Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo anual: 2013

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CONDÔMINO INADIMPLENTE COM ENDEREÇO IGNORADO

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Uma das grandes falhas do novo Código Civil, na parte que trata do condomínio edilício, foi não incluir, dentre os deveres dos condôminos, o de informar ao síndico ou à administradora, seu endereço, quando não residam no condomínio.

Isso porque, quando o condômino se muda e está inadimplente, costuma não deixar o endereço para onde vai, a fim de não ser encontrado.

Algumas convenções condominiais preveem que os boletos bancários, bem como as convocações de assembleias gerais serão sempre enviados para a unidade condominial, quando o condômino não informar outro endereço.

Esse é um cuidado a ser tomado e que deve sempre constar das convenções por ocasião da sua elaboração ou posterior alteração ou atualização.

Quando o condomínio propõe ação de cobrança de taxas condominiais contra condômino que não mora no prédio (a unidade está vazia ou alugada), os juízes só deferem a citação por edital, após a expedição de ofícios a inúmeros órgãos, às vezes convertendo-se a exigência a verdadeiros absurdos.

Para se ter ideia, numa única ação, um condomínio teve que providenciar a expedição de ofícios ao DETRAN/CIRETRAN, Telefônica, Embratel, Sabesp, Eletropaulo, TIM, Oi, Intelig, Telesp Celular, Vivo, Claro, Associação Comercial, Serviço Nacional de Proteção ao Crédito – SPC Brasil, SERASA, Equifax do Brasil Ltda., Instituto de Identificação, Departamento Municipal de Rendas Imobiliárias, PRASERVIR, JUCESP (para pessoas jurídicas), site do Tribunal de Justiça, site da Justiça Federal do Trabalho, Google, VISANET, REDECARD e a Delegacia da Receita Federal.

Mas há um interessante acórdão da 21ª Câmara de Direito Privado do TJSP, nos autos do Agravo de Instrumento nº 7.204.854-5, de 23 de abril de 2008, presidido pelo desembargador Itamar Gaino e em que participaram os desembargadores Ademir Benedito e Antonio Marson e relator o desembargador Souza Lopes, com entendimento diverso:

CITAÇÃO EDITAL – requisitos – Réus que não residem no endereço informado à Receita Federal – exigência de outras diligências – inadmissibilidade – interpretação do artigo 231, II, do Código de Processo Civil – recurso provido.

O art. 231, inciso II do CC. prevê que a citação por edital será feita quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que o réu se encontrar.

O art. 232 prevê mais: que dentre os requisitos da citação por edital, basta:

“I – a afirmação do autor, ou a certidão do oficial, quanto às circunstâncias previstas nos nºs I e II do artigo antecedente” (quando desconhecido ou incerto o réu, ou quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar).

No citado acórdão, escreve o relator: “Está patente nos autos que a localização dos Réus é ignorada, logo, cabível a citação por edital, não havendo que se exigir que o Autor tenha que encetar verdadeira caçada para localizar o desaparecido Réu, se nem a Receita Federal sabe do seu paradeiro, eis que os endereços informados à Receita não correspondem nem à sede, nem à residência dos Réus”.

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Participação no programa da TV Futura

ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO: UM MAL NECESSÁRIO?

Seria exagerado afirmar que as assembléias de condomínios são um mal necessário?

Necessárias elas são, porque é preciso realizar as ordinárias uma vez ao ano e as extraordinárias sempre que houver necessidade, o que ocorre pelo menos umas três vezes ao ano.

Mas é muito difícil encontrar alguém que diga com sinceridade que adora participar de assembléia de condomínio.

Prova de que elas não são atrativas, é o reduzido número de condôminos que delas participa.

Em geral falta objetividade, as pessoas conversam entre si, discutem, até mesmo brigam, ou então passam a falar sobre coisas que nada tem a ver com o que está sendo tratado. Seguir a pauta constante da “ordem do dia” é um verdadeiro desafio.

Dessa forma, a assembléia se prolonga até tarde, os participantes se cansam e vão se retirando pouco a pouco, com o firme propósito de não participar da próxima assembléia.

É claro que há exceções. Mas são exceções.

Para minimizar o desgaste e a falta de interesse, algumas empresas criaram programas para realização de assembléias virtuais. Mas há inúmeras dificuldades a serem transpostas.

Assim, o grande desafio é: como fazer uma assembléia que os assuntos sejam decididos, que o clima seja agradável e que seja rápida?

Muitas pessoas já se debruçaram sobre o tema, tendo algumas concluído que é como injeção: é preciso tomar, mas não existe ninguém que goste.

Aqui vão algumas sugestões:

– é melhor convocar mais assembléias, cuja pauta tenha no máximo três itens, do que uma anual com nove ou dez itens. Elas serão mais rápidas, não cansarão, e propiciarão que haja maior objetividade.

– se possível, evite fazer constar o item “assuntos gerais”. O que as pessoas vão pedir ou queixar-se, ou dar idéias, poderão muito bem fazê-lo pessoalmente, através de email ou telefonema. Mesmo porque em “assuntos gerais” não é permitido decisões mais importantes, como rateios ou obras, que necessitam estar previstos expressamente na ordem do dia.

– alguns itens necessitam ser explicados com antecedência, talvez até através de circular, informando aos condôminos o que significam. Um exemplo é o item “ratificação dos termos da ata da assembléia anterior”. Em muitas ocasiões, os condôminos pensam ser possível rediscutir os assuntos, quando na verdade é somente sobre a redação que se ratifica ou se faz algumas alterações, se porventura certo trecho não refletiu exatamente o que foi dito ou decidido.

– outro item é a previsão orçamentária. Recomenda-se que seja distribuída com antecedência de alguns dias da assembléia, assim os condôminos terão ocasião de ler detalhadamente e poderão discutir com maior propriedade.

ACESSIBILIDADE

Ninguém com problema físico deve ser impedido de entrar ou sair de qualquer lugar, principalmente de um condomínio. Assim o síndico, atendendo legislação municipal, deve providenciar rampas de acesso, corrimãos,  enfim tudo que seja necessário. É uma questão de consideração, de respeito, de civilidade.

PROIBIÇÃO DE FUMAR

É proibido fumar nas áreas comuns, cobertas ou semi cobertas. Nas áreas privativas, não. Nos terraços também é permitido fumar, ainda que incomode o vizinho de cima  de baixo ou de lado. Se alguém for pego fumando nos elevadores, por exemplo, na escadaria do prédio ou nos halls, deve ser advertido severamente e, em caso de reincidência, multa nele!.

REFORMAS NOS APARTAMENTOS

Antes de começar uma reforma no seu apartamento, procure saber sobre horário em que é possível fazer barulho, fale com o zelador e de preferência com o síndico. Se a reforma não consistir apenas em troca de encanamentos, piso ou pintura, mas sim em demolição de parede, por exemplo, é necessário que o projeto seja assinado por engenheiro ou arquiteto, que haja autorização municipal, bem com o A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica). Todo cuidado é pouco!

O QUE ACONTECE SE O MORADOR FAZ MUITO BARULHO?

Barulho incomoda e muito. Se o vizinho faz muito barulho, interfone para a portaria e peça para o porteiro ligar para o apartamento e pedir para baixarem o volume do som. O problema é que muitas construtoras, por questão de economia, não tomam as precauções necessárias com relação à proteção acústica e, assim, qualquer andar de salto alto no apartamento de cima, incomoda. Por essa razão, é importante que as pessoas se incomodem com o próximo e tomem precauções para não perturbar os outros. Mas se o barulho é persistente, vale a pena mandar uma carta para o síndico e para a administradora, cobrando providências. É bom evitar o contato direto com o morador barulhento, para que não haja brigas, discussões e maior desgaste. Na pior das hipóteses, o jeito é entrar com ação judicial. Mas é difícil provar barulho. Consiga testemunhas.