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ILEGALIDADE DA PROIBIÇÃO DE USO DE VAGAS POR NÃO CONDÔMINO

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Recebo muitas perguntas sobre vagas de garagem. Se não é o maior problema nos condomínios, certamente é um dos maiores.

Estacionamento de veículos fora da demarcação da vaga, não uso do crachá de identificação, vagas insuficientes etc.

Assim, em algumas assembleias, na tentativa de resolver o problema da falta de vagas, os condôminos decidem que elas só podem ser utilizadas por moradores, não importando se alguém tem vaga e não tem carro, vedando o uso aos não moradores, como por exemplo familiares do morador.

Essas restrições ou proibições infringem o direito de propriedade e os síndicos e condôminos devem estar atentos para que as assembleias não tomem decisões desse teor.

A seguir, algumas deliberações do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Num desses casos, um casal não morador propôs ação contra o condomínio, para acessar a garagem. Eles eram proprietários, mas não moradores. Quem residia no apartamento era a mãe do proprietário com seus netos e, pela decisão da assembleia, estavam impedidos de estacionar na garagem do condomínio.

Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão de setembro de 2011 (apelação nº 0149126-23.2006.8.26,0000) negou provimento ao recurso do condomínio, entendendo que a “cláusula de convenção condominial, adotada conforme disposição de assembleia geral encerra limitação desproporcional do direito de propriedade”.

Nesta Apelação, o relator, dr. Piva Rodrigues, entendeu que “tal diferenciação, presente da convenção e condomínio e aclarada nos termos da ata da assembleia geral ordinária retro mencionada, trouxe discriminação injustificada e desproporcional em detrimento do livre exercício do direito de propriedade pelos autores apelados”.

“A simples existência diminuta de vagas – prossegue ele – não tem o condão de gerar um benefício ou privilégio àquelas pessoas dotadas da condição subjetiva de residir no local, ainda mais se tratando de localidade de veraneio em que as pessoas passam a utilizar a garagem de forma sazonal, com mais ou menos frequência, ou, como se inserem os apelados, eles ao condomínio se dirigem para fazer visitas à genitora, efetiva residente no local”.

Nesse julgamento, o relator cita outra decisão do mesmo Tribunal, que entendeu que a cláusula da convenção de condomínio que restringe o direito de propriedade é ineficaz, por ser inconstitucional.

Em outro caso, uma condômina que tinha direito à vaga, mas não tinha carro, propôs ação anulatória da decisão da assembleia que determinou que as vagas só podiam ser utilizadas por proprietários. Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação nº 2012.000003087, em decisão proferida em fevereiro de 2012, figurando como relator o dr. Teixeira Leite, deu provimento ao recurso:

“Anulatória. Assembleia de condomínio que determinou que as vagas de garagem só podem ser utilizadas pelo proprietário. Condômina que pleiteia a utilização por seus familiares. Sentença de improcedência. Abuso nas regras da convenção. Proprietária não pode ser impedida de utilizar seu bem. Irrelevante o fato dela não possuir veículo ou carteira de habilitação. Necessária anulação de cláusula que exige a condução de veículos de terceiros pelos proprietários das unidades. Recurso provido”.

Essa condômina, uma senhora com então 82 anos de idade, não tinha automóvel e necessitava de ajuda de filhos e netos ou outros parentes para levá-la a consultas médicas, que foram impedidos de utilizar a vaga de garagem.

Neste acórdão, o relator, comentando o fato da condômina não possuir veículo, escreve que nas garagens com vagas em local indeterminado, acaba havendo mais espaço para os outros, “causando uma vantagem para eles, o que não se permite. Ademais os apelantes não podem ser impedidos de utilizar sua propriedade, ainda que seja correspondente a 1/25 do bem coletivo”.

Num terceiro caso, a assembleia de um condomínio proibiu expressamente o acesso à garagem por visitantes ou parentes de condômino sem carro, que foi também, claro, objeto de ação judicial e recurso ao Tribunal de Justiça de São Paulo, Agravo nº 990.10.207386-6/50000, assim decidido:

“Agravo interno. Decisão monocrática. Condomínio residencial. Proibição de utilização de vaga de garagem por parentes de condômina. Violação do direito de propriedade. Presentes os requisitos para a concessão da liminar. Recurso não provido” – relator dr. Adilson de Andrade (agosto de 2010).

Neste acórdão, o relator cita outra decisão:

“Possessória – reintegração de posse – Condomínio residencial – Alegação de proibição de uso de vaga em garagem coletiva – Procedência parcial – Deliberação em assembleia de condomínio proibindo a utilização das vagas para visitantes. Demandante, condômina não proprietária de veículo, que veio a ser impedida, por isso, de utilizar a vaga a que tem direito, ao receber visita de familiares – Inadmissibilidade – Deliberação que não pode prevalecer, carecendo de validade, por restringir direito assegurado aos condôminos, inclusive de posse e propriedade sobre as áreas comuns (art. 623 –I do Código Civil de 1916 ou art. 1314-I do novo Código) – Autora, porém, que deve ser reintegrada na posse de uma vaga indeterminada na garagem, por ser esta coletiva – Sentença reformada apenas neste aspecto – Recurso do réu provido em parte para tanto.” (TJSP. 14ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 1141643400. Rel. Desembargador Thiago de Siqueira, j. 0509/2007).

 

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10 Comentários

  1. Elizabete Caetano Lins disse:

    Dr. Daphnis, Por favor, veja se o Sr. pode me ajuda: Comprei uma cobertura com duas vagas coletivas, que não constam na matrícula. Consta na Convenção primeira do condomínio, da época da construção. Ocorre que a maioria dos condôminos alterou a convenção, retirando uma dessas vagas. Sendo minha área comum o dobro da área comum dos outros apartamentos, não tenho direito a duas vagas, como descrito na Convenção mãe? Obrigada. 

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Elizabete, pelo que você conta, parece que sim, mas tem que levar para um advogado os documentos, porque só analisando-os, juntamente com a convenção anterior e as modificações, é possível responder com certeza e até mesmo propor ação reivindicando as vagas.

  2. HELVANICE A SIQUEIRA disse:

    Bom dia! Dr. Daphnis Citti de Lauro, venho pedir orientação sobre parada na frente do bloco do condomínio.
    Recebi uma notificação que informa: Fica notificado pelas seguintes infrações abaixo: Capítulo II – Regimento Interno – Empreendimento do PAR – Programa de arrendamento Residencial. ARTIGO 87 – É proibido estacionar em frente as portas principais e nas áreas circulação.
    Dr. Daphnis, não estacionei, apenas parei, liguei o alerta e tirei meus dois filhos (Walter de 1 ano e Sophya de 4) do carro, coloquei dentro do apartamento (moro no térreo), voltei para o carro e levei para a garagem, não demorei. Acredito que não deveria ter sido notificada, mas como não entendo, peço sua ajuda.
    Por favor, caso tenha alguma lei que me permita para na frente do bloco, mande-me.
    Dr. Daphnis, desde já agradeço ao senhor pelo tempo que está tirando para atender minhas dúvidas, que Deus continue te iluminando.
    Assinado: Helvanice A Siqueira – Email: helvanice@gmail.com

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Helvanive, não existe lei falando sobre estacionar na frente de bloco. Mas se você não estacionou, apenas parou para tirar os filhos, responda à notificação, contando o que houve, como resposta à notificação. E, da próxima vez, pare um pouco antes ou um pouco depois da entrada, para evitar problemas.

  3. Jose disse:

    Dr Daphnis boa tarde

    Venho pedir orientação sobre medida adotada em meu condominio recentemente, que considero absurda. No referido condominio existe uma área comum no pátio, destinada a estacionamento. O uso dessas vagas sempre foi destinado a moradores e visitantes, segundo a disponibilidade e ordem de chegada.
    Recentemente, e consequente a mudança de sindico, houve a instituição de uma série de regras, várias delas absurdas, mas dentre as piores estão a da PROIBIÇÃO DO USO DAS VAGAS POR MORADORES.
    Entendo que devem existir regras impondo regras para a utilização das vagas destinadas a visitantes, como período máximo de utilização contínua, ou necessidade de autorização pelo morador. O que não consigo entender é a legalidade de se PROIBIR o uso das mesmas pelo fato do pleiteante ser morador.
    Peço que me ajude, se possivel me indicando alguma jurisprudencia ou legislação.

    Muito grato,

    José

  4. Barbara disse:

    Olá Doutor, por favor, no meu condomínio não tem porteiro apenas interfone, cada morador tem sua vaga de garagem própria, porem, como não tenho carro, quando recebo alguma visita, deixo que estacionem na minha vaga. Minha sindica esta me proibindo de fazer isso. Meus visitantes nao podem utilizar a minha vaga? Grata

  5. ja fui condomina de um predio no qual o sr era sindico. impossivel falar com o sr. Um síndico deve ser de facil contato, isso é primordial.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Maria do Carmo, bom dia. Qual é ou era o condomínio? Outra coisa: é extremamente fácil falar comigo. Meu telefone é 3284-1503 e meu e-mail é dclauro@aasp.org.br. Não sei porque você sentiu dificuldade em falar comigo. Estou direto na Internet, respondendo todos os e-mails, diariamente.

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