Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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TESES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Como esse assunto é recorrente e de grande importância, enumero abaixo três teses do STJ, a saber:

 

1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação;

 

2. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de     condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

 

3. Se ficar comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

 

 

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ALTERAÇÃO DO RATEIO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

O artigo 1.334 do Código Civil, no seu inciso I, diz que a convenção determinará “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.

E em geral, as convenções preveem o rateio proporcional à área de cada unidade.

 Os proprietários de coberturas, portanto, pagam mais que os outros condôminos, porque elas costumam ser maiores que as outras unidades.

Isso causa algumas distorções no tocante às despesas ordinárias, ou seja, aquelas destinadas à manutenção do condomínio, principalmente nos prédios em que as contas de água, gás e luz são individualizadas, porque os demais serviços do condomínio são disponíveis a todos indistintamente, tais como empregados, elevadores, áreas comuns etc.

É diferente das despesas extraordinárias, que normalmente acarretam valorização às unidades e essa valorização, sim, é proporcional ao tamanho.

 Muito provavelmente, nos condomínios em que as contas de consumo são individualizadas, será mais justo alterar as convenções, no sentido de igualar o rateio das despesas ordinárias, independentemente do tamanho das unidades.

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RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS

As taxas condominiais recaem sempre sobre a unidade condominial, casa ou apartamento integrante do condomínio. Esse tipo de responsabilidade recebe o nome, em latim, de “propter rem”.

 Assim, não importa quem seja o proprietário do imóvel, razão pela qual os síndicos não precisam se preocupar se o condômino inadimplente coloca sua propriedade à venda, pois seu apartamento ou casa continuam lá e vão responder pela dívida.

 Mas existe alguma dificuldade na hipótese de alienação, que pode se dar pela venda através de escritura de compra e venda ou então pela promessa de compra e venda.

Importante decisão do Superior Tribunal de Justiça vem elucidar a questão, através do Recurso Especial nº 1442840, da Terceira Turma, cujo relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendendo que, no caso de promessa de venda e compra não levada a registro, o promitente vendedor também responde pelos débitos condominiais mesmo após o promitente comprador ter tomado posse do imóvel.

 Através dessa decisão, fica alterado o entendimento de que com a imissão de posse, o promitente comprador passaria, sozinho, a ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

Neste acórdão, segundo o relator, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, mas o vendedor não fica isento da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, enquanto continuar como proprietário do imóvel, ou seja, até que a escritura definitiva de compra e venda seja outorgada.

 É muito interessante ressaltar que, segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino “entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”.    

E essa deveria ser a tônica de todas as decisões acerca da cobrança de taxas condominiais.

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A COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO

daphnis_citti1A inadimplência, nos condomínios, é sem dúvida um dos grandes problemas, uma vez que os condôminos tem que cobrir os que não pagam, a fim de que nenhuma conta fique em aberto.

Não há alternativa, pois o síndico não pode deixar de pagar os salários e encargos dos funcionários, nem a conta de energia elétrica, a manutenção dos elevadores, das bombas etc.

Assim, a administradora, verificando que determinados condôminos não pagaram, deve enviar carta de cobrança e, não havendo resposta ou possibilidade de acordo, passará para o jurídico, que enviará correspondência de cobrança amigável. Não atendida, o remédio é a propositura de ação judicial.

O acordo deve consistir somente em parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária etc. Frise-se que salvo casos especialíssimos, não se deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento).

A cobrança dos inadimplentes deve ser iniciada logo após decorrido o prazo para pagamento em banco com multa, pois a recomendação é “rédeas curtas”.

Em condomínios onde a assembleia decide que a ação judicial só deve ser proposta após 90 dias de atraso, por exemplo, as pessoas já ficam sabendo que podem atrasar até esse prazo. É um convite à inadimplência.

Encaminhada a cobrança para o jurídico propor a ação, o advogado deverá instruir a petição inicial com os documentos indispensáveis, dentre os quais se destacam a convenção e a especificação de condomínio, a procuração, a certidão de propriedade atualizada, a ata de assembleia que elegeu o síndico e a relação de débitos.

Outro documento importante é a ata ou atas que aprovaram a previsão orçamentária do período cobrado. Consiste na apresentação em assembleia, pelo síndico, em atendimento ao disposto no artigo 1348 do Código Civil, inciso VI, do que será gasto na conta ordinária (referente às despesas de manutenção), mensalmente, nos próximos doze meses. O valor aprovado será rateado aos condôminos e se constitui na taxa de condomínio cobrada geralmente através de boleto bancário.

Tratando-se de previsão, é perfeitamente possível que, no decorrer do tempo, as despesas ultrapassem o que foi calculado. Nada impede que o síndico convoque outra assembleia geral para aumentar o rateio e essa ata também deverá ser encaminhada ao advogado, para ser juntada à petição inicial.

O que se tem visto é que, nos condomínios que possuem autoadministração, muitas vezes não se faz essa assembléia ordinária anual, obrigatória, na qual são aprovadas as contas do síndico dos doze meses anteriores e a previsão dos próximos doze meses. Ou, se realizam essa assembleia, não inserem na Ordem do Dia a previsão orçamentária, faltando com isso documento indispensável à propositura da ação de cobrança de taxas condominiais.

Na petição inicial de cobrança de taxas condominiais, pede-se a condenação das taxas vencidas e vincendas até o efetivo pagamento. Portanto, o não pagamento das taxas posteriores à propositura da ação implicará na inclusão delas na ação.

As taxas recaem sempre sobre a unidade condominial que responde por elas, independentemente de quem sejam seus proprietários ou se, durante o processo, houver transferência de propriedade. O imóvel irá a leilão, que é o termo usado genericamente para móveis ou imóveis. Porém tecnicamente “leilão” é a venda em hasta pública de bens móveis e “praça” é utilizada para bens imóveis.

Assim, o produto da alienação do apartamento ou casa, integrante do condomínio, servirá para o pagamento das taxas condominiais em atraso.

O andamento da ação judicial é variável, dependendo de inúmeros fatores e o fato de ser uma taxa só em atraso ou várias, não influi na demora do processo. De qualquer forma, como o Poder Judiciário deixa muitíssimo a desejar quanto à lentidão, é aconselhável que não haja demora entre o não pagamento e a propositura da ação judicial.

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A cobrança de taxas por associações

As taxas cobradas por associações sempre geram conflitos e discussões entre moradores de loteamentos. Em alguns casos, bem raros, são criadas com a finalidade de extorquir os proprietários em proveito de alguns poucos que a controlam. Elas voltaram à tona com a decisão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, que determinou a não obrigação do pagamento das taxas.

As associações passam a existir apenas se refletirem a vontade da maioria, para suprir algumas deficiências de serviços públicos que deixam a desejar, principalmente a segurança. Cansados e com medo de ter suas casas invadidas e seus objetos furtados, os proprietários de um determinado loteamento podem se unir para colocar uma guarita que identifique e controle quem entra e quem sai, por exemplo.

As taxas que as associações cobram, dos associados, é destinada para a manutenção do clube, realizações de festas e comemorações. Essa é denominada taxa associativa.  Outra bem diferente é aquela que a associação cobra pela manutenção do loteamento e também da segurança, nessa independe se ela é associada ou não.

É importante diferenciar essas taxas cobradas pelas associações e não considerá-las como se fosse somente um tipo de taxa.  A de manutenção, por exemplo, não representa apenas a vontade de poucos. É necessária uma assembleia geral e também outros fatores para ser aprovada. Cabe à associação fazer as cobranças, mas também cumprir essas normas, sempre representada por presidente, eleito na forma dos estatutos em assembleia geral, tal qual o síndico nos condomínios.

O fim da cobrança das taxas dos associados colocaria em jogo também a taxa paga para a manutenção do loteamento, o que poderia deixar o condomínio menos protegido, impossibilitando o pagamento desses recursos que o ajudam a funcionar corretamente.

Em seu loteamento é cobrada a taxa? Compartilhe com a gente suas dúvidas.

Como funciona o protesto de Taxas Condominiais

Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

REGISTRO DA CONVENÇÃO

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Extraordinário  1731128, em que figurou como relatora a Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a dívida condominial somente passa a ter o caráter  “propter rem” (isto é quando recai sobre a coisa – no caso a unidade condominial – e não sobre seu proprietário), após o registro da convenção do condomínio. Antes a dívida é de natureza pessoal.  Essa decisão tem reflexo direto no novo proprietário, que não responde por todas as taxas condominiais em atraso, mas somente por aquelas vencidas a partir da data em que a convenção foi registrada.

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LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE APLICATIVOS

Trata-se de modalidade nova de locação e, portanto, há pouquíssimas decisões a respeito e muita controvérsia, como é natural quando há novidades não previstas na legislação nem nas convenções condominiais.

 

O mesmo sucedeu com aplicativos substituindo os tradicionais táxis, ocasionando protestos e até violência.

 

E o Poder Público, ávido de dinheiro, estuda formas de arrecadar impostos com essa prática.

 

Mas, tudo o que traz economia e comodidade tende a prevalecer. E entendo que é o caso da locação por curta temporada através de aplicativos.

 

A 36ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao Agravo n. 2133212-93.2017.8.26.0000, relator dr. Pedro Baccarat, entendendo que se trata de utilização como hospedagem por meio da plataforma eletrônica “Airbnb”, incompatível com o caráter residencial do condomínio.

 

A 3ª. Câmara do Tribunal de Justiça de São, com entendimento contrário, cujo relatório concordo inteiramente, deu provimento ao recurso de uma condômina, em outubro de 2017, no qual figurou como relator o dr. Hugo Crepaldi (ap. 1009601-48.2016.8.26.0100). A ementa é a seguinte:

 

“APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.  

 

O Condomínio, através de uma ação de obrigação de não fazer, propôs ação contra a condômina, para que ela fosse impedida de alugar sua unidade através de aplicativos, por curta duração.

 

O juiz de Primeira Instância julgou procedente a ação e o TJSP deu provimento ao recurso, iniciando por concluir que “a controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. ”

 

E como a questão é nova, praticamente não foi ainda tratada em nenhuma convenção. Os condôminos que são contrários a esse tipo de locação, terão que convocar uma assembleia geral, com item específico para alteração da convenção e o quórum de 2/3 o que não é nada fácil. Se conseguirem, em tese, sendo a convenção lei interna do condomínio, obrigaria todos os condôminos. Mas entendo que se trata de restrição ao direito de propriedade.

 

Convém citar o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV, que dentre os deveres do condômino, determina que não se deve utilizar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. ” Se as pessoas, independentemente do período de ocupação, desobedecerem essa regra, o condomínio tem meios hábeis como a aplicação de multas, por exemplo, cujo propriedade responderá. O condômino, por sua vez, deverá limitar o número de pessoas e informar a portaria ou o zelador, fornecendo os nomes de quem irá ocupar o apartamento e os respectivos documentos de identificação, a fim de que não haja o menor perigo quanto à segurança.    

 

Os que são contrários a essa forma de locação, entendem que não se trata de locação, mas de hospedagem e as convenções proíbem o uso não residencial de apartamentos em prédios residenciais.

 

O Tribunal enfrentou esse argumento, esclarecendo que:

 

“O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário”.

 

“Em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. A alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel. ”

 

 

Há ainda, aspecto não abordado nesse acórdão, a definição de locação por curta duração. Ninguém pode afirmar que 30 dias de locação não configura curta locação, mas 29 dias, sim. A partir de quantos dias deixa o aluguel de ser considerado de curta locação?

 

Os críticos a essa forma de locação também argumentam que não se trata de locação, mas sim de hospedagem, o que é proibido nos condomínios residenciais.

 

O relatório do acórdão em questão cita o eminente Sylvio Capanema, em cuja obra “A Lei do Inquilinato comentada por artigo”, 8ª. Edição, página 17, para quem a hospedagem requer dois contratos típicos, ou seja, a locação de um bem e a prestação regular de serviços (lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados etc.), prestados em hotéis e pousadas.

 

Ainda, é o caso de se levantar a questão da inadimplência. Se o condômino aluga seu apartamento para manter o pagamento das taxas condominiais em dia, melhor ainda para o condomínio.

 

A esclarecer, também, que os aplicativos de locação por curta duração fazem o recebimento antecipado do aluguel e tem informação cadastral do inquilino, além de seguro contra danos. O proprietário pode entrar no site e saber antecipadamente quem são as pessoas e até mesmo referência de locais que ocuparam anteriormente.

 

 

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COBRANÇA DE CONDOMÍNIO CONTRA ESPÓLIO

Com o falecimento do condômino que está em débito com as taxas condominiais, abre-se a sucessão e os herdeiros devem requerer, no prazo de dois meses, a abertura de inventário.

 

A herança, segundo o artigo 1.784 do Código Civil, transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, que ficam com a posse indireta dos bens, “pois a administração da massa hereditária será, inicialmente, do administrador provisório, que representará o espólio judicial e extrajudicialmente” (STJ, Resp. nº 777.566/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina, j. 27/04/2010) e ativa e passivamente (artigo 614 do Código de Processo Civil).

 

De acordo com o artigo 1.797 do Código Civil, até o compromisso de inventariante, fica como administrador da herança o cônjuge ou companheiro (se vivia com o falecido ao tempo da abertura da sucessão), o herdeiro que estiver na posse e administração dos bens e, se houver mais de um nessas condições, o mais velho. Em seguida o testamenteiro ou, na falta ou escusa dos indicados, à pessoa de confiança do juiz.

 

A administração provisória cessa com a abertura do inventário e o compromisso do inventariante.

 

Mas pode ocorrer que o inventário não tenha sido aberto e nesse caso é possível, assim mesmo, a ação de cobrança contra o espólio.

 

De acordo com entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.125.510 – 2009/0131588-0), o condomínio pode propor ação contra o espólio do falecido, devendo requerer a citação na pessoa do administrador provisório.

 

Há, também, a legitimidade do credor do autor da herança requerer a abertura do inventário, mas não pode atuar como inventariante (artigo 616 do Código de Processo Civil).

 

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IPTU – QUEM PAGA?

– Quem deve pagar o IPTU: proprietário ou inquilino?

 

– A obrigação pode ser tanto do proprietário quanto do inquilino. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes, também conhecida como Lei do Inquilinato, no artigo 22, Capítulo “Dos deveres do locador e do locatário”, dispõe que o locador é obrigado a “pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em sentido contrário no contrato”. Assim, a obrigação é do proprietário, mas a lei permite que ele faça constar no contrato de locação que a obrigação seja do inquilino.

 

– Como deve ser feita essa cobrança?

 

– A cobrança do IPTU normalmente é feita no mesmo boleto que o aluguel e o condomínio. Isto porque é sempre aconselhável que o proprietário contrate uma administradora de locação, que para evitar surpresas desagradáveis, paga o condomínio e o IPTU e posteriormente cobra do inquilino. Dessa forma, o relacionamento entre o inquilino e a administradora é profissional e evita desgastes desnecessários e desagradáveis quando é feito diretamente com o locador.

 

 

– O que acontece se o inquilino não efetuar o pagamento do IPTU?

 

– Se o inquilino não efetuar o pagamento do IPTU, pode ser acionado judicialmente, através da ação de despejo ou de execução, porque o IPTU, desde que prevista a obrigação do inquilino de pagá-lo, é um valor acessório da locação.

 

– Qual a recomendação do advogado para ambos se precaverem de futuras dores de cabeça?

 

– A recomendação é justamente que a administração da locação seja feita por uma administradora, pessoa jurídica especializada em locação que, conhecedora da legislação, evitará futuras dores de cabeça.

 

 

– Quais os deveres e obrigações do locatário e locador?

 

– Os deveres e obrigações do locador e do locatário estão previstos na Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23, a saber:

 

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

  1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
  2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
  3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
  4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
  5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
  6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  7. g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

  1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
  5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
  6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
  9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

 

– É dever do locatário pagar o condomínio?

– Se estiver prevista essa obrigação no contrato, sim. Caso contrário não, porque a locação também pode ser feita por preço fechado, que já inclua o valor do aluguel e dos acessórios.

 

 

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