Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: novembro 2012

Vantagens da Terceirização de Síndico

daphnis_citti1O novo Código Civil, na parte que trata do condomínio edilício, prevê, no artigo  1.347, a possibilidade de escolha de um síndico não condômino.

Trata-se da figura do síndico terceirizado, que pode ser pessoa física ou jurídica, especializada em condomínios, com conhecimento suficiente para poder representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticando todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, que trata da competência do síndico.

Preferimos o termo “terceirizado” que significa o síndico não condômino que, por sua vez, poder ser “síndico profissional” ou não.

Há algumas vantagens em se contratar um síndico terceirizado, principalmente quando nenhum condômino quer assumir esse encargo porque, além de ocupar o tempo das pessoas que tem sua profissão, seu trabalho, seus afazeres particulares, é de grande responsabilidade.

O síndico terceirizado não reside no condomínio. Por essa razão, não é procurado no meio da noite porque alguém está fazendo barulho, nem vão tocar a campainha da sua residência na hora que ele está descansando depois de um dia de trabalho árduo, porque está havendo infiltração de água em determinado apartamento ou a vizinha chegou depois das 10 horas e está andando de salto alto de lá para cá. Não tem o desgaste do dia a dia com os demais moradores do condomínio e, por esta razão, está longe das picuinhas, simpatias e antipatias.

O morador de um prédio situado no Brooklin Paulista propôs recentemente uma ação contra o condomínio porque estacionaram um veículo atrás do dele e ele não podia sair. Na ação, relata que o síndico era desleixado e não cumpria com seus deveres porque, imaginem, ele ligou à meia noite e meia para o apartamento do síndico, a esposa atendeu, disse que ele estava dormindo e, incrível, não o acordou e ele não desceu até a garagem para resolver o problema.

Muitos síndicos renunciam seus mandatos, por não agüentar mais as pessoas tirarem o seu sossego, procurarem a qualquer hora do dia ou da noite por problemas na maior parte das vezes de pouca importância. Nem no elevador eles ficam em paz. Entra algum morador e imediatamente pergunta sobre problemas do condomínio, queixa-se do porteiro noturno que dorme e demora para abrir o portão da garagem e por aí afora.

O conselho é ter o email do síndico e da administradora e utilizá-lo, ao invés de incomodar o síndico.

Não é preciso dizer mais, para se ver as vantagens da terceirização do síndico.

O síndico terceirizado tem que ter um ótimo zelador no condomínio, escolher a administradora e estar em contato permanente com o subsíndico e os membros do conselho.

O síndico é eleito para exercer um mandato de acordo com o disposto na convenção condominial, pelo período não superior a dois anos, mas que pode ser renovado. E o mandato se opera, como reza o artigo 653 do Código Civil, “quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento de mandato”.

O síndico recebe, no caso, o mandato através da assembléia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz.

Entretanto, embora haja opiniões divergentes, esta figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelos membros do Conselho Consultivo aos quais compete “dar parecer sobre as contas do síndico” e o subsíndico, se houver.

O Conselho Consultivo, atualmente, não é obrigatório, salvo se a convenção dispuser de modo diverso. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Acreditamos que deva constar no contrato de prestação de serviços, inclusive, a obrigação de prestação de contas ao conselho e a capacidade deste rescindir o contrato, independentemente de assembléia geral, no caso do síndico “não prestar contas” ou não “administrar convenientemente o condomínio”, na expressão do artigo 1349 do Código Civil.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços. O prazo deve ser de dois anos, podendo prosseguir por tempo indeterminado ou ser denunciado o contrato mediante notificação com antecedência de trinta dias, sem incidência de multa compensatória.

Deve, também, ser convocada assembléia geral para aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

Mas na hora de se escolher um síndico, cuidado. Não basta ter feito o curso de síndico. É preciso preparo maior, experiência, convivência com condomínios. Tenho ouvido muito pessoas que estão sem trabalho, querendo ser síndicos profissionais, sem nem saber o que é um condomínio.

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Presidente da OAB com que dinheiro?

Acabei de votar na eleição da OAB/SP.

Uma dúvida me assola: recebí há poucos dias um folheto de um candidato, a quatro cores, que deve ter saído bastante caro.

Considerando que temos 250 mil advogados inscritos, o tal candidato não gastou menos que DOIS MILHÕES DE REAIS. De onde sai esse dinheiro? Do candidato?

Gostaria que matassem essa minha curiosidade!

Sorteio em Caráter Definitivo de Vagas de Garagem

Nos condomínios em que as vagas de garagem são vendidas como indeterminadas, é costume serem realizados sorteios anuais ou bianuais, a fim de que alguns condôminos não fiquem com vagas ruins, prejudicados em relação aos demais.

Há casos em que, para se evitar esses sorteios, pretende-se torná-los definitivos.

 Quando a convenção e o título de propriedade prevêem que as vagas são indeterminadas, sujeitas a sorteio, a 6ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação Cível nº 013370168.2011.8.26.0100 (rel. desembargador Vito Guglielmi), em 16.08.2012, julgando caso análogo, entendeu que o sorteio em caráter definitivo fere tanto a convenção quanto o título e que, para tanto, não seria possível somente a alteração da convenção, mas a unanimidade dos condôminos.

 Vale transcrever trecho do acórdão:

 “Se as vagas de garagem do edifício são indeterminadas e sua utilização depende de sorteio, a atribuição de caráter permanente à seleção aleatória inicial traduz evidente burla, por via reversa, à característica transitória da ocupação privativa do espaço comum dos subsolos, uma vez que, em outras palavras, institui regime exclusivo de quase propriedade sobre vagas que são, por definição tabular, pertencentes à coletividade. Aliás, ainda que não se desconheça opinião mais liberal, favorável à possibilidade da alteração pretendida (cf. nesse sentido: J. NASCIMENTO FRANCO e N. GONDO, Condomínio em Edifícios, 2a Ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1978, pp. 69-70), é certo que sua admissão somente se daria caso houvesse efetiva modificação prévia da convenção condominial pela unanimidade dos condôminos, o que, no caso, nem de longe ocorrera. Dessa forma, para além de qualquer aspecto formal atinente à forma de convocação da assembléia condominial – de resto sugerido pelo demandante em sede de razões de apelação – certo é que evidente o vício material da deliberação que operara, por maioria, verdadeira modificação indireta no regime de utilização da propriedade comum. No mais, em hipóteses como a dos autos, não discrepa a orientação desta Câmara: “Condomínio Anulação de Assembléia Vaga de garagem Distribuição por sorteio Inadmissibilidade – Afetação do direito de propriedade, em oposição à especificação condominial, a induzir necessidade de unanimidade dos votos e escritura pública Precedente da Corte Nulidade bem decretada Recurso a que se nega provimento.” (TJSP – Ap. Cível n°. 0347716-38.2009.8.26.0000 – Guarujá – 6a Câmara de Direito Privado – Rel. Percival Nogueira – j . 15.10.2009) “Condomínio. Vagas de garagem indeterminadas. Distribuição realizada por sorteio e que passou a ser perpetuada por deliberação tomada pela maioria dos condôminos. Impossibilidade. Obstáculo ao exercício do direito de propriedade dos demais condôminos sobre área comum do condomínio. Necessidade de votação unânime ou expressa disposição na convenção condominial. Sentença confirmada. Apelo desprovido.” (TJSP – Ap. Cível n°. 0119903-11.2009.8.26.0003 – São Paulo – 6a Câmara de Direito Privado – Rel. Roberto Solimene – j . 03.02.2011) Assim, em resumo, afigurando-se presente a violação à convenção condominial e aos títulos de propriedade pela deliberação colegiada que conferiu validade indeterminada ao sorteio das vagas de garagem, é de se dar provimento ao recurso para se reconhecer a nulidade absoluta da decisão colegiada, devendo o réu, por conseqüência, realizar nova assembléia para deliberar o regime periódico de ocupação das vagas”.

 Acêrca da indispensável unanimidade dos votos, outra não é a opinião exarada na Apelação Cível nº 212.828-4/4-00 – 1ª Câmara, relator Elliot Akel, 22.03.2005, cuja ementa é a seguinte:

 CONDOMÍNIO – VAGAS INDETERMINADAS DE GARAGEM – DISTRIBUIÇÃO REALIZADA POR SORTEIO, QUE SE TORNOU DEFINITIVA POR FORÇA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR TOMADA PELA MAIORIA – INADMISSIBILIDADE – DECISÃO QUE AFETA O DIREITO DE PROPRIEDADE DOS CONDÔMINOS EM RELAÇÃO A ÁREAS COMUNS – NECESSIDADE DE UNANIMIDADE DE VOTOS – RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA DECISÃO TOMADA NA AGE DE 30.09.1999, DETERMINANDO-SE O REVEZAMENTO DAS VAGAS DE GARAGEM PELA VIA DE SORTEIO A CADA 3 (TRÊS) ANOS.

 Trecho deste acórdão cita outras decisões:

 “Em relação à matéria, têm-se decidido majoritariamente pela inadmissibilidade de alteração da convenção, por simples maioria de condôminos, para tornar definitivo o sorteio de vagas de garagem em detrimento de alguns condôminos (RJTJESP 104/76, JTACSP 54/207, RT 510/169, RT 519/169, TJSP Ap. Cível 111.837.4/9, TJSP Ap. Cível 31.747.4/5, TJSP Ap. Cível 129.521-2)”.

 Abaixo, ementa de outra decisão no mesmo sentido, relativa à unanimidade (Ap. Cível nº 197.887-4/5-00 – 7ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, 10.04.2002 – relator: De Santi Ribeiro):

 “CONDOMÍNIO – GARAGEM COLETIVA – VAGAS INDETERMINADAS – FIXAÇÃO PERMANENTE – ALTERAÇÃO QUE EXIGE UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – USUCAPIÃO COGITADO – INADMISSIBILIDADE – AÇÃO COMINATÓRIA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO”.

 É preciso ficar bem claro que nas hipóteses em que as vagas sejam indeterminadas, o espaço da garagem constitui-se área comum. Daí a razão dos julgados acima, pois qualquer alteração de uso de área comum reclama a unanimidade dos condôminos.

 É diferente da criação de mais vagas, o que importa na alteração da convenção condominial, que descreve o número de vagas existentes. Nesse caso, basta a convocação de uma assembléia geral específica, na qual o quorum exigido é o de 2/3.

 Nesse sentido, trecho da decisão da 9ª Câmara do TJSP, no Agravo de Instrumento nº 132.141.4/6, de 9 de novembro de 1999 (relator Ruiter Oliva):

 “Além disso, a deliberação aumenta o número de vagas na garagem, contrariamente ao que dispõe a Convenção de Condomínio, que a limita a noventa e seis, uma para cada unidade habitacional tipo. Essa circunstância pode caracterizar a criação de novas vagas na garagem como uma modificação da Convenção de Condomínio; e, também, pode ser tida como questão que diga respeito às partes comuns. Para uma e outra, a Convenção exige a aprovação por um quorum qualificado de 2/3 (dois terços) da totalidade das frações ideais do terreno (art. 6o. § 2o), que não se alcançou”.

Responsabilidade pela Rede de Gás em Condomínios

Em muitos condomínios, o gás é individualizado. Assim, a instalação é composta de diferentes canos que levam o gás para cada apartamento.

Esses canos passam pelas áreas comuns e entram nas unidades. E, é claro, precisam de manutenção, dão problemas de vazamento com o passar do tempo e necessitam ser consertados ou trocados.

Discute-se se a responsabilidade é do condomínio ou da unidade.

Podemos dividir a questão em duas etapas: a instalação e a conservação.

A instalação deve ser feita pelo condomínio, com a participação de todos os condôminos, posteriormente à aprovação em assembléia geral.

A conservação, por sua vez, deve ser feita pelos condôminos individualmente.

Há uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, de agosto de 1999, proferida na apelação cível nº 83.657.4/0, da 5ª Câmara, entendendo que a instalação da rede de distribuição de gás, em atendimento às normas municipais que proíbem a utilização de botijões de gás, deve ser feita pelo condomínio, eis que ela passa necessariamente pelas áreas comuns.

Com relação à conservação, há opiniões no sentido de que, tendo em vista o potencial de perigo e, por percorrerem áreas comuns, os canos são problemas do condomínio e não do condômino. Desta forma, se o cano de gás que serve determinado apartamento apresentar algum problema, o condomínio é que deve consertá-lo e não o proprietário daquela unidade.

Os que pensam dessa forma fundamentam sua opinião nos artigos 1331 § 2º e 1348 do Código Civil. O primeiro, diz que “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos”. O segundo, no seu inciso V, reza que, dentre outras coisas, compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Divergimos dessa linha de pensamento, pois não se trata de rede geral de distribuição de gás, mas de canos individualizados, embora passem pelas áreas comuns.

O acórdão da 8ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido nos autos da Apelação nº 994.09.342351-6, proferido em agosto de 2010, no qual figurou como relator o dr. Salles Rossi, aclara, com muita propriedade, a discussão.

Escreve o relator: “Como bem observou o digno magistrado a quo (de Primeira Instância), “as linhas de distribuição de gás internas ao edifício são individuais”, cabendo, portanto, ao proprietário a manutenção ou recuperação das mesmas para que possa usufruir dos serviços prestados pela concessionária. Não se trata de rede geral de distribuição de gás, mas sim de rede individualizada, daí porque a hipótese não se amolda ao que dispõe o artigo 1331 do Código Civil. Ainda que a tubulação atravesse partes comuns do edifício, essa é individual e atende uma unidade específica, cabendo ao proprietário suportar os gastos com sua manutenção e adequação, tal como fizeram os outros condôminos…”

Varas Especializadas em Condomínios

 

 

Diariamente verificamos, na imprensa, o lançamento de prédios de condomínios. A tendência é continuar por muito tempo, porque o déficit habitacional é grande e há também o aumento populacional.

O volume de ações judiciais sobre condomínios já é elevado e conseqüentemente aumentará muito mais.

É imperiosa a criação de varas especializadas em condomínios.

Outros motivos recomendam isso: a lentidão dos processos, a falta de verbas do judiciário e decisões judiciais proferidas por magistrados não afeitos à matéria, importando em recursos que demoram até cinco anos para serem julgados.

As rotinas dos cartórios atrasam muito o andamento dos processos mas, com a informática, esse problema será mitigado. Entretanto, há ainda a precariedade de instalações das varas nos fóruns, o número insuficiente de funcionários, falta de salas etc.

O Poder Judiciário não tem verba suficiente.

A Constituição Federal, no artigo 2º, diz que “São Poderes da União, independentes e harmônicos entre si, o Legislativo, o Executivo e o Judiciário”.

Mas na prática, essa independência não existe. As custas processuais, pagas para distribuição e andamento dos processos, são destinadas quase que integralmente ao Executivo. Assim, o Poder Judiciário depende do Poder Executivo. Logo, o Poder Judiciário não é independente.

Como não tem autonomia financeira, pois só parte do dinheiro lhe é repassada pelo Executivo, não tem condições de criar varas em número suficiente para atender à demanda e muito menos juízes, cartorários etc.

Basta ver o número de ações nos Juizados Especiais, criados justamente para agilizar o andamento de ações consideradas mais simples, que independem de perícias.

São Paulo tem quase 20 milhões de processos em andamento. Seu Poder Judiciário é um dos maiores do País.

Tendo em vista a generalidade do Direito, constituem-se motivos de atraso considerável, também, decisões proferidas muitas vezes contra a jurisprudência dominante, contra matérias já assentadas pela Segunda Instância, gerando uma profusão de recursos que poderiam ser evitados. Enquanto isso, os condôminos pontuais têm que sustentar os inadimplentes.

Como exemplo, podemos citar o seguinte:

 1)    Os juros e a correção monetária devem sempre ser calculados a partir do vencimento de cada taxa condominial. Mas várias sentenças condenam ao pagamento de juros e correção monetária a partir da distribuição da ação;

 2)   Quando a ação é proposta contra vários proprietários de uma unidade condominial e se desiste de alguns cuja citação se torna difícil, muitos juízes determinam a penhora somente da parte cabente aos que continuam integrando a lide, apesar dos esclarecimentos de que a unidade condominial é indivisível e que responde por inteiro relativamente às dívidas condominiais.

 3)   Nas petições iniciais, é recomendável requerer a condenação nas taxas condominiais vencidas e vincendas. Inúmeras são as decisões, entretanto, que deixam de condenar nas parcelas vincendas, ou então condenam nas vincendas até o trânsito em julgado ou até o início da execução, fazendo com que os condomínios tenham que propor novas ações de cobrança de despesas condominiais contra os mesmos devedores, aumentando ainda mais o volume de ações;

4)   Quando há mais de uma ação contra o mesmo condômino, por medida de economia processual e por conveniência da unidade da garantia da execução, recomenda-se requerer a reunião dos processos. Entretanto, nem sempre o pedido é deferido.

A forma ideal para resolver essas dificuldades, é a criação de varas especializadas e exclusivas em problemas condominiais, cujos juízes, especializados na matéria, poderiam julgar mais rapidamente, melhor, e com mais facilidade.

Já existem no Brasil varas especializadas da infância e da juventude, varas especializadas em crimes contra o sistema financeiro nacional e de lavagem de dinheiro, varas especializadas do idoso, varas especializadas em direito ambiental e agrário, etc.

Está na hora de serem criadas, também, varas especializadas em condomínios.