EXIGÊNCIA DO CONDOMÍNIO MANTER A ADMINISTRADORA INDICADA PELA INCORPORADORA

Quando o condomínio é entregue aos proprietários, verifica-se que a incorporadora já contratou uma administradora e fez constar em algumas convenções e ou nas escrituras de venda e compra das unidades, a obrigatoriedade dos condôminos mantê-la por um período que varia entre um e dois anos.

Na instalação do condomínio, por ocasião da primeira assembleia geral, elege-se o síndico e este, muitas vezes, não deseja manter a administradora indicada pela incorporadora, mas sente-se obrigado a mantê-la, justamente por constar a obrigatoriedade de mantê-la por um determinado período, por receio de alguma ação judicial contra o condomínio.

Ocorre que ele não está obrigado a mantê-la porque essa cláusula é considerada nula pela nossa jurisprudência, bem como venda casada, infringindo assim o Código do Consumidor.

Vejam alguns trechos do seguinte acórdão:

Apelação nº 1006993-69.2015.8.26.0405 – 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo – 3 de maio de 2017 – Silvia Rocha RELATORA

“Prestação de serviços – Cláusula que prevê ser da construtora a escolha da administradora do condomínio é abusiva e só pode ser invocada se o condomínio a tiver ratificado.  Ausência de contratação entre a autora e o condomínio.  Indevida a multa prevista em contrato do qual o condomínio não participou. Sentença mantida.  Recurso não provido”

É o relatório.

“A inicial narra que a autora foi contratada pela construtora para prestar serviços de administração predial pelo período de dois anos. Não obstante, o condomínio réu rescindiu unilateralmente o contrato de prestação de serviços. A cláusula do instrumento particular de compra e venda de unidade autônoma do condomínio é nula, por ser abusiva, em virtude da instituição de venda casada, vedado pela art. 39, I, do CDC. A intenção dos compradores era, claro, apenas comprar imóvel, não contratar o serviço prestado pela autora, de modo que a construtora não podia impor a contratação dos serviços da autora a seus consumidores, sob pena de haver, sim, venda casada, o que não se admite. Sabiam a incorporadora e a autora que não podiam impor ao condomínio tal contratação, tanto que na “Ata da Primeira Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Edifício Splendore Bela Vista” constou que, “por conta da instalação do empreendimento ‘Splendore Bela Vista’, passou a ser aplicável aos senhores condôminos os termos da Minuta da Convenção de Condomínio e Regimento Interno subscritos pela JNDS, que serão apresentados aos proprietários e adquirentes, rerratificados na próxima assembleia, e levados a registro juntamente com a ata do dia” (fl. 38). Os termos da minuta da convenção dependiam, portanto, de ratificação pelos condôminos, inclusive no que dizia respeito à prestação de serviços pela autora, assim com as condições do contrato com ela firmado pela incorporadora. Na mesma “Ata da Primeira Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Edifício Splendore Bela Vista” constou: “Logo após restou eleita a administradora, e a previsão orçamentária pelos condôminos, tendo assumido a administração do Condomínio edifício ‘Splendore Bela Vista’ a empresa Grupo Encinas (CPJ nº 17.463.518/0001-64), cujo contrato será analisado e havendo aprovação será subscrito pelo síndico eleito, pelo período a ser definido pelo síndico, conjuntamente com a administradora nos próximos dias” (fl. 40). Sendo assim, o condomínio ratificou a escolha da administradora, mas não ratificou o contrato que ela entabulara com a incorporadora nem, portanto, a multa lá estabelecida, e sim fixou que outro contrato seria firmado pelo síndico eleito. O fato de a multa estar prevista no art. 603 do Código Civil não determina sua aplicação ao réu, porque não foi ele quem contratou a prestação de serviços com a autora, mas a incorporadora, donde ele não assumiu nenhum compromisso com a autora nem pode ser responsabilizado pelas obrigações assumidas pela construtora, que não ratificou. Assim, o condomínio deve pagar, como fixou a sentença, os valores devidos pelo tempo em que a autora lhe prestou serviços. O mais foi contratado pela incorporadora e ela deverá dar conta do que seja devido à autora, que não contou com a autorização do condomínio. Deste modo, o pagamento da multa não é, mesmo, devido, nada havendo a ser alterado na r. sentença. Pelas razões expostas, nego provimento ao apelo”.

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