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Condomínio: a mudança de administradora

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O síndico é o representante legal do condomínio. Como não é aconselhável a auto-administração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio, mas e quando for é necessário mudar de administradora, como funciona o processo?

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembléia”. Como o artigo citado não fala em “prévia” aprovação da assembléia, devemos entender que a ratificação autenticação pode ser posterior à mudança de administradora, por meio de aprovação na assembléia seguinte.

Recomenda-se que seja assim, por duas razões: uma é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembléia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, a outra é a margem que se dá a administradora a ser dispensada de utilizar artifícios para se manter na função.

O melhor momento para aprovação da nova administradora é o da assembléia geral seguinte, pois assim não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembléia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.

Para que a assembléia não aprove a opção do síndico, é necessário motivo extremamente justo, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico.

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19 Comentários

  1. ana maria disse:

    O que fazer quando há duas administradoras administrando o mesmo condominio e gerando dois boletos?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Ana Maria, duas administradoras não podem administrar um condomínio ao mesmo tempo. Às vezes, pode ocorrer que o síndico mudou de administradora e tanto a anterior quanto a atual enviaram os boletos. Assim, você deverá pagar somente para uma. Fale com o síndico para saber qual. Se não conseguir saber, cabe ação de consignação em pagamento, no caso de dúvida a quem pagar.

  2. Diego Vieira disse:

    Minha sindica trocou a administradora e não apresentou nem uma proposta para avaliação para o condomínio somente aviso quer iria tira a atual administradora,logo depois chegou com um empresa e apresentarão a proposta e no outro dia já enviarão o boleto de pagamento e correto?quantos % de morado e preciso para aprovação?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Diego, o síndico pode delegar suas funções administrativas a uma administradora, sob sua responsabilidade. Portanto, ele não precisa da aprovação de ninguém para trocar de administradora. Mas, na assembleia posterior, é preciso ratificar a escolha, pela maioria dos votos dos presentes.

      • Camila Guedes disse:

        E quando os condôminos, por maioria, em assembleia, não ratificam a administradora, o síndico terá que rescindir o contrato?

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Camila, se eu fosse o síndico, escolhesse uma administradora e a assembleia não ratificasse, eu renunciaria ao cargo.

  3. Camila Guedes disse:

    Mas, em caso de não ratificação pela assembleia, o síndico tem que rescindir o contrato com a administradora?

  4. Sim, tem que rescindir o contrato.

  5. Clara disse:

    Obrigada.

  6. Bruna disse:

    Dr.,

    realizamos uma eleição e escolhemos um novo síndico e rescindimos o contrato com a administradora. Ocorre que estamos com problema com o ex-síndico, de todo tipo, inclusive prestação de contas. O ex-síndico disse que estamos inadimplentes e não reconhecemos a inadimplência. Ele não quer conversar e o corpo jurídico da administradora o está defendendo. Estamos desconfiados, inclusive da defesa. A administradora não está acatando ordens do novo síndico, e está emitindo cheques, e pagando contas e quando a questionamos o porquê de não terem suspendido os pagamentos, eles alegam que já estavam programados, o que não é verdade, pois, o cheque é com data atual e está havendo pagamento em duplicidade. Perguntamos se eles consideram o contrato rescindido e a eleição válida e eles dizem que consideram o contrato rescindido e pediram 30 dias para entregar documentação e não responderam sobre eleição e estão orientando o ex-síndico a se declarar síndico e a resistir no cargo. A Administradora pode defender ex-síndico, continuar prestando serviços, mesmo com ata com a maioria requerendo a rescisão e questionar a eleição, sem ter se manifestado por escrito sobre tudo isso, pois, tem se mantido silente, a administradora pode agir assim? Obrigada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Bruna, o síndico deve ir ao banco e fazer nova ficha para movimentação, levando a ata registrada da assembleia que o elegeu, assim a administradora não poderá mais movimentá-la. Em seguida, contratar um advogado para defender o condomínio. A administradora exerce atividades delegadas pelo síndico. Eleito outro, ele pode destitui-la de imediato.

  7. Brumado disse:

    Prezado Dr.

    o juizado cível de pequenas causas é competente para julgar pedido de nulidade de assembleia? Ou só na justiça comum? Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Sim, desde que não seja preciso perícia. Mas eu evito o juizado cível de pequenas causas, porque tem sido mais demorado que a justiça comum. Embora algumas pessoas prefiram, com medo de serem condenadas e terem que pagar a sucumbência. Mas é raro anular assembleia.

  8. Brumado disse:

    Dr.,

    boa tarde! Um condômino, em nome próprio, sozinho, pode requerer nulidade de assembleia? Obdo.

  9. Flaviane disse:

    Prezado,

    se um sindico nunca convocou assembleia para prestação de contas e, por conta de uma obra irregular, também , sem assembleia está declarando a inadimplência de alguns condôminos, como efetivamente ele pode comprovar essa inadimplência, sem carta de cobrança ou prestação de contas em assembleia? O que é válido como comprovação? Apenas a palavra do síndico? Sem qualquer prestação de contas ou assembleia que fale de inadimplência? como funciona? Obrigada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Flaviane, o síndico é obrigado a prestar contas anualmente à assembleia geral, sob pena de ser destituído. Se fez obra irregular, maior ainda o motivo para a sua destituição. Agora ele não declara a inadimplência. Nas assembleias deve ser aprovada a previsão orçamentária e, com base nela, são cobradas as taxas condominiais. Quem não paga, está inadimplente.

  10. Flaviane disse:

    Oi, Dr. Eu entendi. Todas as nossas taxas estão pagas, apenas não pagamos a obra, que foi irregular e não houve assembleia. O destituímos e ele pediu a nulidade do ato, alegando que estamos inadimplentes.Juntamos todos os comprovantes de pagamento. Minha pergunta é: um síndico pode declarar que o condômino é inadimplente sem assembleia e ata e referente a uma obra irregular e sem prestação anual de contas ou carta de cobrança? Ele quer receber pela obra que executou, mas, não quer prestar contas e fez muita coisa errada. Neste caso estamos inadimplentes? Obrigada.

  11. Daphnis Citti de Lauro disse:

    Flaviane, se ele foi destituído, através de uma assembleia, com todos os requisitos exigidos pela convenção condominial, não é mais síndico. Nessa hipótese, assume o subsíndico ou se elege outro síndico. Logo, não cabe mais a ele dizer quem está adimplente ou inadimplente. Parece mais uma manobra para se manter no cargo que perdeu. Mas qualquer problema, é sempre mais aconselhável contratarem um advogado da localidade onde está situado o condomínio.

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