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LANÇAMENTO DO LIVRO “PROBLEMAS EM CONDOMÍNIOS”
Viver em condomínio implica se submeter a uma série de restrições e obrigações. E, devido aos diferentes perfis de moradores, é comum que ocorram desavenças entre vizinhos, discussões com funcionários e até brigas com síndicos.
Com o objetivo de auxiliar especialmente os gestores, o advogado especialista em Direito Imobiliário, Daphnis Citti de Lauro, acaba de lançar o livro “Problemas em condomínios” (editora Mundo Jurídico).
Daphnis compilou sua experiência de mais de 20 anos atuando com condomínios, através da CITTI Assessoria Imobiliária, para mostrar nesta obra de 280 páginas como lidar com esses conflitos cotidianos.
“Em matéria de condomínio, nunca é possível afirmar que já se viu tudo. Sempre surge algo novo, jamais visto e impensável. O condomínio é fonte inesgotável para a Psicologia e a Sociologia”, afirma o autor.
No livro, o advogado ressalta a importância do síndico. “Como representante legal do condomínio, ele precisa ter bom senso no dia a dia e também para tomar decisões importantes, inclusive com aplicação de multas ou propositura de ação judicial.”
Segundo Daphnis, são diversos os problemas existentes em condomínios, mas os mais comuns são inadimplência, barulho de vizinho e vagas de garagem. Estes e outros assuntos são abordados com detalhes na obra recém-lançada.
Ficha técnica:
Livro: Problemas em condomínios
Autor: Daphnis Citti de Lauro
Editora: Mundo Jurídico
ISBN: 978-85-8085-073-4
Formato: 14×21
Páginas: 280
Valor: R$ 48,00
À venda em www.editoramundojuridico.com.br
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Sorteio em Caráter Definitivo de Vagas de Garagem
Nos condomínios em que as vagas de garagem são vendidas como indeterminadas, é costume serem realizados sorteios anuais ou bianuais, a fim de que alguns condôminos não fiquem com vagas ruins, prejudicados em relação aos demais.
Há casos em que, para se evitar esses sorteios, pretende-se torná-los definitivos.
Quando a convenção e o título de propriedade prevêem que as vagas são indeterminadas, sujeitas a sorteio, a 6ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação Cível nº 013370168.2011.8.26.0100 (rel. desembargador Vito Guglielmi), em 16.08.2012, julgando caso análogo, entendeu que o sorteio em caráter definitivo fere tanto a convenção quanto o título e que, para tanto, não seria possível somente a alteração da convenção, mas a unanimidade dos condôminos.
Vale transcrever trecho do acórdão:
“Se as vagas de garagem do edifício são indeterminadas e sua utilização depende de sorteio, a atribuição de caráter permanente à seleção aleatória inicial traduz evidente burla, por via reversa, à característica transitória da ocupação privativa do espaço comum dos subsolos, uma vez que, em outras palavras, institui regime exclusivo de quase propriedade sobre vagas que são, por definição tabular, pertencentes à coletividade. Aliás, ainda que não se desconheça opinião mais liberal, favorável à possibilidade da alteração pretendida (cf. nesse sentido: J. NASCIMENTO FRANCO e N. GONDO, Condomínio em Edifícios, 2a Ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1978, pp. 69-70), é certo que sua admissão somente se daria caso houvesse efetiva modificação prévia da convenção condominial pela unanimidade dos condôminos, o que, no caso, nem de longe ocorrera. Dessa forma, para além de qualquer aspecto formal atinente à forma de convocação da assembléia condominial – de resto sugerido pelo demandante em sede de razões de apelação – certo é que evidente o vício material da deliberação que operara, por maioria, verdadeira modificação indireta no regime de utilização da propriedade comum. No mais, em hipóteses como a dos autos, não discrepa a orientação desta Câmara: “Condomínio – Anulação de Assembléia – Vaga de garagem – Distribuição por sorteio – Inadmissibilidade – Afetação do direito de propriedade, em oposição à especificação condominial, a induzir necessidade de unanimidade dos votos e escritura pública – Precedente da Corte – Nulidade bem decretada – Recurso a que se nega provimento.” (TJSP – Ap. Cível n°. 0347716-38.2009.8.26.0000 – Guarujá – 6a Câmara de Direito Privado – Rel. Percival Nogueira – j . 15.10.2009) “Condomínio. Vagas de garagem indeterminadas. Distribuição realizada por sorteio e que passou a ser perpetuada por deliberação tomada pela maioria dos condôminos. Impossibilidade. Obstáculo ao exercício do direito de propriedade dos demais condôminos sobre área comum do condomínio. Necessidade de votação unânime ou expressa disposição na convenção condominial. Sentença confirmada. Apelo desprovido.” (TJSP – Ap. Cível n°. 0119903-11.2009.8.26.0003 – São Paulo – 6a Câmara de Direito Privado – Rel. Roberto Solimene – j . 03.02.2011) Assim, em resumo, afigurando-se presente a violação à convenção condominial e aos títulos de propriedade pela deliberação colegiada que conferiu validade indeterminada ao sorteio das vagas de garagem, é de se dar provimento ao recurso para se reconhecer a nulidade absoluta da decisão colegiada, devendo o réu, por conseqüência, realizar nova assembléia para deliberar o regime periódico de ocupação das vagas”.
Acêrca da indispensável unanimidade dos votos, outra não é a opinião exarada na Apelação Cível nº 212.828-4/4-00 – 1ª Câmara, relator Elliot Akel, 22.03.2005, cuja ementa é a seguinte:
CONDOMÍNIO – VAGAS INDETERMINADAS DE GARAGEM – DISTRIBUIÇÃO REALIZADA POR SORTEIO, QUE SE TORNOU DEFINITIVA POR FORÇA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR TOMADA PELA MAIORIA – INADMISSIBILIDADE – DECISÃO QUE AFETA O DIREITO DE PROPRIEDADE DOS CONDÔMINOS EM RELAÇÃO A ÁREAS COMUNS – NECESSIDADE DE UNANIMIDADE DE VOTOS – RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA DECISÃO TOMADA NA AGE DE 30.09.1999, DETERMINANDO-SE O REVEZAMENTO DAS VAGAS DE GARAGEM PELA VIA DE SORTEIO A CADA 3 (TRÊS) ANOS.
Trecho deste acórdão cita outras decisões:
“Em relação à matéria, têm-se decidido majoritariamente pela inadmissibilidade de alteração da convenção, por simples maioria de condôminos, para tornar definitivo o sorteio de vagas de garagem em detrimento de alguns condôminos (RJTJESP 104/76, JTACSP 54/207, RT 510/169, RT 519/169, TJSP Ap. Cível 111.837.4/9, TJSP Ap. Cível 31.747.4/5, TJSP Ap. Cível 129.521-2)”.
Abaixo, ementa de outra decisão no mesmo sentido, relativa à unanimidade (Ap. Cível nº 197.887-4/5-00 – 7ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, 10.04.2002 – relator: De Santi Ribeiro):
“CONDOMÍNIO – GARAGEM COLETIVA – VAGAS INDETERMINADAS – FIXAÇÃO PERMANENTE – ALTERAÇÃO QUE EXIGE UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – USUCAPIÃO COGITADO – INADMISSIBILIDADE – AÇÃO COMINATÓRIA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO”.
É preciso ficar bem claro que nas hipóteses em que as vagas sejam indeterminadas, o espaço da garagem constitui-se área comum. Daí a razão dos julgados acima, pois qualquer alteração de uso de área comum reclama a unanimidade dos condôminos.
É diferente da criação de mais vagas, o que importa na alteração da convenção condominial, que descreve o número de vagas existentes. Nesse caso, basta a convocação de uma assembléia geral específica, na qual o quorum exigido é o de 2/3.
Nesse sentido, trecho da decisão da 9ª Câmara do TJSP, no Agravo de Instrumento nº 132.141.4/6, de 9 de novembro de 1999 (relator Ruiter Oliva):
“Além disso, a deliberação aumenta o número de vagas na garagem, contrariamente ao que dispõe a Convenção de Condomínio, que a limita a noventa e seis, uma para cada unidade habitacional tipo. Essa circunstância pode caracterizar a criação de novas vagas na garagem como uma modificação da Convenção de Condomínio; e, também, pode ser tida como questão que diga respeito às partes comuns. Para uma e outra, a Convenção exige a aprovação por um quorum qualificado de 2/3 (dois terços) da totalidade das frações ideais do terreno (art. 6o. § 2o), que não se alcançou”.
Responsabilidade pela Rede de Gás em Condomínios
Em muitos condomínios, o gás é individualizado. Assim, a instalação é composta de diferentes canos que levam o gás para cada apartamento.
Esses canos passam pelas áreas comuns e entram nas unidades. E, é claro, precisam de manutenção, dão problemas de vazamento com o passar do tempo e necessitam ser consertados ou trocados.
Discute-se se a responsabilidade é do condomínio ou da unidade.
Podemos dividir a questão em duas etapas: a instalação e a conservação.
A instalação deve ser feita pelo condomínio, com a participação de todos os condôminos, posteriormente à aprovação em assembléia geral.
A conservação, por sua vez, deve ser feita pelos condôminos individualmente.
Há uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, de agosto de 1999, proferida na apelação cível nº 83.657.4/0, da 5ª Câmara, entendendo que a instalação da rede de distribuição de gás, em atendimento às normas municipais que proíbem a utilização de botijões de gás, deve ser feita pelo condomínio, eis que ela passa necessariamente pelas áreas comuns.
Com relação à conservação, há opiniões no sentido de que, tendo em vista o potencial de perigo e, por percorrerem áreas comuns, os canos são problemas do condomínio e não do condômino. Desta forma, se o cano de gás que serve determinado apartamento apresentar algum problema, o condomínio é que deve consertá-lo e não o proprietário daquela unidade.
Os que pensam dessa forma fundamentam sua opinião nos artigos 1331 § 2º e 1348 do Código Civil. O primeiro, diz que “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos”. O segundo, no seu inciso V, reza que, dentre outras coisas, compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Divergimos dessa linha de pensamento, pois não se trata de rede geral de distribuição de gás, mas de canos individualizados, embora passem pelas áreas comuns.
O acórdão da 8ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido nos autos da Apelação nº 994.09.342351-6, proferido em agosto de 2010, no qual figurou como relator o dr. Salles Rossi, aclara, com muita propriedade, a discussão.
Escreve o relator: “Como bem observou o digno magistrado a quo (de Primeira Instância), “as linhas de distribuição de gás internas ao edifício são individuais”, cabendo, portanto, ao proprietário a manutenção ou recuperação das mesmas para que possa usufruir dos serviços prestados pela concessionária. Não se trata de rede geral de distribuição de gás, mas sim de rede individualizada, daí porque a hipótese não se amolda ao que dispõe o artigo 1331 do Código Civil. Ainda que a tubulação atravesse partes comuns do edifício, essa é individual e atende uma unidade específica, cabendo ao proprietário suportar os gastos com sua manutenção e adequação, tal como fizeram os outros condôminos…”
Varas Especializadas em Condomínios
Diariamente verificamos, na imprensa, o lançamento de prédios de condomínios. A tendência é continuar por muito tempo, porque o déficit habitacional é grande e há também o aumento populacional.
O volume de ações judiciais sobre condomínios já é elevado e conseqüentemente aumentará muito mais.
É imperiosa a criação de varas especializadas em condomínios.
Outros motivos recomendam isso: a lentidão dos processos, a falta de verbas do judiciário e decisões judiciais proferidas por magistrados não afeitos à matéria, importando em recursos que demoram até cinco anos para serem julgados.
As rotinas dos cartórios atrasam muito o andamento dos processos mas, com a informática, esse problema será mitigado. Entretanto, há ainda a precariedade de instalações das varas nos fóruns, o número insuficiente de funcionários, falta de salas etc.
O Poder Judiciário não tem verba suficiente.
A Constituição Federal, no artigo 2º, diz que “São Poderes da União, independentes e harmônicos entre si, o Legislativo, o Executivo e o Judiciário”.
Mas na prática, essa independência não existe. As custas processuais, pagas para distribuição e andamento dos processos, são destinadas quase que integralmente ao Executivo. Assim, o Poder Judiciário depende do Poder Executivo. Logo, o Poder Judiciário não é independente.
Como não tem autonomia financeira, pois só parte do dinheiro lhe é repassada pelo Executivo, não tem condições de criar varas em número suficiente para atender à demanda e muito menos juízes, cartorários etc.
Basta ver o número de ações nos Juizados Especiais, criados justamente para agilizar o andamento de ações consideradas mais simples, que independem de perícias.
São Paulo tem quase 20 milhões de processos em andamento. Seu Poder Judiciário é um dos maiores do País.
Tendo em vista a generalidade do Direito, constituem-se motivos de atraso considerável, também, decisões proferidas muitas vezes contra a jurisprudência dominante, contra matérias já assentadas pela Segunda Instância, gerando uma profusão de recursos que poderiam ser evitados. Enquanto isso, os condôminos pontuais têm que sustentar os inadimplentes.
Como exemplo, podemos citar o seguinte:
1) Os juros e a correção monetária devem sempre ser calculados a partir do vencimento de cada taxa condominial. Mas várias sentenças condenam ao pagamento de juros e correção monetária a partir da distribuição da ação;
2) Quando a ação é proposta contra vários proprietários de uma unidade condominial e se desiste de alguns cuja citação se torna difícil, muitos juízes determinam a penhora somente da parte cabente aos que continuam integrando a lide, apesar dos esclarecimentos de que a unidade condominial é indivisível e que responde por inteiro relativamente às dívidas condominiais.
3) Nas petições iniciais, é recomendável requerer a condenação nas taxas condominiais vencidas e vincendas. Inúmeras são as decisões, entretanto, que deixam de condenar nas parcelas vincendas, ou então condenam nas vincendas até o trânsito em julgado ou até o início da execução, fazendo com que os condomínios tenham que propor novas ações de cobrança de despesas condominiais contra os mesmos devedores, aumentando ainda mais o volume de ações;
4) Quando há mais de uma ação contra o mesmo condômino, por medida de economia processual e por conveniência da unidade da garantia da execução, recomenda-se requerer a reunião dos processos. Entretanto, nem sempre o pedido é deferido.
A forma ideal para resolver essas dificuldades, é a criação de varas especializadas e exclusivas em problemas condominiais, cujos juízes, especializados na matéria, poderiam julgar mais rapidamente, melhor, e com mais facilidade.
Já existem no Brasil varas especializadas da infância e da juventude, varas especializadas em crimes contra o sistema financeiro nacional e de lavagem de dinheiro, varas especializadas do idoso, varas especializadas em direito ambiental e agrário, etc.
Está na hora de serem criadas, também, varas especializadas em condomínios.
CONDOMÍNIOS: DIVULGAÇÃO DE INADIMPLENTES
Em quase todas as assembleias sempre surgem perguntas sobre a inadimplência. E é muito comum o temor de uma ação de indenização por danos morais, quando se fala em publicar os nomes dos inadimplentes ou o número das unidades.
Em um acórdão datado em janeiro de 2006 o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a inclusão do nome do inadimplente, no demonstrativo de despesas, é perfeitamente possível: “a inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes do imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”.
Para a Primeira Câmara do TJSP, trata-se de procedimento meramente administrativo, pois a administradora “tem a obrigação de prestar contas, e os demais condôminos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do prédio e quem não vem cumprindo coo vem cumprim do prr a respeito da sae admniss condominiais em atraso nocupantes do imm suas obrigações”.
Este acórdão é muito interessante porque esclarece, ainda, que “assim, todos os moradores do edifício são partes legítimas e diretamente interessadas em saber se os demais condôminos estão honrando com seus compromissos condominiais, porque se tal não ocorrer eles sofrerão diretamente com eventual inadimplência, seja pela cobrança de terceiros ou de empregados ou até mesmo com a desvalorização do apartamento por ausência de conservação e regular manutenção do prédio. Não se trata de interferência na vida privada do indivíduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum”.
Se a publicação do nome for feita com o intuito de informar os demais condôminos, restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais, a publicação do número das unidades, muito menos.
Encontramos inúmeros acórdãos nesse sentido, entendendo que não é vexatório a administradora colocar, no balancete mensal, o número da unidade devedora.
Nossa opinião é de que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, independentemente de quem seja seu proprietário, é preferível que as administradoras e os síndicos não coloquem os nomes dos proprietários, unicamente porque está sempre sujeito a alteração. Mas devem colocar os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa condominial saibam por quem estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encargos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.
Não há o que temer desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais.
E não se alegue que infringe o Código de Defesa do Consumidor, porque entre condôminos não há relação de consumo e, portanto, não se aplica o CDC.
A convocação de assembleia nos condomínios
A convocação de assembleias nos condomínios pode gerar diversas discussões. Muitos condôminos não dão a importância que deveriam para essa reunião, que é essencial para a manutenção e organização do condomínio. A princípio, ela deve ser feita e organizada pelo síndico, mas se ele não convocar a assembleia geral anualmente, um quarto dos condôminos poderão se reunir e abrir as discussões (art. 1350, § 1º do Código Civil).
Caso um morador tenha alguma reivindicação e não ocorra a assembleia geral, um juiz poderá analisar a situação e colocar a solicitação em prática, mesmo não havendo essa reunião geral. Assim como as assembleias anuais, a convocação das assembleias extraordinárias, referentes a assuntos com bastante urgência, também cabe ao síndico ou a um quarto dos condôminos para ser realizada.
Também existe a Assembléia Especial, que serve para a discussão de alguns problemas específicos, por exemplo, o caso de sinistro total do condomínio ou da destruição de mais de 2/3 da edificação.
A lei que permite a convocação da assembleia também relata que o “interessado”, ou seja, o não condômino, poderia exercer esse papel e convocá-la para recorrer de um ato praticado pelo síndico. De acordo com o novo Código Civil, nenhuma explicação é dada a respeito da situação, dessa maneira, dependerá do que estiver na convenção do condomínio, acerca de recurso contra atos do síndico e respectiva convocação de assembleia geral.
Até mesmo o condômino que se encontra inadimplente, pode participar do requerimento para convocação da assembleia.
São feitas assembleias com frequência em seu condomínio?
Como funciona o protesto de Taxas Condominiais
Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?
Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.
O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.
Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.
Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.
É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.
