Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: março 2013

CÃES EM APARTAMENTOS

Com relação à legislação, é preciso deixar bem claro que a Lei 4.591/64 não regula mais os condomínios em edificações, mas tão somente as incorporações imobiliárias. Isto porque o Novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) passou a tratar inteiramente da matéria. E, embora não tenha revogado expressamente a mencionada lei, ela está revogada com relação aos condomínios, de acordo com o disposto no artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que considera como uma das causas de revogação da lei posterior, quando regula inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. Assim, a lei que regula os condomínios em edificações é o Novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003 e trata os condomínios nos artigos 1.331 a 1.358, sob o título “Do Condomínio Edilício”.

Outra questão importante é que nem a Lei 4.591/64 que regulava o condomínio, nem o atual Código Civil, tratavam ou tratam especificamente de cães, ou de qualquer outro animal de estimação. São eventualmente as convenções condominiais e os regulamentos internos, que disciplinam (ou proíbem).

O artigo 19 da Lei 4.591/64 dizia que o condômino tinha “o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Portanto, o que a lei anterior previa, é que um condômino não tem o direito, nem pode causar prejuízo ao outro, ou incomodá-lo. A atual diz, no artigo 1.336, inciso IV, que o condômino não deve alterar o destino de sua unidade, bem como não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais.

Podemos concluir que o morador (condômino ou não) não pode é ter vários animais nas unidades, o que atinge a questão da salubridade, bem como cães que latem muito. Mas, segundo nosso entendimento, independentemente do tamanho.

As convenções que permitem cães nos apartamento até determinado peso, certamente não prevalecerão perante o Judiciário, porque é um grande absurdo. Imaginemos um cão que engorda. Os donos terão que se desfazer dele? Vejamos o aspecto prático: primeiramente, o condomínio terá que adquirir uma balança especial, como as que existem nas clínicas veterinárias. Em seguida, terá que prever quem fará a medição do peso. O zelador? O porteiro? De quanto em quanto tempo? E se o cão engordou, ele já sai da balança diretamente para fora do prédio, sem poder retornar ao apartamento?

Com relação à proibição de animais de estimação em apartamentos, principalmente cães, o atual Código Civil, na parte que regula os condomínios, nem toca no assunto. É o entendimento jurisprudencial que permite, mesmo nos casos em que a convenção proíbe.DSC00876

A convenção e o regulamento interno só podem  – e devem  – regular o assunto, como por exemplo, proibir raças tidas como ferozes, exigir o uso de coleira e guia, que a condução do animal deva ser somente através do elevador de serviço etc.

Já nos deparamos com casos em que os cães somente podiam ser carregados no colo. Uma condômina tinha um labrador, que é um cão de porte médio mas geralmente extremamente dócil, que entretanto pesava cerca de 35 quilos e, é lógico, ela só podia passar com ele pelas áreas comuns, para sair do prédio, no chão.

Como sempre, deve prevalecer o bom senso e uma dose de tolerância.

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QUANDO A ALTERAÇÃO DE FACHADA NÃO EXIGE UNANIMIDADE

A reforma da entrada de condomínios para construção de rampa de acesso, por exemplo, a fim de cumprir legislação municipal (acessibilidade), constitui-se em benfeitoria necessária e, também, pode ser classificada como benfeitoria útil (que aumenta ou facilita o uso do bem). Jamais de benfeitoria voluptuária, conforme definição do art. 96 do Código Civil (que são aquelas de mero deleite ou recreio). E o quorum exigido é o da maioria dos presentes à assembléia.

 A reforma acima citada como exemplo, não prejudica o condomínio e sua finalidade não é a de deleitar os condôminos nem a de proporcionar-lhes recreio.

 Esclareça-se que o artigo 1341 do Código Civil, no caso de obras necessárias, permite que o síndico ou qualquer condômino (no caso de impedimento ou omissão do síndico) as realize independentemente de autorização da assembléia.

 Quanto à exigência de unanimidade de votos, não se aplica a reformas de entradas dos edifícios.

 O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão datado de 02.02.2012 (Apelação nº 0113978-63.2011.8.26.0100 – 4ª Câm. – relator Milton Carvalho), deixou bem claro que a vedação constante do artigo 1.336, III, do Código Civil (“São deveres do condômino:…não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”), não é dirigida “a obras que beneficiem todo o condomínio e sejam úteis para se conferir melhor utilização do bem comum”.

 Essa norma é dirigida expressamente aos condôminos e, por ser proibitiva, sua aplicação deve ser restritiva, não sendo possível estendê-la ao condomínio.

 Ou seja, o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, é dirigido aos condôminos e não ao condomínio.

 Baseado nesse princípio o acórdão em comento conclui que “disto decorre ser possível ao condomínio realizar obras, ainda que impliquem alteração das partes comuns do edifício…”.

NOVE DEVERES DO SÍNDICO DE UM CONDOMÍNIO

O Código Civil, no capítulo que trata do “condomínio edilício”, estabelece a competência do síndico (artigo 1348), que se resume em nove deveres:

 1)    Convocar uma assembléia geral ordinária por ano e tantas assembléias extraordinárias quantas forem necessárias;

 2)   Como representante legal do condomínio, assinar contratos, outorgar procurações etc., defendendo os interesses da massa condominial;

 3)   Quando houver ações judiciais ou administrativas, informar imediatamente os condôminos, através de assembléia geral;

 4)   Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as decisões das assembléias;

 5)    Cuidar da conservação das áreas comuns e fiscalizar os serviços realizados no condomínio;

 6)   Fazer a previsão orçamentária do ano vindouro e apresentá-la na assembléia geral ordinária;

 7)   Cobrar dos condôminos as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, o fundo de reserva se houver previsão e o fundo de obras, além de multar os moradores, condôminos ou não;

 8)   Fazer a prestação de contas e apresentá-la na assembléia geral ordinária, anualmente;

 9) Fazer o seguro das áreas comuns do condomínio, sendo recomendável o seguro de vida dos funcionários, o seguro de responsabilidade civil do condomínio e do síndico e outros, dependendo da característica da construção.

ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA

DSC03899O art. 1.334 do Código Civil determina que a convenção condominial, dentre outras disposições, deve conter “a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações”.

   As assembléias são convocadas pelos síndicos ou por um quarto dos condôminos, ou judicialmente, a requerimento de qualquer condômino.

                                                   São classificadas em ordinárias (AGO) e extraordinárias (AGE).

As ordinárias são aquelas realizadas anualmente e tem por finalidade aprovar a previsão orçamentária e por consequência o valor das taxas condominiais, bem como discutir e aprovar ou não as contas prestadas pelo síndico e, como diz o artigo 1.350, eventualmente eleger outro síndico e alterar o regimento interno.

As extraordinárias são aquelas convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, quando houver necessidade, para discussão de outros assuntos, em geral para aprovação de obras extraordinárias e rateio extra.

A questão é que o Código Civil, que atualmente regula os condomínios edilícios, não manteve as exigências da lei anterior, de nº 4.591/64, relativamente às assembléias gerais extraordinárias, como por exemplo que a convenção somente poderia ser modificada em assembléia geral extraordinária.

Por outro lado, nota-se que o Código Civil evitou a referência ao tipo de assembléia, não utilizando o termo “ordinária” e utilizando a palavra “extraordinária” somente uma única vez, no artigo 1355.

Na obra “Condomínio em Edifícios”, de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Ed. Revista dos Tribunais, 5ª edição, 1988, os autores fazem a seguinte referência: “João Eunápio Borges, tratando das sociedades anônimas, diz que é perfeitamente possível a realização de uma Assembléia única – Ordinária e Extraordinária – uma vez preenchido o quorum para ambas. Fala-se, nesses dispositivos legais, em Assembléia Extraordinária, na presunção de que a matéria, por ser urgente, não pode aguardar a reunião ordinária dos condôminos. Contudo, se houver quorum legal ou o previsto na Convenção, pode a Assembléia Geral Ordinária discutir, e votar toda e qualquer matéria, desde que constante da ordem do dia e do edital convocatório”.

É possível complementar, no sentido de que também a assembléia geral extraordinária pode perfeitamente decidir acerca de, por exemplo, previsão orçamentária, que por algum motivo não foi decidida na assembléia anual obrigatória.

A conclusão a que forçosamente se extrai é que qualquer matéria pode ser discutida tanto na assembléia ordinária quanto na extraordinária e que assuntos deliberados em uma podem ser rediscutidos em outra, desde que, obviamente, sejam respeitadas as regras previstas tanto na lei quanto na convenção condominial.

Associação de moradores: Contribuição de manutenção

fotodaphnisDe acordo com jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça, as taxas de manutenção das associações de moradores não podem mais ser equiparadas às taxas condominiais e, portanto, não são mais exigíveis de quem não é associado.

Para mim é incompreensível, uma vez que os serviços oferecidos pelas associações sérias, que são quase a unanimidade, principalmente segurança através de portaria, são de proveito de todos os proprietários de lotes, sejam associados ou não.

Além disso, a criação de portaria, nos tempos de insegurança que vivemos, provoca maior procura por lotes e casas dentro dos loteamentos do que imóveis localizados fora.

Isso acarreta valorização dos lotes e casas, e o não pagamento das despesas importa em enriquecimento ilícito: a pessoa não paga as despesas que provocaram o aumento do valor do metro quadrado do terreno dela.

Ela ganha com isso e não paga.

Como consequência desse entendimento do STJ, as dívidas de taxas de manutenção não recaem mais sobre os imóveis, como no caso dos condomínios, mas são de caráter pessoal. Assim, se alguém deve e não paga, vende sua casa e vai embora. O comprador não responde pela dívida.

Como a jurisprudência muda através dos tempos, fico na torcida para que voltem a equiparar as taxas de manutenção dos loteamentos (que é diferente das taxas associativas destinadas à manutenção das associações e não dos loteamentos), pois pessoas egoistas e que se aproveitam do próximo é o que não falta.

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