CONTRATAÇÃO E RESCISÃO DE SÍNDICO TERCEIRIZADO

O novo Código Civil, na parte que trata do condomínio edilício, prevê, no artigo  1.347, a possibilidade de escolha de um síndico não condômino.

Trata-se da figura do síndico terceirizado, que pode ser pessoa física ou jurídica, especializada em condomínios, com conhecimento suficiente para poder representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticando todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, que trata da competência do síndico.

É preferível o termo “terceirizado” que significa o síndico não condômino que, por sua vez, poder ser “síndico profissional” ou não.

Há algumas vantagens em se contratar um síndico terceirizado, principalmente quando nenhum condômino quer assumir esse encargo porque, além de ocupar o tempo das pessoas que tem sua profissão, seu trabalho, seus afazeres particulares, é de grande responsabilidade.

O síndico terceirizado habitualmente não reside no condomínio. Por essa razão, não é procurado no meio da noite porque alguém está fazendo barulho, nem vão tocar a campainha da sua residência na hora que ele está descansando depois de um dia de trabalho árduo, porque está havendo infiltração de água em determinado apartamento ou a vizinha chegou depois das 10 horas e está andando de salto alto de lá para cá. Não tem o desgaste do dia a dia com os demais moradores do condomínio e, por esta razão, está longe das picuinhas, simpatias e antipatias.

O morador de um prédio situado no Brooklin Paulista propôs recentemente uma ação contra o condomínio porque estacionaram um veículo atrás do dele e ele não podia sair. Na ação, relata que o síndico era desleixado e não cumpria com seus deveres porque, imaginem, ele ligou à meia noite e meia para o apartamento do síndico, a esposa atendeu, disse que ele estava dormindo e, incrível, não o acordou e ele não desceu até a garagem para resolver o problema.

Muitos síndicos renunciam seus mandatos, por não aguentar mais as pessoas tirarem o seu sossego, procurarem a qualquer hora do dia ou da noite por problemas na maior parte das vezes de pouca importância. Nem no elevador eles ficam em paz. Entra algum morador e imediatamente pergunta sobre problemas do condomínio, queixa-se do porteiro noturno que dorme e demora para abrir o portão da garagem e por aí afora.

O conselho é ter o e-mail do síndico e da administradora e utilizá-lo, ao invés de incomodar o síndico.

Não é preciso dizer mais, para se ver as vantagens da terceirização do síndico.

O síndico terceirizado tem que ter um ótimo zelador no condomínio, escolher a administradora e estar em contato permanente com o subsíndico e os membros do conselho.

O síndico é eleito para exercer um mandato de acordo com o disposto na convenção condominial, pelo período não superior a dois anos, mas que pode ser renovado. E o mandato se opera, como reza o artigo 653 do Código Civil, “quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento de mandato”.

O síndico recebe, no caso, o mandato através da assembleia geral.

Embora haja opiniões divergentes, esta figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelos membros do Conselho Consultivo aos quais compete “dar parecer sobre as contas do síndico” e o subsíndico, se houver.

O Conselho Consultivo, atualmente, não é obrigatório, salvo se a convenção dispuser de modo diverso. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Deve constar no contrato de prestação de serviços, inclusive, a obrigação de prestação de contas ao conselho e a capacidade de este rescindir o contrato, independentemente de assembleia geral, no caso do síndico “não prestar contas” ou não “administrar convenientemente o condomínio”, na expressão do artigo 1349 do Código Civil.

No caso de não haver previsão no contrato dos poderes do conselho rescindir sem necessidade de assembleia, o jeito é solicitar ao síndico que apresente sua renúncia ao cargo, evitando assim que ele seja obrigado a convocar assembleia para a rescisão de seu contrato, que é muito desagradável.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços. O prazo deve ser de dois anos, podendo prosseguir por tempo indeterminado ou ser denunciado o contrato mediante notificação com antecedência de trinta dias, sem incidência de multa compensatória.

Deve, também, ser convocada assembleia geral para aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

Mas na hora de se escolher um síndico, cuidado. Não basta ter feito o curso de síndico. É preciso preparo maior, experiência, convivência com condomínios. Há muitas pessoas que estão desempregadas, querendo ser síndicos profissionais, sem nem saber o que é um condomínio.

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