Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: outubro 2015

OS ALUGUÉIS DE CURTA DURAÇÃO E OS CONDOMÍNIOS

Tal como o Uber, que conecta passageiros e motoristas, existe atualmente sites que conectam proprietários de imóveis e pessoas que viajam e tem interesse em locações temporárias, de curta duração, em vários países e cidades.

Proprietários de unidades condominiais mobiliadas tem interesse em alugá-las a viajantes, por uma semana, dez dias, trinta dias, para os quais é preferível ficar num apartamento ou numa casa integrante de um condomínio, do que se hospedarem em hotéis, seja por sair mais barato e mais cômodo, seja por terem a oportunidade de viver o dia a dia como as pessoas do local, fazendo compras, passeando, conhecendo os arredores, tendo também a possibilidade de fazerem suas refeições nos próprios apartamentos.

Para os síndicos, não acostumados a locações de curta duração, há a preocupação principalmente com a segurança. Podem eles impedir esse tipo de locação ou estariam restringindo o direito de propriedade?

A lei de locação prevê a locação de curta duração, no artigo 48:

“Considera se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Como é sabido, o direito de propriedade, nos condomínios, sofre algumas restrições, pois o condômino não pode fazer o que quiser, por ser proprietário de uma unidade. Não pode, por exemplo, alterar a fachada e as esquadrias, realizar obras que comprometam a segurança da edificação, e também além de dar à sua unidade a mesma destinação que tem o condomínio, é obrigado a utilizá-la de tal forma que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais ocupantes do condomínio, nos termos do artigo 1336 e incisos do Código Civil.

Assim, entendo ser perfeitamente possível a locação de curta duração e o síndico não poderá impedi-la, sob pena de estar restringindo o direito de propriedade, desde que essa locação não importe em prejuízo do sossego, da salubridade e da segurança dos moradores do condomínio.

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É POSSÍVEL ASSOCIAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Condomínios não tem personalidade jurídica, porque não estão entre o rol de pessoas jurídicas no Código Civil, cujo artigo 44 diz que são pessoas jurídicas de Direito Privado apenas as associações, as sociedades e as fundações.

Por essa razão, os condomínios enfrentam inúmeras dificuldades. Uma delas é a constituição de associações entre eles.

Os cartórios de Registro de Títulos e Documentos costumam devolver os estatutos, negando a sua averbação, sob o argumento de que os condomínios não tem personalidade jurídica.

Mas felizmente esse entendimento vem evoluindo, o excesso de formalismo está deixando de existir, em prol da comunidade, tornando possível a criação de associação de condomínios, ou seja, quando vários condomínios se reúnem numa associação, visando benefícios comuns, o que não prejudica ninguém.

No Pedido de Providências (processo Digital nº 1022887-30.2015.8.26.0100) a Juiza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo, dra. Tania Mara Ahualli, entendeu “que a questão não é pacífica na jurisprudência, devendo cada caso ser analisado isoladamente”.

Na hipótese do processo acima, cujos condomínios contíguos e com as mesmas portarias, pretendiam constituir uma associação sem finalidade lucrativa, com o intuito de, entre outras vantagens, contratar funcionários em nome da associação ao invés de cada condomínio ter seu quadro de pessoal, com enorme benefício em matéria de custos, assim foi decidido:

“Não há qualquer prejuízo ou interferência na esfera de terceiros. Entendo possível a pretensão, mesmo reconhecendo a falta de personalidade jurídica dos integrantes, já que os atos praticados pela associação, dentro dos limites previstos no Estatuto e de seus regimentos e regulamentos internos, têm por objeto apenas a administração dos condomínios membros”.

“Na qualidade de associação – prossegue a dra. Tania Mara, poderão ser assumidas obrigações, estabelecidas relações jurídicas e ocorrer atuação na defesa de direitos dos condôminos, o que não se daria isoladamente”.

Esta decisão merece ser festejada.

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NÚMERO DE CÃES EM APARTAMENTOS

O assunto referente a animais em unidades condominiais está sempre em evidência. Mas a culpa, naturalmente, não é deles e sim de seus donos.

Os animais, quando pequenos, são bonitos e atraem compradores que não pesquisam, antes, se vão crescer muito, se serão adequados para o espaço que lhes será destinado, se pertencem a raças ruidosas e se ficarão perigosos.

Com relação a cães, eles são muito dependentes e não devem ser deixados sozinhos o dia inteiro enquanto seus donos vão trabalhar e muito menos nos finais de semana, quando não os levam junto e os deixam às vezes até com pouca água e comida, fazendo com que passem a latir e até mesmo a uivar, para incomodo dos vizinhos e sofrimento dos próprios animais.

O que os moradores de condomínio devem ter sempre em mente, é o que dispõe o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV que cita, como dever do condômino, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Os aspectos “sossego”, “salubridade” e “segurança” dizem respeito também aos animais.

Recentemente, a 34ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, manteve decisão de Primeira Instância, que obrigara um morador de tinha cinco cães em seu apartamento, a reduzir para dois, se o condomínio permitisse, devido aos latidos dos cinco.

Não há norma alguma restringindo o número de animais em um apartamento, mas deve imperar o bom senso. O tamanho tem que ser adequado e deve-se levar também em consideração, além do barulho, o mau cheiro de tantos animais fechados num apartamento.

 

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