Como funciona o protesto de Taxas Condominiais

Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

30 comentários

  1. Olá. Antes de deixar o meu recado, gostaria de lhe agradecer por se dispor a fazer um blog tão útil.
    Moro em um apartamento alugado e no contrato fizemos o acordo de pagar o aluguel e o condomínio separados, assim pagamos quaisquer mudanças no valor do condomínio (p.e. taxa adicional de reforma do elevador).
    No início deste ano houve a mudança do síndico e logo na primeira assembleia eles (alguns condôminos, novo síndico e administradora) entraram em um acordo para haver 2 aumentos durante esse ano, o primeiro em maio e o segundo em setembro. Estes aumentos somam um valor maior que a inflação.
    Por fim, eles convocaram uma assembléia com um tema “X”, que não foi discutido, e abordaram um tema “Y”, que é um terceiro aumento. Como não posso participar das assembleias só soube do aumento, uma semana depois, quando veio o boleto.
    Estou extremamente incomodada/revoltada com tantos aumentos em tão pouco tempo!
    Observação importante: Pagamos o condomínio sempre em dia, como sabemos que devemos fazer.
    Então, gostaria de saber algumas coisas:
    1º – posso participar e votar em uma assembleia (observação – na última carta de convocação para a assembleia havia o seguinte aviso: condômino NÃO PODE PARTICIPAR E VOTAR)? Como eu pago o condomínio integralmente, o que posso fazer para mudar isso?
    2º – Não tenho a intenção de pagar este terceiro aumento (que veio sem aviso prévio). O que posso fazer neste caso?

    Obrigada novamente.

    • Olá Danielle, muito obrigado pelo elogio ao blog. Como inquilina, você não pode participar nem votar nas assembléias, salvo se tiver procuração do proprietário para representá-lo. Por outro lado, os aumentos não são de acordo com os índices de inflação, porque a taxa condominial é um rateio das despesas. Qualquer problema que você tenha com o condomínio, tem que ser discutido e resolvido, através do proprietário (condômino). Apenas chamo a sua atenção de que inquilino não paga reforma de elevador. Por se tratar de uma taxa extra, cabe ao proprietário. O inquilino somente paga as despesas ordinárias. No caso do elevador, as despesas de manutenção e não reformas. Espero ter ajudado. Abraços!

      • Olá Daphnis, muito obrigada pelo retorno.
        Apesar da resposta não ser a esperada, pois quando temos problemas queremos uma solução (que nos favoreça) rápida, devo aceitar as regras (Lei).
        Mais uma vez, muito obrigada e bom trabalho.
        Abraços.

  2. Boa tarde!
    Daphnis Citti de Lauro,
    Sou proprietário de um apartamento e recentemente ocorreu a mudança da empresa administradora do condomínio. O fato é que antes tinhamos a facilidade de antes de 30 dias emitirmos o boleto com os devidos encargos e multa pela internet e com essa mudança a empresa não dispõe desse sistema impossibilitando a emissão do boleto atualizado e o seu pagamento pela internet obrigando ao condomino se deslocar ao banco para pagamento.
    Em função de dificuldades para ir a bancos solicitei diversas vezes por e-mail à empresa que emitisse um novo boleto com um código de barras novos para que pudesse pagar pela internet.
    Até o momento a empresa se recusa a emitir novo boleto atualizado e disponibilizá-lo por e-mail para que possa fazer o pagamento pela internet. O que devo fazer? Tenho direito a solicitar um novo boleto para apagamento como descrito acima? Caso a empresa não envie e ocorra a cobrança judicial devo acionar a empresa? Por favor me oriente.

    • José, existem agências bancárias em tudo quanto é lugar. Acho melhor você conversar com o síndico e tentar resolver o problema amigavelmente. Aproveite para aconselhar o síndico a escolher uma administradora que trabalhe com Internet, pois atualmente não se admite administradoras de condomínio que não enviam boleto com código de barras, ainda que com multa, ou não possibilite que os condôminos tirem seus boletos pela Internet.

  3. Iracema
    Olá Daphnis, seu blog é realmente de grande utilidade, trabalho e uma administradora e cada dia aprendo mais com os seus conselhos e dicas.
    Parabéns

  4. Bom dia, gostaria de saber se o inquilino tem obrigação de pagar rateio para reforma de guarita do prédio?? Eu sei que o fundo de reserva o inquilino é dispensado ao pagamento… Mas agora estão reformando a guarita, trocando os portões que estavam todos quebrados, trocando o piso, tirando infiltrações… Se for obrigação qual lei ampara….

    • Tatiany, inquilino é obrigado a pagar as despesas de manutenção. Reforma da guarita é despesa extraordinária e cabe ao locador o pagamento. A lei que disciplina é a Lei do Inquilinato.

  5. Oi Boa noite!!!
    Trabalho em um condomínio em Brasília onde o índice de inadimplência e altíssima quero saber se o condomínio pode protestar o inadimplente? Ou só pode através de lei distrital?

    • Borges, o novo Código de Processo Civil entrará em vigor agora em março. A data deverá ser dia 18. A partir daí, as cobranças judiciais de taxas condominiais poderão ser através de execução, o que significa que serão muito mais rápidas, não havendo a menor necessidade de protesto, porque o boleto passará a ser considerado título executivo extrajudicial, tal como o cheque e a nota promissória.

      • Daphnis, boa tarde!! o primeiro passo para cobrança das taxas de condominio vencidas então são as cobranças judiciais e não os protestos? Para isso eu preciso de um advogado? Estou na administração de um condominio À menos de 30 dias, e o valor de inadimplencia é absurdo, estou tentando ver o que podemos fazer pára receber pelo menos parte deste valor. Obrigada

      • Rosângela, para propor ação você precisa de advogado. Se estiver em São Paulo, podemos advogar para seu condomínio.

  6. Boa noite. Gostaria de saber no caso de associação de proprietários que contribuem em rateio as despesas para a manutenção do loteamento, visto que o governo nada proporciona à gleba classificada como urbana, embora cobre regularmente IPTU e tolere o controle de acesso. Todas as escrituras citam a obrigatoriedade em pagar a cota-parte dessas despesas. A associação está legalmente constituída, com estatuto aprovado há muitos anos. Podemos executar a dívida dos inadimplentes? Eles podem contestar judicialmente essa execução, visto não ser um condomínio constituído embora reúna todas as condições para tal?

    • Edson, até recentemente, podia. No entanto, os tribunais, infelizmente, mudaram a orientação e, atualmente, consideram que somente devem os que são associados. Os que não são, não tem obrigação de pagar, embora se aproveitem da valorização e dos serviços prestados. Nós trabalhamos com isso e cobramos judicialmente. Entretanto, se houver recurso, sabemos que perderemos.

  7. boa noite. A um ano atras estava morando no apt do meu sogro e pagando a taxa de condominio em dia. Porém 2 meses, por algum equivoco de nossa parte, não foram pagas set e out. As outras taxas foram pagas normalmente pq até então não tinhamos noção do nosso erro. Moramos no apt por mais 3 meses pagando normalmente. E não recebemos nenhuma notificação de débito e eu recebia notificações dos boletos por email da administradora, e nunca fui notificada das taxas em aberto. Nem pela sindica, a qual encontrava frequentemente. Quase um ano e 6 meses após termos deixado o apt recebi a nformação da atual moradora que 2 taxas estavam em aberto e estão me cobrando os juros (ok até aí) e mais custos advocaticios. Só de multa é mais que o dobro do valor. Minha dúvida é se isso é legal já que em nenhum momento fui notificada.

    • Caren, é legal cobrar multa de 2%, juros de 1% ao mês, correção monetária e honorários advocatícios (se a cobrança está sendo feita através de advogado). Para o pagamento de taxas condominiais, não é necessário notificação.

  8. Boa tarde! Dr. gostaria de saber o seguinte, se o síndico nunca enviou carta de cobrança, nunca fez cobrança, nunca prestou contas em assembleia e alega inadimplência de um condômino, como ele pode provar? Outra questão, se o síndico realizou obra, alegando ser urgente, mas, na verdade, o prédio foi notificado e ele realizou obra 2 anos depois da notificação dos órgãos, esse tempo retira o caráter da urgência e o obrigaria a convocar assembleia? E por último, o sindico pode firmar contratos e gerar taxa extra, de valor acima de cem mil reais, sem a anuência da assembleia? Muito obrigada pelos esclarecimentos.

  9. Dr., é fácil anular judicialmente uma assembleia? Se o pedido da anulação for inadimplência, mas, o síndico nunca prestou contas a assembleia, mesmo assim o juiz anula? E se uma administradora defende o sindico e não acata a decisao que nao aprovou seu contrato, alegando essa inadimplencia, mas, a maioria decidiu pela nao continuidade, a administradora pode fazer isso?

    • Claudio, não é fácil anular judicialmente uma assembleia e também a ação é demorada. Vocês deveriam ter eleito um novo síndico na assembleia que destituiu o anterior e se não elegeram, devem convocar outra assembleia e eleger novo síndico. Este, eleito, destituirá a administradora e contratará outra.

  10. Dr. nós elegemos outro síndico, mas, a administradora não está acatando a decisão da assembleia, sob alegação de que o sindico alega que estamos inadimplentes, pode isso? O caminho seria nos unirmos como condôminos e cancelarmos o contrato judicialmente?

  11. Claudio, o síndico pode destituir a administradora e contratar outra. Não tem essa da administradora não acatar. Não precisam se unir. O síndico sozinho tem poderes para isso.

  12. Olá sou inquilina e nesse mês o síndico instaurou assembléia extraordinária para cobrança de taxa extra, pois há muitos condôminos inadimplentes e que só existe verba para custeio dos empregados. Bom minha pergunta é esse repasse é legal para os condôminos adimplentes? Nesse tipo de situação sou obrigada a pagar essa taxa? Esse valor não tem que ser cobrado dos que estão inadimplentes?

  13. Olá! Sou proprietaria de um apartamento desde 2005 em um codominio com 10 andares e 3 blocos. O primeiro sindico cobrava taxa extra para tudo que se possa imaginar,tipo era quase o ano todo se pagando taxa extra.Em 2014 em assembleia foi escolhido um novo sindico que ficou responsavel ate maio deste ano. No periodo de 2014 a maio de 2016 ,nenhuma taxa extra foi cobrada para nada nem mesmo para varios reparos q foram feitos no periodo. Em abril/2016 em nova assembleia um outro sindico foi escolhido e 2 meses apos assumir o cargo,comecaou a cobranca de taxa extra para reparos q foi paga em 3 parcelas.No boleto com vencimento p 1o de novembro/2016 nova taxa extra em 3 parcelas esta sendo cobrada segundo consta é para pagamento de 13o dos funcionarios. A questao q me intriga é: se com o sindico anterior nenhuma taxa extra precisou ser cobrada nem mesmo para pagar 13o salario,significa q o dinheiro q entra é suficiente. Na minha opiniao acho q o primeiro sindico e o atual ,cometeu e comete abuso cobrando taxas extras inclusive para 13o salario. Gostaria de saber se posso contestar,ou recorrer ao PROCON ou outro orgao nesse caso,pois ficou evidente que com administracao honesta e bem feita o dinheiro que entra das taxas habituais é suficiente ate para reformas.
    Desde já agradeço.

  14. boa tarde, preciso de ajuda, pois estou com uma duvida, falei a assembleia de condominio onde foi aprovada a instalação de uma nova antena de internet , porem eu já possua a minha internet e não tenho interesse em adquirir esta outra operadora, porem me foi cobrado a txa de instalação no condominio. e me foi informado que devo pagar. como vou pagar por alg que não vou usar?

    • Podemos atender suas dúvidas e prestar os esclarecimentos que desejar pelo e-mail abaixo, mediante o pagamento prévio de R$ 100,00 por pergunta, a ser efetuado através de depósito bancário.

      dclauro@aasp.org.br

  15. Olá! Gostaria de esclarecer uma dúvida. Assumi recentemente a administração do prédio onde moro. Decidimos em Assembleia por um morador, pois a contratação de uma empresa para administrar elevaria muito a taxa do condomínio. Eu vasculhei a documentação do condomínio e não consegui encontrar essa informação. A minha dúvida é a seguinte: qual o valor devido de juros de mora a ser cobrado dos condôminos inadimplentes e a partir de quantos boletos atrasados posso levar o condômino ao protesto?

    • Podemos atender suas dúvidas e prestar os esclarecimentos que desejar pelo e-mail abaixo, mediante o pagamento prévio de R$ 100,00 por pergunta, a ser efetuado através de depósito bancário.

      dclauro@aasp.org.br

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