Condomínio e locações – Conheça seus problemas

Início » 2016 » agosto

Arquivo mensal: agosto 2016

USO DE PISCINA POR INADIMPLENTE

A discussão sobre restrições aos condôminos inadimplentes é grande e vem de longa data.

Nos condomínios nota-se, como é natural, grande revolta dos que pagam as taxas condominiais em dia, em relação aos que se utilizam dos serviços colocados à disposição de todos e não cumprem a obrigação primordial que é a de pagar a sua cota parte nas despesas.

O condomínio deve, através do seu representante legal, o síndico, propor ação judicial de cobrança. Mas, como é relativamente demorado o seu andamento, as pessoas querem que o inadimplente seja penalizado independentemente de um dia ter que pagar o que deve ou perder a sua unidade.

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento a recurso de um condomínio em Belo Horizonte, concluindo que o condomínio não pode impedir morador inadimplente de usar as áreas comuns de lazer. Mais precisamente, o condomínio havia proibido a moradora e respectiva família, de utilizarem o clube do conjunto residencial.

O relator, dr. Marco Aurélio Bellize, assim escreveu:

“o direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas pelo condomínio, decorre da previsão legal da própria utilização da unidade imobiliária, composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio (REsp. nº 1564030).

Em resumo, se o condômino deixa de pagar as cotas condominiais em dia, o condomínio deve propor a execução judicial ao invés de proibir o uso das áreas comuns.

Essa decisão saiu publicada em vários órgãos e sites, com certo alarde, mas é preciso deixar claro que é isolada e no futuro é possível termos outras decisões em sentido contrário.

Em São Paulo, na apelação cível nº 516.142-4/0-00 a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte: “…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembléias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho que em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício”, Editora Revista dos Tribunais, entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade…”.

No ano seguinte, ou seja em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas. Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Esses dois julgados refletem importante posição do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais. O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc, que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo a indenização por dano moral.

Pessoalmente, sou a favor das restrições de serviços não essenciais, porque como advogado, já tive casos de condôminos inadimplentes darem festas no salão do condomínio, com gastos elevados e ficarem devendo até a taxa de utilização do salão.

-.-.-.-.-.-.-.-

 

Anúncios