CUIDADOS NA ARREMATAÇÃO DE UNIDADES CONDOMINIAIS

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 Há algumas décadas, havia muita procura de pessoas para arrematar imóveis que eram levados às praças, em ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso. Arrematavam os imóveis e, depois, os revendiam com lucro.

Atualmente, ao contrário, os imóveis são levados às praças várias vezes, com resultado negativo, ou seja, sem que alguém os arremate.

Uma das causas é o receio de arrematar unidade condominial em hasta pública e ter que arcar com outros ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel.

Assim, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e o síndico, a fim de saber detalhes sobre ele, preços de outros apartamentos de mesmas dimensões no prédio etc.

Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação. Na segunda, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação o que em geral já é um bom negócio. Por menos de 50% da avaliação é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda.

Entretanto, o interessado tem que procurar levantar, na Prefeitura Municipal, o débito de IPTU (que acompanha o imóvel, no caso de transferência de propriedade), porque em geral, quem não paga condomínio, também não paga IPTU.

Deve, também, saber se o crédito do condomínio é superior ao valor que ele pretende arrematar. Por exemplo, suponhamos que 55% da avaliação seja igual a R$ 50.000,00 e o condomínio tem um crédito de R$ 60.000,00. Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio.

Isto, porque as taxas condominiais recaem sobre as unidades, independentemente de quem seja o seu proprietário. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros. E nesse caso, o condomínio continuaria, ainda, credor de R$ 10.000,00

É por esse motivo que normalmente, quando se pretende adquirir uma unidade condominial, deve-se pedir, dentre outros documentos, a declaração do síndico, com firma reconhecida, acompanhada da xerocópia autenticada da ata que o elegeu, de que o apartamento ou a casa, integrante do condomínio, está em dia com as taxas condominiais.

O interessado em arrematar em praça pública deve, também, saber se o imóvel está vago ou não. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para ele desocupá-lo, basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, com despesas de custas e honorários, para tirar o ocupante.

Outro aspecto importante é tentar visitar o imóvel, para saber o seu estado de conservação. Muitas vezes, o seu estado é tão precário, que não compensa arrematar, nem por preço muito inferior ao de mercado, levando-se em consideração os gastos com reforma.

Pode acontecer, também, que o imóvel tenha sido financiado por algum agente financeiro, que ficou como credor hipotecário. E o condômino não pagou as taxas condominiais, nem o financiamento.

Essa situação afasta muitos interessados em arrematar imóvel em praça pública, porque ficam receosos de que, depois de arrematar a unidade, terão que pagar o agente financeiro.

Por essa razão, é muito importante esclarecer que o crédito do condomínio, referente às taxas condominiais, tem preferência em relação a qualquer outro, inclusive trabalhistas e fiscais. E também ao crédito hipotecário.

Dessa forma, se o imóvel que está hipotecado ao agente financeiro é levado à praça, na ação que o condomínio move contra o condômino inadimplente, o produto da arrematação (dinheiro), servirá primeiramente para pagar o débito referente às taxas condominiais em atraso. Se faltar, o arrematante terá que complementar o valor do débito, perante o condomínio. Se sobrar, a sobra irá para o credor hipotecário e extingue a hipoteca, mesmo que esse valor não cubra o crédito do agente financeiro.

Assim, quem arremata, não fica devendo para o credor hipotecário.

Há, também, a hipótese de o imóvel não estar hipotecado, e o valor da arrematação ser superior ao crédito condominial. Neste caso, o valor obtido com a arrematação primeiramente servirá para satisfazer as taxas condominiais em atraso e, o que sobrar, será levantado pelo condômino inadimplente, que perdeu o seu apartamento ou a sua casa, integrante do condomínio.

O ideal mesmo, entretanto, é que o interessado em arrematar unidade condominial em praça pública, contrate um advogado especializado na área, que poderá orientá-lo e evitar que futuramente o imóvel arrematado saia mais caro do que imaginou.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, apesar da natureza “propter rem” das taxas condominiais (isto é que recaem sobre o imóvel, independentemente de quem seja seu proprietário), entendeu que o edital de leilão tem que conter a menção a eventuais débitos do imóvel, sob pena de não poderem ser repassados para o arrematante (Recurso Especial nº 1297672).

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