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Arquivo mensal: março 2015

O condomínio e o novo Código de Processo Civil

Livro alta O novo Código de Processo Civil, Lei n 13.105 de 16.03.2015, entrará em vigor em março de 2016.

Com relação aos condomínios edilícios, inicia por prever, no artigo 75, inciso XI, que serão representados em juízo, ativa e  passivamente, pelo administrador ou síndico.

As primitivas convenções citavam o administrador, como sinônimo de síndico. A repetição desse termo, atualmente, é inoportuna.

No que diz respeito à citação, há alteração importante no artigo 248, parágrafo 4º:

“Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

E no parágrafo único do artigo 252.

“Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar”.

“Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

No novo Código, deixa de existir o procedimento sumário e também o nome “ação ordinária”. Trata ele, agora, “DO PROCEDIMENTO COMUM” que, segundo o artigo 318, é aplicável a todas as causas, salvo disposição em contrário do Código ou de lei. E é aplicável também, subsidiariamente, aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução.

A mais importante inovação, quanto aos condomínios, é que o artigo 784, inciso X, passou a incluir entre os títulos executivos extrajudiciais,

“o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”

Assim, ao invés de propor ação de cobrança com procedimento sumário, o condomínio poderá executar judicialmente o inadimplente, com base no título executivo extrajudicial.

Sobre o praceamento, o artigo 891, parágrafo único, definiu o que é preço vil:

“Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.”

E, sendo as taxas condominiais de natureza propter rem, aplica-se o artigo 908 e seu parágrafo primeiro:

“Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências”.

“§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza proptem rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.”

Este, um breve apanhado sobre o novo Código de Processo Civil, naquilo que compete ao condomínio, sendo que no período de um ano até que entre em vigor, as discussões e interpretações trarão mais luz ao tema, como por exemplo, sobre a possibilidade de se incluir na execução judicial as taxas vincendas.

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MAIORES ERROS COMETIDOS POR SÍNDICOS AMADORES

Livro Temos os síndicos profissionais, pessoas com conhecimento sobre o que é um condomínio, sobre as suas normas contidas   no Código Civil e com experiência. E há também pessoas que são eleitas síndicas, mas que tem outras atividades profissionais.

Em geral são condôminos ou moradores (porque salvo exigência da convenção condominial, qualquer pessoa pode ser síndica, condômina ou não, residente no condomínio ou não).

A maioria, ao ser eleita, não tem experiência, não sabe por onde começar e tem o desejo de mostrar serviço. É nessa hora que alguns cometem erros, dentre os quais podemos listar os seguintes:

– com relação à administradora do condomínio, costumam pedir levantamentos semanais, desejam fazer assembleias todo mês, enviam mais de dez e-mails por dia e telefonam a toda hora, dando um trabalho enorme.

– não tem ideia onde está a lei que regula os condomínios (Código Civil, artigos 1.331 a 1.358), nunca leram a convenção condominial e não sabem o que é especificação de condomínio. Por consequência, ditam normas ilegais para solução de problemas que rotineiramente aparecem, enfim, tornam-se pequenos ditadores.

– tratam mal os funcionários ou sem o devido respeito, chegando até mesmo a gritar com eles.

– É comum impedirem o uso de áreas comuns do condomínio, como por exemplo o salão de festas para alguma atividade distinta, como uma aula de ioga, que mal algum fará ao recinto que em geral é raramente utilizado.

– procuram obter alguma vantagem pessoal, até mesmo com relação às vagas de seus veículos, quando são elas em local indeterminado.

– deixam de cuidar da conservação das partes comuns, com o objetivo de manter inalterada a taxa condominial, acreditando que síndico bom é aquele que nunca aumenta o condomínio.

– fazem obras sem aprovação de assembleia e escolhem empresas diretamente, sem passar pela administradora, deixando de colher outros orçamentos.

Mas é claro que há síndicos amadores ótimos. Portanto, os condôminos devem estar atentos, na hora de elegerem o representante legal de seu condomínio, para que o seu patrimônio se mantenha valorizado e os problemas que surgem diariamente entre condôminos, moradores, funcionários etc. sejam resolvidos por uma pessoa capaz, honesta e de bom senso. Jamais devem eleger alguém que tem o desejo de ser síndico apenas pela isenção de sua taxa condominial. E, se ninguém aceitar ser síndico, é melhor contratarem um síndico profissional.

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