Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: junho 2014

REPÚBLICA DE ESTUDANTES

2REPÚBLICA DE ESTUDANTES

 

República de estudantes ou habitação coletiva pode ser definida como um grupo de estudantes que alugam uma unidade, com o objetivo de dividir as despesas. Por essa razão, dois ou três estudantes num apartamento não pode ser considerado como república.

As repúblicas são discriminadas pelos condomínios, porque número elevado de pessoas implica quase sempre em barulho, diminuição de segurança pelo entra e sai de moradores, amigos, namorados etc. e também no aumento de consumo das despesas condominiais, tais como água e uso dos elevadores.

Algumas convenções ou regulamentos internos proíbem expressamente a instalação de república de estudantes. E, como se tratam de leis internas dos condomínios, não há espaço para discussão.

Sem dúvida alguma é uma restrição ao direito de propriedade, mas esse direito sofre restrições em prol da função social da propriedade, de acordo com o artigo 5º inciso XXIII da Constituição do Brasil. Vale lembrar, também, o disposto nos artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil, através do qual o condômino tem o direito de usar e fruir e livremente dispor de sua unidade e das coisas comuns, desde que não seja de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais ou aos bons costumes.

Num condomínio em que o proprietário pretendia colocar seu filho para morar na unidade juntamente com outros estudantes, formando uma república, o síndico desligou a energia elétrica para impedir. Levada a questão para a justiça, através de Medida Cautelar, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em julgamento que teve a participação dos desembargadores Leite Cintra e Oswaldo Breviglieri negou provimento ao recurso, entendendo que o síndico agiu de forma legal. No final do acórdão, lê-se:

“E a única forma rápida e eficaz de impedir o desrespeito a tais atos foi a atitude tomada pelo síndico, sendo inexigível aguardar-se demorada tramitação processual para discutir a questão, durante a qual o filho do autor e os outros estudantes, seus companheiros, certamente concluirão seus estudos” (Agravo de Instrumento nº 63.883-4/4 – relator: Souza Lima – 1997).

Em outro julgado, entendeu o Tribunal que mesmo havendo a proibição, deve ser analisado se há perturbação ao sossego, segurança e saúde dos demais moradores, porque a proibição genérica de locação para estudantes reflete uma discriminação ilegal.

Em alguns casos, existe não apenas a existência da república, mas o contrato de hospedagem. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no Agravo de Instrumento nº 0088776-93.2011.8.26.0000 – Relator Carlos Alberto Garbi, analisando a questão, entendeu que o contrato de hospedagem descaracteriza o fim residencial do condomínio, pois é uma atividade comercial e cita J. NASCIMENTO FRANCO: “tanto o edifício como as unidades privativas têm de ser utilizadas para a destinação prevista nos instrumentos de instituição e convenção do condomínio (Código Civil, arts. 1.332, III, 1.335, II, 1.336, IV, 1.351). O desvio da destinação do edifício constitui uma das mais graves infrações da lei e da Convenção de Condomínio. Para impedir que a infração ocorra, ou para restabelecer o uso compatível com a finalidade para a qual foi construído o edifício, deve o síndico tomar todas as providências cabíveis, inclusive judiciais, contra os infratores, sejam condôminos, seus familiares, inquilinos e prepostos, mormente quando o desvio põe em risco a tranquilidade e a segurança dos demais condôminos” […] Em suma, o que se proíbe é o desvio de uso, ou o super uso da unidades autônomas, como, por exemplo, quando se transforma um apartamento em casa de cômodos ou “repúblicas” incompatíveis com a categoria e a destinação do edifício” (Condomínio, ed. RT, 5ª ed., 195)”.

Prossegue o relator:

“E não aproveita o argumento da autora no sentido de que não haverá prejuízo aos demais, porquanto é sabido que o acolhimento de pessoas estranhas no seu apartamento impõe o uso das partes comuns e a convivência delas com os condôminos. Nem é necessário dizer que os estudantes poderão receber seus amigos, parentes e trazer ao condomínio outras pessoas para fazer uso indevido das partes comuns, em contato direto com os demais. E sabido, igualmente, que ocorre rotatividade de estudantes em “repúblicas”, o que agrava o prejuízo que essa atividade pode trazer ao condomínio”.

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ESCOLHA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO

 

DSC03899 Existem inúmeras administradoras no mercado. E, como em tudo, há as boas e as não muito boas. É importante não se impressionar com o seu tamanho nem com o tempo que atuam. Ser grande ou existir há muito tempo não significa, necessariamente, ser a melhor. Às vezes é o contrário. Uma administradora muito grande não tem condições de cuidar com a devida atenção de um condomínio e também pode não dar muita importância, porque perde um prédio hoje, consegue outro amanhã. Não lhe fará falta.

É importante visitar a administradora, conhecer seus sócios, fazer ficha cadastral para saber a existência de ações judiciais propostas contra ela.

O artigo 1.348 do Código Civil, no parágrafo segundo, diz que “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Portanto, essa escolha é de responsabilidade só do síndico. Como é ele quem está transferindo as suas funções administrativas a uma administradora de condomínio, deve saber a quem está transferindo e tomar todos os cuidados com a escolha. A lei anterior, 4.591/64, que regulava os condomínios, dizia expressamente que o síndico podia transferir as funções administrativas “sob sua inteira responsabilidade”.

É muito importante que o síndico contrate uma administradora de condomínios ao invés de administrar ele próprio (o que se denomina auto administração), porque ao contrário do que se pensa não sai mais barato e as exigências atuais são de tal monta, que somente uma empresa especializada pode administrar corretamente um condomínio.

Para saber se a administradora tem credibilidade, deve pedir a relação dos prédios que administra e conversar com os síndicos, para saber se estão contentes.

Com relação a valores, é comum consultar ao menos três administradoras. O primeiro cuidado que se deve tomar é se ela é competente e honesta. Depois vem o preço. Não deve ser contratada a que cobrar mais, mas também não se deve levar em conta somente o valor da taxa de administração, porque como se diz, se o milagre é muito, até o santo desconfia.

O valor da taxa de administração pode ser fixo com reajuste anual, ou uma porcentagem sobre o rateio da verba ordinária.

Importante observar que o trabalho de administrar um condomínio é grande e costuma, infelizmente, ser subestimado pelos condôminos. Antes, a taxa de administração equivalia ao salário de um zelador. Hoje, muitas vezes equivale ao salário de um porteiro ou faxineiro.

Tendo o síndico tomado todas as cautelas para escolher a administradora, deve, antes de assinar o contrato de administração, analisar criteriosamente as suas cláusulas, inclusive a que diz respeito à rescisão contratual. Como se trata de uma relação de confiança, o normal é que, não querendo mais continuar com a administradora, notifique-a com antecedência de até sessenta dias, prazo normal para que prepare tudo para passar à outra administradora. Não devem ser aceitas cláusulas que dificultam a rescisão impondo multas exorbitantes ou prazos longos.

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