ALTERAÇÃO DO RATEIO DAS TAXAS CONDOMINIAIS
O artigo 1.334 do Código Civil, no seu inciso I, diz que a convenção determinará “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.
E em geral, as convenções preveem o rateio proporcional à área de cada unidade.
Os proprietários de coberturas, portanto, pagam mais que os outros condôminos, porque elas costumam ser maiores que as outras unidades.
Isso causa algumas distorções no tocante às despesas ordinárias, ou seja, aquelas destinadas à manutenção do condomínio, principalmente nos prédios em que as contas de água, gás e luz são individualizadas, porque os demais serviços do condomínio são disponíveis a todos indistintamente, tais como empregados, elevadores, áreas comuns etc.
É diferente das despesas extraordinárias, que normalmente acarretam valorização às unidades e essa valorização, sim, é proporcional ao tamanho.
Muito provavelmente, nos condomínios em que as contas de consumo são individualizadas, será mais justo alterar as convenções, no sentido de igualar o rateio das despesas ordinárias, independentemente do tamanho das unidades.
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QUORUM PARA INSTALAÇÃO DE ANTENA DE TELEFONIA CELULAR EM CONDOMÍNIOS
Para o condomínio deixar instalar antena de telefonia celular no seu topo, é preciso que tenha dados técnicos, principalmente peso do equipamento e estudo se a laje comportará, sem comprometimento da estrutura do prédio.
Além disso, a assembleia logicamente terá que aprovar e é difícil conseguir a aprovação, pois uma das duvidas é se é prejudicial à saúde dos ocupantes.
De qualquer forma, discute-se qual o quórum exigido para esse tipo de aprovação.
Segundo o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 27ª Câmara, relatora dra. Berenice Marcondes Cesar, ap. nº 0002211-60.2009.8.26.0562, “Tratando-se de contrato que envolve a alteração da forma de utilização de área comum do condomínio, bem como modificação da aparência externa da fachada, imprescindível a deliberação da unanimidade dos condôminos em assembleia”.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS
As taxas condominiais recaem sempre sobre a unidade condominial, casa ou apartamento integrante do condomínio. Esse tipo de responsabilidade recebe o nome, em latim, de “propter rem”.
Assim, não importa quem seja o proprietário do imóvel, razão pela qual os síndicos não precisam se preocupar se o condômino inadimplente coloca sua propriedade à venda, pois seu apartamento ou casa continuam lá e vão responder pela dívida.
Mas existe alguma dificuldade na hipótese de alienação, que pode se dar pela venda através de escritura de compra e venda ou então pela promessa de compra e venda.
Importante decisão do Superior Tribunal de Justiça vem elucidar a questão, através do Recurso Especial nº 1442840, da Terceira Turma, cujo relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendendo que, no caso de promessa de venda e compra não levada a registro, o promitente vendedor também responde pelos débitos condominiais mesmo após o promitente comprador ter tomado posse do imóvel.
Através dessa decisão, fica alterado o entendimento de que com a imissão de posse, o promitente comprador passaria, sozinho, a ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais.
Neste acórdão, segundo o relator, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, mas o vendedor não fica isento da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, enquanto continuar como proprietário do imóvel, ou seja, até que a escritura definitiva de compra e venda seja outorgada.
É muito interessante ressaltar que, segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino “entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”.
E essa deveria ser a tônica de todas as decisões acerca da cobrança de taxas condominiais.
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