USUCAPIÃO DE ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO

O artigo 1.331 do Código Civil diz que:

 “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

E, no parágrafo segundo, esclarece que as partes comuns não podem ser alienadas separadamente nem divididas.

Mas, no artigo 1.340, prevê a possibilidade de uso exclusivo de parte comum por condômino, sendo que neste caso, as despesas relativas incumbem a quem dela se serve.

Por exemplo, a utilização de um condômino de parte de área comum que somente pela unidade dele é possível ter acesso. E, nesse sentido, o enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil, cujo teor é o seguinte:

“No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos”.

Ora, se as partes comuns não podem ser alienadas separadamente, nem divididas, a conclusão é que não podem ser usucapidas. O que não exclui que algum condômino possa usar com exclusividade alguma parte dela e logicamente, arcar com as despesas que porventura couberem a essa parte.

Na especificação de condomínio, há a descrição de cada unidade, com área útil e participação percentual na área comum. A admissão de usucapião em área comum, implicaria na alteração da especificação, com diminuição de área de todas as unidades.

E, ainda que se admitisse, por mera hipótese, a possibilidade de usucapião, haveria necessidade de integrar o polo passivo não o condomínio, mas todos os condôminos. E, por se tratar de propriedade, direito real, também a integração de seus cônjuges.

Resumindo, as áreas comuns de condomínio edilício não são passíveis de serem usucapidas.

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