“PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA” NAS ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

DSC03899De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, inciso VI, compete ao síndico “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. Em outras palavras, significa fazer a previsão orçamentária.

 E segundo o artigo 1.350 do mesmo Código, o síndico deve convocar uma assembleia anualmente, para aprovar a previsão orçamentária.

 Essa assembleia costuma ser denominada “ordinária”, mas o Código Civil no capítulo que trata do “Condomínio Edilício”, não se refere uma única vez ao termo ordinária e uma vez só, quando fala em assembleia extraordinária (artigo 1.355), refere-se a uma assembleia que não pode aguardar a anual, por ser matéria urgente.

Assim, preferimos simplificar, banindo os adjetivos “ordinária” e “extraordinária” e denominar simplesmente “assembleia geral”. O que evita, inclusive, a discussão estéril de que há assuntos que só podem ser discutidos em uma e assuntos que só podem ser discutidos em outra, o que não é exato, uma vez que não é o assunto que obriga necessariamente que a assembleia seja ordinária ou extraordinária.

 De outro lado, embora o Código Civil preveja que a elaboração e aprovação da previsão orçamentária seja anual, nada impede (pois não ocasiona prejuízo algum aos condôminos), que a previsão seja de períodos inferiores. O que é até recomendável, pois se tratando de previsão, quanto maior o período, maior a possibilidade de distorção de valores.

A previsão orçamentária apresentada nas assembleias, como o próprio nome diz, constitui-se num estudo das despesas futuras do condomínio, baseado nas havidas nos meses anteriores, para se ter ideia de quanto precisará ser rateado entre os condôminos nos meses seguintes. E, como toda previsão, o resultado a que se chega será sempre aproximado. O síndico e a administradora de condomínios encontram muita dificuldade em fazer com que os condôminos entendam o objetivo da previsão que é o de, somente, se chegar a um valor total do gasto mensal que, multiplicado pela porcentagem que as unidades ocupam no todo, constante da especificação de condomínio, resultará no valor da taxa condominial que cada apartamento ou casa terá que pagar. E esse resultado poderá implicar na manutenção do valor da taxa condominial ou no aumento, por exemplo, de 15%. Os condôminos poderão, com base na previsão orçamentária, aprovar o aumento de 15% ou então de 10% provisoriamente ou até mesmo (mais recomendável) dar poderes ao síndico para que aumente os restantes 5% independentemente de realização de outra assembleia, em caso de necessidade. O problema é que muitas vezes os condôminos, nas assembleias, não entendendo o objetivo da previsão orçamentária, fazem críticas pontuais aos valores constantes da previsão, desviando o foco que é se mantem o valor da taxa condominial mensal, se aumenta e quanto aumenta. A discussão sobre medidas para diminuir as despesas não é a finalidade desse item. Se o condomínio gastar menos do que foi previsto, melhor, aumentará o caixa, o valor constante da taxa ordinária. A previsão orçamentária de que trata o Código Civil, é relativa às despesas ordinárias, destinadas à manutenção do condomínio. É a denominada comumente taxa condominial, ou “condomínio”, que não precisa ser dos doze meses vindouros, pois pode haver previsão somente para três ou seis meses, dependendo da situação de cada condomínio. Não é sobre o rateio das despesas extraordinárias. Em raros casos, há sobra de verba. Às vezes porque taxas condominiais de um condômino em atraso entraram para o caixa do condomínio em virtude de leilão de uma unidade, por exemplo, e existe a possibilidade de baixar um pouco o valor do rateio. Nessa situação, não é preciso aprovação em assembleia, porque é óbvio que os condôminos não protestarão e não causará prejuízo a ninguém.

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30 comentários

    • Joari, pode sim. Uma coisa não tem nada a ver com a outra. A prestação de contas se refere às despesas e receitas do exercício anterior e a previsão orçamentária é o cálculo de quanto se gastará e será preciso cobrar dos condôminos para fazer frente às despesas futuras. A prestação de contas pode até não ser aprovada, mas a previsão precisa ser aprovada.

    • Ana Paula, se as contas não são aprovadas, significa que houve irregularidades e, portanto, é possível a contratação de um auditor para verificação das contas e, posteriormente, até ação judicial contra o síndico. Isto porque, quando há irregularidade e as contas são aprovadas em assembleia, fica praticamente impossível a discussão sobre elas. Por outro lado, para que não sejam aprovadas, é necessário motivo fundamentado. Não podem ser reprovadas por mero capricho.

  1. Parabéns pelo blog, Dr e muito obrigada pelos esclarecimentos prestados!

    Um síndico pode cobrar taxa extra, referente à obra de alto valor, sem convocação e aprovação em assembleia? Quando o condômino paga, sem ter sido estipulado taxa em assembleia, significa que ele aceitou tacitamente ou é nula a cobrança sem aprovação em assembleia? O condômino pode pedir devolução do valor pago por obra irregularmente executada?

    • Obrigado.
      O síndico somente pode cobrar taxa extra ou mesmo a taxa ordinária de condomínio, mediante aprovação em assembleia. Quando o condômino paga, não significa que aceitou tacitamente a cobrança. A cobrança só é anulável mediante decisão de assembleia posterior ou decisão judicial. Não é interessante pedir a devolução do valor pago. É mais interessante tirarem o síndico que administra mal o condomínio.

  2. Boa tarde, Sr. Daphnis!
    O síndico não quer prestar contas e nem marcar assembleia ordinária. Passados cinco meses, 1/4 dos condôminos se reuniram e 2/3 deles declaram nula a cobrança de taxa extra estipulada, referente à obra que foi executada sem assembleia. O síndico está alegando que vai anular a assembleia porque os condôminos estão inadimplentes, mas, se não houve assembleia e se os condôminos não reconhecem a dívida e a inadimplência, vale a palavra do síndico que não presta conta? O valor é muito alto e os condôminos não concordam em pagar a obra, o que fazer?

      • Está bem, mas, só queria saber se podemos – a maioria – declarar a nulidade de dívida, por obra sem assembleia e mesmo que o síndico entenda de forma diferente? Se a ata tem valor, já que ele disse que nos considera inadimplentes e não concordamos. Podemos declarar a inexistência de dívida e a assembleia tem valor? Obrigada.

  3. Mirtes, não se declara a nulidade de dívida com uma “maioria”. Se desejarem que ela seja declarada nula, o que acho difícil, pois o caminho não seria esse, terá que ser judicialmente. Por essa razão, devem contratar um advogado.

    • Desculpe-me pela insistência, Sr. Daphnis, não é declarar a nulidade, mas a inexistência de débito, não queremos anular dívida, mas declarar que não existe débito, pois, a obra foi irregular e não houve aprovação de taxa extra em assembleia, melhor, não houve nem assembleia para discutir sobre o assunto. Se não for abuso, gostaria que me respondesse e lhe agradeço.

  4. Mirtes, volto a insistir que vocês devem contratar um advogado. Declarar a nulidade ou a inexistência de débito por quem? Por alguns moradores ainda que seja a maioria? Sem a realização de uma assembleia? Não tem valor algum. Não é assim tão simples.

  5. Administradora está fazendo lançamento de cota condominiais sobre orçamentaria anual. E apresentando ao lado o balancete executado do mes anterior. Acontece que está havendo superavit de caixa enorme, pois a diferença orçado e realizado é grande, motivado de dispensa de funcionário que existia e terceirizando os serviços. O boleto continua sendo lançado fundo de ferias e 13o. salários e mais encargos, pois estavam previsto no orçamento. E esta sobra caixa que é grande, o sindico e conselheiros estão aplicando em benfeitorias (camera, computadores, cercas eletricas) e as mesmas considerando como despesas e que aparecem no balancete realizado. Houve questionamento por parte de INQUILINO morador, no que refere a fundos ferias+13o.salários+encargos se não há funcionário registrado (esta no orçamento) e também sobra de caixa sendo investido em benfeitoria que não é de responsabilidade do mesmo. O inquilino tem direito a devolução ?

    • Enki, o inquilino não tem direito a devolução. Entretanto, aquisição de câmeras, computadores e cercas elétricas não são despesas de manutenção. O que ocorre é que estão utilizando a conta errada, quando na verdade deveriam usar o dinheiro de rateio extra ou em último caso, do Fundo de Reserva.
      E, para comprar esses equipamentos, deveria ter aprovação em assembleia geral. É obrigação da administradora orientar o síndico.

  6. Bom dia! Gostaria de saber se a não aprovação de contas da administração de um determinado síndico, impede que os condôminos inadimplentes sejam cobrados judicialmente ou protestados? Obrigado

    • ValesKa, as contas do síndico nada tem a ver com as taxas condominiais aprovadas em assembleia, no item “previsão orçamentária”. Os condôminos inadimplentes tem que ser cobrados extrajudicialmente e, no caso de não pagamento, cobrados judicialmente através de execução, uma vez que o crédito condominial, com a entrada em vigor recentemente do Código de Processo Civil, é considerado título de crédito extrajudicial.

  7. Bom dia,sou sindica de um condomínio em Vitoria -ES, e aqui fazemos rateio de despesas mensal que chamamos de previsão orçamentaria.. Alguns condôminos estão questionando que ás vezes temos uma previsão de gastos(orçamento) num determinado valor e o pagamento real às vezes conseguindo desconto fica um valor menor, ou às vezes fazemos a previsão de um valor no mês , e o pagamento fica pro mês seguinte,pois conseguimos prazo. Alguns condôminos estão alegando falta de transparência nas contas.
    O conselho fiscal aprovou as contas, mas como haverá assembléia hoje 03.08.2016, gostaria de saber com proceder.

    • Claudia, desculpe-me não ter respondido antes, mas estou fora do Brasil até o próximo dia 22 de agosto. O certo é você pedir para a administradora fazer uma previsão anual de despesas e assim, aprovada em assembleia, cobrar o mesmo valor durante o ano. Se conseguem desconto, de qualquer forma o dinheiro está no caixa do condomínio.

  8. Boa tarde, gostaria de saber se posso altera forma de rateio , apenas chamando o item previsão orçamentária.
    pois hoje é feito previsão e querem alterar para ratei de despesas.

  9. gostaria de saber tivemos a previsao orcamentaria feita no nosso condominio e estamos com uma divida alta em relacao ao pagamento da agua que ja esta sendo cobrado no valor do condominio porem essa diferenca o sindico que passar para os moradores pagarem esse valor,sendo que ja foi estipulado o valor do condominio junto com a agua, e ela sindica nao convocou uma assembleia para isso, devemos pagar ou e responsabilidade de sindica junto com a administradora.

  10. Olá Daphinis,

    Vamos ter uma assembleia para instalação do condomínio. Não temos informações históricas e mesmo sendo um condomínio pequenos (12 unidades), tenho as perguntas:

    1. Tenho que elaborar uma previsão orçamentária para apresentar já nesta reunião, ou podemos eleger o Síndico e depois ele desenvolver e apresentar para aprovação?

    2. Você poderia me dar dicar para elaborar uma previsão?

    • Anderson, não dá para dar dicas, porque é meio complexo. Seria interessante vocês terem uma assessoria de advogado ou de administradora de condomínio. Se seu prédio é em São Paulo, podemos ajudá-los.

  11. Tivemos reunião no Condominio e assunto não estava pautado em ata e foi mandado cobrança sem aprovação de valores pelos condôminos .Pediram prioridade no assunto segurança mas não tivemos orçamento antes .Pode isto é não se atingiu quórum para aprovação para mudança na convenção e deixaram em aberto a sessão

  12. Olá Daphnis
    pode fazer uma previsão orçamentária em uma A.G.E, e se só vier um condômino, no caso a sindica, essa assembléia poderá acontecer
    Abraços

    • Olá. Numa assembleia tem que ter um presidente e um secretário e em geral as convenções proíbem que o síndico presida. Portanto, não pode.

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