Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo do autor:Daphnis Citti de Lauro

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RESÍDUOS SÓLIDOS (cont.)

6) cópia da ata de assembleia de eleição do síndico;

7) cópia do RG e CPF do síndico ou CNPJ se pessoa jurídica;

8) cópia da convenção e especificação;

9) procuração com firma reconhecida, quando for o caso.

Esses documentos devem ser apresentados onde o titular da secretaria municipal das subprefeituras definir.

O não cadastramento importará na lavratura de auto de infração e imposição de multa.

Site para inscrição: htttps://www.ctre.com.br/login

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RESÍDUOS SÓLIDOS

O Decreto 58.701/2019 trata de resíduos sólidos e, no que se refere a condomínio, diz que consideram-se grandes geradores de resíduos sólidos os condomínios de edifícios não residenciais ou de uso misto cuja soma dos resíduos sólidos, caracterizados como resíduos da classe 2 pela NBR 10.004, da ABNT, gerados pelas unidades autônomas que os compõem, totalize o volume médio diário igual ou superior a 1.000 litros.

Se estiverem enquadrados como grandes geradores, os condomínios devem apresentar:

1) Requerimento anual do condomínio, conforme anexo II;

2) Declaração de que o condomínio integra programa social de triagem de material reciclável e coleta seletiva de resíduos sólidos promovido por órgão público ou cooperativa de inclusão social e de coleta de recicláveis, devidamente habilitado na AMLURB, com volume de material reciclado a ele destinado seja igual ou superior a 10% do total de resíduos sólidos gerados pelo condomínio;

3) declaração do responsável pelo programa social de triagem de material reciclável e coleta seletiva de resíduos sólidos, informando qual o volume médio diário de material reciclável fornecido pelo condomínio;

4) Cópia da notificação-recibo do IPTU de uma das unidades autônomas com uso não residencial;

5) Cópia do comprovante de inscrição no CNPJ.

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RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMINIO E A APÓLICE DE SEGUROS

O condomínio, regra geral, não responde por danos ou furtos nas suas dependências, salvo se houver disposição na convenção condominial, constando a sua responsabilidade, o que é raríssimo, ou se houver a contratação de serviços de segurança e ou seguro que acoberte essas situações. Os condôminos não são depositários dos bens dos moradores e visitantes do condomínio.

De acordo com a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça,

“O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estive expressamente previsto na respectiva convenção”. (EREsp 268669/SP, relator ministros Ari Pargendler, DJ de 26.4.2006)

Mas se o porteiro deixar algum estranho entrar no edifício sem exigir documento de identidade e essa pessoa praticar algum furto ou roubo, naturalmente o condomínio será responsabilizado eis que o funcionário agiu com imprudência e negligência, razão pela qual devem ser devidamente instruídos e treinados quanto aos procedimentos a serem obedecidos.

Assim, se o dano foi ocasionado por culpa ou dolo dos funcionários do condomínio, haverá a obrigação de indenizar.

O condomínio também (não havendo disposição expressa na convenção) não responde por danos ocorridos nas áreas comuns nem nas garagens aos veículos, nem a furtos.

É comum, nas garagens dos condomínios, o morador notar que seu veículo foi arranhado. O questionamento, então é saber omo deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pela despesa com o dano.

A resposta é que o condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário:

“Salvo cumpra devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum”(1ª. Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fato importante, que embasa a decisão acima, é o de que, a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos então entre si, no mesmo pé de igualdade.

Mas atenção: Se o condomínio contratou seguro com cobertura garagista, entende-se que assumiu a responsabilidade pela vigilância e guarda dos veículos. Mesmo que inexista na convenção ou no regulamento interno previsão sobre indenização.

Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (Ap. Cível n. 0302696-51.2015.8.24.0038 de Joinville, em 13.02.2019, relator Desembargador Luiz Cézar Medeiros), cujo relatório cita outras decisões, dentre as quais:

“RESPONSABILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO SEGURADO. PREVISÃO NO REGIMENTO INTERNO QUE AFASTA OBRIGAÇÃO DE GUARDA OU VIGILÂNCIA DOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NAS GARAGENS DO CONDOMÍNIO. CONTUDO, EXISTENTE POSTERIOR CONTRATAÇÃO DE SEGURO PREVENDO COBERTURA DE “RESPONSABILIDADE CIVIL GARAGISTA”. ATO QUE CONFIGURA INEQUÍVOCA ASSUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO PELA VIGILÂNCIA E GUARDA OS VEÍCULOS”. AC. N. 0004482-13.2011.8.24.0082, Des. Cláudia Lambert de Faria.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. FURTO DE MOTOCICLETA EM GARAGEM DE CONDOMÍNIO. VIGILÂNCIA NO LOCAL EM TEMPO INTEGRAL. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL COM PREVISÃO DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO. VALOR DO PRÊMIO INCLUÍDO EXPRESSAMENTE NA TAXA DE CONDOMÍNIO E RATEADO ENTRE CONDÔMINOS. CONTRATAÇÃO DE COBERTURAS PARA GUARDA DE VEÍCULOS (COMPREENSIVA). PREVISÃO DE COBERTURA PREVISTA NAS CONDIÇÕES GERAIS DO SEGURO PARA AS HIPÓTESES DE ROUBO E FURTO QUALIFICADO DE VEÍCULOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”. (AC. N. 2012.028728-3, Des. Saul Steil).

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USO DE ÁREAS COMUNS POR INADIMPLENTES

A 4a. Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que os condôminos inadimplentes não podem ser proibidos de usar as áreas comuns dos condomínios, porque fere a  dignidade humana. Ao condomínio, cabe cobrar judicialmente a dívida e não recorrer a esse tipo de proibição, como também não pode cortar o fornecimento de água ou energia elétrica.

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REGISTRO DA CONVENÇÃO

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Extraordinário  1731128, em que figurou como relatora a Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a dívida condominial somente passa a ter o caráter  “propter rem” (isto é quando recai sobre a coisa – no caso a unidade condominial – e não sobre seu proprietário), após o registro da convenção do condomínio. Antes a dívida é de natureza pessoal.  Essa decisão tem reflexo direto no novo proprietário, que não responde por todas as taxas condominiais em atraso, mas somente por aquelas vencidas a partir da data em que a convenção foi registrada.

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UNIDADES COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Sempre propusemos ação de cobrança de despesas condominiais, no caso de unidades com alienação fiduciária, contra o devedor que está na posse direta do imóvel e contra o credor fiduciário. Entretanto, a Terceira Turma do Tribunal de Justiça de São Paulo, no Recurso Extraordinário 1696038, proferiu entendimento diverso, que deve ser seguido.

 

Assim, estas ações segundo o TJSP devem ser propostas somente contra o devedor fiduciante que está na posse direta do imóvel. Segundo o relator, ministro Villas Boas Cueva, “não é cabível atribuir a responsabilidade do credo fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”.

 

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ANULAÇÃO DE DECISÃO DE ASSEMBLEIA GERAL

RECURSO   ESPECIAL.  DIREITO  CIVIL.  CONDOMÍNIO.  ASSEMBLEIA  GERAL
EXTRAORDINÁRIA.   ANULAÇÃO.   DESCONSTITUIÇÃO.   MANOBRA  DOLOSA  DO
SÍNDICO. AUMENTO DA PRÓPRIA REMUNERAÇÃO. PRO LABORE. AJUDA DE CUSTO.
VIOLAÇÃO DE NORMA CONVENCIONAL. PRAZO QUADRIENAL. ART. 178, § 9º, V,
DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.
1.  Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência
do  Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs
2 e 3/STJ).
2.  Ação  ordinária  ajuizada  em  27/7/2011  visando  a nulidade de
deliberação   de   assembleia   geral  extraordinária  realizada  em
19/9/1991  que  aprovou gratificação em favor do síndico, denominada
ajuda de custo, no valor de 2 (dois) salários mínimos.
3.  O  acórdão  recorrido  assenta  que  o  pedido  de declaração de
nulidade  de  assembleia  condominial  não  está subordinado a prazo
prescricional  ou  decadencial,  mas, em nome da segurança jurídica,
reconhece a incidência do prazo de 10 (dez) anos, nos termos do art.
202 do Código Civil de 2002.
4. Sob a égide do Código Civil de 1916, é de 4 (quatro) anos o prazo
para postular a anulação de decisão de assembleia condominial tomada
com vício de consentimento (dolo).
5. Recurso especial não provido.

Acórdão

Vistos  e  relatados  estes  autos,  em  que  são  partes  as  acima
indicadas,   decide   a   Terceira  Turma,  por  unanimidade,  negar
provimento  ao  recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator.  Os  Srs.  Ministros  Marco  Aurélio Bellizze (Presidente),
Moura  Ribeiro  e  Paulo  de  Tarso  Sanseverino  votaram  com o Sr.
Ministro Relator.
Impedida a Sra. Ministra Nancy Andrighi.

Informações Adicionais

     "[...] o requerimento autoral deve ser compreendido a partir do
exame  lógico-sistemático  da petição inicial, em conformidade com a
causa  de  pedir  e com os pedidos. Desse modo, é irrelevante o nome
jurídico  dado  à ação, cabendo ao órgão julgador definir os limites
da demanda".
     "[...]  os  casos  de  nulidade  absoluta  decorrem de expressa
ofensa  a  preceitos  de  ordem  pública, motivo pelo qual podem ser
alegados  por qualquer interessado ou pelo Ministério Público, assim
como  ser pronunciados de ofício pelo juiz, consoante estabelecem os
arts. 145 e 146 do Código Civil de 1916".
     "[...]  no  julgamento  do Recurso Especial nº 196.312-RJ ficou
assentado   ser  'anulável  o  ato  de  alteração  de  convenção  do
condomínio  aprovado  sem  requisito  exigido  na  convenção', sendo
'prescritível a pretensão anulatória' [...]".
     "[...]  o  condomínio  é  instituído por ato entre vivos ou por
testamento  registrado  no  Cartório  de  Registro  de  Imóveis,  em
conformidade   com  o  art.  4º  da  Lei  nº  4.591/1964.  Surge  da
coexistência  de  interesses  privados,  cuja  convivência harmônica
dependerá  da elaboração de disciplina interna das relações entre os
condôminos  e os administradores, bem como do rateio de despesas, da
regulação   do   uso   de   áreas   comuns   e  da  responsabilidade
disciplinares.
     Com  esse  enfoque,  as  normas  da  convenção  condominial, do
regimento  interno e as deliberações tomadas em assembleia geral têm
natureza  obrigacional,  visto  que  são criadas dentro da esfera de
autonomia  privada.  No entanto, embora a jurisprudência reconheça a
natureza  estatutária  da  convenção [...], isso não retira a origem
contratual ou negocial das obrigações assumidas pelos condôminos".