, essa área não consta na Especificação de Condomínio nem para o apto nem para a área comum , e todos dizem que foi construido assim, que não foi nenhum morador que fez após a construção.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Diana, então o síndico também não poderá obriga-los a devolver essa área, por não poder comprovar que é comum e pertence ao condomínio. Qualquer problema, contrate um advogado especializado em condomínios, que poderá te defender judicialmente.

  37. Paulo disse:

    Olá,moro em um condominio em São Bernardo,o que acontece é que os moradores,( Adolecentes) estão liberando pessoas de fora para usarem a quadra,estão até fazendo campeonatos,o problema é que um morador tentou usar a quadra e não conseguiu,eu acho um absurdo!!,o proprio morador não poder usar ,o que lhe é de direito.e não para por aí,os proprios ficam andando pelo condominio como se fossem moradores,muitas vezes o proprio morador não está presente.isso pode acontecer???,obrigado por esse espaço que vem ajudando a muitos.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Paulo, o síndico é quem deveria tomar providências, amparado pelas disposições do Regulamento Interno. Fale com ele e, se o Regulamento Interno não disciplina o uso da quadra, converse também com os outros condôminos para que seja feita uma assembleia geral a fim de aprovar um Regulamento Interno ou complementá-lo.

  38. Talita disse:

    Daphnis, tenho vivido um inferno. Infelizmente comprei um apartamento novo onde não havia regimento interno ainda. Quinta-feira passada teríamos uma reunião para votar o regimento interno. A palhaçada começa aí: simplesmente só votaram o horário de uso das áreas comuns. OBS: Tudo na base do levanta a mão e não houve conferência de quem estava quite com as obrigações condominiais. A situação ficou insuportável para quem principalmente mora próximo a essas áreas: fim de semanas e feriados a piscina pode ser usada até as 2 horas da manhã (as pessoas aqui berram), playground e piscina nos outros dias comuns até a meia noite. Ficou liberado utilizar som, usar vidro (cerveja, pratos, etc) na área da piscina e o salão de festas agora é aberto o dia todo pro povo usar o banheiro. O nível de educação aqui é zero! Utilizam-se das tomadas do prédio para carregar celular, ligar som e até já vi pra jogar video game…. O que posso fazer? Desculpe o longo texto.

  39. IVONE DO CARMO DE OLIVEIRA disse:

    BOM DIA, EU MORO EM UM CONDOMINIO, POPULAR DA CDHU,COM 32 APARTAMENTOS. SENDO QUE MORO NO TERREO. AS CRIANÇAS E ATE ADOLESCENTES JOGAM BOLAS BEM EM FRENTE AO MEU POIS MORO NO APTO DA LATERAL. NAO SUPORTO O BARULHO DA BOLA NA MINHA PAREDE. FORA OS VIDROS QUE SAO QUEBRADOS. JA FALEI COM A SINDICA, POIS PELO QUE SEI E PROIBIDO JOGAR BOLA NESTA AREA, MAS ELA NAO TOMA NENHUMA PROVIDENCIA, O QUE DEVO FAZER PRA VALER OS MEUS DIREITOS? SE E QUE OS TENHO? OBRIGADA.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Ivone, você deve enviar uma notificação ao condomínio, aos cuidados da síndica, com protocolo, solicitando providências, sob pena de propor ação obrigando que a proibição de jogar bola nessa área, prevista provavelmente no Regulamento Interno, seja respeitada, sob pena de propor ação judicial.

  40. Renata disse:

    O que eu posso entender como área de manobra? não é a mesma coisa que estacionamento para visitantes certo?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Renata, área de manobra não é estacionamento para visitantes. É o espaço para que os veículos circulem até chegar às respectivas vagas. Área de circulação.

  41. Ivane Fernandes disse:

    Moro em um apartamento no térreo ao lado de um parquinho e a churrasqueira. Ocorre que, as crianças são totalmente sem educação, é mto barulho e gente passando tda hora, não tenho privacidade nenhuma dentro do meu apartamento, tenho que viver com as janelas fechadas. Gostaria de saber o que posso fazer tirar esse parquinho do lado do meu apartamento? Obrigada

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Ivane, é difícil tirar o parquinho, porque seria alteração de destino de área comum. É mais fácil conversar com o síndico e pedir para que (se não existe) fazerem um regulamento interno, no qual se estabelecerá horário para uso do parquinho e da churrasqueira. Se já existe, estabelecer em assembleia os horários, em consideração a vocês e também a outros moradores que estão sendo incomodados.

  42. Caren R. disse:

    Boa tarde,

    Demos uma festa na churrasqueira no meu condomínio, no qual alguns convidados sentaram em cima do balcão de granito ao lado da churrasqueira. Como nós já havíamos visto em outras festa de outros condôminos esta mesma situação, nós não vimos problema de algumas pessoas sentarem em cima deste balcão.
    Quando entregamos a chave do salão de festas, estava tudo em ordem, e sem nenhum item quebrado

    Porém passou uma semana e fomos informados que na manhã seguinte a festa, na hora da limpeza foi constatado que o balcão de granito que as pessoas estavam sentadas em cima, estava quebrado no chão.
    Nos enviaram uma notificação e informaram que estava na filmagem que tinha pessoas sentadas em cima e seriamos responsáveis pelo conserto do balcão.
    Nos naquele momento pedimos as filmagens e também pedimos as filmagens de pelo menos das 4 ultimas festas realizadas, para provar que em todas as outras festas realizadas anteriores à nossa, as pessoas sentavam naquele balcão, e que não foi só na nossa festa este ocorrido e que o balcão não quebrou na nossa mão enquanto estávamos sob responsabilidade do salão e sim quebrou no dia seguinte.
    A sindica não providenciou nem as nossas filmagens e nem as antigas, não tendo como comprovar nada, informando que só ficam gravadas durante dois dias, mas que teríamos que arcar com este custo de qualquer maneira.

    Então temos os seguintes pontos:
    1º – as filmagens deveriam ter sido apresentadas ou gravadas para que o condomínio tenha prova que foi nossa responsabilidade?
    E sem estas imagens, somos obrigados a pagar sem ao menos ter a prova na filmagem que durante nossa utilização as pessoas erroneamente sentaram neste balcão?
    2º – o item não quebrou durante nossa utilização e sim, durante a madrugada ou no dia seguinte de manhã.
    Ainda é de nossa responsabilidade, já que o salão foi entregue em ordem?

    Obrigada
    Caren

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Caren, o condomínio tem que provar que foram vocês ou na sua festa, que quebrou. Se não provar, não existe a obrigação de vocês indenizarem.

  43. Diana Estrella disse:

    Olá, bom dia!! Meu síndico liberou todos os inadimplentes de pagar os juros do pagamento em atraso . Detalhe: Fez isso 3 dias antes de uma Assembléia para sua destituição .
    O sindico pode liberar um inadimplente de pagar juros? Ele também deu um desconto grande a inquilina que locou um apartamento que pertence ao prédio para ela pagar 1 ano adiantado e ele cobrir o cheque especial. Ele poderia dar este desconto sem uma Assembléia? Como devo proceder nos dois casos??

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Diana, não pode. O novo síndico deve anular todos os descontos e efetuar as cobranças na forma da convenção condominial, com juros, multa e correção monetária. O síndico não poderia ter aberto mão de um dinheiro que não é dele, mas sim de todos os condôminos. A única liberalidade possível é o parcelamento do débito.

  44. Tati disse:

    Olá! Gostaria de tirar uma dúvida…

    Realizei um churrasco na área de lazer do prédio e haviam apenas 10 pessoas no momento do ocorrido… era 20:40H da noite e o irmão do meu marido estava tocando uma viola (sem microfone, sem som), somente um violão e sua voz, em altura tranquila, quando de repente a sindica aparece perante todos os convidados ali presentes e nos expoe a uma situação constrangedora, informando que era proibido musica ao vivo naquele ambiente.

    Segundo a convenção do condominio, é vedado conjuntos musicais naquela área, porém no nosso caso não se tratava de conjunto musical, muito menos de musica ao vivo, mas sim o som de um violão. Não havia microfone, nem mesmo caixa de som e nem plateia fazendo baderna.

    O fato é que fomos abordados de forma constrangedora frente àqueles convidados.

    Isso seria passível de uma indenização por danos morais em face da sindica? Entendo que existem outras maneiras de abordar um condomino para notificar o mesmo e naquela situação, já que ela fez questão de descer, poderia ter tido a postura de chamar particularmente o morador.

    Fica a minha dúvida quanto a essa questão, pois a sindica tem deveres a cumprir em seu mandato, e um deles é o respeito.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Tati, você pode levar o assunto a um advogado, juntamente com as testemunhas e ele proporá a ação de indenização por danos morais. O sucesso da ação vai depender das provas acerca do constrangimento, que você conseguir produzir.

  45. Marcio Souto disse:

    Colocar churrasqueira a gás que aquece as paredes e os moradores tem que subirem se cuidando e dentro dos apartamento um cheiro de queimado, na área comum digo na subida da escada oque posso fazer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marcio, você pode reclamar junto com outros moradores que também estão se sentindo incomodados, solicitando a retirada da churrasqueira ou a sua mudança para outro local. Em condomínio, a maioria vence.

  46. Luís Carlos disse:

    Boa tarde.

    Moro em um condomínio de casas e bem ao lado da minha casa existe uma área “verde”, sem construções (um terreno vazio). Estão querendo construir uma quadra de futebol neste terreno, mas estou preocupado que isso venha a prejudicar o sossego da minha moradia, com algazarra típica das áreas de esportes além de possíveis prejuízos à minha casa resultantes de boladas e etc. Desejo saber quais são meus direitos em relação a esse fato: qual o quórum para aprovação da construção, o que posso exigir do condomínio, da construção para salvaguardar o sossego e a integridade da minha moradia.

    Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Luís Carlos, o dono do terreno ao lado tem o direito de fazer uma quadra de futebol nele. Mas se o terreno pertence ao condomínio, é necessário aprovar em assembleia pela maioria de votos dos presentes e estabelecerem um regulamento de uso, principalmente o horário de utilização que em nenhuma hipótese pode passar das 22 horas.

      • Luís Carlos disse:

        Obrigado pela resposta. O terreno pertence ao condomínio. Minha preocupação é que a quadra ficará a cerca de 3 metros do meu muro.

  47. José disse:

    No prédio onde moro tem mais de 40 unidades. Só um morador costuma ficar diariamente na frente do prédio, e usa como se fosse a sala de visitas conversando com conhecidos dele e até funcionários no horário de trabalho. Isto é legal?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      José, todos os condôminos tem direitos iguais. Se um fica na frente do prédio usando-a como sala de visitas, todos os demais também tem o direito de ficar. E como não caberiam todos ao mesmo tempo, a ocupação é ou deve ser regulada pelo Regulamento Interno. Converse com o síndico e os demais moradores.

  48. Sirley disse:

    As portas dos moradores são de responsabilidade do morador? A limpeza tem que ser deitar por eles?

  49. Letícia Almeida disse:

    Oi!! Estou com uma dúvida, quanto à garagem!! Meu marido é engenheiro agrônomo, e tem um carro do trabalho, além do nosso particular, quando mudamos para esse prédio, só tínhamos uma garagem, na qual deixávamos o nosso carro particular, na segunda noite morando aqui, entortaram a porta do carro de trabalho do meu marido para roubarem o som (mas não conseguiram, porque ele não sai) pois o mesmo não tem alarme!! Com isso o sindico, nos indicou uma moradora que não usa sua vaga, desde então alugamos a garagem dela!! O único problema é que por ele ser agrônomo, o carro sempre está sujo de barro, uma moradora veio me dizer que isso não está certo e que por lei o sindico não deveria aceitar a entrada do carro sujo e que eu deveria morar em uma casa ou que meu marido deveria lavar o carro todos os dias!! Achei muito absurdo isso, penso que tenho direito de usar a garagem, mesmo com o carro sujo, até porque por indicação do sindico e da faxineira ficamos com a primeira garagem ( é feito sorteio anualmente, mas a dele não muda), porque esta fica perto de um canteiro ao lado do portão, ficando mais fácil de lavar!! Eu realmente não posso guardar o carro sujo?? Obrigado pela atenção!!

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Letícia, você pode guardar o carro sujo, sim. O único impedimento é por exemplo quando há vazamento de óleo, porque mancha o chão da garagem.

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