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CONDOMÍNIO: ALTERAÇÃO DE DESTINO DE ÁREA COMUM (SALÃO DE FESTAS E CASA DO ZELADOR)

para o blogAlguns edifícios mais antigos contém salão de festas, mas anteriormente nenhum, ao menos que se tenha conhecimento, possuía academia de ginástica.

Como o salão de festas é pouco utilizado, muitos condôminos pretendem transformá-lo em academia de ginástica, para melhor aproveitamento do espaço, colocando aparelhos para exercícios.

A questão que se apresenta é se é possível essa alteração e, em caso afirmativo, qual seria o quórum exigido.

Alteração sempre é possível, desde que aprovada em assembleia geral. A dúvida, então reside no quórum.

Não se aplica o artigo 1.341 do Código Civil que trata de quórum para realização de obras, pois na verdade não é necessária obra alguma para essa transformação.

O artigo 1.351, entretanto, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, na parte final, reza que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Resta saber se salão de festas é unidade imobiliária ou não.

Examinando o parágrafo 3º do artigo 1.331, que diz que “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”, temos que concluir, forçosamente, que salão de festas não é unidade imobiliária.

Portanto, para alteração do salão de festas em academia de ginástica, basta que conste na Ordem do Dia da convocação da assembleia geral este item e, para sua aprovação, é suficiente a maioria dos condôminos a ela presentes.

O mesmo tratamento deve ser dado à alteração de uso da casa do zelador.

Tendo em vista o custo elevado com pessoal e encargos, muitos condomínios estão dispensando seus zeladores e, as dependências a eles destinadas, estão sendo transformadas em salão de jogos, sala para realização de assembleias e até mesmo para locação a terceiros, de forma que possam obter algum rendimento para atenuar as despesas.

A casa destinada ao zelador não é unidade imobiliária, e sim área comum e não está identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, como determina o parágrafo 3º do artigo 1.331, nem possui como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.

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VEÍCULO AMASSADO NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO

346Um veículo aparece arranhado na garagem do prédio. A primeira pergunta que o morador faz, é como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pelo dano.

O condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Isto porque, salvo disposição expressa na convenção condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrever trecho do acórdão:

“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de co-proprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos comproprietários pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”.

E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.

Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomínios fundadas no Código de Defesa do Consumidor.

Elas abarrotam os cartórios, principalmente dos Juizados Especiais Cíveis – porque não há cobrança de custas nem condenação em honorários advocatícios – e estão fadadas ao fracasso.

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