Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo anual: 2011

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A convocação de assembleia nos condomínios

Assembléia CondomínioA convocação de assembleias nos condomínios pode gerar diversas discussões. Muitos condôminos não dão a importância que deveriam para essa reunião, que é essencial para a manutenção e organização do condomínio. A princípio, ela deve ser feita e organizada pelo síndico, mas se ele não convocar a assembleia geral anualmente, um quarto dos condôminos poderão se reunir e abrir as discussões (art. 1350, § 1º do Código Civil).

Caso um morador tenha alguma reivindicação e não ocorra a assembleia geral, um juiz poderá analisar a situação e colocar a solicitação em prática, mesmo não havendo essa reunião geral. Assim como as assembleias anuais, a convocação das assembleias extraordinárias, referentes a assuntos com bastante urgência, também cabe ao síndico ou a um quarto dos condôminos para ser realizada.

Também existe a Assembléia Especial, que serve para a discussão de alguns problemas específicos, por exemplo, o caso de sinistro total do condomínio ou da destruição de mais de 2/3 da edificação.

A lei que permite a convocação da assembleia também relata que o “interessado”, ou seja, o não condômino, poderia exercer esse papel e convocá-la para recorrer de um ato praticado pelo síndico. De acordo com o novo Código Civil, nenhuma explicação é dada a respeito da situação, dessa maneira, dependerá do que estiver na convenção do condomínio, acerca de recurso contra atos do síndico e respectiva convocação de assembleia geral.

Até mesmo o condômino que se encontra inadimplente, pode participar do requerimento para convocação da assembleia.

São feitas assembleias com frequência em seu condomínio?

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Como funciona o protesto de Taxas Condominiais

Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

O prazo de prescrição da taxa de condomínio

A prescrição é a perda do direito de ação após um determinado tempo. No caso da taxa de condomínio, seu prazo máximo era de dez anos.

Antes, a prescrição era regulada pelo artigo 177 do Código Civil de 1916, que estabelecia o prazo de vinte anos para as ações pessoais em geral – o que poderia ser entendido e aplicado ao débito condominial porque “a pretensão encontrava amparo na lei que regia o condomínio à época e não em instrumento público ou privado”.

O Código Civil antigo fazia a distinção entre ações pessoais (que prescreviam em vinte anos) e ações reais (que prescreviam entre dez e quinze anos). Já o novo Código deixou de fazer essa distinção e reduziu para dez anos o prazo máximo para prescrição.

Agora, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o prazo é de cinco anos, baseada no artigo 206 do novo Código Civil: prazo de cinco anos de prescrição para “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”

Mesmo com diversas interpretações e discussões, que sempre acontecerão, é importante que as cobranças sejam feitas o mais rápido possível. Quanto mais cedo se cobra judicialmente, menor o débito e, quanto menor o débito, mais fácil do devedor poder efetuar o pagamento.

Condomínio: a mudança de administradora

O síndico é o representante legal do condomínio. Como não é aconselhável a auto-administração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio, mas e quando for é necessário mudar de administradora, como funciona o processo?

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembléia”. Como o artigo citado não fala em “prévia” aprovação da assembléia, devemos entender que a ratificação autenticação pode ser posterior à mudança de administradora, por meio de aprovação na assembléia seguinte.

Recomenda-se que seja assim, por duas razões: uma é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembléia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, a outra é a margem que se dá a administradora a ser dispensada de utilizar artifícios para se manter na função.

O melhor momento para aprovação da nova administradora é o da assembléia geral seguinte, pois assim não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembléia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.

Para que a assembléia não aprove a opção do síndico, é necessário motivo extremamente justo, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico.

Locação e a importância da averbação do contrato

Antes de falar sobre a importância da averbação do contrato, é importante analisarmos a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Ela cita, em dois artigos, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis.

No artigo 8º, prevê que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

No artigo 33º, diz que “o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

E, no parágrafo único, complementa, que “a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas”.

Na prática, pouquíssimos locatários se preocupam em averbar o contrato de locação no registro de imóveis.

No caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que devolver o imóvel antes do término da locação.

Já na hipótese do artigo 33º, à primeira vista se entende que para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu direito de preferência desrespeitado, o contrato de locação deve estar averbado no registro de imóveis.

Entretanto, esse não foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1216009, comentado no clipping eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo do dia 04 de julho do corrente ano.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o artigo 33º deve ser interpretado de maneira diferente: não há necessidade do contrato estar averbado no registro de imóveis para que o inquilino, preterido no direito de preferência, reclame perdas e danos.

A exigência da averbação é somente para os casos nos quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel.

 

Reforma nos apartamentos: o que você precisa saber

Se você ainda não passou por nenhuma reforma na sua casa ainda, certamente irá passar. As necessidades de adequação de espaços, adaptações aos novos estilos de vida ou mesmo um desejo de mudança acontecem eventualmente, e, no caso dos condôminos, é preciso contar com a paciência e o bom senso na hora de executar qualquer mudança na estrutura do lar.

Para saber até onde você pode ir com toda essa mudança e o que é aconselhável fazer nestes casos, acompanhe algumas dicas de o que você precisa saber sobre reforma nos apartamentos:

Barulho: a reforma deverá acontecer no período previsto no Regulamento Interno. Obras deverão acontecer em horário padrão (das 8h às 17h). Muitos municípios limitam a emissão de barulhos até às 22h.

– Avise o zelador: é aconselhável que comunique o zelador para que o próprio avise os demais condôminos antes de iniciar qualquer projeto que gere barulho e transtornos no dia a dia das demais pessoas. Ele também poderá lhe orientar quanto as regras do local e procedimentos básicos, como por exemplo, o que fazer com o entulho.

– Mão de obra: tenha muito cuidado e atenção na hora da contratação dos serviços. Nem todos os profissionais possuem conhecimento e sabem lidar com reformas em apartamentos. Eles deverão estar a par tanto quanto você sobre as normas do local.

Alteração de fachadas e normas do condomínio: nem tudo você poderá mudar. Procure respeitar as normas do apartamento. Áreas comuns ou que afetam a estrutura geral do local não podem ser alterados, visto que mexerão em todo o projeto do prédio.

A Lei Antifumo nos condomínios

Uma lei muito polêmica foi criada há dois anos em São Paulo. A Lei Estadual Antifumo foi implantada para proibir as pessoas de fumar em locais de uso coletivo que estivesse fechado ou semi aberto. Neste tempo, muito se discutiu a respeito das limitações e possíveis alterações relacionadas a lei.  No que diz respeito aos condomínios, a grande dúvida é sobre fumar em áreas comuns (como elevadores, estacionamentos, áreas de lazer e de trânsito), nos quais existe a circulação de pessoas.

Se considerarmos a lei de fato, fumar seria permitido apenas na residência, e ainda assim, o condômino não poderia fumar na sacada, caso tenha um apartamento em cima. Caso contrário, a multa deveria ser aplicada apenas por meio de fiscalização da vigilância sanitária, porém a questão aqui é que tanto o interior da residência, quanto as áreas comuns e úteis que também fazem parte da casa do individuo não podem ser violadas para fiscalização.

Essa lei não foi feita pensando no condômino ou no condomínio, mesmo porque ela fere a Constituição Federal, cujo artigo 5º, XI, diz que “a casa é o asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”.

Sendo assim, a unidade condominial não é somente o interior da casa ou apartamento, mas também as áreas de uso comum, como hall, corredores e elevador. Dessa forma, a vigilância sanitária está impedida de entrar na casa.

É importante procurar o síndico do condomínio e buscar informações junto aos órgãos responsáveis para obter mais informações sobre como a lei poderá ser aplicada no condomínio. Apesar de não ser permitida a entrada da vigilância, é importante que os moradores entrem em um consenso para decidir os locais onde é permitido fumar.

Para saber mais sobre a Lei Antifumo: http://www.leiantifumo.sp.gov.br/