Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo anual: 2010

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Divulgação da lista de inadimplentes

lista de inadimplentesAs assembléias condominiais são feitas sempre com objetivo de tratar dos assuntos do interesse comum de todos os condôminos e um dos assuntos que sempre estão em pauta é o financeiro. Por este motivo é comum nestas reuniões surgirem perguntas sobre a inadimplência.

Os condomínios, durante a realização da assembléia, muitas vezes se vêem em situações complicadas. De um lado estão os condôminos com seus pagamentos em dia e que exigem um retorno sobre o dinheiro do qual estão empregando e do outro estão os inadimplentes, que não querem passar pela situação constrangedora de ver seu estado financeiro exposto para os vizinhos. Mas é correta a divulgação da lista de inadimplentes?

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que divulgar a lista dos inadimplentes não só é possível como também é um ato legal. “A inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram, balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”.

Conforme decisão da Primeira Câmara do TJSP, a divulgação dessa lista é um procedimento administrativo como qualquer outro. O condomínio tem a obrigação de prestar contas aos seus condôminos da saúde financeira do prédio. Trata-se de um interesse comum, já que a inadimplência de um ou mais moradores afeta direta ou indiretamente aos demais, então nada mais justo do que todos estarem cientes.

É importante saber que entre condomínio e condômino, não existe uma relação de consumo, o que faz com que essa situação referente a lista de inadimplente não se enquadre no Código de Defesa do Consumidor. Portanto, os responsáveis não têm o que temer, desde que tenham o objetivo apenas de comunicar a quem interessa, sem a intenção de colocar o morador em uma situação constrangedora. Quanto aos inadimplentes, problemas financeiros podem acontecer com qualquer pessoa, mas é necessário ter o bom senso de se colocar no lugar dos demais e pensar que se a situação fosse contrária, também gostaria de ter  conhecimento da situação.

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7 Direitos e Deveres dos condôminos

figura simbolo do direitoDireitos e Deveres estão relacionados com qualquer atividade desenvolvida dentro de uma sociedade. Com o condomínio não poderia ser diferente. Morar em conjunto e usufruir de um espaço em comum nem sempre é muito fácil. É importante saber que apesar de todo condômino ter direitos sobre o condomínio, é mais importante ainda lembrar de suas obrigações. Por isso, separei uma lista com 7 direitos e deveres dos moradores de um condomínio:

Direitos:

1.    Usufruir. Todos os condôminos têm o direito usar, fruir e livremente dispor não só do seu espaço individual (apartamento), mas também das áreas em comum.

2.    Assembléia. É direito de todo e qualquer condômino participar das assembléias e também votar e participar de suas decisões.

3.    Destituição do síndico. No caso do síndico cometer irregularidades, os condôminos tem o poder de através de assembléia e votação destituí-lo do cargo.

Deveres:

4.    Pagamentos. Essa é uma obrigação básica, mas que nem sempre é cumprida. Todo condômino deve manter em dia seus pagamentos para com o condomínio e o não cumprimento do prazo estipulado pode acarretar em multa (Art. 1.336).

5.    Conduta anti-social. Bom senso é essencial, desrespeitar as normas e comprometer o bem estar das outras pessoas também pode acarretar em multa. O condômino deve levar em consideração o que prevê o Art. 1.336.

6.    Obras. é proibido ao condômino, realizar obras que possam comprometer a segurança do local (por conseqüência os moradores). Também não é permitido as reformas que alterem a forma ou cor da fachada e nem as esquadrias externas.

7.    Aluguel e uso exclusivo de partes em comum. É possível que o dono de um dos apartamentos de um condomínio alugue sua casa ou parte dela (no caso de uma vaga na garagem, por exemplo). O proprietário deve ter em mente que no caso de algum contratempo, ele responderá pelos atos e despesas. É bom relembrar o Art. 1.340: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva”.

Morar em condomínio é uma prática cada vez mais comum e com certeza conforto, sossego e comodidade são fatores desejados por todos os condôminos. Não há nada melhor do que deixar o bom senso prevalecer e lembrar sempre que todo direito não está isento de deveres. Se as regras existem, são para serem seguidas.

Objetos jogados por condôminos, quem arca com o prejuízo?

quem deve arcar com a responsabilidade dos objetos jogados dos prédios?Acidentes podem acontecer, como por exemplo um morador de um prédio esbarrar em um objeto na janela e deixá-lo cair ou alguém derramar algum produto. Por outro lado, nem sempre esses episódios são “acidentes”, pode acontecer de um condômino dar uma festa e um de seus convidados jogar algo como uma garrafa ou até mesmo o próprio morador cometer tal delito. Esse tipo de ação pode não só causar danos materiais aos prédios e casas vizinhas, como também às pessoas que estão passando próximo ao local. E quem deve assumir a responsabilidade de objetos jogados por condôminos, o condomínio ou o próprio morador?

Em dois casos ocorridos no Rio Grande do Sul, o problema foi visto de dois pontos de vista diferentes. No primeiro caso, o morador de um prédio vizinho moveu uma ação contra o condomínio por terem sido arremessadas garrafas de bebida em seu telhado. A 18ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado entendeu que o condomínio não pode ser responsabilizado por um ato de vandalismo praticado por um morador em especifico. Já no outro caso, quem entrou com a ação foi o proprietário de um estacionamento por ter sido lançado do prédio vizinho um material corrosivo que danificou vários veículos do local. Nesta situação, a 3ª Câmara Recursal Cível do Estado de RS analisou de outra forma, que o condomínio deve responder por atos ilícitos de seus moradores a partir do momento que eles não são identificados.

O segundo caso se baseou no Recurso Especial nº 246.830-SP (2000/0008155-8), adotado pelo Superior Tribunal de Justiça que diz “na impossibilidade de identificar o causador, o condomínio responde pelos danos resultantes de objetos lançados sobre prédio vizinho”. O artigo 938 do novo Código Civil também diz o seguinte: “Aquele que habitar uma casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido”.

Quando o condomínio tem que arcar com o prejuízo, não é bom para ninguém, já que o valor a ser pago sairá das contas ordinárias, prejudicando a todos os moradores direta ou indiretamente. O melhor a ser feito é investir na conscientização entre os condôminos e mostrar a eles que zelar pelo bem comum é sempre a melhor alternativa.

Animais em condomínios

de acordo com a lei condominial nada impede os moradores de criarem animais nos condomíniosImagine se você mudasse para um condomínio em que o regulamento interno te obrigasse a desfazer-se de um dos membros da sua família. Provavelmente você desistiria de morar no local por considerar á situação absurda. A polêmica sobre animais nos condomínios já é um problema de longa data e de conhecimento de todos. Apesar de algumas pessoas incomodarem-se com a presença dos animais, para outras, eles já são parte integrante da família sendo tão importante quanto qualquer outro membro.

Cães, gatos e até outros animais de estimação exóticos são cada vez mais freqüentes nos apartamentos dos condomínios. Apesar de ainda existirem convenções que proíbem animais em apartamento, é possível ao condômino conseguir permissão judicial para criá-los dentro do imóvel. Na verdade, esse direito já é antigo, previsto no artigo 19 da Lei 4.591 64, onde é reservado ao condômino o direito de usufruir do seu apartamento de acordo com seus interesses e como lhe for conveniente. É claro que o bom senso deve prevalecer e o bem estar coletivo sempre ser levado em consideração.

O porte ou raça do animal não é um fator que pode determinar se é viável ou não que ele conviva socialmente. Tem muitos cães de grande porte, que são totalmente dóceis e quietos, assim como existem raças menores que latem o dia inteiro e ainda avançam nas pessoas.

Existem os que são contra e os que são a favor, mas o fato é que muitas vezes os animais são bons companheiros para os que são mais sozinhos, principalmente para as pessoas idosas. Eles podem contribuir inclusive na recuperação de enfermidades de crianças e adultos. Portanto, desde que o dono leve sempre em conta a lei condominial sem causar danos ou incômodos aos demais moradores, não há problema algum em os condomínios receberem nas suas dependências o “melhor amigo” dos condôminos.

O barulho externo

Quando você comprou seu apartamento, era um paraíso; a localização era perfeita, o tamanho ideal e seus vizinhos muito simpáticos. Mas em determinado dia uma escola de samba, uma danceteria, um barzinho ou uma casa de shows resolve se instalar ao lado do seu prédio e suas noites de sono nunca mais foram as mesmas. O que fazer nessa situação?

Para que qualquer estabelecimento obtenha o alvará de funcionamento, é necessário que ele providencie um tratamento acústico que limite a passagem do som, então se você escuta o som muito alto do seu apartamento, alguma coisa está errada. A primeira medida a ser tomada é ir até o local e verificar se o estabelecimento tem esse alvará que deve ser afixado em sua entrada e visível ao público. Se essa permissão não estiver lá, o responsável pela sua insônia terá sérios problemas.

Após denunciar o local, na primeira autuação, a empresa terá que pagar uma multa e conseguir um alvará em 60 dias. Na segunda autuação, o lugar será interditado até obter esse alvará. Na terceira, o estabelecimento será fechado e suas entradas lacradas. Para quem vive em São Paulo, ainda tem uma ajuda da Lei do PSIU que combate a poluição sonora da cidade. Por meio do telefone 156 ou pelo e-mail psiu@prefeitura.com.br você pode denunciar qualquer estabelecimento que está causando incômodo a vizinhança.

Palestra: Aspectos Polêmicos sobre Condomínios

No próximo dia 24 de Março convido vocês a comparecerem na quarta nobre do CRECI/SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo). O evento existe desde janeiro de 2004 e tem o objetivo de abordar temas relacionados ao mercado imobiliário.

Vou ministrar uma palestra com o tema: Aspectos Polêmicos sobre Condomínios. A participação é gratuita, basta apenas que o interessado seja inscrito no Conselho. O público alvo são os corretores de imóveis, mas mesmo quem não é corretor pode comparecer e assistir. Serão abordados vários tópicos sobre o assunto, entre eles:

– A relação entre o código do consumidor e o condomínio;

– A responsabilidade por atos dos condôminos e por furtos ou danos na garagem;

– Análise da aplicação da lei antifumo aos condomínios;

– O relacionamento entre condomínios e administradoras;

– A responsabilidade do arrematante no pagamento da taxas condominiais.

Quarta Nobre do CRECI/SP – Palestra Aspectos Polêmicos sobre Condomínios
Local: Sede do CRECI/SP
Rua Pamplona, 1200 – 7º andar Jd. Paulista – São Paulo
24 de Março ás 18h
(11) 3052-2900
www.crecisp.gov.br/index.asp

O que eu faço com o barulho?


Quem nunca teve um vizinho barulhento que atire a primeira pedra. Os adolescentes que resolvem promover festas fora de hora, as pessoas que não conseguem ouvir som em volume baixo ou as crianças que não conseguem dormir e ficam gritando nos corredores do prédio. Esses são problemas comuns enfrentados por pessoas que vivem em condomínios, mas até que ponto isso é aceitável?

A lei do silêncio compreende o período que vai das 10 horas da noite até as 7 horas da manhã, então fora desse período posso fazer barulho a vontade? Claro que não, barulho é uma questão de educação e bom senso. Limite-se ao seu espaço, não faça com os outros o que não gostaria que fizessem com você. Se gosta de determinado tipo de música, não quer dizer que todos sejam obrigados a ouvi-la.

Mas se seus vizinhos e companheiros de prédio não têm boa educação e bom senso, é necessário apelar para a justiça. O Decreto-Lei 3.688, no artigo 42 prevê que perturbar alguém, o trabalho ou sossego alheio fica sujeito à prisão simples de 15 dias a 3 meses, ou multa. É claro que não precisa mandar todos os seus vizinhos presos porque escutam o som alto ou porque têm crianças barulhentas, uma simples conversa pode resolver boa parte dos seus problemas. Mas se a situação fugir do controle é bom tomar as devidas providências.