UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM POR CONDÔMINO

DSC02967São freqüentes os casos de condôminos que pretendem se utilizar ou se utilizam de área comum com exclusividade, ou porque sua unidade está localizada no andar térreo, ou porque há subsolo em sua loja ou, então, porque são proprietários de unidades no fundo do hall e pretendem fechar para terem uma só porta de entrada e ganhar mais de espaço.

Questiona-se a sua legalidade.

O Código Civil, no artigo 1331, § 2º, prevê que “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.

Estabelece ainda que são direitos dos condôminos, dentre outros, o uso das partes comuns “conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

Na jurisprudência, encontramos dois acórdãos.

Um da 8ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, datado de 27 de abril de 2011, que manteve a sentença de procedência em ação demolitória, entendendo por irregular acréscimo promovido por condômino proprietário de apartamento em andar térreo, que se utilizou de área comum com exclusividade, onde construiu uma cozinha e uma churrasqueira. Essa decisão se reporta à doutrina (Roberto Barcelos Magalhães e J. Nascimento Franco): “não se faculta ao dono do pavimento térreo, nem a qualquer outro dos ocupantes do prédio, de fato aumentar a sua fração graças ao aproveitamento abusivo de átrio, pátio, jardim, quintal, corredor coberto ou descoberto, ou ruela, com fazer, ali, coisa permanente, ou os ocupar, sequer temporariamente, com objetos móveis de qualquer espécie (salvo por momentos) ou construções provisórias: por exemplo, elevando casinhas para animais, privada, banheiro, entreposto, depósito, cubículo de telefone, oficinazinha de reparação de automóveis; assim como depondo ou acumulando naqueles lugares garrafas, caixões, malas vazias, etc.: pois tal proceder importaria em mudança do destino de coisa comum, e aumento de gozo da casa, para um só” (Condomínio, 5ª edição, Ed. Revista dos Tribunais, página 219).

Outro acórdão, da 14ª Câmara do mesmo Tribunal de Justiça de São Paulo, datado de 30 de março de 2011, que deu provimento à apelação do proprietário de uma loja e respectivo subsolo, que ocupa áreas comuns do condomínio, mas que ficaram encravadas, cuja ementa é a seguinte:

“Possessória – Reintegração de posse – Utilização de áreas comuns do condomínio, em caráter exclusivo, por condômino – Áreas comuns utilizadas que se situam no subsolo da loja adquirida pelos réus, o qual também foi adquirido por estes – Ocupação há muito exercida pelos réus por si e seus antecessores, sem oposição alguma dos demais condôminos, tendo obtido, inclusive, concordância da síndica do condomínio quanto a esta ocupação – Áreas comuns ocupadas que restaram encravadas em face da aquisição tanto da loja como do respectivo subsolo, não causando a sua utilização exclusiva prejuízo algum à existência do condomínio – Ocorrência de esbulho possessório não configurado – Prevalência, nesta hipótese, do princípio da boa-fé – Inteligência do art. 3º da Lei 4.591/64 – Ação que deve ser julgada improcedente – Recurso dos réus provido para tanto”.

alteração do hall dos elevadores

Quando um condômino (pessoa física ou jurídica) possui todas as unidades de um andar ou de vários, principalmente nos condomínios não residenciais, geralmente promove alterações no hall dos elevadores.

Por se tratar de área comum, cuja alteração dependeria de aprovação dos demais condôminos em assembleia geral, os síndicos ficam indecisos sobre que providencias tomar, já que, dentre as suas atribuições, está a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (art. 1348, V, do Código Civil).

Em uma situação em que o condômino é proprietário de todas as unidades do andar, a 5ª Câmara de Direito Privado, em processos relatados pelo Desembargador Oscarlino Moeller decidiu:

“A ação foi ajuizada sob a alegação de que o requerido introduziu modificações no hall do elevador, descaracterizando suas condições originais, violando a convenção de condomínio. Objetiva o autor, a restituição do espaço à sua condição original. No caso concreto verifica-se que a obra realizada, ao modificar as condições do hall de entrada em que o requerido possui unidades autônomas, não contrariou qualquer dispositivo da Convenção Condominial, que não contempla tal proibição. O óbice legal se refere à modificação de fachada, e não ao caso em análise. Como se verifica nos autos, o requerido é proprietário exclusivo das unidades do andar reformado, não atingindo assim, a vontade de outros condôminos (…) A destinação da área reformada não foi modificada. Alterou-se apenas a sua questão estética com pintura, troca de piso e portas. Diante destas circunstâncias, a ação era de ser julgada improcedente, assim, a sentença proferida pelo Juízo “a quo” é de ser mantida por seu próprios e jurídicos fundamentos. “(Apelação 409.949.4/7-00, DJ 10/03/2010).

Em outro, a ementa é a seguinte:

“CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – AÇÃO OBJETIVANDO RESTITUIÇÃO DE HALL DE ELEVADOR AOS PADRÕES ORIGINAIS – REFORMA REALIZADA SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA – AUSENTE A EXIGÊNCIA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO AUTOR – MODIFICAÇÃO QUE NÃO ALTEROU A FUNÇÃO DO ESPAÇO, QUE CONTINUA SENDO DE HALL PARA OS ELEVADORES – HALL QUE LEVA APENAS A PROPRIEDADES EXCLUSIVAS DO REQUERIDO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO”.

Como se vê, o Tribunal não acatou o pedido de desfazimento das obras realizadas no hall, entendendo que o proprietário exclusivo das unidades do andar não atingiu a vontade dos demais condôminos. E, por outro lado, não alterou o seu destino.

Na prática, o que se deve ter como finalidade, é o bem estar e a funcionalidade do condômino. Assim, não causando prejuízo aos demais ocupantes, nem desvalorizando o condomínio, não há porque impedir alterações no hall, geralmente efetuadas por arquitetos ou decoradores, de modo a personalizar a empresa.

Até mesmo nos halls com unidades de vários proprietários, é aconselhável permitir a sua alteração, desde que haja concordância unânime dos detentores de conjuntos ou salas do mesmo andar.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, na Apelação Cível nº 1.0024.05.779186-5/006, 18ª Câmara Cível, 17.11.2009, relator Des. Elpídio Donizetti, deu provimento, entendendo que “Primeiramente, é importante observar que, em um condomínio edilício, a utilização do hall dos elevadores de cada pavimento por proprietários ou possuidores de unidades autônomas em outros pavimentos se dá de forma bastante restrita, para não se dizer inexistente. O cotidiano revela que apenas os proprietários das unidades autônomas do respectivo andar e os funcionários do condomínio, via de regra, circulam pelo hall, diferentemente do que ocorre com outras partes comuns, como portaria, garagem e salão de festas. Nesse contexto, como o hall dos elevadores comumente é utilizado apenas pelos proprietários das unidades autônomas daquele andar, nada mais natural que a apelante – locatária de todas as unidades do 2º pavimento – promovesse pequenas alterações no local com o intuito de aumentar ou facilitar o uso do bem. Não se pode deixar de observar, ainda, que as obras implementadas pela apelante não comprometem o acesso e circulação dos demais condôminos pelo local, nem a segurança do edifício”.

 

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2 comentários

  1. As pessoas são folgadas , eu tenho um apto no terreo e existe uma janela do quarto e um corredor de isolamento com apenas 1m na largura. Ficou durante 6 meses aberto , vulnerável a entrada de fumantes de drogas e cães que defecavam e levavam sacos de lixo e mato cresciam, os moradores não limpavam e nem se manifestarm de fechar com grade, ficava abandonado, agora que fechei por minha conta querem me processar porque mantenho o corredor fechado e limpo, conclusão a mais prejudicada sou eu por querer a minha privacidade…

    • Janete, quando ficou vulnerável a fumantes de drogas e cães você deveria ter comunicado o síndico por escrito e a administradora, com protocolo de entrega, para tomarem providências. Isto porque é área comum.

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