REFORMAS EM APARTAMENTOS E A NORMA 16.280/2014 DA ABNT

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As reformas nas unidades, sem amparo técnico de engenheiro ou de arquiteto, podem provocar danos materiais de grande monta e vítimas fatais. Praticamente todo adquirente de apartamento ou casa, integrante de condomínio, pretende fazer alterações, desde a troca da parte elétrica, hidráulica e pisos, até a eliminação de paredes. É salutar, mas tudo tem que ser feito com o máximo cuidado.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas editou a Norma nº 16.280 de 2014, que disciplina as reformas em edificações, com o fito de evitar que ocorram desmoronamentos.

Segundo essa norma, toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora e do projetista se estiver dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia).

Após esse prazo, será exigido laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto.

A obra somente poderá ter início após a aprovação do projeto, pelo condomínio. Se o síndico entender, baseado em parecer de arquiteto ou engenheiro, que ela colocará em risco a edificação, poderá proibir a reforma, pois o interesse da comunidade condominial está acima do interesse particular de qualquer condômino.

Essa Norma orienta o síndico e o interessado na obra, incluindo métodos para  planejamento, projetos, análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

Como é uma norma da ABNT, não é lei. Portanto, seu cumprimento não é obrigatório. Mas é aconselhável que seja respeitada, porque foi elaborada para o bem e segurança de todos os moradores de prédios de apartamentos.

Entretanto, surgem problemas que só o tempo se encarregará de resolver, alguns somente através de decisões judiciais.

Por exemplo, quem deve pagar o engenheiro ou o arquiteto contratado pelo síndico para examinar o projeto da reforma e fiscalizar a obra até o seu final, para que não haja desvirtuamento do projeto.

Os síndicos não querem arcar com essa despesa, sob a alegação de que não é justo que os condôminos que não estão reformando suas unidades paguem. Sob essa ótica, quem deve pagar é quem está reformando seu apartamento. Este, por sua vez, recusa-se a pagar, pois justifica que já está pagando o engenheiro ou arquiteto para fazer a sua obra.

Por outro lado, nos casos de síndicos profissionais, seus salários devem ser majorados, uma vez que a responsabilidade se tornou muito maior.

Outra questão é o que exatamente estará incluído nas exigências da NBR 16.280. Há exemplos claros, como a eliminação de paredes, mas há reformas que não se limitam à mera pintura e é discutível se chegam a comprometer ou não a segurança da edificação.

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16 comentários

  1. Iniciei reforma em meu AP e por situação financeira parei em 12 de abril. Quero reiniciar agora, com colocação de pisos, azulejos, enfim acabamento,uma vez que já está no cru. Já instalado canos, toma parte embutida pronta agora é re assar paredes, pintar. Necessito de um engenheiro. Se não contratar o que pode acarretar em questão judicial?

  2. Moro em um condominio de casas onde não temos o registro oficial pois ainda faltam 28 casas a construir e area de lazer(quadra, salão de festas, piscina e churrasqueira) mas já é considerado condominio de fato, mas não temos um regimento ainda!
    QUERO MUDAR A MINHA PORTA DE ENTRADA POIS A MESMA É DE ALUMINIO E NÃO INSPIRA SEGURANÇA ALGUMA E MORO NA ULTIMA CASA DA RUA , NÃO TEM ILUMINAÇÃO E AS CAMERAS NÃO ALCANÇAM MINHA RESIDENCIA QUERO TROCAR A MINHA PORTA POSSO ?

  3. Olá boa noite!

    Acabei de comprar um apartamento e em Março de 2015 recebo as chaves. Ainda não fiz a vistoria da construtora! Quero trocar os pisos originais por porcelanatos. Posso solicitar na vistoria do apartamento que a construtora retire o piso original, ou que o engenheiro da construtora me repasse a autorização? Caso não consiga nada com a construtora mesmo com o apartamento na garantia; quanto em média os profissionais estão cobrando para fazer esses laudos e acompanhar a obra em uma solicitação particular?

    • Maycon, entre em contato com a construtora antes que eles coloquem o piso original e peça para colocarem porcelanato. As construtoras normalmente fazem isso e te cobram a diferença. É muito melhor do que deixar eles colocarem e depois você mandar retirar.

  4. Boa noite!
    As portas da cozinha e do banheiro precisam ser trocadas, poi além de velhas, foram destruídas por brocas. Preciso de autorização da síndica para trocá-las? Não haverá nenhuma mudança na altura e nem largura.
    Obrigada
    Valéria

  5. Bom dia!
    Iniciei as obras em meu apartamento, porem no mês seguinte constou em minha fatura, uma “TAXA DE OBRA”, cobrado de apartamento que estão em obras, 1/2 salario minimo até o termino das obras. Pergunto: É correto o condomínio cobrar essa TAXA???

  6. BOA NOITE COMPREI UM APARTAMENTO NOVO E VEM SEM PISO NOS DOIS QUARTOS E SALA, PRECISO COLOCAR PISO, SANCAS DE GESSO NO TETO E CONTRA PISO E PINTAR NESSE CASO ME ENQUADRO NA NORMA, POIS NOS FOI IMPOSTO QUE NÃO PODEREMOS FAZER NADA ATE COM TRATARMOS ENGENHEIRO INDICADO POR ELES ISSO PROCEDE?

    • Daniel, não procede. Você não é obrigado a colocar piso , sancas de gesso, contra piso e pintar, com o engenheiro indicado pela construtora. Você contrata quem você quiser. O que não poderá é promover reformas, sem o projeto de um engenheiro. Mas piso, sancas de gesso e pintura não é reforma. Considero acabamento.

  7. Dr Daphnis muito boa noite, adquiri um apto em setembro de 2014 e agora em novembro de 2016, o condomínio com a intenção de atualizar o sistema de tv coletiva de analógica para digital de todos os aptos descobriu que o antigo morador do meu apto durante grande reforma fez alterações nos conduites da prumada o que necessitaria um ajuste ( quebra de teto/parede ) para poder passar o cabo e possibilitar o acesso às unidades de baixo, não me nego a disponibilizar meu apto para reforma, mas a síndica exige que eu pague todos os custos, totalmente injusto na minha opinião , nesse caso o condomínio pode entrar em meu apto, quebrar e exigir que eu ainda arque com os custos, sendo que na época da reforma do antigo morador permitiram tal alteração? Lembrando que provavelmente qdo ocorreu essa alteração ainda a norma da art ainda não era obrigatoria, por favor me ajude com embasamento técnico nesse esclarecimento.

    Agradeço desde já
    Fernando

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