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O VOTO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE

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O Código Civil, no artigo 1.335, inciso III, declara que são direitos do condômino, “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

Não existe nenhum artigo no Código Civil, no capítulo do “Condomínio Edilício”, que diga salvo nos casos em que a deliberação exija a unanimidade dos condôminos, ou quorum qualificado.

Determinado cartório de registro de imóveis de São Paulo devolveu um título de registro de convenção condominial, com a seguinte exigência:

“Conforme o item 38 da presente convenção, ficam impedidos de votar os condôminos que estiverem em débito com as obrigações condominiais, todavia, conforme artigo 1.351 do Código Civil, há deliberações que necessitam da aprovação pela “unanimidade” dos condôminos que compõem o empreendimento condominial. Assim sendo, retificar”.

Ocorre que condômino inadimplente não pode votar, e a lei não faz exceções.

Como salvo engano, não existe nada na doutrina, a alternativa é a jurisprudência.

Há dois acórdãos esclarecedores:

1)    Apelação cível nº 486.304.4/8-00 – 4ª Câmara do TJSP – relator Francisco Loureiro – 05/03/2009

Ao tratar sobre o quorum exigido de 2/3 para a compra e colocação de playground no fundo do edifício, explica:

“Ressalte-se, aliás, que os artigos 1.241 e 1.242 falam em ‘aprovação de dois terços dos votos dos condôminos’. Não se trata, portanto, de exigência de quorum mínimo de participantes para a instauração da assembléia, a qual poderá, então, decidir por maioria simples. Exige-se, na verdade, maioria qualificada de dois terços dos habilitados a votar em assembléia, e não apenas dos condôminos presentes (excluídos, pois, os inadimplentes).

2)   Apelação cível nº 1187226-0/2 – 33ª Câmara do TJSP – relator Claret de Almeida – 26/01/09

Trata sobre quorum para aplicação de multa, em função de descumprimento reiterado por parte de condômino, com relação a sucessivos atrasos nos pagamentos das cotas condominiais, cuja ementa é a seguinte:

“Despesas de condomínio – Cobrança – Multa estabelecida no artigo 1337 do Código Civil – Requisitos presentes, consistente na reiteração de ato danoso à massa condominial – Observância do quorum exigido (3/4), considerada a vedação de voto, pela Convenção Condominial, imposta a todas as unidades inadimplentes – Admissibilidade – Assembléia que se apresenta soberana para impor tal penalidade – Imposição da multa deferida – Recurso provido para esse fim”.

No corpo do acórdão em questão, comentando a disposição da convenção condominial, na qual existe o impedimento dos condôminos inadimplentes de participar das assembléias e nelas votar, o relator elucida:

“Logo, conforme a sobredita norma, devem ser retirados do cômputo do quorum da assembléia todas as unidades condominiais que se encontravam em estado de inadimplência na data em que foi realizada”.

A conclusão a que forçosamente se chega, com base nas duas decisões acima, é que a exigência do cartório de registro de imóveis não procede, não havendo que se falar em retificação.

Para efeito de cálculo, excluem-se os inadimplentes que, por previsão legal, não tem direito de participar nas assembléias, nem de votar.

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4 Comentários

  1. Camila Guedes disse:

    No caso de síndico com mandato expirado. A maioria declarada inadimplente, apesar de não reconhecerem a dívida, pois, foi feita obra sem assembleia e provação unânime, exigida, neste caso, a inadimplência declarada por representante com mandato vencido teria valor? E por se tratar de contrato questionável e sem reconhecimento de dívida, essa maioria poderia votar nas eleições para síndico e se declarar adimplente, já que está contestado o contrato?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Camila, o certo seria vocês todos pagarem para ficarem adimplentes e poderem votar na assembleia, independentemente se o rateio está certo ou não. Em seguida, notificarem o síndico para convocar assembleia geral para eleição do corpo diretivo (síndico, subsíndico e membros do conselho). Caso ele não convoque, vocês com o quórum estabelecido na convenção condominial, convocam. E em último caso pode ser através do juiz, o que seria preciso a contratação de um advogado.

      • Camila Guedes disse:

        Sr. Daphinis, mas, o mandato do síndico venceu, faz seis meses, e ele não quer marcar assembleia, nem prestar contas e nem sair do cargo. Neste caso não estaria o cargo vacante? Não seria caso de eleição, em vez de destituição? Se não concordamos com a obra realizada, que nos causou danos e não houve aprovação em assembleia, ao pagarmos, não estaríamos concordando com a cobrança? Pensamos em convocar assembleia com 1/4, sendo que ele entende que estamos todos inadimplentes, e elegermos um novo síndico e declaramos a adimplência de todos. Ele está forçando essa situação, para não sair do cargo e nos cobrar o que é indevido, nos declarando inadimplentes. Se consignarmos o pagamento, ele saca o dinheiro, o que podemos fazer, uma ação declaratória de inexistência de débito? Não concordamos em pagar e nem que ele continue, como fazer um assembleia, de forma legal, sem que ele a anule, ressaltando que o mandato dele venceu faz seis meses? Obrigada.

  2. O cargo não está vacante. Segundo a jurisprudência, o mandato do síndico se prorroga até a eleição do próximo, mesmo que já esteja vencido, para que o condomínio não fique acéfalo.
    Ao pagarem, não estão concordando com o contrato. Estão pagando apenas para não ficarem inadimplentes e poderem convocar assembleia e dela participar.
    Não entrem com ação, porque demora muito e enquanto isso ele ficará como síndico.
    Posteriormente, após elegerem outro síndico, poderão contratar uma auditoria e dependendo do resultado, propor ação de prestação de contas contra o síndico.

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