A COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO

daphnis_citti1A inadimplência, nos condomínios, é sem dúvida um dos grandes problemas, uma vez que os condôminos tem que cobrir os que não pagam, a fim de que nenhuma conta fique em aberto.

Não há alternativa, pois o síndico não pode deixar de pagar os salários e encargos dos funcionários, nem a conta de energia elétrica, a manutenção dos elevadores, das bombas etc.

Assim, a administradora, verificando que determinados condôminos não pagaram, deve enviar carta de cobrança e, não havendo resposta ou possibilidade de acordo, passará para o jurídico, que enviará correspondência de cobrança amigável. Não atendida, o remédio é a propositura de ação judicial.

O acordo deve consistir somente em parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária etc. Frise-se que salvo casos especialíssimos, não se deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento).

A cobrança dos inadimplentes deve ser iniciada logo após decorrido o prazo para pagamento em banco com multa, pois a recomendação é “rédeas curtas”.

Em condomínios onde a assembleia decide que a ação judicial só deve ser proposta após 90 dias de atraso, por exemplo, as pessoas já ficam sabendo que podem atrasar até esse prazo. É um convite à inadimplência.

Encaminhada a cobrança para o jurídico propor a ação, o advogado deverá instruir a petição inicial com os documentos indispensáveis, dentre os quais se destacam a convenção e a especificação de condomínio, a procuração, a certidão de propriedade atualizada, a ata de assembleia que elegeu o síndico e a relação de débitos.

Outro documento importante é a ata ou atas que aprovaram a previsão orçamentária do período cobrado. Consiste na apresentação em assembleia, pelo síndico, em atendimento ao disposto no artigo 1348 do Código Civil, inciso VI, do que será gasto na conta ordinária (referente às despesas de manutenção), mensalmente, nos próximos doze meses. O valor aprovado será rateado aos condôminos e se constitui na taxa de condomínio cobrada geralmente através de boleto bancário.

Tratando-se de previsão, é perfeitamente possível que, no decorrer do tempo, as despesas ultrapassem o que foi calculado. Nada impede que o síndico convoque outra assembleia geral para aumentar o rateio e essa ata também deverá ser encaminhada ao advogado, para ser juntada à petição inicial.

O que se tem visto é que, nos condomínios que possuem autoadministração, muitas vezes não se faz essa assembléia ordinária anual, obrigatória, na qual são aprovadas as contas do síndico dos doze meses anteriores e a previsão dos próximos doze meses. Ou, se realizam essa assembleia, não inserem na Ordem do Dia a previsão orçamentária, faltando com isso documento indispensável à propositura da ação de cobrança de taxas condominiais.

Na petição inicial de cobrança de taxas condominiais, pede-se a condenação das taxas vencidas e vincendas até o efetivo pagamento. Portanto, o não pagamento das taxas posteriores à propositura da ação implicará na inclusão delas na ação.

As taxas recaem sempre sobre a unidade condominial que responde por elas, independentemente de quem sejam seus proprietários ou se, durante o processo, houver transferência de propriedade. O imóvel irá a leilão, que é o termo usado genericamente para móveis ou imóveis. Porém tecnicamente “leilão” é a venda em hasta pública de bens móveis e “praça” é utilizada para bens imóveis.

Assim, o produto da alienação do apartamento ou casa, integrante do condomínio, servirá para o pagamento das taxas condominiais em atraso.

O andamento da ação judicial é variável, dependendo de inúmeros fatores e o fato de ser uma taxa só em atraso ou várias, não influi na demora do processo. De qualquer forma, como o Poder Judiciário deixa muitíssimo a desejar quanto à lentidão, é aconselhável que não haja demora entre o não pagamento e a propositura da ação judicial.

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10 comentários

  1. Eu estou ´pagando um condominio em atraso que seria um periodo longo passado o valor total sera de 63.000,00, ja paguei R$ 26.800,00 acontece que esse valor nao foi repassado pela antiga administradora que deixou de administrar o condominio em 2012,Eu estou desde novembro de 2014 atras desse valor e ninguem sabe me dizer, pedi uma assembleia a varios dias e nada ate agora. O que devo fazer??? Aguardo sua resposta.

    • Joseimara, os pagamentos só se comprovam através de um recibo. Você tem que apresentar os recibos, para poder comprovar e até mesmo poder acusar a antiga administradora.

    • No Estado de São Paulo, pode. Mas não sou favorável. Prefiro tentar um acordo ou, se o atraso for grande ou o devedor é crônico, é melhor propor ação diretamente.

  2. Olá, Dr.! O síndico anterior estava ocupando cargo com mandato vencido, e não prestava contas. Convocamos duas assembleias e elegemos um novo sindico e rescindimos o contrato da administradora, contratada por ele. A administradora está contestando a eleição, dizendo que estamos inadimplentes e não está acatando a decisão da maioria e liberou dinheiro, vale e documentos para o anterior. A decisão da maioria não é suficiente para rescindir o contrato com a administradora, eles podem fazer isso?

  3. Dr. Daphnis,

    gostaria de parabenizá-lo pela iniciativa e pela ajuda, sem tamanho, que o Sr. nos presta. Fui eleita síndica, por maioria, ocorre que o ex-síndico decidiu contestar judicialmente a eleição, alegando minha inadimplência e a dos outros votantes, sem ter feito qualquer prestação de contas. Após o ajuizamento da ação, ele deixou de pagar as taxas condominiais, minha dúvida é se posso cobrá-lo judicialmente, já que estou no cargo, ou se tenho que aguardar a decisão judicial sobre a legalidade da eleição? Já tem 3 meses e não sei quanto tempo ainda pode demorar.

    Obrigada.

  4. Estou em questionamento junto ao Síndico, e para discutir esta questão consegui que ele agendasse e já aconteceram duas AGEs num espaço de tempo que já perdura 9 meses, no que se refere á cobrança de taxa extra para a construção de uma obra a qual, por trabalho de auditoria que eu mesmo venho desenvolvendo neste mesmo período, constatei irregularidades graves na licitação inicial e gastos acima das verbas aprovadas em AGO em 360% (325.000 gastos contra 70.000 aprovados. Daí pergunto: SOU CONSIDERADO INADIMPLENTE NÃO PODENDO PARTICIPAR E VOTAR NAS AGEs QUE CONSEGUI CONVOCAR PARA DISCUTIR O PRÓPRIO ASSUNTO QUE EU MESMO LEVANTEI e ONDE NÃO VENHO SALDANDO OS SEUS DÉBITOS DESDE O PRIMEIRO, embora esteja em dia com as TAXAS CONDOMINIAIS usuais mensais ?

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