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A COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO

daphnis_citti1A inadimplência, nos condomínios, é sem dúvida um dos grandes problemas, uma vez que os condôminos tem que cobrir os que não pagam, a fim de que nenhuma conta fique em aberto.

Não há alternativa, pois o síndico não pode deixar de pagar os salários e encargos dos funcionários, nem a conta de energia elétrica, a manutenção dos elevadores, das bombas etc.

Assim, a administradora, verificando que determinados condôminos não pagaram, deve enviar carta de cobrança e, não havendo resposta ou possibilidade de acordo, passará para o jurídico, que enviará correspondência de cobrança amigável. Não atendida, o remédio é a propositura de ação judicial.

O acordo deve consistir somente em parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária etc. Frise-se que salvo casos especialíssimos, não se deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento).

A cobrança dos inadimplentes deve ser iniciada logo após decorrido o prazo para pagamento em banco com multa, pois a recomendação é “rédeas curtas”.

Em condomínios onde a assembleia decide que a ação judicial só deve ser proposta após 90 dias de atraso, por exemplo, as pessoas já ficam sabendo que podem atrasar até esse prazo. É um convite à inadimplência.

Encaminhada a cobrança para o jurídico propor a ação, o advogado deverá instruir a petição inicial com os documentos indispensáveis, dentre os quais se destacam a convenção e a especificação de condomínio, a procuração, a certidão de propriedade atualizada, a ata de assembleia que elegeu o síndico e a relação de débitos.

Outro documento importante é a ata ou atas que aprovaram a previsão orçamentária do período cobrado. Consiste na apresentação em assembleia, pelo síndico, em atendimento ao disposto no artigo 1348 do Código Civil, inciso VI, do que será gasto na conta ordinária (referente às despesas de manutenção), mensalmente, nos próximos doze meses. O valor aprovado será rateado aos condôminos e se constitui na taxa de condomínio cobrada geralmente através de boleto bancário.

Tratando-se de previsão, é perfeitamente possível que, no decorrer do tempo, as despesas ultrapassem o que foi calculado. Nada impede que o síndico convoque outra assembleia geral para aumentar o rateio e essa ata também deverá ser encaminhada ao advogado, para ser juntada à petição inicial.

O que se tem visto é que, nos condomínios que possuem autoadministração, muitas vezes não se faz essa assembléia ordinária anual, obrigatória, na qual são aprovadas as contas do síndico dos doze meses anteriores e a previsão dos próximos doze meses. Ou, se realizam essa assembleia, não inserem na Ordem do Dia a previsão orçamentária, faltando com isso documento indispensável à propositura da ação de cobrança de taxas condominiais.

Na petição inicial de cobrança de taxas condominiais, pede-se a condenação das taxas vencidas e vincendas até o efetivo pagamento. Portanto, o não pagamento das taxas posteriores à propositura da ação implicará na inclusão delas na ação.

As taxas recaem sempre sobre a unidade condominial que responde por elas, independentemente de quem sejam seus proprietários ou se, durante o processo, houver transferência de propriedade. O imóvel irá a leilão, que é o termo usado genericamente para móveis ou imóveis. Porém tecnicamente “leilão” é a venda em hasta pública de bens móveis e “praça” é utilizada para bens imóveis.

Assim, o produto da alienação do apartamento ou casa, integrante do condomínio, servirá para o pagamento das taxas condominiais em atraso.

O andamento da ação judicial é variável, dependendo de inúmeros fatores e o fato de ser uma taxa só em atraso ou várias, não influi na demora do processo. De qualquer forma, como o Poder Judiciário deixa muitíssimo a desejar quanto à lentidão, é aconselhável que não haja demora entre o não pagamento e a propositura da ação judicial.

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