Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: fevereiro 2018

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A NOVA LEI TRABALHISTA E OS CONDOMÍNIOS

A Lei 13.467/17, que entrou em vigor no dia 11 de novembro de 2017, fez algumas modificações importantes na CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), com reflexos substanciais na esfera condominial.

 

No artigo 58, § 2º, esclarece que “o tempo despendido pelo empregado desde a sua residência até a efetiva ocupação do posto de trabalho e para o seu retorno, caminhando ou por qualquer meio de transporte, inclusive o fornecido pelo empregador, não será computado na jornada de trabalho, por não ser tempo à disposição do empregador”.  

FÉRIAS

 

As férias eram divididas em no máximo dois períodos, sendo que o funcionário podia vender 1/3 delas. Agora, é possível fracionar as férias em até três períodos do ano, desde que um deles seja maior que 14 dias e os outros dois tenham, no mínimo, cinco dias. Isso passou a valer também para menores de 18 anos e maiores de 50, que antes não podiam dividir as férias nem vender parte delas.

 

RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO

 

Ao término da relação de emprego, a homologação tinha que ser feita no sindicato. Essa obrigatoriedade não mais existe, o que simplifica e agiliza o processo de rescisão.

 

Outro problema enfrentado pelos condomínios era quando o empregado não tinha mais interesse em continuar trabalhando e pedia para ser despedido, a fim de poder levantar o FGTS e receber o auxílio desemprego. O condomínio em geral não despedia, porque teria que pagar o aviso prévio, 50% do saldo existente do FGTS, além das outras verbas rescisórias. E não podia fazer acordo, porque era ilegal. Assim, mantinha uma pessoa trabalhando de má vontade, faltando, chegando atrasado, criando uma série de problemas.

 

Com a nova lei, é possível acordo, no qual o condomínio paga metade do aviso prévio e da multa de 40% sobre o FGTS. O empregado poderá movimentar até 80% do saldo do Fundo de Garantia, mas não terá direito ao seguro desemprego. Isso diminui consideravelmente o custo do condomínio:

“Art. 484-A.  O contrato de trabalho poderá ser extinto por acordo entre empregado e empregador, caso em que serão devidas as seguintes verbas trabalhistas:

I – por metade:

  1. a) o aviso prévio, se indenizado; e
  2. b) a indenização sobre o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, prevista no § 1o do art. 18 da Lei no036, de 11 de maio de 1990;

II – na integralidade, as demais verbas trabalhistas.

  • 1o  A extinção do contrato prevista no caput deste artigo permite a movimentação da conta vinculada do trabalhador no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço na forma do inciso I-A do art. 20 da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990, limitada até 80% (oitenta por cento) do valor dos depósitos.
  • 2o  A extinção do contrato por acordo prevista no caput deste artigo não autoriza o ingresso no Programa de Seguro-Desemprego.”

 

JORNADA

 

Em relação à jornada 12×36, o funcionário pode trabalhar até 12 horas seguidas em um único dia, seguida de descanso de 36 horas, desde que haja acordo entre ele e o condomínio. Deixou de ser necessária a aprovação do sindicato:

 

 Art. 59-A.  Em exceção ao disposto no art. 59 desta Consolidação, é facultado às partes, mediante acordo individual escrito, convenção coletiva ou acordo coletivo de trabalho, estabelecer horário de trabalho de doze horas seguidas por trinta e seis horas ininterruptas de descanso, observados ou indenizados os intervalos para repouso e alimentação.

 

 

TERCEIRIZAÇÃO

Quanto à terceirização, a transferência feita pelo condomínio, pode ser para execução de quaisquer das atividades, inclusive sua atividade principal.

Não poderá figurar como contratada a pessoa jurídica cujos titulares ou sócios tenham, nos últimos dezoito meses, prestado serviços ao condomínio, na qualidade de empregado ou trabalhador sem vínculo empregatício, exceto se os referidos titulares ou sócios forem aposentados. E o empregado que for demitido não poderá prestar serviços para o condomínio, como empregado da empresa prestadora de serviços antes do decurso de prazo de dezoito meses, contados a partir da sua demissão.

 

DANO PROCESSUAL

 

 

A nova lei também introduziu responsabilidades aos empregados, o que é muito importante. Passa a evitar que, nas reclamações trabalhistas, peçam um sem número de indenizações, porque passaram a ter que responder por perdas e danos, como litigantes de má-fé.

 

No capítulo “Da Responsabilidade por Dano Processual”, a lei 13.467/17 enumera:

‘Art. 793-B. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I – deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II – alterar a verdade dos fatos;

III – usar do processo para conseguir objetivo ilegal;

IV – opuser resistência injustificada ao andamento do processo;

V – proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;

VI – provocar incidente manifestamente infundado;

VII – interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.’

‘Art. 793-C.  De ofício ou a requerimento, o juízo condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a 1% (um por cento) e inferior a 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.

‘Art. 793-D.  Aplica-se a multa prevista no art. 793-C desta Consolidação à testemunha que intencionalmente alterar a verdade dos fatos ou omitir fatos essenciais ao julgamento da causa.

 

 

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LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE APLICATIVOS

Trata-se de modalidade nova de locação e, portanto, há pouquíssimas decisões a respeito e muita controvérsia, como é natural quando há novidades não previstas na legislação nem nas convenções condominiais.

 

O mesmo sucedeu com aplicativos substituindo os tradicionais táxis, ocasionando protestos e até violência.

 

E o Poder Público, ávido de dinheiro, estuda formas de arrecadar impostos com essa prática.

 

Mas, tudo o que traz economia e comodidade tende a prevalecer. E entendo que é o caso da locação por curta temporada através de aplicativos.

 

A 36ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao Agravo n. 2133212-93.2017.8.26.0000, relator dr. Pedro Baccarat, entendendo que se trata de utilização como hospedagem por meio da plataforma eletrônica “Airbnb”, incompatível com o caráter residencial do condomínio.

 

A 3ª. Câmara do Tribunal de Justiça de São, com entendimento contrário, cujo relatório concordo inteiramente, deu provimento ao recurso de uma condômina, em outubro de 2017, no qual figurou como relator o dr. Hugo Crepaldi (ap. 1009601-48.2016.8.26.0100). A ementa é a seguinte:

 

“APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.  

 

O Condomínio, através de uma ação de obrigação de não fazer, propôs ação contra a condômina, para que ela fosse impedida de alugar sua unidade através de aplicativos, por curta duração.

 

O juiz de Primeira Instância julgou procedente a ação e o TJSP deu provimento ao recurso, iniciando por concluir que “a controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. ”

 

E como a questão é nova, praticamente não foi ainda tratada em nenhuma convenção. Os condôminos que são contrários a esse tipo de locação, terão que convocar uma assembleia geral, com item específico para alteração da convenção e o quórum de 2/3 o que não é nada fácil. Se conseguirem, em tese, sendo a convenção lei interna do condomínio, obrigaria todos os condôminos. Mas entendo que se trata de restrição ao direito de propriedade.

 

Convém citar o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV, que dentre os deveres do condômino, determina que não se deve utilizar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. ” Se as pessoas, independentemente do período de ocupação, desobedecerem essa regra, o condomínio tem meios hábeis como a aplicação de multas, por exemplo, cujo propriedade responderá. O condômino, por sua vez, deverá limitar o número de pessoas e informar a portaria ou o zelador, fornecendo os nomes de quem irá ocupar o apartamento e os respectivos documentos de identificação, a fim de que não haja o menor perigo quanto à segurança.    

 

Os que são contrários a essa forma de locação, entendem que não se trata de locação, mas de hospedagem e as convenções proíbem o uso não residencial de apartamentos em prédios residenciais.

 

O Tribunal enfrentou esse argumento, esclarecendo que:

 

“O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário”.

 

“Em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. A alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel. ”

 

 

Há ainda, aspecto não abordado nesse acórdão, a definição de locação por curta duração. Ninguém pode afirmar que 30 dias de locação não configura curta locação, mas 29 dias, sim. A partir de quantos dias deixa o aluguel de ser considerado de curta locação?

 

Os críticos a essa forma de locação também argumentam que não se trata de locação, mas sim de hospedagem, o que é proibido nos condomínios residenciais.

 

O relatório do acórdão em questão cita o eminente Sylvio Capanema, em cuja obra “A Lei do Inquilinato comentada por artigo”, 8ª. Edição, página 17, para quem a hospedagem requer dois contratos típicos, ou seja, a locação de um bem e a prestação regular de serviços (lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados etc.), prestados em hotéis e pousadas.

 

Ainda, é o caso de se levantar a questão da inadimplência. Se o condômino aluga seu apartamento para manter o pagamento das taxas condominiais em dia, melhor ainda para o condomínio.

 

A esclarecer, também, que os aplicativos de locação por curta duração fazem o recebimento antecipado do aluguel e tem informação cadastral do inquilino, além de seguro contra danos. O proprietário pode entrar no site e saber antecipadamente quem são as pessoas e até mesmo referência de locais que ocuparam anteriormente.

 

 

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