Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: dezembro 2012

CONDOMÍNIO PESSOA JURÍDICA? JAMAIS!

O condomínio é sinônimo de co-propriedade. Isto é, um bem em que há vários proprietários. Não tem personalidade jurídica (não é pessoa física nem jurídica), apesar de ter CNPJ. É conceituado como uma comunhão de interesses.

Ocorre que alguns deputados, um de Minas Gerais e outro do Ceará, querem transformar o condomínio em pessoa jurídica. O primeiro é autor do projeto e o segundo deu parecer favorável e está para ser votado na Comissão de Desenvolvimento Urbano.

Essas pessoas não entendem nada de condomínio, certamente não sabem o que é e só podem estar tentando uma barbaridade dessas com fim eleitoreiro.

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SUBSTITUIÇÃO DE GRADIS E PORTÕES

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Nos condomínios construídos há algum tempo, as construtoras ou não instalaram gradis porque não havia problema de segurança, ou colocaram gradis e portões de ferro, pesados, em virtude da inexistência, no mercado, de material mais leve.

Posteriormente passou-se a fazer portões e gradis de alumínio, esteticamente feios, mais tarde substituídos pelo alumínio anodizado (que consiste no depósito de uma fina camada de óxido, que permite o  tingimento da superfície, facilitando a sua coloração), o que melhorou muito o aspecto.

Muitos condomínios, também, passaram a substituir os gradis por vidros, com caixilhos em geral brancos. Mais recentemente, conseguiu-se aperfeiçoar de tal modo que é possível a utilização de vidros extremamente resistentes, sem necessidade de caixilhos. Eles são instalados também em terraços, porque sem cor e sem os caixilhos, a jurisprudência entende que não importam em alteração de fachada.

E, como o vidro é transparente, está sendo utilizado amplamente, em painéis, também para gradis, porque não interfere no aspecto arquitetônico.

Para a substituição de gradis e portões de um condomínio é necessária a sua aprovação em assembléia geral, ocasionando alguma discussão sobre o quorum para aprovação.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo teve oportunidade de decidir sobre o assunto, em acórdão de 02.02.2012 (Apelação nº 0113978-63.2011.8.26.0100 – 4ª Câm. – relator Milton Carvalho), entendendo que a substituição de gradis e portões não infringe a proibição de alteração da fachada, nem se caracteriza como benfeitoria voluptuária.

Para melhor esclarecimento, as benfeitorias estão definidas no novo Código Civil, no artigo 96, e divididas em três tipos:

Voluptuárias, as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

Úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

Necessárias, as benfeitorias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

E, no artigo 1341, no capítulo sobre o “condomínio edilício”, o Código Civil prevê o quorum do voto de dois terços dos condôminos para a realização de obras voluptuárias, o voto da maioria dos condôminos se úteis e, para a realização de obras necessárias, permite que o síndico ou qualquer condômino (no caso de impedimento ou omissão do síndico) as realize independentemente de autorização da assembléia.

Assim, a substituição de gradis e portões caracteriza-se como benfeitoria útil, sendo suficientes os votos da maioria dos condôminos presentes à assembléia.

Além do mais, não prejudica o condomínio e sua finalidade não é a de deleitar os condôminos nem a de proporcionar-lhes recreio.

Por outro lado, o mencionado acórdão esclarece que a vedação constante do artigo 1.336, III, do Código Civil (“São deveres do condômino:…não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”), não é dirigida “a obras que beneficiem todo o condomínio e sejam úteis para se conferir melhor utilização do bem comum”.

Essa norma é dirigida expressamente aos condôminos e, por ser proibitiva, sua aplicação deve ser restritiva, não sendo possível estendê-la ao condomínio.

Ou seja, o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, é dirigido aos condôminos e não ao condomínio.

Baseado nesse princípio o acórdão em comento conclui que “disto decorre ser possível ao condomínio realizar obras, ainda que impliquem alteração das partes comuns do edifício, desde que atendidas às exigências formais previstas em lei e na convenção condominial”.

Muitas vezes, há necessidade de se fazer as chamadas gaiolas, para maior proteção do condomínio com relação à segurança, um dos grandes problemas da atualidade. E é nessa ocasião que o condomínio aproveita para substituir os gradis e os portões, que não são obras nocivas mas, ao contrário, trazem modificações modernas e úteis, que na maior parte das vezes ocasionam a valorização do prédio e consequentemente das unidades que o compõem.

Para encerrar a questão, vide abaixo ementa do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, na apelação cível nº 2940/1988  (4ª Câmara Cível – Relator: desembargador Fonseca Passos – setembro/1988):

“CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO. COLOCAÇÃO DE GRADES. ALTERAÇÃO DA FACHADA. LEI Nº 4.591, DE 1964, ART. 10º § 2º – COLOCAÇÃO DE PORTÃO E GRADES PROTEGENDO A GARAGEM DO EDIFÍCIO. A COLOCAÇÃO DE PROTEÇÃO À GARAGEM DO EDIFÍCIO NÃO IMPORTA EM MODIFICAÇÃO DE PARTE COMUM DO MESMO, QUE NECESSITE A APROVAÇÃO DA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS. NECESSIDADE DESTA PROTEÇÃO IMPÕE A BENFEITORIA”.

Condomínio é fogo!

O condomínio edilício está regulado atualmente pelo Código Civil, artigos 1.331 a 1358.

Pode ser de casas ou de apartamentos e é formado por partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos (art. 1331 C.C.).

Assim, logicamente, há interesses comuns. E, como não é considerado pessoa jurídica, podemos dizer que o condomínio é uma comunhão de interesses dos condôminos. É o conjunto de condôminos (co-proprietários).

O patrimônio das sociedades, pessoas jurídicas, não se confunde com o patrimônio dos sócios, pessoas físicas. Nos condomínios, não existe essa distinção. Eles são, justamente, o conjunto do patrimônio dos condôminos. Não existe um capital separado, como nas sociedades.

Embora tenha CNPJ e a conta bancária seja aberta como pessoa jurídica, o condomínio, na verdade, não tem personalidade jurídica. Não é pessoa jurídica, porque não está elencado no artigo 44 do C.C. que diz que são pessoas jurídicas de direito privado: as associações, as sociedades e as fundações.

É constituído de várias pessoas (físicas ou jurídicas) que tem unidades privativas que participam proporcionalmente das áreas comuns e, por essa razão, tem interesses comuns, dos quais derivam direitos e obrigações.

Na prática, é um organismo vivo, em ebulição permanente. Á noite, o porteiro está na guarita dormindo. A moradora do 10º andar chega de madrugada e anda de salto alto para lá e para cá. O encanamento do apartamento do 8º andar está com problemas, o teto do banheiro do apartamento do 7º andar está todo manchado e pinga água pela luminária. O condômino do primeiro andar não paga condomínio há anos e acabou de trocar de carro por um 0 km. O morador do 12º viaja todo final de semana, o cachorro fica sozinho e late sem parar. O do 2º andar fechou a varanda sem pedir autorização para ninguém.

E as assembléias, então! Aparecem no máximo dez pessoas. Tem gente que desce só para brigar. Todos falam ao mesmo tempo e é muito difícil votar os itens da Ordem do Dia. Quando chega na hora de votar a previsão orçamentária, ninguém concorda com o aumento. Mas como fazer para pagar as despesas? Muita gente reclama do síndico. Mas, na assembléia de eleição do síndico, ninguém se candidata porque não tem tempo disponível.

Condomínio é fogo!

Vagas de Garagem

Há dois tipos de vagas de garagem em condomínios. As que são acessórias e as que se constituem em unidades autônomas.

Dependendo do condomínio, a vaga de garagem é um bem imóvel acessório ao principal, que é o apartamento ou a casa. Nessa hipótese, existe uma única matrícula no registro imobiliário. Ao lermos a certidão do registro de imóveis, veremos que o apartamento ou casa tem uma determinada área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem, e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, em geral, a vaga de garagem está situada em local indeterminado.

Há condomínios, entretanto, em que a vaga de garagem é um bem imóvel, separado do apartamento ou casa. Não é acessória. Constitui unidade autônoma. Nessa hipótese, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Geralmente, elas estão situadas em local determinado, com descrição de seu tamanho e confrontações.