Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: junho 2016

PENHORA DE BENS DO CONDOMÍNIO

Os credores dos condomínios como, por exemplo, prestadores de serviços, normalmente ficam sem saber o que fazer e a pergunta clássica é: se eu entrar com ação contra o condomínio, vou penhorar o quê, a caixa d´água? O elevador? E aí?

O Código de Processo Civil de 1973, no artigo 671, já previa a penhora de credito do devedor.

O novo Código, por sua vez, reza no artigo 854, que “para possibilitar a penhora de dinheiro em depósito ou em aplicação financeira, o juiz, a requerimento do exequente, sem dar ciência prévia do ato ao executado, determinará às instituições financeiras, por meio de sistema eletrônico gerido pela autoridade supervisora do sistema financeiro nacional, que torne indisponíveis ativos financeiros existentes em nome do executado, limitando-se a indisponibilidade ao valor indicado na execução”.

Assim, o credor deve entrar com ação contra o condomínio e, por ocasião da penhora, requerer que sejam penhorados valores existentes na conta corrente.

Entretanto, como parte desses valores tem como destino o pagamento de salários e encargos, o credor deve requerer que, mensalmente, seja penhorada uma porcentagem da renda do condomínio até a quitação do débito.

Esta porcentagem pode ser alterada, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, “caso se mostre excessiva, comprometendo as atividades essenciais do condomínio ou aquém daquilo que efetivamente tenha condições de ser utilizado mensalmente para a quitação do débito, ficando sob a responsabilidade do depositário, a ser nomeado pelo juiz, para verificar a real situação financeira do condomínio e avaliar o percentual exato da arrecadação mensal, submetendo-o à apreciação judicial (Agravo de Instrumento nº 2255887-29.2015.8.26.0000)

O Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 829.583), também entende possível a penhora sobre parte da arrecadação do condomínio.

Aplica-se ao condomínio, por analogia, a regra atinente à possibilidade da penhora sobre o faturamento de empresa.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, “A despeito da sua personalidade restrita, é inegável que o condomínio tem aptidão para adquirir e exercer direitos e contrair obrigações. Ainda que não vise ao lucro, não pode ser tratado como simples estado de indivisão de bens. O condomínio, enquanto ente constituído para gerir um patrimônio comum, deve realizar o seu mister com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de condôminos e terceiros. Diante disso, conclui-se pela possibilidade de penhora sobre a arrecadação mensal do condomínio. A medida, porém, além de ter de respeitar a gradação legal do art. 655 do CPC, deve obedecer a outro requisito, que já era jurisprudencialmente exigido por este STJ e que agora se encontra no art. 655-A, § 3º, do CPC, qual seja, a nomeação de ‘depositário, com a atribuição de submeter à aprovação judicial a forma de efetivação da constrição, bem como de prestar contas mensalmente, entregando ao exequente as quantias recebidas, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida’. Na hipótese específica do condomínio, nomeia-se um depositário, a quem incumbirá apresentar, para aprovação do Juiz, a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, cuidando inclusive para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o próprio funcionamento deste”.

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RESPONSABILIDADE DAS EMPRESAS DE SEGURANÇA NOS CONDOMÍNIOS

Vários condomínios, ao invés de se utilizarem de seus funcionários para a segurança, costumam terceirizá-la, contratando empresas especializadas, através de um contrato de prestação de serviços.

A relação entre condomínio e empresa de vigilância e segurança é tipicamente de consumo e, portanto, abrangida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, que dispõe sobre a proteção do consumidor e trata de “produto” ou “serviço”.

O CDC define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista” (art. 3º, § 2º).

Quando ocorrem danos no condomínio como, por exemplo, furtos na garagem, a orientação jurisprudencial é de que os condomínios não são responsáveis por danos sofridos por condôminos ou moradores, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns, salvo se assumiram essa responsabilidade, expressamente, na convenção condominial, o que é raríssimo.

Os Tribunais entendem que, se o prédio não tem serviço específico de segurança, ou mecanismos especiais de segurança, não é responsável por furtos na garagem, desde que o fato não tenha ocorrido por atos culposos dos empregados (negligência).

Alguns acórdãos especificam que a existência de porteiros ou câmeras na entrada do condomínio e da garagem, não equivale a serviço especial de segurança.

O que se entenderia, então, por “serviço especial de segurança”, seria a guarda ou vigilância específica para zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem.

A posição do Superior Tribunal de Justiça, é de que se a convenção não admite a responsabilidade do condomínio, não se pode responsabilizá-lo, ainda que haja esquema de segurança e vigilância.

A contratação de empresa de segurança poderia ser considerada serviço específico a ponto de responsabilizar o condomínio, desde que não haja cláusula na convenção isentando-o de responsabilidade? E qual a responsabilidade da empresa de segurança?

A resposta à primeira indagação é que depende do dano ocorrido na área comum do condomínio e, também, exatamente o que foi contratado com a empresa. Depende das cláusulas do contrato.

Já com relação à responsabilidade das empresas de segurança, para a sua configuração é necessária a existência da culpa, definida no artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Os serviços prestados por empresas de segurança configuram obrigação de meio e não de resultado. Assim, somente se o dano decorreu de sua culpa é que existirá o dever de indenizar.

A vigilância, por si, não induz à responsabilidade de indenizar, pois se assim fosse, a responsabilidade seria muito grande e, portanto, o preço que as empresas precisariam cobrar, pelo risco, tornaria o valor do serviço prestado, completamente impossível.

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CONDÔMINO ANTISSOCIAL

O artigo 1337 do Código Civil, no seu parágrafo único, trata do condômino antissocial e da aplicação de multa correspondente a dez vezes o valor da taxa condominial:

 “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

Na prática, há dificuldade em definir o que seja antissocial, porque o termo é vago e gera interpretações subjetivas.

 Mas surgem exemplos que auxiliam a avaliar uma conduta indiscutivelmente antissocial:

 No Balneário Camboriú, em Santa Catarina, uma pessoa que havia cumprido pena numa prisão, voltou para o condomínio e costumava brigar constantemente com seus familiares, incomodando os vizinhos. Como se não bastasse, passou a jogar insetos mortos e alimentos na sacada do apartamento mais próximo, cujo dono reclamou.

O vizinho, maluco, invadiu seu apartamento com uma faca de cozinha nas mãos, ameaçando-o, o que deu origem a uma ação de danos morais e materiais, julgada procedente, e que foi objeto de recurso à 5ª. Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, tendo sido a sentença confirmada por unanimidade (Apelação Cível nº 2013.088945-1).

Segundo o relator, dr. Luiz César Medeiros, “É evidente que o comportamento relatado extrapola o normal uso da propriedade pelo réu e seus familiares, porquanto atenta contra o sossego e sensação de segurança do autor. Nesse sentido, a dignidade do requerente foi afetada, na medida em que foi tolhido de seu direito à paz e tranquilidade em seu lar”.

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