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COBRANÇA DE CONDOMÍNIO CONTRA ESPÓLIO

Com o falecimento do condômino que está em débito com as taxas condominiais, abre-se a sucessão e os herdeiros devem requerer, no prazo de dois meses, a abertura de inventário.

 

A herança, segundo o artigo 1.784 do Código Civil, transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, que ficam com a posse indireta dos bens, “pois a administração da massa hereditária será, inicialmente, do administrador provisório, que representará o espólio judicial e extrajudicialmente” (STJ, Resp. nº 777.566/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina, j. 27/04/2010) e ativa e passivamente (artigo 614 do Código de Processo Civil).

 

De acordo com o artigo 1.797 do Código Civil, até o compromisso de inventariante, fica como administrador da herança o cônjuge ou companheiro (se vivia com o falecido ao tempo da abertura da sucessão), o herdeiro que estiver na posse e administração dos bens e, se houver mais de um nessas condições, o mais velho. Em seguida o testamenteiro ou, na falta ou escusa dos indicados, à pessoa de confiança do juiz.

 

A administração provisória cessa com a abertura do inventário e o compromisso do inventariante.

 

Mas pode ocorrer que o inventário não tenha sido aberto e nesse caso é possível, assim mesmo, a ação de cobrança contra o espólio.

 

De acordo com entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.125.510 – 2009/0131588-0), o condomínio pode propor ação contra o espólio do falecido, devendo requerer a citação na pessoa do administrador provisório.

 

Há, também, a legitimidade do credor do autor da herança requerer a abertura do inventário, mas não pode atuar como inventariante (artigo 616 do Código de Processo Civil).

 

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TESES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Como esse assunto é recorrente e de grande importância, enumero abaixo três teses do STJ, a saber:

 

1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação;

 

2. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de     condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

 

3. Se ficar comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

 

 

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ANIMAIS EM APARTAMENTOS

Algumas convenções condominiais ainda contêm a proibição de animais nas unidades.

 

Outras, só permitem animais de pequeno porte.

 

No meu livro “Problemas em Condomínios”, Mundo Jurídico Editora, 2ª edição, já havia abordado o tema, esclarecendo não haver qualquer disposição a respeito na parte do Código Civil que trata sobre o condomínio edilício e afirmando que aplicar-se-ia o artigo 1.336, inciso IV, que inclui entre os deveres do condômino,

 

“dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

 

Com base nele, os animais não podem perturbar o sossego dos demais moradores, devem ser mantidos em condições ideais de higiene e não podem oferecer qualquer perigo à integridade física tanto de pessoas quanto de outros animais.

 

A jurisprudência consagrou a tese de que a proibição mera e simples da convenção, não deve prevalecer.

 

O assunto veio à baila novamente, tendo em vista recente decisão da 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que, modificando decisão do juiz de Primeira Instância (processo nº 2016.16.1.007373-0), entendeu que deve ser relativizada a proibição da manutenção de animais domésticos, nas dependências do condomínio.

 

O Relator entendeu que essa proibição somente deve ser aplicada justamente quando há infringência do disposto no artigo 1.336, inciso IV, do contrário, não.

 

Para ilustrar melhor, tratou-se de aplicação de multa a uma moradora idosa e com problemas cardíacos, dona de um cão de pequeno porte, pelo condomínio, baseado na vedação do regulamento interno, de animais nos apartamentos.

 

Indiferente à questão humanitária, ela foi advertida e posteriormente multada, por estar infringindo disposição do regulamento, que por sinal foi aprovado posteriormente à entrada dessa senhora no apartamento, como locatária.

 

Tenho restrições inclusive com relação à proibição de animais de médio porte. Isto porque, muitas vezes latem menos que os de pequeno porte ou quase não latem e não oferecem perigo algum, como no caso de cães da raça labrador, salvo raríssimas exceções.

 

E o caso de citar o pronunciamento do Desembargados Neves Amorim, que funcionou como relator na Apelação nº 0032626-63.2010.8.26.0506:

 

“Cuida-se de uma fêmea da raça labrador, notoriamente conhecida pelo temperamento dócil, confiável e afetuoso. Por se tratar de raça inteligente e disposta a agradar é considerada uma das melhores opções para atuar como guia de cegos ou em trabalhos de reabilitação. Pondere-se ainda, que não se pode afirmar que um cachorro de médio ou grande porte cause mais perturbação que um cachorro de pequeno porte, por se tratar de questão extremamente relativa.”

 

 

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