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Arquivo mensal: fevereiro 2013

O VOTO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE

O Código Civil, no artigo 1.335, inciso III, declara que são direitos do condômino, “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

Não existe nenhum artigo no Código Civil, no capítulo do “Condomínio Edilício”, que diga salvo nos casos em que a deliberação exija a unanimidade dos condôminos, ou quorum qualificado.

Determinado cartório de registro de imóveis de São Paulo devolveu um título de registro de convenção condominial, com a seguinte exigência:

“Conforme o item 38 da presente convenção, ficam impedidos de votar os condôminos que estiverem em débito com as obrigações condominiais, todavia, conforme artigo 1.351 do Código Civil, há deliberações que necessitam da aprovação pela “unanimidade” dos condôminos que compõem o empreendimento condominial. Assim sendo, retificar”.

Ocorre que condômino inadimplente não pode votar, e a lei não faz exceções.

Como salvo engano, não existe nada na doutrina, a alternativa é a jurisprudência.

Há dois acórdãos esclarecedores:

1)    Apelação cível nº 486.304.4/8-00 – 4ª Câmara do TJSP – relator Francisco Loureiro – 05/03/2009

Ao tratar sobre o quorum exigido de 2/3 para a compra e colocação de playground no fundo do edifício, explica:

“Ressalte-se, aliás, que os artigos 1.241 e 1.242 falam em ‘aprovação de dois terços dos votos dos condôminos’. Não se trata, portanto, de exigência de quorum mínimo de participantes para a instauração da assembléia, a qual poderá, então, decidir por maioria simples. Exige-se, na verdade, maioria qualificada de dois terços dos habilitados a votar em assembléia, e não apenas dos condôminos presentes (excluídos, pois, os inadimplentes).

2)   Apelação cível nº 1187226-0/2 – 33ª Câmara do TJSP – relator Claret de Almeida – 26/01/09

Trata sobre quorum para aplicação de multa, em função de descumprimento reiterado por parte de condômino, com relação a sucessivos atrasos nos pagamentos das cotas condominiais, cuja ementa é a seguinte:

“Despesas de condomínio – Cobrança – Multa estabelecida no artigo 1337 do Código Civil – Requisitos presentes, consistente na reiteração de ato danoso à massa condominial – Observância do quorum exigido (3/4), considerada a vedação de voto, pela Convenção Condominial, imposta a todas as unidades inadimplentes – Admissibilidade – Assembléia que se apresenta soberana para impor tal penalidade – Imposição da multa deferida – Recurso provido para esse fim”.

No corpo do acórdão em questão, comentando a disposição da convenção condominial, na qual existe o impedimento dos condôminos inadimplentes de participar das assembléias e nelas votar, o relator elucida:

“Logo, conforme a sobredita norma, devem ser retirados do cômputo do quorum da assembléia todas as unidades condominiais que se encontravam em estado de inadimplência na data em que foi realizada”.

A conclusão a que forçosamente se chega, com base nas duas decisões acima, é que a exigência do cartório de registro de imóveis não procede, não havendo que se falar em retificação.

Para efeito de cálculo, excluem-se os inadimplentes que, por previsão legal, não tem direito de participar nas assembléias, nem de votar.

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CONDOMÍNIO: FALÊNCIA DE CONDÔMINO

Como é sabido,

os condôminos podem ficar em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas, que se dá quando as dívidas excedem à importância dos bens do devedor.

Quando isso ocorre, os credores discutem sobre a preferência no recebimento de seus créditos, pois é claro que todos desejam receber e antes que os demais, ou antes que o dinheiro, se ainda houver, acabe.

Os credores hipotecários ou privilegiados pretendem tem a preferência, os créditos trabalhistas também, bem como os fiscais.

E como fica o condomínio diante disso?

 A questão é pacífica, mas vale à pena retornar ao assunto, pois de vez em quando vemo-nos diante de sentenças que indeferem o pedido de penhora da unidade objeto de ação de cobrança de taxas condominiais, quando o condômino tem a sua falência decretada, determinando a suspensão da execução e que o crédito do condomínio seja habilitado na falência e concorra com os outros credores.

 Esse foi o tema do Agravo de Instrumento nº 02200416-88.2012.8.26.0000 – 27ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no qual figurou como relator o Desembargador Morais Pucci (janeiro/2013).

 Diz a ementa desse acórdão:

 “Decretada a falência da executada em 1.998, as despesas condominiais são consideradas encargos da massa, com preferência sobre os demais créditos, porque visam à manutenção e continuidade do condomínio (art. 124, caput, e § 1º, inc. III, do Decreto-lei nº 7.661/45). Desnecessidade da habilitação do crédito do exequente no juízo da falência e da suspensão da execução. Decisão reformada. Recurso provido”.

Importante acrescentar que em 9 de fevereiro de 2005, foi sancionada a lei nº 11.101 que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária e que revogou o Decreto-lei nº 7.661/45. Mas, no seu artigo 84 repete o disposto na lei 7.661/45, esclarecendo que “serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a… III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência”.

No corpo do acórdão, o relator ensina:

“As despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem e visam à conservação e continuidade do condomínio, devendo cada condômino pagar suas respectivas cotas, sem o que pode ele deixar até mesmo de existir. Deve a massa falida proprietária de unidade condominial, portanto, adimplir com as respectivas cotas condominiais a fim de atingir o objetivo de continuidade da coisa comum, satisfazer o interesse coletivo e preservar seu próprio patrimônio. Nesse sentido, as despesas condominiais da massa falida são consideradas encargos da massa, devendo ser pagas com preferência sobre todos os créditos admitidos à falência”.

E menciona vários acórdãos, dentre os quais o do Superior Tribunal de Justiça: “As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. (…) (RESP 794.029/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, 15.12.2009, DJe 02.02.2010).