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CONDOMÍNIO: ALTERAÇÃO DE DESTINO DE ÁREA COMUM (SALÃO DE FESTAS E CASA DO ZELADOR)

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para o blogAlguns edifícios mais antigos contém salão de festas, mas anteriormente nenhum, ao menos que se tenha conhecimento, possuía academia de ginástica.

Como o salão de festas é pouco utilizado, muitos condôminos pretendem transformá-lo em academia de ginástica, para melhor aproveitamento do espaço, colocando aparelhos para exercícios.

A questão que se apresenta é se é possível essa alteração e, em caso afirmativo, qual seria o quórum exigido.

Alteração sempre é possível, desde que aprovada em assembleia geral. A dúvida, então reside no quórum.

Não se aplica o artigo 1.341 do Código Civil que trata de quórum para realização de obras, pois na verdade não é necessária obra alguma para essa transformação.

O artigo 1.351, entretanto, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, na parte final, reza que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Resta saber se salão de festas é unidade imobiliária ou não.

Examinando o parágrafo 3º do artigo 1.331, que diz que “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”, temos que concluir, forçosamente, que salão de festas não é unidade imobiliária.

Portanto, para alteração do salão de festas em academia de ginástica, basta que conste na Ordem do Dia da convocação da assembleia geral este item e, para sua aprovação, é suficiente a maioria dos condôminos a ela presentes.

O mesmo tratamento deve ser dado à alteração de uso da casa do zelador.

Tendo em vista o custo elevado com pessoal e encargos, muitos condomínios estão dispensando seus zeladores e, as dependências a eles destinadas, estão sendo transformadas em salão de jogos, sala para realização de assembleias e até mesmo para locação a terceiros, de forma que possam obter algum rendimento para atenuar as despesas.

A casa destinada ao zelador não é unidade imobiliária, e sim área comum e não está identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, como determina o parágrafo 3º do artigo 1.331, nem possui como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.

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2 Comentários

  1. Joice disse:

    Para transformar o apartamento do Zelador em salão de jogos, salão de festas ou de ginástica não é necessário a aprovação unanime dos condôminos? Mesmo que o apartamento esteja localizado juntos dos demais e que isso ocasione incomodo aos que residem em cima?
    Para a realização de obras necessita de unanimidade, correto? então o apartamento do zelador só poderia ser adaptado mediante a aprovação de todos?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Joice, leia a minha matéria abaixo:

      CONDOMÍNIO: ALTERAÇÃO DE DESTINO DE ÁREA COMUM (SALÃO DE FESTAS E CASA DO ZELADOR)

      (DAPHNIS CITTI DE LAURO)

      Alguns edifícios mais antigos contém salão de festas, mas anteriormente nenhum, ao menos que se tenha conhecimento, possuía academia de ginástica.

      Como o salão de festas é pouco utilizado, muitos condôminos pretendem transformá-lo em academia de ginástica, para melhor aproveitamento do espaço, colocando aparelhos para exercícios.

      A questão que se apresenta é se é possível essa alteração e, em caso afirmativo, qual seria o quórum exigido.

      Alteração sempre é possível, desde que aprovada em assembleia geral. A dúvida, então reside no quórum.

      Não se aplica o artigo 1.341 do Código Civil que trata de quórum para realização de obras, pois na verdade não é necessária obra alguma para essa transformação.

      O artigo 1.351, entretanto, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, na parte final, reza que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

      Resta saber se salão de festas é unidade imobiliária ou não.

      Examinando o parágrafo 3º do artigo 1.331, que diz que “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”, temos que concluir, forçosamente, que salão de festas não é unidade imobiliária.

      Portanto, para alteração do salão de festas em academia de ginástica, basta que conste na Ordem do Dia da convocação da assembleia geral este item e, para sua aprovação, é suficiente a maioria dos condôminos a ela presentes.

      O mesmo tratamento deve ser dado à alteração de uso da casa do zelador.

      Tendo em vista o custo elevado com pessoal e encargos, muitos condomínios estão dispensando seus zeladores e, as dependências a eles destinadas, estão sendo transformadas em salão de jogos, sala para realização de assembleias e até mesmo para locação a terceiros, de forma que possam obter algum rendimento para atenuar as despesas.

      A casa destinada ao zelador não é unidade imobiliária, e sim área comum e não está identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, como determina o parágrafo 3º do artigo 1.331, nem possui como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.

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