Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo anual: 2015

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REFORMA DE APARTAMENTO QUE MUDA A FACHADA

No meu livro “Problemas em Condomínios”, Mundo Jurídico Editora (www.editoramundojuridico.com.br), na página 188, transcrevi o seguinte trecho de outra obra escrita por Caio Mario da Silva Pereira, denominada “Condomínio e Incorporações”, a respeito de alteração de fachada:

 “… nenhum condômino tem o direito de mudar a forma da fachada externa ou decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto do edifício. É que este, embora formado de apartamentos autônomos como propriedade individual de cada condômino e sem perder esta qualidade, se apresenta como um todo ou como unidade externa inconfundível com outro, daí a obrigação de cada um de conservar, sem alterações, a porção da fachada correspondente à sua unidade autônoma”.

Sobre este assunto, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu no Recurso Especial nº 1483733 que a mudança fora do padrão arquitetônico original em um apartamento da cor original das esquadrias externas da fachada de um edifício, caracteriza a violação de um dos deveres do condômino.

Só é possível a reforma que altere a fachada, com a aprovação de 100% dos condôminos, sendo certo que a fachada não é só a frente do prédio, mas todos os lados. Temos a fachada frontal, a fachada posterior e as fachadas laterais.

O interessante, neste recurso, foi a discussão sobre a visibilidade da alteração. Se não der para ver, pode?

 Para o relator do Recurso Especial, admitir que só as alterações visíveis são proibidas, acarreta erroneamente a conclusão “de que em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise”.

Essa decisão é importante, porque põe fim à costumeira alegação de que nem dá para ver o que foi feito, ou porque é na cobertura ou porque, por exemplo, a janela foi aberta na fachada dos fundos e ninguém vê.

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OS ALUGUÉIS DE CURTA DURAÇÃO E OS CONDOMÍNIOS

Tal como o Uber, que conecta passageiros e motoristas, existe atualmente sites que conectam proprietários de imóveis e pessoas que viajam e tem interesse em locações temporárias, de curta duração, em vários países e cidades.

Proprietários de unidades condominiais mobiliadas tem interesse em alugá-las a viajantes, por uma semana, dez dias, trinta dias, para os quais é preferível ficar num apartamento ou numa casa integrante de um condomínio, do que se hospedarem em hotéis, seja por sair mais barato e mais cômodo, seja por terem a oportunidade de viver o dia a dia como as pessoas do local, fazendo compras, passeando, conhecendo os arredores, tendo também a possibilidade de fazerem suas refeições nos próprios apartamentos.

Para os síndicos, não acostumados a locações de curta duração, há a preocupação principalmente com a segurança. Podem eles impedir esse tipo de locação ou estariam restringindo o direito de propriedade?

A lei de locação prevê a locação de curta duração, no artigo 48:

“Considera se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Como é sabido, o direito de propriedade, nos condomínios, sofre algumas restrições, pois o condômino não pode fazer o que quiser, por ser proprietário de uma unidade. Não pode, por exemplo, alterar a fachada e as esquadrias, realizar obras que comprometam a segurança da edificação, e também além de dar à sua unidade a mesma destinação que tem o condomínio, é obrigado a utilizá-la de tal forma que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais ocupantes do condomínio, nos termos do artigo 1336 e incisos do Código Civil.

Assim, entendo ser perfeitamente possível a locação de curta duração e o síndico não poderá impedi-la, sob pena de estar restringindo o direito de propriedade, desde que essa locação não importe em prejuízo do sossego, da salubridade e da segurança dos moradores do condomínio.

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É POSSÍVEL ASSOCIAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Condomínios não tem personalidade jurídica, porque não estão entre o rol de pessoas jurídicas no Código Civil, cujo artigo 44 diz que são pessoas jurídicas de Direito Privado apenas as associações, as sociedades e as fundações.

Por essa razão, os condomínios enfrentam inúmeras dificuldades. Uma delas é a constituição de associações entre eles.

Os cartórios de Registro de Títulos e Documentos costumam devolver os estatutos, negando a sua averbação, sob o argumento de que os condomínios não tem personalidade jurídica.

Mas felizmente esse entendimento vem evoluindo, o excesso de formalismo está deixando de existir, em prol da comunidade, tornando possível a criação de associação de condomínios, ou seja, quando vários condomínios se reúnem numa associação, visando benefícios comuns, o que não prejudica ninguém.

No Pedido de Providências (processo Digital nº 1022887-30.2015.8.26.0100) a Juiza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo, dra. Tania Mara Ahualli, entendeu “que a questão não é pacífica na jurisprudência, devendo cada caso ser analisado isoladamente”.

Na hipótese do processo acima, cujos condomínios contíguos e com as mesmas portarias, pretendiam constituir uma associação sem finalidade lucrativa, com o intuito de, entre outras vantagens, contratar funcionários em nome da associação ao invés de cada condomínio ter seu quadro de pessoal, com enorme benefício em matéria de custos, assim foi decidido:

“Não há qualquer prejuízo ou interferência na esfera de terceiros. Entendo possível a pretensão, mesmo reconhecendo a falta de personalidade jurídica dos integrantes, já que os atos praticados pela associação, dentro dos limites previstos no Estatuto e de seus regimentos e regulamentos internos, têm por objeto apenas a administração dos condomínios membros”.

“Na qualidade de associação – prossegue a dra. Tania Mara, poderão ser assumidas obrigações, estabelecidas relações jurídicas e ocorrer atuação na defesa de direitos dos condôminos, o que não se daria isoladamente”.

Esta decisão merece ser festejada.

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NÚMERO DE CÃES EM APARTAMENTOS

O assunto referente a animais em unidades condominiais está sempre em evidência. Mas a culpa, naturalmente, não é deles e sim de seus donos.

Os animais, quando pequenos, são bonitos e atraem compradores que não pesquisam, antes, se vão crescer muito, se serão adequados para o espaço que lhes será destinado, se pertencem a raças ruidosas e se ficarão perigosos.

Com relação a cães, eles são muito dependentes e não devem ser deixados sozinhos o dia inteiro enquanto seus donos vão trabalhar e muito menos nos finais de semana, quando não os levam junto e os deixam às vezes até com pouca água e comida, fazendo com que passem a latir e até mesmo a uivar, para incomodo dos vizinhos e sofrimento dos próprios animais.

O que os moradores de condomínio devem ter sempre em mente, é o que dispõe o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV que cita, como dever do condômino, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Os aspectos “sossego”, “salubridade” e “segurança” dizem respeito também aos animais.

Recentemente, a 34ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, manteve decisão de Primeira Instância, que obrigara um morador de tinha cinco cães em seu apartamento, a reduzir para dois, se o condomínio permitisse, devido aos latidos dos cinco.

Não há norma alguma restringindo o número de animais em um apartamento, mas deve imperar o bom senso. O tamanho tem que ser adequado e deve-se levar também em consideração, além do barulho, o mau cheiro de tantos animais fechados num apartamento.

 

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ALTERAÇÃO DO RATEIO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

O artigo 1.334 do Código Civil, no seu inciso I, diz que a convenção determinará “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.

E em geral, as convenções preveem o rateio proporcional à área de cada unidade.

 Os proprietários de coberturas, portanto, pagam mais que os outros condôminos, porque elas costumam ser maiores que as outras unidades.

Isso causa algumas distorções no tocante às despesas ordinárias, ou seja, aquelas destinadas à manutenção do condomínio, principalmente nos prédios em que as contas de água, gás e luz são individualizadas, porque os demais serviços do condomínio são disponíveis a todos indistintamente, tais como empregados, elevadores, áreas comuns etc.

É diferente das despesas extraordinárias, que normalmente acarretam valorização às unidades e essa valorização, sim, é proporcional ao tamanho.

 Muito provavelmente, nos condomínios em que as contas de consumo são individualizadas, será mais justo alterar as convenções, no sentido de igualar o rateio das despesas ordinárias, independentemente do tamanho das unidades.

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QUORUM PARA INSTALAÇÃO DE ANTENA DE TELEFONIA CELULAR EM CONDOMÍNIOS

Para o condomínio deixar instalar antena de telefonia celular no seu topo, é preciso que tenha dados técnicos, principalmente peso do equipamento e estudo se a laje comportará, sem comprometimento da estrutura do prédio.

Além disso, a assembleia logicamente terá que aprovar e é difícil conseguir a aprovação, pois uma das duvidas é se é prejudicial à saúde dos ocupantes.

De qualquer forma, discute-se qual o quórum exigido para esse tipo de aprovação.

Segundo o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 27ª Câmara, relatora dra. Berenice Marcondes Cesar, ap. nº 0002211-60.2009.8.26.0562, “Tratando-se de contrato que envolve a alteração da forma de utilização de área comum do condomínio, bem como modificação da aparência externa da fachada, imprescindível a deliberação da unanimidade dos condôminos em assembleia”.  

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS

As taxas condominiais recaem sempre sobre a unidade condominial, casa ou apartamento integrante do condomínio. Esse tipo de responsabilidade recebe o nome, em latim, de “propter rem”.

 Assim, não importa quem seja o proprietário do imóvel, razão pela qual os síndicos não precisam se preocupar se o condômino inadimplente coloca sua propriedade à venda, pois seu apartamento ou casa continuam lá e vão responder pela dívida.

 Mas existe alguma dificuldade na hipótese de alienação, que pode se dar pela venda através de escritura de compra e venda ou então pela promessa de compra e venda.

Importante decisão do Superior Tribunal de Justiça vem elucidar a questão, através do Recurso Especial nº 1442840, da Terceira Turma, cujo relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendendo que, no caso de promessa de venda e compra não levada a registro, o promitente vendedor também responde pelos débitos condominiais mesmo após o promitente comprador ter tomado posse do imóvel.

 Através dessa decisão, fica alterado o entendimento de que com a imissão de posse, o promitente comprador passaria, sozinho, a ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

Neste acórdão, segundo o relator, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, mas o vendedor não fica isento da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, enquanto continuar como proprietário do imóvel, ou seja, até que a escritura definitiva de compra e venda seja outorgada.

 É muito interessante ressaltar que, segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino “entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”.    

E essa deveria ser a tônica de todas as decisões acerca da cobrança de taxas condominiais.

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