A CORRETAGEM NA DESISTÊNCIA MOTIVADA DE COMPRA
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação. O colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel.
Segundo o ministro relator no STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.
“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”, destacou o relator.
Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.
“A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou Salomão.
A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.
O ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.
“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”, afirmou o relator.
RECURSO ESPECIAL 1364574
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PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS
Apesar de estar previsto em lei, sempre fui contra o protesto de cotas condominiais, por achar melhor propor ação contra o devedor, do que protestar e depois, na hipótese de não pagamento, ajuizar a cobrança.
Perde-se tempo e corre-se o risco de, na hipótese da taxa estar paga, ainda sofrer uma ação de indenização por danos morais.
Foi o que ocorreu no caso em que o Superior Tribunal de Justiça deu provimento a recurso especial de condômino de um prédio de Guarujá para condenar o edifício a indenizá-lo em R$ 3 mil, em virtude de lhe impor dano moral por protestá-lo pela inadimplência de duas cotas condominiais.
Referente aos meses de fevereiro e março de 2014, o débito condominial foi de pouco menos de R$ 2 mil. O condômino ajuizou ação de anulação do título extrajudicial cumulada com danos morais.
O edifício realizou o protesto com o pretenso amparo da Lei Estadual 13.160/2008. Ela já havia sido declarada inconstitucional pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), à época do ajuizamento da ação, por ser da União a competência exclusiva para legislar sobre tal matéria.
O juiz da 1ª Vara Cível de Guarujá, julgou a ação parcialmente procedente apenas para cancelar o protesto do título. Para ele, não houve dano moral, embora tenha reconhecido que o edifício se excedeu.
“Tal excesso, todavia, não pode reverter em indenização em favor do autor, sob pena de tirar este proveito da sua própria inadimplência, passando da condição de devedor para credor do condomínio”, fundamentou o magistrado.
Houve apelação ao TJ-SP e, por unanimidade, a 14ª Câmara de Direito Privado confirmou a sentença, negando a indenização por dano moral. Relatora do recurso, a desembargadora Lígia Araújo Bisogni assinalou que o dano moral não ficou comprovado e este não pode ser equiparado a “mero dissabor ou aborrecimento”.
Porém, o STJ reverteu a situação ao julgar recurso especial do condômino. O ministro Marcos Buzzi atuou como relator e destacou que o dano moral é presumido, ou seja, independe de prova, quando há protesto indevido de título ou inscrição irregular em cadastro de inadimplentes, conforme jurisprudência daquela corte.
Fonte: Boletim da AASP
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INFILTRAÇÃO EM UNIDADE CONDOMINIAL
Quando há infiltração num apartamento, para se saber a origem, muitas vezes é necessário quebrar a parede e quando não se localiza, o proprietário da unidade acima, que tem a obrigação de deixar abrir onde se suspeita que seja a origem. Até mesmo de coluna, ocasião em que o condomínio é o responsável tanto pelo conserto, como pelo refazimento da parede e respectivo acabamento.
Às vezes o banheiro, por exemplo, tem o acabamento original da construção, mas pode ser que o proprietário tenha, por exemplo, trocado por mármore.
Tem o condomínio a obrigação de, após o conserto da coluna, fechar a parede e repor o mármore?
A resposta é não! Sua obrigação é entregar o apartamento com o revestimento original.
E, no caso azulejos, tentar achar no cemitério de azulejos quando não existe mais o mesmo material ou então azulejar o local com algum material de características próximas à original.
