Antes de falar sobre a importância da averbação do contrato, é importante analisarmos a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Ela cita, em dois artigos, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis.

No artigo 8º, prevê que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

No artigo 33º, diz que “o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

E, no parágrafo único, complementa, que “a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas”.

Na prática, pouquíssimos locatários se preocupam em averbar o contrato de locação no registro de imóveis.

No caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que devolver o imóvel antes do término da locação.

Já na hipótese do artigo 33º, à primeira vista se entende que para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu direito de preferência desrespeitado, o contrato de locação deve estar averbado no registro de imóveis.

Entretanto, esse não foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1216009, comentado no clipping eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo do dia 04 de julho do corrente ano.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o artigo 33º deve ser interpretado de maneira diferente: não há necessidade do contrato estar averbado no registro de imóveis para que o inquilino, preterido no direito de preferência, reclame perdas e danos.

A exigência da averbação é somente para os casos nos quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel.