Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: julho 2014

VEÍCULOS ARRANHADOS NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO

2É comum, nas garagens dos condomínios, o morador notar que seu veículo foi arranhado. O questionamento, então é saber como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pela despesa com o dano.

A resposta é que o condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Isto porque, salvo disposição expressa na convenção condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrever trecho do acórdão:

“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de coproprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos comproprietários pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”.

E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.

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REFORMAS EM APARTAMENTOS E A NORMA 16.280/2014 DA ABNT

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As reformas nas unidades, sem amparo técnico de engenheiro ou de arquiteto, podem provocar danos materiais de grande monta e vítimas fatais. Praticamente todo adquirente de apartamento ou casa, integrante de condomínio, pretende fazer alterações, desde a troca da parte elétrica, hidráulica e pisos, até a eliminação de paredes. É salutar, mas tudo tem que ser feito com o máximo cuidado.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas editou a Norma nº 16.280 de 2014, que disciplina as reformas em edificações, com o fito de evitar que ocorram desmoronamentos.

Segundo essa norma, toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora e do projetista se estiver dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia).

Após esse prazo, será exigido laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto.

A obra somente poderá ter início após a aprovação do projeto, pelo condomínio. Se o síndico entender, baseado em parecer de arquiteto ou engenheiro, que ela colocará em risco a edificação, poderá proibir a reforma, pois o interesse da comunidade condominial está acima do interesse particular de qualquer condômino.

Essa Norma orienta o síndico e o interessado na obra, incluindo métodos para  planejamento, projetos, análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

Como é uma norma da ABNT, não é lei. Portanto, seu cumprimento não é obrigatório. Mas é aconselhável que seja respeitada, porque foi elaborada para o bem e segurança de todos os moradores de prédios de apartamentos.

Entretanto, surgem problemas que só o tempo se encarregará de resolver, alguns somente através de decisões judiciais.

Por exemplo, quem deve pagar o engenheiro ou o arquiteto contratado pelo síndico para examinar o projeto da reforma e fiscalizar a obra até o seu final, para que não haja desvirtuamento do projeto.

Os síndicos não querem arcar com essa despesa, sob a alegação de que não é justo que os condôminos que não estão reformando suas unidades paguem. Sob essa ótica, quem deve pagar é quem está reformando seu apartamento. Este, por sua vez, recusa-se a pagar, pois justifica que já está pagando o engenheiro ou arquiteto para fazer a sua obra.

Por outro lado, nos casos de síndicos profissionais, seus salários devem ser majorados, uma vez que a responsabilidade se tornou muito maior.

Outra questão é o que exatamente estará incluído nas exigências da NBR 16.280. Há exemplos claros, como a eliminação de paredes, mas há reformas que não se limitam à mera pintura e é discutível se chegam a comprometer ou não a segurança da edificação.

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