O DIREITO DE PROPRIEDADE NOS CONDOMÍNIOS

O artigo 5º, da Constituição Federal, diz que “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País, a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos seguintes termos: inciso XXII: é garantido o direito de propriedade”.

O artigo 1228 do Código Civil, no título “da propriedade”, dispõe que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

O artigo 1335 do Código Civil, por sua vez, no capítulo sobre o condomínio edilício, também trata do direito de propriedade do condômino, ao declarar que ele tem o direito de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” e “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

Na apelação cível nº 475.717.4/7-00, 4ª Câmara do TJSP, relator Francisco Loureiro (março de 2009), o tema é tratado com bastante propriedade: “A redação dada ao artigo 1335, inciso I do Código Civil, perfaz clara analogia com o direito de propriedade estabelecido no artigo 1.228, outorgando ao condômino o domínio sobre sua propriedade. Sói concluir, portanto, que no interior das propriedades individuais, o gozo e a fruição dos imóveis são absolutos, resguardados, evidentemente, a função social da propriedade e o direito de vizinhança, que no caso dos condomínios exerce maiores restrições às faculdades dos proprietários. Deve essa regra ser lida em consonância com o previsto no inciso IV do artigo 1336, que impõe aos condôminos múltiplas obrigações negativas, quais sejam, as de não dar às unidades destinação diversa da edificação, bem como utilizá-las de maneira a não prejudicar o sossego, a salubridade, a segurança ou os bons costumes. Frise-se, o domínio do condômino sobre a unidade autônoma é pleno, de modo que as normas convencionalmente estabelecidas somente se aplicam quando estiverem pautadas em algumas das restrições legais ao amplo direito de propriedade dos condôminos, quais sejam, segurança, sossego, salubridade e bons costumes”.

Assim, temos que o direito de propriedade não é absoluto, mormente em se tratando de condomínios.

Como todos tem a propriedade sobre sua área privativa e uma parte proporcional sobre a área comum, a questão é delicada, porque não se pode exercer o direito de propriedade com prejuízo aos demais comunheiros. O direito de propriedade deve ser exercido em comum, respeitados os direitos de vizinhança.

Segundo o jurista João Batista Lopes, “… a vida em comum, no mesmo edifício, sujeita os condôminos a uma disciplina jurídica especial, em que não há lugar para o individualismo ou o egoísmo…. Na solução de conflitos, deverá o juiz dar prevalência, sempre, aos direitos da coletividade condominial e não aos interesses de um único condômino, por mais respeitáveis que sejam….. essa orientação se ajusta perfeitamente aos fins sociais da leis e às exigências do bem comum, na medida em que evita a desarmonia e o dissentimento entre os condôminos, preservando a ordem, a disciplina e a tranquilidade do edifício”. (…) “o exercício da propriedade não pode ser colocado em nível de extremado individualismo, que ignore os interesses coletivos.”

Assim, ao mudar-se para um condomínio, as pessoas tem que estar cientes de que, ao promoverem reformas, devem respeitar as imposições inerentes à vida em comunidade. O fato de serem proprietárias de um imóvel, não lhes dá o direito irrestrito de promoverem alterações nele livremente. É muito diferente de quem faz alterações em uma casa.

4 comentários

  1. Bom dia!!!
    Não sei se cabe neste ítem, mas, estou com uma pequena dúvida…
    Sou síndica de um prédio pequeno…13 apartamentos…
    Instalamos espaço para bicicletas em área comum na garagem..
    Temos um inquilino que possui uma bicicleta de 3 lugares que mesmo afixada no suporte encosta no chão e solta o suporte. Na última assembleia um condôminolevantou a questão como problema e sugeriu que seja colocado no regimento a delimitação do tamanho da bicicleta….
    Existe algum artigo que posso fundamentar decisões sobre este ítem….
    Grata
    Mirtes

    • Mirtes, não existe nenhum artigo que regulamente bicicletas na parte do Código Civil que trata do “Condomínio Edilício”. O problema deve ser resolvido em assembléia geral, de preferência com um item específico. Mas delimitar tamanho de bicicleta é o máximo. Nunca ouví falar nisso, nos meus longos anos trabalhando com condomínios.

  2. Ola sou moradora e proprietaria e nos ultimos dois anos tenho como vizinhos tres estudantes, falam alto, gritam, riem, falam na varanda, ficam conversando na porta(no hall) do apartamento. Onde vc va no meu ap vc ouve eles falando. Quais sao as providenciascabiveis, ja q falei com o sindicos e ele disse para q eu e os demais q se sentirem incomdados para fazer um abaixo assinado e enviar para ele q ele envi ao advogado do condominio. Outra coisa escutam musica muito alto reverbera no meu, qdl reclamo, o sindico nunca esta e o zelador liga para o ap da musica alta e diz q o ap tal esga reclamando, isso acredito eu nao procede.

    • Solange, em último caso, você tem que contratar um advogado, mas uma carta ao síndico e à administradora, protocolada e assinada por você e mais moradores que se sintam incomodados, é uma ótima ideia. Se ninguém mais quiser assinar a carta, assine você sozinha. Assim você terá um documento de suas reclamações, que inclusive será útil numa ação judicial.

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