CONDOMÍNIOS SEM ZELADORES
Os gastos com pessoal e encargos, nos condomínios, alcança uma média de 60% do total das despesas mensais. É muito dinheiro e os valores das taxas condominiais estão cada vez maiores. Por essa razão, a tendência é atacar o maior problema, diminuindo o número de empregados, começando pelo cargo de zelador.
Vários condomínios estão contratando zeladores que moram fora das dependências condominiais ou estão dispensando os zeladores e aproveitam para alugar as dependências da zeladoria e obter mais renda ou então transformá-las, por exemplo, em espaço para realização de assembleias, salas de jogos ou para uso de Internet.
Apesar do síndico ter poderes para dispensar o zelador, não é aconselhável que o faça sem a decisão de assembleia, pois geralmente a indenização é alta.
Agora, a decisão de deixar o condomínio sem zelador depende necessariamente de aprovação em assembleia geral. Acerca do quórum, há quem entenda que seja necessária a aprovação de dois terços dos condôminos, mas essa posição não é unânime. Na prática, não é o que se vê. Muitos condomínios aprovam com a maioria simples na assembleia especialmente convocada e, tratando-se de medida de economia e até mesmo que será transformada em renda, com o aluguel da área comum destinada à zeladoria, nenhum condômino reclamará.
Como se sabe, cabe ao zelador cuidar do andamento das atividades no condomínio, distribuindo os serviços aos funcionários e fiscalizando-os.
Sem o zelador, essas tarefas passam a ser de responsabilidade de todos os funcionários, sob as ordens do síndico ou então, de preferência, de todo o corpo diretivo, com a assessoria da administradora do condomínio. Como o trabalho do síndico aumenta muito, em determinados condomínios é mais interessante a contratação de um síndico terceirizado.
Para lembrar, dentre as atribuições do zelador, previstas na convenção do sindicato de São Paulo, e que passam para os demais funcionários e corpo diretivo, cabe destacar a fiscalização das áreas de uso comum, inclusive com relação à limpeza, bem como o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, dos elevadores, lâmpadas, casa de força, bomba de recalque, casa de máquinas, grupo gerador, central de telefonia, motores do portão, da piscina e das áreas de jardim.
À administradora, caberá a elaboração da tabela de horário de trabalho dos funcionários do condomínio e a escala de folgas e férias de todos.
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CONDOMÍNIO: INFILTRAÇÃO
O problema de infiltração é comum nos condomínios, especialmente nos mais antigos, alguns ainda com encanamento de ferro. Ao quebrar a parede, os canos nem existem mais ou se desfazem em pedaços, devido à corrosão e ao tempo, pois em média, tem vida útil de vinte anos.
O condômino incomodado acredita que é obrigação do síndico exigir que o proprietário da unidade causadora tome providências e, quando o síndico esclarece que pode no máximo solicitar essas providências, mas não exigir, recebe críticas até mesmo mal educadas.
É difícil fazer ver, ao condômino, que se a origem for de áreas comuns como colunas, por exemplo, o condomínio é o responsável e, se for das unidades, seu proprietário deve tomar as providências para sanar a infiltração, além de reparar os danos causados ao apartamento do andar inferior.
Mas o problema é quase sempre o mesmo. Grande parte dos condôminos procura eximir-se da responsabilidade, alegando que o vazamento ou infiltração não tem origem em sua unidade, que é da coluna do prédio ou proveniente da fachada.
Muitas vezes é preciso quebrar a parede em alguns trechos para detectar o vazamento e o condômino oferece resistência à idéia.
Enquanto isso, o problema continua e os estragos causados vão se avolumando.
Em alguns casos, não há alternativa senão propor ação judicial. Mas que fique bem claro: tratando-se de infiltração de uma unidade, área privativa à outra, o condomínio não é parte legítima para propor. Será sempre o proprietário do apartamento que está sofrendo a infiltração, contra o proprietário do apartamento que está causando a infiltração.
O síndico nada pode fazer, a não ser tentar intermediar para que o problema seja resolvido amigavelmente. Não é má vontade dele, nem inércia de sua parte.
Ao condômino vitimado pela infiltração, além da indenização por dano material, dependendo das circunstâncias pode pretender inclusive indenização por dano moral, conforme entendimento da 9ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação nº 9195915-92.2004.8.26.0000, em que figurou como relator o desembargador dr. Antonio Vilenilson, em acórdão datado de 12 de julho de 2011.
Inicialmente o juiz havia arbitrado a indenização por danos morais em R$ 1.200,00. O Tribunal de Justiça elevou-a para R$ 10.000,00 levando em consideração o caráter pedagógico da indenização, uma vez que o problema se arrastou por vários anos e o autor da ação sofreu limitação do uso de seu apartamento.
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CONDOMÍNIOS: PRESTAÇÃO DE CONTAS
O Código Civil, no artigo 1.348, inciso VIII, estabelece que compete ao síndico “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.”
Esta redação poderia ter sido melhor, pois dá a entender que as contas devem ser apresentadas anualmente à assembleia ou a qualquer condômino, quando exigidas.
Mas não é assim. O síndico tem obrigação de prestar contas, mas sempre à assembleia. Uma vez por ano, ou em período menor, se exigidas.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1046652, anulando decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, confirmou a sentença de Primeira Instância, considerando que o Instituto Nacional de Seguro Social (INSS) não podia requerer prestação de contas face ao condomínio, pedindo a documentação relativa às despesas com a aquisição e instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndios e com serviços de modernização de elevadores. Eis a ementa:
“RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. CARÊNCIA DA AÇÃO. CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. ART. 22, §1º, “f”, DA LEI nº 4.591/1964. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. DOCUMENTOS APRESENTADOS EXTRAJUDICIALMENTE.
- O condômino, isoladamente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia, nos termos do art. 22, §1º, “f”, da Lei nº 4.591/1964.
- Faltará interesse de agir ao condômino quando as contas já tiverem sido prestadas extrajudicialmente, porque, em tal hipótese, a ação judicial não terá utilidade.
- Recurso especial provido”.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entendera que “qualquer condômino detém legitimidade ativa para exigir do condomínio prestação de contas a ele pertinente”.
O relator, ministro Villas Bôas Cueva, no corpo do acórdão, fez referência à Lei 4.591/64, que regulava os condomínios em edificações e que foi revogada tacitamente pelo Código Civil e a este diploma legal, cujo artigo encabeça o presente texto.
Escreve ele:
“Assim, por expressa vedação legal, o condômino não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, porque o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas a todos, perante a assembleia.”
E cita Nascimento Franco (Condomínio, Revista dos Tribunais,1977, página 61:
“Sendo a Assembleia Geral a destinatária das contas (art. 24), falta aos condôminos legitimidade para, individualmente, exigi-las ao síndico, que não pode ficar sujeito a prestá-las a cada um dos membros do condomínio”.
Para o ministro, relator do acórdão,
“Não cabe ao condômino sobrepor-se à assembleia, que se traduz no órgão supremo do condomínio, pois através de suas deliberações é que se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns. Na eventualidade de não serem prestadas as contas, assiste aos condôminos o direito de convocar assembleia, como determina o artigo 1.350 do Código Civil (“Se o síndico não convocar assembleia, 1/4 (um quarto) dos condôminos poderá fazê-lo” ). Ressalte-se que, mesmo em tal hipótese, é inviável aos condôminos, isoladamente, exigirem a prestação de contas, pois, como visto, estas devem ser apresentadas
à coletividade. Desse modo, resta-lhes, nos termos no § 2º, do art. 1.350 do Código Civil, pleitear a realização de nova assembleia para a referida finalidade.
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UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM POR CONDÔMINO
São freqüentes os casos de condôminos que pretendem se utilizar ou se utilizam de área comum com exclusividade, ou porque sua unidade está localizada no andar térreo, ou porque há subsolo em sua loja ou, então, porque são proprietários de unidades no fundo do hall e pretendem fechar para terem uma só porta de entrada e ganhar mais de espaço.
Questiona-se a sua legalidade.
O Código Civil, no artigo 1331, § 2º, prevê que “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.
Estabelece ainda que são direitos dos condôminos, dentre outros, o uso das partes comuns “conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Na jurisprudência, encontramos dois acórdãos.
Um da 8ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, datado de 27 de abril de 2011, que manteve a sentença de procedência em ação demolitória, entendendo por irregular acréscimo promovido por condômino proprietário de apartamento em andar térreo, que se utilizou de área comum com exclusividade, onde construiu uma cozinha e uma churrasqueira. Essa decisão se reporta à doutrina (Roberto Barcelos Magalhães e J. Nascimento Franco): “não se faculta ao dono do pavimento térreo, nem a qualquer outro dos ocupantes do prédio, de fato aumentar a sua fração graças ao aproveitamento abusivo de átrio, pátio, jardim, quintal, corredor coberto ou descoberto, ou ruela, com fazer, ali, coisa permanente, ou os ocupar, sequer temporariamente, com objetos móveis de qualquer espécie (salvo por momentos) ou construções provisórias: por exemplo, elevando casinhas para animais, privada, banheiro, entreposto, depósito, cubículo de telefone, oficinazinha de reparação de automóveis; assim como depondo ou acumulando naqueles lugares garrafas, caixões, malas vazias, etc.: pois tal proceder importaria em mudança do destino de coisa comum, e aumento de gozo da casa, para um só” (Condomínio, 5ª edição, Ed. Revista dos Tribunais, página 219).
Outro acórdão, da 14ª Câmara do mesmo Tribunal de Justiça de São Paulo, datado de 30 de março de 2011, que deu provimento à apelação do proprietário de uma loja e respectivo subsolo, que ocupa áreas comuns do condomínio, mas que ficaram encravadas, cuja ementa é a seguinte:
“Possessória – Reintegração de posse – Utilização de áreas comuns do condomínio, em caráter exclusivo, por condômino – Áreas comuns utilizadas que se situam no subsolo da loja adquirida pelos réus, o qual também foi adquirido por estes – Ocupação há muito exercida pelos réus por si e seus antecessores, sem oposição alguma dos demais condôminos, tendo obtido, inclusive, concordância da síndica do condomínio quanto a esta ocupação – Áreas comuns ocupadas que restaram encravadas em face da aquisição tanto da loja como do respectivo subsolo, não causando a sua utilização exclusiva prejuízo algum à existência do condomínio – Ocorrência de esbulho possessório não configurado – Prevalência, nesta hipótese, do princípio da boa-fé – Inteligência do art. 3º da Lei 4.591/64 – Ação que deve ser julgada improcedente – Recurso dos réus provido para tanto”.
alteração do hall dos elevadores
Quando um condômino (pessoa física ou jurídica) possui todas as unidades de um andar ou de vários, principalmente nos condomínios não residenciais, geralmente promove alterações no hall dos elevadores.
Por se tratar de área comum, cuja alteração dependeria de aprovação dos demais condôminos em assembleia geral, os síndicos ficam indecisos sobre que providencias tomar, já que, dentre as suas atribuições, está a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (art. 1348, V, do Código Civil).
Em uma situação em que o condômino é proprietário de todas as unidades do andar, a 5ª Câmara de Direito Privado, em processos relatados pelo Desembargador Oscarlino Moeller decidiu:
“A ação foi ajuizada sob a alegação de que o requerido introduziu modificações no hall do elevador, descaracterizando suas condições originais, violando a convenção de condomínio. Objetiva o autor, a restituição do espaço à sua condição original. No caso concreto verifica-se que a obra realizada, ao modificar as condições do hall de entrada em que o requerido possui unidades autônomas, não contrariou qualquer dispositivo da Convenção Condominial, que não contempla tal proibição. O óbice legal se refere à modificação de fachada, e não ao caso em análise. Como se verifica nos autos, o requerido é proprietário exclusivo das unidades do andar reformado, não atingindo assim, a vontade de outros condôminos (…) A destinação da área reformada não foi modificada. Alterou-se apenas a sua questão estética com pintura, troca de piso e portas. Diante destas circunstâncias, a ação era de ser julgada improcedente, assim, a sentença proferida pelo Juízo “a quo” é de ser mantida por seu próprios e jurídicos fundamentos. “(Apelação 409.949.4/7-00, DJ 10/03/2010).
Em outro, a ementa é a seguinte:
“CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – AÇÃO OBJETIVANDO RESTITUIÇÃO DE HALL DE ELEVADOR AOS PADRÕES ORIGINAIS – REFORMA REALIZADA SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA – AUSENTE A EXIGÊNCIA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO AUTOR – MODIFICAÇÃO QUE NÃO ALTEROU A FUNÇÃO DO ESPAÇO, QUE CONTINUA SENDO DE HALL PARA OS ELEVADORES – HALL QUE LEVA APENAS A PROPRIEDADES EXCLUSIVAS DO REQUERIDO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO”.
Como se vê, o Tribunal não acatou o pedido de desfazimento das obras realizadas no hall, entendendo que o proprietário exclusivo das unidades do andar não atingiu a vontade dos demais condôminos. E, por outro lado, não alterou o seu destino.
Na prática, o que se deve ter como finalidade, é o bem estar e a funcionalidade do condômino. Assim, não causando prejuízo aos demais ocupantes, nem desvalorizando o condomínio, não há porque impedir alterações no hall, geralmente efetuadas por arquitetos ou decoradores, de modo a personalizar a empresa.
Até mesmo nos halls com unidades de vários proprietários, é aconselhável permitir a sua alteração, desde que haja concordância unânime dos detentores de conjuntos ou salas do mesmo andar.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, na Apelação Cível nº 1.0024.05.779186-5/006, 18ª Câmara Cível, 17.11.2009, relator Des. Elpídio Donizetti, deu provimento, entendendo que “Primeiramente, é importante observar que, em um condomínio edilício, a utilização do hall dos elevadores de cada pavimento por proprietários ou possuidores de unidades autônomas em outros pavimentos se dá de forma bastante restrita, para não se dizer inexistente. O cotidiano revela que apenas os proprietários das unidades autônomas do respectivo andar e os funcionários do condomínio, via de regra, circulam pelo hall, diferentemente do que ocorre com outras partes comuns, como portaria, garagem e salão de festas. Nesse contexto, como o hall dos elevadores comumente é utilizado apenas pelos proprietários das unidades autônomas daquele andar, nada mais natural que a apelante – locatária de todas as unidades do 2º pavimento – promovesse pequenas alterações no local com o intuito de aumentar ou facilitar o uso do bem. Não se pode deixar de observar, ainda, que as obras implementadas pela apelante não comprometem o acesso e circulação dos demais condôminos pelo local, nem a segurança do edifício”.
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PROCURAÇÕES NAS ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS
Muitas são as reclamações dos condôminos quando o síndico se utiliza de inúmeras procurações para se reeleger, aprovar suas contas e ratificar suas despesas e contratações. O descontentamento é enorme.
O síndico, por uma questão ética e moral, não deve utilizar-se de procurações de outros condôminos para votar em assuntos que lhe digam respeito. Por exemplo, discussão e aprovação de suas próprias contas. Embora a jurisprudência entenda que, se outra pessoa dá procuração ao síndico para representá-la em assembleia na qual consta “aprovação de contas”, é porque de antemão está aprovando-as.
Mas este assunto é passível de discussão. A Lei das Sociedades Anônimas (nº 6.404/76), utilizada subsidiariamente em casos de condomínios, prevê no artigo 115 que:
“o acionista deve exercer o direito a voto no interesse da companhia; considerar-se-á abusivo o voto exercido com o fim de causar dano à companhia ou a outros acionistas, ou de obter, para si ou para outrem, vantagem a que não faz jus e de que resulte, ou possa resultar, prejuízo para a companhia ou para outros acionistas” (Redação dada pela Lei nº 10.303, de 2001).
E, no § 1º, diz expressamente que:
“o acionista não poderá votar nas deliberações da assembleia-geral relativas ao laudo de avaliação de bens com que concorrer para a formação do capital social e à aprovação de suas contas como administrador, nem em quaisquer outras que puderem beneficiá-lo de modo particular, ou em que tiver interesse conflitante com o da companhia”.
Com base nesta disposição da Lei das Sociedades Anônimas, também será possível considerar abusivo o síndico votar munido de várias procurações, obtendo vantagem indevida para si ou para outrem, causando prejuízo ao condomínio.
Reconhecimento de firma: O reconhecimento de firma, ou seja, da assinatura do outorgante da procuração, significa que o cartório atesta que a pessoa que assinou é de fato quem diz que é. Em outras palavras, que não houve falsificação de assinatura.
Na apelação nº 9144980-43.2007.8.26.0000 – a 2ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão datado de 07.02.12 (relator: dr. Neves Amorim), encontramos a seguinte posição:
“Outro ponto alegado pelo autor foi quanto à formalidade das procurações. Ora não se faz necessário o reconhecimento de firma para que sejam válidas as procurações quando utilizadas em condomínios, entendimento este apresentado por NASCIMENTO FRANCO, o qual adoto: ‘a procuração para representação dos condôminos dispensa forma solene e reconhecimento de firma, não mais exigida em inúmeros atos e até nos mandatos judiciais’.
Na mesma linha de raciocínio, outro acórdão, datado de 13 de maio de 2008, na apelação cível 454.736-4/0-00, da 9ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, no qual figurou como relator o dr. Piva Rodrigues:
“Naquilo que poderia comprometer o resultado da votação, tem-se que o simples reconhecimento de firma nas procurações passadas pelos condôminos, não invalida os mandatos por eles conferidos, não tendo sido contestada, especificamente, nenhuma dessas assinaturas”.
O artigo 654 do Código Civil diz que “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”.
E o seu parágrafo segundo complementa que “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida”.
Ocorre que no condomínio edilício, o outro condômino não é considerado terceiro.
No Código Civil de 1916, era exigido o reconhecimento de firma. Mas no Código atual, que entrou em vigor em 2003, não subsiste o aludido requisito de validade.
Desta forma, não sendo contestada a assinatura, a procuração sem firma reconhecida, dentre os condôminos, é perfeitamente válida.
A exigência desse tipo de formalismo, principalmente nos condomínios edilícios está completamente ultrapassada.
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“PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA” NAS ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS
De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, inciso VI, compete ao síndico “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. Em outras palavras, significa fazer a previsão orçamentária.
E segundo o artigo 1.350 do mesmo Código, o síndico deve convocar uma assembleia anualmente, para aprovar a previsão orçamentária.
Essa assembleia costuma ser denominada “ordinária”, mas o Código Civil no capítulo que trata do “Condomínio Edilício”, não se refere uma única vez ao termo ordinária e uma vez só, quando fala em assembleia extraordinária (artigo 1.355), refere-se a uma assembleia que não pode aguardar a anual, por ser matéria urgente.
Assim, preferimos simplificar, banindo os adjetivos “ordinária” e “extraordinária” e denominar simplesmente “assembleia geral”. O que evita, inclusive, a discussão estéril de que há assuntos que só podem ser discutidos em uma e assuntos que só podem ser discutidos em outra, o que não é exato, uma vez que não é o assunto que obriga necessariamente que a assembleia seja ordinária ou extraordinária.
De outro lado, embora o Código Civil preveja que a elaboração e aprovação da previsão orçamentária seja anual, nada impede (pois não ocasiona prejuízo algum aos condôminos), que a previsão seja de períodos inferiores. O que é até recomendável, pois se tratando de previsão, quanto maior o período, maior a possibilidade de distorção de valores.
A previsão orçamentária apresentada nas assembleias, como o próprio nome diz, constitui-se num estudo das despesas futuras do condomínio, baseado nas havidas nos meses anteriores, para se ter ideia de quanto precisará ser rateado entre os condôminos nos meses seguintes. E, como toda previsão, o resultado a que se chega será sempre aproximado. O síndico e a administradora de condomínios encontram muita dificuldade em fazer com que os condôminos entendam o objetivo da previsão que é o de, somente, se chegar a um valor total do gasto mensal que, multiplicado pela porcentagem que as unidades ocupam no todo, constante da especificação de condomínio, resultará no valor da taxa condominial que cada apartamento ou casa terá que pagar. E esse resultado poderá implicar na manutenção do valor da taxa condominial ou no aumento, por exemplo, de 15%. Os condôminos poderão, com base na previsão orçamentária, aprovar o aumento de 15% ou então de 10% provisoriamente ou até mesmo (mais recomendável) dar poderes ao síndico para que aumente os restantes 5% independentemente de realização de outra assembleia, em caso de necessidade. O problema é que muitas vezes os condôminos, nas assembleias, não entendendo o objetivo da previsão orçamentária, fazem críticas pontuais aos valores constantes da previsão, desviando o foco que é se mantem o valor da taxa condominial mensal, se aumenta e quanto aumenta. A discussão sobre medidas para diminuir as despesas não é a finalidade desse item. Se o condomínio gastar menos do que foi previsto, melhor, aumentará o caixa, o valor constante da taxa ordinária. A previsão orçamentária de que trata o Código Civil, é relativa às despesas ordinárias, destinadas à manutenção do condomínio. É a denominada comumente taxa condominial, ou “condomínio”, que não precisa ser dos doze meses vindouros, pois pode haver previsão somente para três ou seis meses, dependendo da situação de cada condomínio. Não é sobre o rateio das despesas extraordinárias. Em raros casos, há sobra de verba. Às vezes porque taxas condominiais de um condômino em atraso entraram para o caixa do condomínio em virtude de leilão de uma unidade, por exemplo, e existe a possibilidade de baixar um pouco o valor do rateio. Nessa situação, não é preciso aprovação em assembleia, porque é óbvio que os condôminos não protestarão e não causará prejuízo a ninguém.
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