Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Presidente da OAB com que dinheiro?

Acabei de votar na eleição da OAB/SP.

Uma dúvida me assola: recebí há poucos dias um folheto de um candidato, a quatro cores, que deve ter saído bastante caro.

Considerando que temos 250 mil advogados inscritos, o tal candidato não gastou menos que DOIS MILHÕES DE REAIS. De onde sai esse dinheiro? Do candidato?

Gostaria que matassem essa minha curiosidade!

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Varas Especializadas em Condomínios

 

 

Diariamente verificamos, na imprensa, o lançamento de prédios de condomínios. A tendência é continuar por muito tempo, porque o déficit habitacional é grande e há também o aumento populacional.

O volume de ações judiciais sobre condomínios já é elevado e conseqüentemente aumentará muito mais.

É imperiosa a criação de varas especializadas em condomínios.

Outros motivos recomendam isso: a lentidão dos processos, a falta de verbas do judiciário e decisões judiciais proferidas por magistrados não afeitos à matéria, importando em recursos que demoram até cinco anos para serem julgados.

As rotinas dos cartórios atrasam muito o andamento dos processos mas, com a informática, esse problema será mitigado. Entretanto, há ainda a precariedade de instalações das varas nos fóruns, o número insuficiente de funcionários, falta de salas etc.

O Poder Judiciário não tem verba suficiente.

A Constituição Federal, no artigo 2º, diz que “São Poderes da União, independentes e harmônicos entre si, o Legislativo, o Executivo e o Judiciário”.

Mas na prática, essa independência não existe. As custas processuais, pagas para distribuição e andamento dos processos, são destinadas quase que integralmente ao Executivo. Assim, o Poder Judiciário depende do Poder Executivo. Logo, o Poder Judiciário não é independente.

Como não tem autonomia financeira, pois só parte do dinheiro lhe é repassada pelo Executivo, não tem condições de criar varas em número suficiente para atender à demanda e muito menos juízes, cartorários etc.

Basta ver o número de ações nos Juizados Especiais, criados justamente para agilizar o andamento de ações consideradas mais simples, que independem de perícias.

São Paulo tem quase 20 milhões de processos em andamento. Seu Poder Judiciário é um dos maiores do País.

Tendo em vista a generalidade do Direito, constituem-se motivos de atraso considerável, também, decisões proferidas muitas vezes contra a jurisprudência dominante, contra matérias já assentadas pela Segunda Instância, gerando uma profusão de recursos que poderiam ser evitados. Enquanto isso, os condôminos pontuais têm que sustentar os inadimplentes.

Como exemplo, podemos citar o seguinte:

 1)    Os juros e a correção monetária devem sempre ser calculados a partir do vencimento de cada taxa condominial. Mas várias sentenças condenam ao pagamento de juros e correção monetária a partir da distribuição da ação;

 2)   Quando a ação é proposta contra vários proprietários de uma unidade condominial e se desiste de alguns cuja citação se torna difícil, muitos juízes determinam a penhora somente da parte cabente aos que continuam integrando a lide, apesar dos esclarecimentos de que a unidade condominial é indivisível e que responde por inteiro relativamente às dívidas condominiais.

 3)   Nas petições iniciais, é recomendável requerer a condenação nas taxas condominiais vencidas e vincendas. Inúmeras são as decisões, entretanto, que deixam de condenar nas parcelas vincendas, ou então condenam nas vincendas até o trânsito em julgado ou até o início da execução, fazendo com que os condomínios tenham que propor novas ações de cobrança de despesas condominiais contra os mesmos devedores, aumentando ainda mais o volume de ações;

4)   Quando há mais de uma ação contra o mesmo condômino, por medida de economia processual e por conveniência da unidade da garantia da execução, recomenda-se requerer a reunião dos processos. Entretanto, nem sempre o pedido é deferido.

A forma ideal para resolver essas dificuldades, é a criação de varas especializadas e exclusivas em problemas condominiais, cujos juízes, especializados na matéria, poderiam julgar mais rapidamente, melhor, e com mais facilidade.

Já existem no Brasil varas especializadas da infância e da juventude, varas especializadas em crimes contra o sistema financeiro nacional e de lavagem de dinheiro, varas especializadas do idoso, varas especializadas em direito ambiental e agrário, etc.

Está na hora de serem criadas, também, varas especializadas em condomínios.

A cobrança de taxas por associações

As taxas cobradas por associações sempre geram conflitos e discussões entre moradores de loteamentos. Em alguns casos, bem raros, são criadas com a finalidade de extorquir os proprietários em proveito de alguns poucos que a controlam. Elas voltaram à tona com a decisão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, que determinou a não obrigação do pagamento das taxas.

As associações passam a existir apenas se refletirem a vontade da maioria, para suprir algumas deficiências de serviços públicos que deixam a desejar, principalmente a segurança. Cansados e com medo de ter suas casas invadidas e seus objetos furtados, os proprietários de um determinado loteamento podem se unir para colocar uma guarita que identifique e controle quem entra e quem sai, por exemplo.

As taxas que as associações cobram, dos associados, é destinada para a manutenção do clube, realizações de festas e comemorações. Essa é denominada taxa associativa.  Outra bem diferente é aquela que a associação cobra pela manutenção do loteamento e também da segurança, nessa independe se ela é associada ou não.

É importante diferenciar essas taxas cobradas pelas associações e não considerá-las como se fosse somente um tipo de taxa.  A de manutenção, por exemplo, não representa apenas a vontade de poucos. É necessária uma assembleia geral e também outros fatores para ser aprovada. Cabe à associação fazer as cobranças, mas também cumprir essas normas, sempre representada por presidente, eleito na forma dos estatutos em assembleia geral, tal qual o síndico nos condomínios.

O fim da cobrança das taxas dos associados colocaria em jogo também a taxa paga para a manutenção do loteamento, o que poderia deixar o condomínio menos protegido, impossibilitando o pagamento desses recursos que o ajudam a funcionar corretamente.

Em seu loteamento é cobrada a taxa? Compartilhe com a gente suas dúvidas.

Como funciona o protesto de Taxas Condominiais

Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

O prazo de prescrição da taxa de condomínio

A prescrição é a perda do direito de ação após um determinado tempo. No caso da taxa de condomínio, seu prazo máximo era de dez anos.

Antes, a prescrição era regulada pelo artigo 177 do Código Civil de 1916, que estabelecia o prazo de vinte anos para as ações pessoais em geral – o que poderia ser entendido e aplicado ao débito condominial porque “a pretensão encontrava amparo na lei que regia o condomínio à época e não em instrumento público ou privado”.

O Código Civil antigo fazia a distinção entre ações pessoais (que prescreviam em vinte anos) e ações reais (que prescreviam entre dez e quinze anos). Já o novo Código deixou de fazer essa distinção e reduziu para dez anos o prazo máximo para prescrição.

Agora, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o prazo é de cinco anos, baseada no artigo 206 do novo Código Civil: prazo de cinco anos de prescrição para “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”

Mesmo com diversas interpretações e discussões, que sempre acontecerão, é importante que as cobranças sejam feitas o mais rápido possível. Quanto mais cedo se cobra judicialmente, menor o débito e, quanto menor o débito, mais fácil do devedor poder efetuar o pagamento.

As 4 responsabilidades de um síndico

Conheça as 4 principais responsabilidades de um síndicoUma das figuras mais importantes dentro de um condomínio é o síndico. Ele é o principal responsável para que todos os condôminos possam desfrutar por igual das dependências de um condomínio. Conheça as 4 principais responsabilidades de um síndico:

Representar: é responsabilidade do síndico representar (dentro e fora das dependências) o condomínio. Ele é o porta voz e deve defender os interesses comuns dos condôminos. É claro que o síndico também deve respeitar os limites de suas atribuições, que são previstas por lei e convenções;

Administrar: exercer a administração do condomínio é outra de suas atribuições, tanto no que se diz respeito à contabilidade quanto a outros assuntos como vigilância, moralidade, segurança, limpeza, entre outros. Na parte que corresponde à contabilidade, ele é o encarregado pela arrecadação do dinheiro destinado às despesas ordinárias (água, esgoto, gás, luz, limpeza) que são fixas. Em determinadas situações, é preciso arrecadar também para as despesas extraordinárias (obras, pinturas, instalação de equipamentos), que não fazem parte dos gastos rotineiros e que acontecem, às vezes, repentinamente. Também é responsabilidade do síndico impor as multas estabelecidas na lei, convenção ou no regime interno, caso algum condômino descumpra alguma regra.

Convocar: a principal convocação existente em um condomínio é a da Assembléia Geral Ordinária, que obrigatoriamente deve ser realizada uma vez por ano, na qual são discutidos e definidos os principais assuntos de interesse dos condôminos. Eleições do síndico, subsíndico e de membros do conselho, são realizadas durante estas assembléias. Além disso, a previsão orçamentária anual do condomínio é posta em pauta para conhecimento de todos, discussão e aprovação. Em determinadas situações, existe também outro tipo de assembléia, a extraordinária. O síndico convoca os condomínios para este tipo de reunião toda fez que ocorre um imprevisto para discutir algum problema, aprovar mudanças, fazer um rateio para alguma despesa que não estava prevista, ou para reformas, entre outros problemas.

Prestar Contas: por fim, todo síndico tem o dever de prestar contas aos demais condôminos, durante o seu “mandato”. Geralmente o período de permanência de um síndico é de dois anos, mas ele pode ser reeleito. Quanto mais transparente for o trabalho de um síndico, mais credibilidade e confiança dos condôminos ele pode adquirir.

Locação por temporada em condomínios

Em época de férias é normal aumentar o número de famílias que procuram alugar casas e apartamentos para passar uma temporada, principalmente aquelas que ficam no litoral ou pontos turísticos. Esse não é o único motivo que leva as pessoas a procurarem a locação temporária, elas podem ser motivadas por obras em seu imóvel, tratamento de saúde, realização de cursos, entre outros. E isso faz com que a locação por temporada não se restrinja a um período e local especifico.

A lei que trata deste tipo de locação é a 8.245/91, o que a distingue dos outros tipos de locações é o seu período que não pode ser superior a 90 dias. Entretanto, não é definido um prazo mínimo e isso dá o direito do proprietário alugar o seu imóvel por apenas uma semana ou quantos dias preferir. É justamente aí que está o problema, os outros moradores podem se sentir ameaçados com essas locações temporárias sem saber de fato quem são os seus “novos vizinhos”.

Mas o que fazer neste caso já que é direito do proprietário alugar ou emprestar o seu imóvel? O que acaba acontecendo são vários moradores cobrando do síndico que alguma providência seja tomada. Mas calma, é possível resolver o problema de maneira pacífica, o síndico tem sim o “poder” de tomar providências.

Nenhum síndico pode proibir moradores de fazer locação temporária, uma vez que esse é um direito previsto por lei, mas ele pode regular no condomínio como a locação deve ser feita. É recomendável que este tipo de assunto seja debatido e decidido em assembléia geral.

Quanto ao locador, é importante atentar-se aos seus inquilinos e no momento da locação procurar obter a ficha cadastral, ficha criminal, entre outras informações do novo morador. Esses tipos de precauções poderão beneficiá-lo caso o inquilino estrague o seu apartamento ou desrespeite alguma norma do condomínio, já que quem arca com o prejuízo é o proprietário.