Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: dezembro 2013

A CORRETA UTILIZAÇÃO DO ESPAÇO NAS GARAGENS

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Infelizmente, raros são os condomínios com vagas de garagem em número suficiente para o estacionamento de todos os veículos dos moradores e espaço para manobras.

O motivo, segundo especialistas, é porque garagem não vende apartamento. O que vende é o espaço gourmet, a piscina, o salão de festas, a churrasqueira.

Por essa razão, os compradores devem, antes de adquirir suas unidades, verificar a localização de suas vagas, se são duplas ou triplas, o tamanho, bem como o espaço para manobras. É mais importante que as áreas de lazer.

As vagas de garagem se constituem em um dos maiores problemas dos condomínios, ao lado do barulho, inadimplência e infiltrações.

Daí decorre a importância de serem utilizadas corretamente. E o principal cuidado é estacionar os veículos rigorosamente dentro da demarcação das vagas.

Como o tamanho médio dos veículos aumentou, muitas vezes torna-se impossível respeitar as demarcações das vagas, originando outros problemas, como a necessidade de troca de vagas através de sorteios anuais ou bianuais, quando elas são vendidas em local indeterminado “sujeitas a manobristas”.

Mas ocorre também e com certa frequência, o uso inadequado das vagas, quando elas se tornam depósitos de objetos como móveis, restos de material de construção, pneus etc.

Instados pelo síndico a retirá-los, os moradores alegam que os objetos estão na sua vaga de garagem e que, por essa razão, eles tem esse direito.

Mas a verdade é que não tem.

O artigo 1314 do Código Civil, ao tratar dos direitos e deveres dos condôminos, prevê que “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.

A destinação da vaga de garagem é a guarda de veículos (podendo ser também de motos ou de bicicletas). Não é depósito de material. Por outro lado, essa atitude causa vários outros problemas, como por exemplo impede ou prejudica a limpeza ou a lavagem da garagem. O síndico deve solicitar à administradora que envie carta protocolada ao condômino para que retire o material, num prazo de, por exemplo, cinco dias. Se não for atendido, deve aplicar a multa prevista na convenção ou no regulamento.

Importante frisar que compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, o regimento (ou regulamento) interno e as decisões das assembléias, bem como aplicar as multas devidas. Assim, a aplicação de multa no caso presente é dever do síndico e, desde que aplicada nos limites da legalidade, é válida, ainda que sem a ratificação pela assembléia geral. Desde, é claro, que precedida de notificação.

E, se ainda assim o condômino não retirar o material da sua vaga cabe ação judicial de obrigação de fazer, também chamada cominatória, regulada pelos artigos 632 a 638 do Código de Processo Civil.

Através dessa ação, o condomínio requer que o juiz, por sentença, obrigue o condômino a retirar o material deixado na sua vaga de garagem num determinado prazo. Se ele não retirar, o condomínio terá o direito de retirá-lo, colocando-o num depositário, podendo neste caso cobrar do condômino, além das custas e honorários advocatícios, as despesas que teve, convertendo-se a ação de obrigação de fazer, nesta hipótese, em indenização. O valor será apurado em liquidação, transformando-se a ação em execução.

 

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UTILIZAÇÃO DE EXCESSO DE PROCURAÇÕES

Livro Em muitos condomínios, na assembleia geral, o síndico ou amigos e parentes aparecem com um elevado número de procurações, angariadas principalmente com o interesse de reeleição.

Esses síndicos se perpetuam no poder, atendendo interesses muitas vezes escusos. Porque a maioria não aparece nas assembleias em que há o item “eleição de síndico” na     Ordem do Dia, para não serem forçados a candidatar-se. Por essa razão que, jocosamente, aconselha-se que na assembleia de eleição de síndico, faça-se também sorteio de vagas na garagem.

A tarefa de síndico não está dentre as mais agradáveis. Portanto, a vontade de ser reeleito, por biênios e biênios, causa desconfiança.

Nada contra os síndicos que são reeleitos por muito tempo, mas que não batem de porta em porta para angariar procurações e sim porque desempenham seu cargo com eficiência, bom senso, seriedade e acima de tudo honestidade.

O uso de um número grande de procurações é deselegante, antipático e cria uma espécie de ditadura no condomínio, gerando mal estar. Não é democrático.

Quem outorga a procuração por tempo indeterminado geralmente é o condômino que não reside no condomínio, e não tem conhecimento dos seus problemas e necessidades.

As queixas são inúmeras e as pessoas perguntam o que fazer para darem fim a isso.

Algumas convenções de condomínio limitam o número de procurações por pessoa, mas são poucas. Fica o conselho aos que elaboram convenções condominiais, para não deixarem de incluir essa limitação.

A Lei, por seu turno, também ignora o problema nos condomínios.

Portanto, se a convenção não limitar, nada impede que o próprio síndico ou outra pessoa compareça à assembléia geral com um numero exagerado de procurações e consiga aprovar tudo o que quiser.

Assim, a primeira atitude que os condôminos devem tomar, é pedir para a administradora do condomínio uma cópia da convenção condominial ou obtê-la diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e verificarem a existência ou não dessa limitação.

Outra medida será formar uma comissão, encarregada de pedir cópias das procurações, verificar se são outorgadas por tempo determinado e para qual fim, e entrar em contato com os condôminos outorgantes, para saberem se são verdadeiras ou falsas, bem como se os condôminos que outorgaram estão ainda vivos.

Mas não é preciso que estejam com firma reconhecida.

Há ainda outro recurso, que será obter certidões de propriedade no Registro de Imóveis, de todos os outorgantes das procurações e confirmar se eles são ainda proprietários, pois podem ter vendido as unidades ou até mesmo nunca terem sido proprietários. Mas como em geral são várias certidões e custa caro, é aconselhável formarem um grupo de condôminos e ratearem entre si essas despesas.

Há casos em que as pessoas que se utilizam de excesso de procurações para manterem-se no cargo, amedrontam os condôminos descontentes, os ameaçam com abertura de processos judiciais ou com aplicação
de multas.

Mas a simples atitude de averiguar as procurações, não acompanhada de ofensas nem de acusações, não implica em dano moral. Portanto, tomando os cuidados necessários, ninguém será condenado numa ação judicial.

Por outro lado, a aplicação de multas como forma de coação, também não deve ser motivo para os condôminos se amedrontarem. Se aplicadas, é necessário verificar se tem fundamento e se foram de conformidade com a convenção ou o regulamento interno. Caso contrário, podem ser anuladas judicialmente.

Há ainda o recurso ao Poder Judiciário. Como é sabido, muitas vezes usa-se a Lei das Sociedades por Ações (nº 6.404/76) subsidiariamente, no que a lei silencia sobre condomínios.

Diz o artigo 115 e seu parágrafo primeiro:

Art. 115. O acionista deve exercer o direito a voto no interesse da companhia; considerar-se-á abusivo o voto exercido com o fim de causar dano à companhia ou a outros acionistas, ou de obter, para si ou para outrem, vantagem a que não faz jus e de que resulte, ou possa resultar, prejuízo para a companhia ou para outros acionistas. (Redação dada pela Lei nº 10.303, de 2001)

§ o acionista não poderá votar nas deliberações da assembleia-geral relativas ao laudo de avaliação de bens com que concorrer para a formação do capital social e à aprovação de suas contas como administrador, nem em quaisquer outras que puderem beneficiá-lo de modo particular, ou em que tiver interesse conflitante com o da companhia. (grifos nossos)

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LOCAÇÃO POR TEMPORADA

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Quando se aproxima a temporada de férias, os proprietários de imóveis na praia ou no campo, que não vão utilizá-los, costumam anunciar para locação.

É uma boa forma de obter renda. Algumas pessoas alugam suas casas e, com o produto da locação, viajam para outros locais e até mesmo outros países.

Existem três tipos de locação: residencial, não residencial e por temporada.

A locação por temporada é a destinada para residência temporária do locatário e contratada por prazo não superior a noventa dias. Se passar de três meses, ela perde o caráter de locação por temporada e passa a ser considerada locação residencial, com uma série de envolvimentos.

Um deles é a forma de pagamento dos aluguéis, pois na locação por temporada o locador pode receber os aluguéis e os encargos de uma só vez e antecipadamente. E, na locação residencial, o proprietário não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, salvo na hipótese de inexistência de garantia (seguro de fiança locatícia, caução ou fiança). O que muitos desconhecem, é que salvo nas locações por temporada ou quando a locação está sem garantia, cobrar antecipadamente o aluguel constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Essa forma de locação de curto prazo normalmente envolve imóvel mobiliado e, por essa razão, obrigatoriamente deve constar a descrição dos móveis e utensílios e seus respectivos estados, por exigência legal e também para proteção dos direitos tanto do proprietário quanto do inquilino.

Os principais cuidados da parte do locador consistem de preferência alugar para pessoas conhecidas ou indicadas, limitar o número de pessoas que ocuparão o imóvel e fazer constar uma cláusula no contrato com relação a barulho. Isto porque é comum, infelizmente, que pessoas alugam imóveis para as férias, levam muita gente e fazem muito barulho, com som alto varando a madrugada. Se o imóvel estiver situado num condomínio, fatalmente haverá incidência de multa e quem deverá pagar será o condômino, pois o inquilino é estranho ao condomínio.

Da parte dos interessados em locar um imóvel por temporada, o principal cuidado é ir pessoalmente ao imóvel, verificar sua localização, estado de conservação e se as suas dependências agradam e são satisfatórias. Se não for possível verificar “in loco”, devem obter o máximo de informações possível, pois na Internet todas as fotos são maravilhosas e nem sempre confiáveis.

 

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ALTERAÇÃO NO HALL POR CONDÔMINO

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Quando um condômino (pessoa física ou jurídica) possui todas as unidades de um andar ou de vários, principalmente nos condomínios não residenciais, geralmente promove alterações no hall dos elevadores.

Por se tratar de área comum, cuja alteração dependeria de aprovação dos demais condôminos, em assembléia geral, os síndicos ficam na dúvida sobre que providencias tomar, já que dentre as suas atribuições, está a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (art. 1348, V, do Código Civil).

Essa questão foi abordada com muita propriedade no acórdão da 5ª Câmara do Tribunal de Justiça, datado de 10 de março de 2010, na apelação nº 994.05.111277-7, no qual figurou como relator o ilustre desembargador Oscarlino Moeller, cuja ementa (resumo) é a seguinte:

“CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – AÇÃO OBJETIVANDO RESTITUIÇÃO DE HALL DE ELEVADOR AOS PADRÕES ORIGINAIS – REFORMA REALIZADA SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIIA – AUSENTE A EXIGÊNCIA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO AUTOR – MODIFICAÇÃO QUE NÃO ALTEROU A FUNÇÃO DO ESPAÇO, QUE CONTINUA SENDO DE HALL PARA OS ELEVADORES – HALL QUE LEVA APENAS A PROPRIEDADES EXCLUSIVAS DO REQUERIDO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO”.

Como se vê, o Tribunal não acatou o pedido de desfazimento das obras realizadas no hall, entendendo que o proprietário exclusivo das unidades do andar não atingiu a vontade dos demais condôminos. E, por outro lado, não alterou o seu destino.

Na prática, o que se deve ter como finalidade, é o bem estar e a funcionalidade do condômino. Assim, não causando prejuízo aos demais condôminos, nem desvalorizando o condomínio, não há porque impedir que sejam feitas alterações no hall, geralmente efetuadas por arquitetos ou decoradores, de modo a personalizar a empresa.

Até mesmo nos halls com unidades de vários proprietários, é aconselhável permitir a sua alteração, desde que haja concordância unânime dos detentores de conjuntos ou salas do mesmo andar.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, na Apelação Cível nº 1.0024.05.779186-5/006, 18ª Câmara Cível, 17.11.2009, relator Des. Elpídio Donizetti, deu provimento, entendendo que “Primeiramente, é importante observar que, em um condomínio edilício, a utilização do hall dos elevadores de cada pavimento por proprietários ou possuidores de unidades autônomas em outros pavimentos se dá de forma bastante restrita, para não se dizer inexistente. O cotidiano revela que apenas os proprietários das unidades autônomas do respectivo andar e os funcionários do condomínio, via de regra, circulam pelo hall, diferentemente do que ocorre com outras partes comuns, como portaria, garagem e salão de festas. Nesse contexto, como o hall dos elevadores comumente é utilizado apenas pelos proprietários das unidades autônomas daquele andar, nada mais natural que a apelante – locatária de todas as unidades do 2º pavimento – promovesse pequenas alterações no local com o intuito de aumentar ou facilitar o uso do bem. Não se pode deixar de observar, ainda, que as obras implementadas pela apelante não comprometem o acesso e circulação dos demais condôminos pelo local, nem a segurança do edifício”.

AS CONTAS DO CONDOMÍNIO: ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS

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Existe alguma dificuldade com relação às contas do condomínio, pois genericamente são “ordinárias”, “extraordinárias” “fundo de obras” e “fundo de reserva”.

Quando uma conta necessita de rateio, por estar com o saldo baixo, mas o condomínio tem dinheiro em outras contas, a tendência é tirar de uma para colocar na outra. Mas isso não é certo.

Comecemos pelas ordinárias e extraordinárias, sendo que uma é para pagamento de despesas ordinárias e a outra para pagamento de despesas extraordinárias.

Encontramos a exemplificação na Lei do Inquilinato (8.245/91), que diz que a obrigação de pagar as despesas extraordinárias é do locador. E, no artigo 22, X, § único, discrimina (não exaustivamente), as despesas extraordinárias, considerando como as que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício:

“a) Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva”.

E o artigo 23 diz que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio, qualificando-as como as necessárias à administração respectiva, especialmente:

“a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer:

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico  antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação”.

Importante ressaltar, com relação à alínea “i”, que não havendo caixa suficiente para o pagamento das despesas ordinárias, pode ser utilizado o fundo de reserva em caráter de urgência mas, como se vê, tem que ser reposto. Isso porque o fundo de reserva se destina a cobrir despesas imprevisíveis e inadiáveis e não despesas ordinárias.

A concluir-se que se a arrecadação tem uma destinação, deve ela ser respeitada.

Passemos ao Código Civil, na parte que regula o “condomínio edilício” que, no artigo 1348, inciso VI, prevê como competência do síndico, “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”.

Assim, na assembleia geral, o síndico apresenta a previsão orçamentária (das despesas ordinárias) e a assembleia decidirá pela manutenção da taxa de condomínio, seu aumento ou redução.

Se houver necessidade de realização de despesas extraordinárias, deverá o síndico apresentar orçamentos e obrigatoriamente tem que constar um item separado na “Ordem do Dia”, prevendo inclusive rateio extra, de competência somente dos condôminos (proprietários, promitentes compradores ou cessionários) que, no caso de unidades locadas, não poderão repassar para seus inquilinos. E dependendo do que for feito, será necessário inclusive quórum específico, previsto na lei ou na convenção de condomínio, se as benfeitorias forem voluptuárias (de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor), úteis (que aumentam ou facilitam o uso do bem) ou necessárias (tem por finalidade conservar o bem ou evitar que se deteriore).

Como se vê, as arrecadações tem destinação certa e não podem ser desviadas. Por exemplo, usar a conta ordinária para cobrir obras ou vice-versa.

Se fosse permitido usar as verbas de várias contas indiscriminadamente, não haveria razão para existir a separação em “ordinárias”, “extraordinária”, “fundo de reserva” etc. Bastaria juntar tudo numa única conta.

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INADIMPLÊNCIA: PROPRIETÁRIO DE VÁRIAS UNIDADES

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Uma pessoa tem vários apartamentos ou casas num condomínio e aluga a terceiros. É o chamado investidor. Ao invés dele pagar as taxas condominiais e cobrar junto com os aluguéis e IPTU, deixa na mão dos inquilinos o pagamento.  Alguns não pagam e, portanto, ele fica inadimplente perante o condomínio, porque os inquilinos são estranhos ao condomínio. Quem responde é sempre o proprietário. Quando chega na assembleia, por ele estar em atraso com as taxas condominiais de algumas unidades, aparece a dúvida: ele pode votar pelas unidades que está em dia ou não pode votar por nenhuma?

O Superior Tribunal de Justiça acabou de decidir essa questão:

“A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial”.

“Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade”.

 “O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio”.

“Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto – em relação àquela unidade – tolhido”.

 O artigo em questão é o de número 1.335 do Código Civil, inciso III, que cita, dentre os direitos dos condôminos, o de “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

 A 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, na apelação 0133009-83.2008.8.26.0000, em que atuou como relator o desembargador Rui Cascaldi, já havia decidido no mesmo sentido:

 “CONDOMÍNIO – Autor que é proprietário de sete das onze unidades autônomas que compõem o condomínio – Inadimplência com relação a algumas unidades – Sentença que consignou que o autor possui o direito de votar as questões referentes ao condomínio, na proporção das frações ideais de que é proprietário, e com relação às quais não esteja inadimplente – Hipótese em que nem a lei nem a convenção condominial proíbem o condômino proprietário de vários imóveis de exercer um voto por unidade de sua titularidade – Inteligência do parágrafo único d art. 1.352 do Código Civil e do art. 28 da Convenção Condominial – Sentença mantida – Recurso desprovido”.

 

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