Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: janeiro 2014

LOCAÇÃO: PROJETOS DE LEI SOBRE FIANÇA

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De vez em quando algum deputado propõe alteração na Lei do Inquilinato, no sentido de tirar a responsabilidade do fiador ou de diminuí-la.

A última que se tem notícia é uma proposta de Papaléo Paes, ex-senador pelo PSDB, que deseja que o imóvel que serve de residência ao fiador, seja considerado impenhorável.

É difícil entender essas propostas. No Brasil, procura-se sempre defender o lado errado. Porque não apresentam alguma proposta que defenda o locador, que necessita do aluguel na maioria das vezes para viver, comprar alimentos, remédios?

O mesmo se dá com a preocupação com a família dos presos e nenhuma com a família da vítima, do pai de família assassinado, dos filhos que passarão necessidade.

Como é sabido, há vários tipos de garantia de uma locação. As melhores são o seguro-fiança (que é caro e muitas vezes o locatário não tem condições de utilizá-lo) e a caução de imóvel (mas que o inquilino em geral não tem para oferecer). A caução equivalente a no máximo três meses de aluguel é insuficiente, pois até o locador propor ação de despejo por falta de pagamento e conseguir tirar o inquilino de seu imóvel, fatalmente demorará bem mais do que três meses. Sobra a fiança (desagradável, pois é necessário pedir favor para alguém).

Se o imóvel que serve de residência ao fiador deixar de ser penhorável, simplesmente os proprietários somente aceitarão fiadores com mais de um imóvel, inviabilizando assim muitas locações, desequilibrando o mercado em detrimento tanto dos locadores como dos locatários que terão maior dificuldade para conseguir alugar imóvel.

Seria melhor que esses políticos não se intrometessem nessa área e se ocupassem com projetos que realmente trouxessem benefícios para quem os elegeu.

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CUIDADOS NA ARREMATAÇÃO DE UNIDADES CONDOMINIAIS

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 Há algumas décadas, havia muita procura de pessoas para arrematar imóveis que eram levados às praças, em ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso. Arrematavam os imóveis e, depois, os revendiam com lucro.

Atualmente, ao contrário, os imóveis são levados às praças várias vezes, com resultado negativo, ou seja, sem que alguém os arremate.

Uma das causas é o receio de arrematar unidade condominial em hasta pública e ter que arcar com outros ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel.

Assim, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e o síndico, a fim de saber detalhes sobre ele, preços de outros apartamentos de mesmas dimensões no prédio etc.

Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação. Na segunda, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação o que em geral já é um bom negócio. Por menos de 50% da avaliação é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda.

Entretanto, o interessado tem que procurar levantar, na Prefeitura Municipal, o débito de IPTU (que acompanha o imóvel, no caso de transferência de propriedade), porque em geral, quem não paga condomínio, também não paga IPTU.

Deve, também, saber se o crédito do condomínio é superior ao valor que ele pretende arrematar. Por exemplo, suponhamos que 55% da avaliação seja igual a R$ 50.000,00 e o condomínio tem um crédito de R$ 60.000,00. Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio.

Isto, porque as taxas condominiais recaem sobre as unidades, independentemente de quem seja o seu proprietário. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros. E nesse caso, o condomínio continuaria, ainda, credor de R$ 10.000,00

É por esse motivo que normalmente, quando se pretende adquirir uma unidade condominial, deve-se pedir, dentre outros documentos, a declaração do síndico, com firma reconhecida, acompanhada da xerocópia autenticada da ata que o elegeu, de que o apartamento ou a casa, integrante do condomínio, está em dia com as taxas condominiais.

O interessado em arrematar em praça pública deve, também, saber se o imóvel está vago ou não. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para ele desocupá-lo, basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, com despesas de custas e honorários, para tirar o ocupante.

Outro aspecto importante é tentar visitar o imóvel, para saber o seu estado de conservação. Muitas vezes, o seu estado é tão precário, que não compensa arrematar, nem por preço muito inferior ao de mercado, levando-se em consideração os gastos com reforma.

Pode acontecer, também, que o imóvel tenha sido financiado por algum agente financeiro, que ficou como credor hipotecário. E o condômino não pagou as taxas condominiais, nem o financiamento.

Essa situação afasta muitos interessados em arrematar imóvel em praça pública, porque ficam receosos de que, depois de arrematar a unidade, terão que pagar o agente financeiro.

Por essa razão, é muito importante esclarecer que o crédito do condomínio, referente às taxas condominiais, tem preferência em relação a qualquer outro, inclusive trabalhistas e fiscais. E também ao crédito hipotecário.

Dessa forma, se o imóvel que está hipotecado ao agente financeiro é levado à praça, na ação que o condomínio move contra o condômino inadimplente, o produto da arrematação (dinheiro), servirá primeiramente para pagar o débito referente às taxas condominiais em atraso. Se faltar, o arrematante terá que complementar o valor do débito, perante o condomínio. Se sobrar, a sobra irá para o credor hipotecário e extingue a hipoteca, mesmo que esse valor não cubra o crédito do agente financeiro.

Assim, quem arremata, não fica devendo para o credor hipotecário.

Há, também, a hipótese de o imóvel não estar hipotecado, e o valor da arrematação ser superior ao crédito condominial. Neste caso, o valor obtido com a arrematação primeiramente servirá para satisfazer as taxas condominiais em atraso e, o que sobrar, será levantado pelo condômino inadimplente, que perdeu o seu apartamento ou a sua casa, integrante do condomínio.

O ideal mesmo, entretanto, é que o interessado em arrematar unidade condominial em praça pública, contrate um advogado especializado na área, que poderá orientá-lo e evitar que futuramente o imóvel arrematado saia mais caro do que imaginou.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, apesar da natureza “propter rem” das taxas condominiais (isto é que recaem sobre o imóvel, independentemente de quem seja seu proprietário), entendeu que o edital de leilão tem que conter a menção a eventuais débitos do imóvel, sob pena de não poderem ser repassados para o arrematante (Recurso Especial nº 1297672).

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CONDOMÍNIO: SANÇÕES PARA INADIMPLENTES

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Nada mais revoltante, para um condômino que paga seu condomínio em dia, do que conviver com outro que costumeiramente não paga e cujo atraso é grande.

Pior ainda quando o inadimplente troca de automóvel ou compra outro, zerinho, para a sua mulher ou para a filha.

No Espírito Santo, uma inquilina cuja unidade condominial estava em atraso, foi proibida de usar o elevador. Inconformada, propôs ação de indenização contra o condomínio, por danos morais, e o Superior Tribunal de Justiça acolheu o pedido, sob o argumento de que os serviços essenciais não podem ser cortados e o elevador se inclui nessa categoria.

Mas, se os serviços essenciais não podem ser cortados, os que não são essenciais podem.

Anteriormente a essa decisão, na apelação cível nº 516.142-4/0-00 a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte: “…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho que em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício”, Editora Revista dos Tribunais, entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade…”.

No ano seguinte, em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas. Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Essas decisões refletem importante posição no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais. O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc., que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo à indenização por dano moral.

 

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Entrevista Jornal da Cultura

entrevista Jornal da Cultura

ACIDENTES EM PISCINAS

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Uma criança tem os cabelos sugados pelo ralo da piscina do condomínio. As consequências são quase sempre fatais.

Como fica a posição do síndico?

Ele é o representante legal do condomínio e, como tal, a ele compete dentre outras atividades, a de diligenciar a conservação das partes comuns, como previsto no artigo 1.348 do Código Civil, inciso V.

Se não promove a manutenção das partes comuns e deixa de tomar providências obrigatórias, o condomínio arcará com os prejuízos morais e materiais e posteriormente proporá ação judicial de ressarcimento contra o síndico.

Aplica-se o artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Aplica-se também o artigo 927 do mesmo diploma legal: “Aquele que por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Assim, cabe ao síndico mandar instalar dispositivo contra sucção, verificar se o motor da bomba de sucção tem potência adequada ao tamanho da piscina. Algumas pessoas, para que a limpeza da água se dê mais rapidamente, instalam motores com potência maior que o recomendado, aumentando o perigo de sucção dos cabelos das crianças. Outra precaução é a manutenção dos ralos. Jamais se pode deixar a piscina sem ralos ou com ralos quebrados.

Como afirmou a mãe de uma menina que foi vítima desse tipo de acidente, não é fatalidade. É negligência.

E apesar de toda a indenização que porventura vier a receber, dinheiro nenhum pagará o sofrimento dos pais, nem trará a criança de volta à vida.

Mas acidente não se resume somente em indenização. O Código Penal reza que o resultado é imputável a quem deu causa e explica, no artigo 13, que “considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido”.

E o artigo 132 do Código Penal prevê pena de detenção a quem expõe “a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente”.

Muitas vezes os síndicos deixam para a assembleia decidir providências que ele deveria obrigatoriamente tomar independentemente de discussão dos condôminos. E as despesas devem ser feitas, logicamente precavendo-se com a obtenção de três orçamentos em média, para que não seja posteriormente acusado de ter gasto valores maiores que os de mercado.

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O VOTO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE

para o blogQuando em determinadas assembleias há a exigência de quórum qualificado, como por exemplo quando se discute alteração de fachada, a pergunta normal é como fica com relação aos inadimplentes: é necessário o voto deles ou não?

O Código Civil, no artigo 1.335, inciso III, declara que são direitos do condômino, “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

Não existe nenhum artigo no Código Civil, no capítulo do “Condomínio Edilício”, que diga salvo nos casos em que a deliberação exija a unanimidade dos condôminos, ou quórum qualificado.

Um cartório de registro de imóveis de São Paulo devolveu um título de registro de convenção condominial, com a seguinte exigência:

“Conforme o item 38 da presente convenção, ficam impedidos de votar os condôminos que estiverem em débito com as obrigações condominiais, todavia, conforme artigo 1.351 do Código Civil, há deliberações que necessitam da aprovação pela “unanimidade” dos condôminos que compõem o empreendimento condominial. Assim sendo, retificar”.

Ocorre que condômino inadimplente não pode votar, e a lei não faz exceções.

Como salvo engano, não existe nada na doutrina, a alternativa é a jurisprudência.

Há dois acórdãos esclarecedores:

1)    Apelação cível nº 486.304.4/8-00 – 4ª Câmara do TJSP – relator Francisco Loureiro – 05/03/2009

Ao tratar sobre o quórum exigido de 2/3 para a compra e colocação de playground no fundo do edifício, explica:

“Ressalte-se, aliás, que os artigos 1.241 e 1.242 falam em ‘aprovação de dois terços dos votos dos condôminos’. Não se trata, portanto, de exigência de quórum mínimo de participantes para a instauração da assembleia, a qual poderá, então, decidir por maioria simples. Exige-se, na verdade, maioria qualificada de dois terços dos habilitados a votar em assembleia, e não apenas dos condôminos presentes (excluídos, pois, os inadimplentes).

 

2)   Apelação cível nº 1187226-0/2 – 33ª Câmara do TJSP – relator Claret de Almeida – 26/01/09

Trata sobre quórum para aplicação de multa, em função de descumprimento reiterado por parte de condômino, com relação a sucessivos atrasos nos pagamentos das cotas condominiais, cuja ementa é a seguinte:

“Despesas de condomínio – Cobrança – Multa estabelecida no artigo 1337 do Código Civil – Requisitos presentes, consistente na reiteração de ato danoso à massa condominial – Observância do quórum exigido (3/4), considerada a vedação de voto, pela Convenção Condominial, imposta a todas as unidades inadimplentes – Admissibilidade – assembleia que se apresenta soberana para impor tal penalidade – Imposição da multa deferida – Recurso provido para esse fim”.

No corpo do acórdão em questão, comentando a disposição da convenção condominial, na qual existe o impedimento dos condôminos inadimplentes de participar das assembleias e nelas votar, o relator elucida:

“Logo, conforme a sobredita norma, devem ser retirados do cômputo do quórum da assembleia todas as unidades condominiais que se encontravam em estado de inadimplência na data em que foi realizada”.

Assim, a exigência do cartório de registro de imóveis não procede, não havendo que se falar em retificação.

Para efeito de cálculo, excluem-se os inadimplentes que, por previsão legal, não tem direito de participar nas assembleias, nem de votar.

 

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