Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: abril 2016

PAGAR CONDOMÍNIO, SOMENTE APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES

Algumas pessoas que compram unidades condominiais ficam em dúvida sobre a partir de quando devem começar a pagar o condomínio.

Infelizmente, ainda há vendedores que tentam passar, ao comprador, despesas anteriores ao recebimento das chaves, o que é indevido.

Segundo acórdão no Agravo de Instrumento nº 2188270-52.2015.8.26.0000 – 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, datado de 17 de novembro de 2015, que deu provimento ao recurso por votação unânime,

“Apenas a partir da entrega das chaves passam a ser devidas pelo consumidor as despesas condominiais”.

Trata-se de recurso tendo em vista que os compradores adquiriram imóvel mediante compromisso de venda e compra, mas não receberam as chaves, apesar de decorrido o prazo para entrega.

Entretanto, receberam boletos de cobrança de despesas condominiais e IPTU da unidade.

Há precedente do próprio Tribunal de Justiça de São Paulo que, na apelação nº 0051438-05.2009.8.26.0114, cujo relator foi o dr. Marcondes D´Angelo, assim decidiu:

“Apenas a partir da data da entrega das chaves que passa o promitente comprador a exercer a posse sobre o bem objeto do contrato. Cobrança de cota condominial, referente a período anterior da imissão da posse do autor no imóvel. Inadmissibilidade. Cautelar provida, para afastar os protestos indevidos. Sentença mantida. Recurso de apelação não provido”

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ILEGALIDADE DA PROIBIÇÃO DE USO DE VAGAS POR NÃO CONDÔMINO

Recebo muitas perguntas sobre vagas de garagem. Se não é o maior problema nos condomínios, certamente é um dos maiores.

Estacionamento de veículos fora da demarcação da vaga, não uso do crachá de identificação, vagas insuficientes etc.

Assim, em algumas assembleias, na tentativa de resolver o problema da falta de vagas, os condôminos decidem que elas só podem ser utilizadas por moradores, não importando se alguém tem vaga e não tem carro, vedando o uso aos não moradores, como por exemplo familiares do morador.

Essas restrições ou proibições infringem o direito de propriedade e os síndicos e condôminos devem estar atentos para que as assembleias não tomem decisões desse teor.

A seguir, algumas deliberações do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Num desses casos, um casal não morador propôs ação contra o condomínio, para acessar a garagem. Eles eram proprietários, mas não moradores. Quem residia no apartamento era a mãe do proprietário com seus netos e, pela decisão da assembleia, estavam impedidos de estacionar na garagem do condomínio.

Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão de setembro de 2011 (apelação nº 0149126-23.2006.8.26,0000) negou provimento ao recurso do condomínio, entendendo que a “cláusula de convenção condominial, adotada conforme disposição de assembleia geral encerra limitação desproporcional do direito de propriedade”.

Nesta Apelação, o relator, dr. Piva Rodrigues, entendeu que “tal diferenciação, presente da convenção e condomínio e aclarada nos termos da ata da assembleia geral ordinária retro mencionada, trouxe discriminação injustificada e desproporcional em detrimento do livre exercício do direito de propriedade pelos autores apelados”.

“A simples existência diminuta de vagas – prossegue ele – não tem o condão de gerar um benefício ou privilégio àquelas pessoas dotadas da condição subjetiva de residir no local, ainda mais se tratando de localidade de veraneio em que as pessoas passam a utilizar a garagem de forma sazonal, com mais ou menos frequência, ou, como se inserem os apelados, eles ao condomínio se dirigem para fazer visitas à genitora, efetiva residente no local”.

Nesse julgamento, o relator cita outra decisão do mesmo Tribunal, que entendeu que a cláusula da convenção de condomínio que restringe o direito de propriedade é ineficaz, por ser inconstitucional.

Em outro caso, uma condômina que tinha direito à vaga, mas não tinha carro, propôs ação anulatória da decisão da assembleia que determinou que as vagas só podiam ser utilizadas por proprietários. Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação nº 2012.000003087, em decisão proferida em fevereiro de 2012, figurando como relator o dr. Teixeira Leite, deu provimento ao recurso:

“Anulatória. Assembleia de condomínio que determinou que as vagas de garagem só podem ser utilizadas pelo proprietário. Condômina que pleiteia a utilização por seus familiares. Sentença de improcedência. Abuso nas regras da convenção. Proprietária não pode ser impedida de utilizar seu bem. Irrelevante o fato dela não possuir veículo ou carteira de habilitação. Necessária anulação de cláusula que exige a condução de veículos de terceiros pelos proprietários das unidades. Recurso provido”.

Essa condômina, uma senhora com então 82 anos de idade, não tinha automóvel e necessitava de ajuda de filhos e netos ou outros parentes para levá-la a consultas médicas, que foram impedidos de utilizar a vaga de garagem.

Neste acórdão, o relator, comentando o fato da condômina não possuir veículo, escreve que nas garagens com vagas em local indeterminado, acaba havendo mais espaço para os outros, “causando uma vantagem para eles, o que não se permite. Ademais os apelantes não podem ser impedidos de utilizar sua propriedade, ainda que seja correspondente a 1/25 do bem coletivo”.

Num terceiro caso, a assembleia de um condomínio proibiu expressamente o acesso à garagem por visitantes ou parentes de condômino sem carro, que foi também, claro, objeto de ação judicial e recurso ao Tribunal de Justiça de São Paulo, Agravo nº 990.10.207386-6/50000, assim decidido:

“Agravo interno. Decisão monocrática. Condomínio residencial. Proibição de utilização de vaga de garagem por parentes de condômina. Violação do direito de propriedade. Presentes os requisitos para a concessão da liminar. Recurso não provido” – relator dr. Adilson de Andrade (agosto de 2010).

Neste acórdão, o relator cita outra decisão:

“Possessória – reintegração de posse – Condomínio residencial – Alegação de proibição de uso de vaga em garagem coletiva – Procedência parcial – Deliberação em assembleia de condomínio proibindo a utilização das vagas para visitantes. Demandante, condômina não proprietária de veículo, que veio a ser impedida, por isso, de utilizar a vaga a que tem direito, ao receber visita de familiares – Inadmissibilidade – Deliberação que não pode prevalecer, carecendo de validade, por restringir direito assegurado aos condôminos, inclusive de posse e propriedade sobre as áreas comuns (art. 623 –I do Código Civil de 1916 ou art. 1314-I do novo Código) – Autora, porém, que deve ser reintegrada na posse de uma vaga indeterminada na garagem, por ser esta coletiva – Sentença reformada apenas neste aspecto – Recurso do réu provido em parte para tanto.” (TJSP. 14ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 1141643400. Rel. Desembargador Thiago de Siqueira, j. 0509/2007).

 

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