Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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35 Comentários

  1. Sou sindica de um condomínio residencial e tive meu braço unhado por uma condômina exaltada. A assembléia aplicou multa a ela, com unanimidade na votação pela multa de 4 taxas condominiais. Ela não aceitou e entrou com ação no Tribunal de causas especiais , contra o condomínio e contra a minha pessoa de sindica e pede o mesmo valor da multa como indenização por constrangimento e danos morais.Será possível que que uma pessoa bem mais velha que ela , além de ser agredida, ter testemunhas oculares, no caso o porteiro e uma moradora, que viu como ficou o meu braço. e mais as imagens feitas pela Cãmera da Guarita, não são suficientes ? Tirei fotos digitalizadas também, das imagens Teremos uma audiência conciliatória, mas ela não é favorável a conciliação. Temos chances de perder esta ação, Dr. Daphinis ? Obrigada !
    .

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Sueli, meu conselho é não fazer acordo. O que ocorrerá é que eles designarão audiência de instrução e julgamento, na qual deverá comparecer em nome do condomínio, como representante legal e em seu próprio nome. Deverá levar as testemunhas. Mas de qualquer forma, para essa segunda audiência, contrate um advogado, que irá preparar a contestação e a instruirá com as fotos e as imagens das câmeras.

      • Olá, Dr. Daphnis Citti de Lauro, gostaria que me ajudasse numa questão que está acontecendo em meu condominio! Meu apto esta alugando, e lá são 30 blocos dando um total de 600 apartamentos. Em cada bloco foi feito um banheiro, que acredito para ser utilizado pelos moradores do bloco e pela coordenação de limpeza. Este banheiro fica de frente ao meu apto. E dias atras meu inclino reclamou que o condominio votou a utilização do mesmo para uma feira que esta acontencendo no local da quadra de esportes e que foi votado a utilização deste banheiro para os organizadores e feirantes desta feira. A questão e que eles não receberam nenhum comunicado e falando com a sindica … disse para mim que a votação foi unanime. Se foi unanime eles teriam que estar a par desta assembleia correto? Mas minha dúvida aqui é: Já que este banheiro foi feito para ser utilizado apenas para os moradores do bloco, foi correto esta votação de utilização sendo que é para os nomaradores do proprio bloco e não do condominio. Gostaria de orientação e se tem alguma lei ao meu favor, para obter justiça sobre esse assunto. Pois, o banheiro tem ficado aberto, sujo… dando assim a liberdade para qualquer um entra a hora que quiser, ja que esta tão exposto… Aguardo Grata pela atenção!

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Magda, leia o que está na ata da assembleia que deliberou a utilização, para saber direito o que foi decidido e como. Com relação ao banheiro sujo, cabe à síndica providências. Cobre ela. Certamente seu condomínio tem faxineiro.

  2. Por favor, preciso esclarecer algumas dúvidas sobre determinada situação que se estabeleceu no Condomínio onde moro: Na Gestão anterior, foram realizadas obras que modificaram a planta do Edifício, sem autorização de Assembléia. Foi impetrada uma Ação de Reintegração de Posse contra 4 proprietários do 1 andar, que faziam uso da área de ventilação em sua totalidade, já há alguns anos, alegando necessidade de reparos urgentes. Após os reparos estas áreas foram transformadas em Espaço para Descanso. Ocorre que na Planta do Prédio, metade destas áreas constam para uso exclusivo dos apartamentos do 1 andar. Foi feito um Laudo de uma arquiteta, na qual menciona que estas partes das áreas são privativas e pertencem aos aptos do 1 andar. O Síndico atual está até com boa vontade de devolver aos aptos o que consta na planta, mas como tem obras a serem realizadas, ele levou o assunto para uma Assembléia. Alguns condôminos com interesses pessoais são contra a adequação conforme a Planta Original, e alegaram que seria necessário o quórum de 2/3 dos condôminos. A Convenção está registrada com a mesma metragem dos aptos do 1 andar também para os demais, por isto a Síndica anterior se beneficiou com a Ação de Reintegração de Posse. Ocorre que meu apto que fica no 1 andar, tem metragem de 58,90 m2 de área útil, no Registro. Esta metragem somente se aproxima do real com o acréscimo da parte desta área que foi tomada. Se não atingirmos este quórum, o Síndico não quer tomar nenhuma atitude. A Assembléia até foi favorável, mas sem decisão definitiva devido ao quórum. Quais as chances dos proprietários de reaver estas áreas na Justiça? Este quórum procede? E inclui os inadimplentes, que são muitos?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Alessandra, se a área lhe pertence, quem tem que tomar uma atitude não é o síndico, é você. Contrate um advogado que, com base nos dados contidos no registro de imóveis, relativos ao seu apartamento, tomará as medidas legais contra o condomínio.

  3. Daniela disse:

    Bom dia!
    Tenho um filho de 3 anos com problemas respiratórios ( asma ) que recentemente ficou internado na UTI por 3 dias… teve o sorteia de vagas no prédio ( não pude ir devido internação do meu filho ). Gostaria de saber se existe alguma lei que faz com que o prédio me disponibilize uma vaga coberta?
    E outra ainda não moro no apto, e o gás não é individualizado, e estão me comprando 39,00 reais, sendo que nem uso o gás. É justo o condomínio me comprar igual aos que já moram no condomínio?
    Grata

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Daniela, não existe lei que obrigue o condomínio a disponibilizar uma vaga coberta para você. Com relação à cobrança de R$ 39,00 de gás, se não está individualizado, provavelmente se refere a despesas de gás nas áreas comuns e, se assim for, o rateio é justo. Mas é necessário se informar melhor a que se refere.

  4. Renata blumenschein disse:

    Moro num edifício com mais de 60 anos os elevadores são originais estou realizando uma obra no meu apartamento e meu vizinho de cima também simultaneamente infelizmente o elevador parou algumas vezes e alguns condôminos querem que eu pague a troca do elevador por um novo .
    Até onde isto tem fundamento como devo proceder? Atenciosamente Renata blumenschein

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Renata, se o elevador ficou com defeito por excesso de carga causado pela reforma do seu apartamento, você é responsável pelo conserto. Caso contrário, não. Agora trocar o elevador, só se não tiver conserto.

  5. meriely disse:

    Moro num edifício na Rua Vitória esquina com a Santa Efigênia, o meu prédio tem vários moradores que usam suas unidades para colocar o seu material de trabalho sem nenhum problema, principalmente á noite, como a síndica propõe, porém, a síndica está á 12 anos no comando do prédio com 83 anos sem paciência, ela vive pegando procurações de proprietários que nem moram aqui mais e apresenta nas assembleias ganho em todas, eu tenho dois apartamento e sou prestadora de serviços de cds e dvds originais. Tenho firma, nota fiscal e tudo, na assembleia foi permita a minha entrada com a mercadoria para trabalhar, pois, não faz barulho e respeito os horário de maior movimentação no prédio, agora a síndica está me coagindo entrando gritando na minha residencia que vai fazer um abaixo assinado para desocupar o meu apartamento e da minha mãe. E ainda pediu para trabalhar de madrugada para que os outros não vejam. Porque tenho que agir como bandido se não sou? O que posso fazer para impedir essa louca disso? Ela está parando todos os moradores do edifício para fazer o abaixo assinado contra minha pessoa e minha mãe. No momento estou com dificuldades financeiras e se não fizer esse trabalho vou passar mais necessidades e tenho um menor para criar. Estou tentando fazer uma reserva para alugar uma casa e locar o meu imóvel, mais acho um absurdo sair do meu enquanto outros moradores, libaneses, chineses tem mercadoria e eu estou sendo penalizada.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Meriely, a síndica não pode entrar na sua residência sem sua aprovação. É invasão de domicílio. Se ela fizer isso outra vez, chame a polícia.

  6. Antonio Alves disse:

    Pergunta sobre Condomínio.
    Na minha taxa mensal de condomínio vem sendo embutida uma contribuição à Associação dos moradores da região,que,no ano, chega a 8% do valor do IPTU do meu apartamento.Questionei o síndico sobre a inclusão dessa contribuição dentro da taxa de condomínio, alegando não estar essa despesa incluída dentre aquelas necessárias para manutenção e funcionamento do nosso prédio,as quais são de obrigação do condômino. O síndico me informou que anteriormente a eu adquirir o meu apartamento no prédio houve uma Assembleia que decidiu pela adesão do Condomínio à Associação de moradores da região.Verifiquei então a ATA da mencionada Assembleia e constatei que o quorum da mesma foi inferior a metade das unidades( o prédio tem 24 apartamentos e compareceram na Assembleia 10 condôminos). Verifiquei ainda, que essa Assembleia ocorreu antes que a Associação tivesse sido criada.A decisão da Assembleia foi do condomínio participar da futura Associação,mesmo desconhecendo em que condições se daria essa participação,visto que a mesma inexistia na data dessa Assembleia. Nunca fui consultado se desejaria participar de tal Associação e estou sendo obrigado a pagar mensalmente tal contribuição embutida na taxa mensal de condomínio.Não desejo participar dessa Associação, pois considero que já pago impostos em demasia.Como me livrar legalmente dessa cobrança? É legal o Condomínio proceder essa cobrança embutindo o valor dessa contribuição dentro da taxa mensal de condomínio?É legal ter cerceado o meu direito de decidir se desejo ou não participar de tal Associação por decisão de uma Assembleia nas condições acima mencionadas?
    Grato pela orientação.
    Antonio

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Antônio, é preciso saber, antes de mais nada, quais os serviços prestados por essa associação. É comum ser relativo à segurança. Por outro lado, está havendo uma confusão entre você ser associado ou o condomínio. No caso, é o condomínio e não você. Com relação à decisão de assembleia, esse assunto requer apenas a maioria dos votos dos presentes à assembleia.

  7. Antonio Alves disse:

    Prezado Dr.Daphnis.

    Agradeço sua pronta resposta à minha pergunta de 18/01/2015.
    A Associação em questão, é uma Associação cultural e de articulação para cobrar do poder público serviços como limpeza ,segurança,podas de árvores (não envolve despesas operacionais como segurança,etc) e , na prática, nada faz -é aquele voluntariado pago, oculto em uma entidade sem fins lucrativos-. Como mencionei na minha mensagem anterior , menos da metade dos moradores do prédio decidiram, na referida Assembleia que,ocorreu antes que eu me mudasse para este prédio, pela adesão do Condomínio à Associação.O condomínio é o associado , sendo o valor da contribuição mensal à Associação de responsabilidade do Condomínio ,cujo o valor é rateado pelos 24 apartamentos do prédio e embutido na taxa mensal de condomínio de cada condômino. Pelo estatuto da Associação, o Condomínio ao se tornar sócio seus condôminos também passam a ser.
    Para o Condomínio firmar adesão com entidade externa não é necessário quorum qualificado ?
    Todas as pessoas que vierem a adquirir apartamentos neste prédio serão obrigadas a fazer essa contribuição à Associação ?
    É legal embutir essa contribuição na taxa de condomínio,visto que essa despesa não se enquadra dentre aquelas necessárias para o funcionamento e manutenção do prédio do condomínio?
    Como fica a questão do direito do condômino que não desejar ser sócio nem participar do rateio da contribuição mensal à Associação?
    Como proceder, do ponto de vista legal, para ter garantido o meu direito de não contribuir ?

    Mais uma vez grato pela orientação.

    Antonio

  8. Paulo disse:

    Bom dia Dr. Daphnis!!!! Tem alguma lei dentro do condôminio que proíba os moradores de usar o gramado para fazer piquenique ou sentar na grama com os colegas e ficar conversando durante a noite ou ate mesmo de dia::::

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Paulo, as leis internas do condomínio que possam regular o uso do gramado são as decisões de assembleia ou o regulamento interno. A convenção com certeza, não.

  9. fabio muniz disse:

    Bom dia, após retornar de viagem de férias, percebi que o meu vizinho, instalou 4 câmeras de segurança, voltadas para áreas comuns, sendo 1 delas voltada para a minha porta, pois Ele é vizinho de parede comigo. Questionei ao mesmo e Ele me falou que não vai tirar não, pois alegou que é pra segurança da família dele, notifiquei por escrito a sindica, solicitando a retirada e a mesma nada fez também, ele pode fazer isso???

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Fábio, câmera virada para a sua porta não pode, porque tira a sua privacidade e ele poderá controlar quem entra e quem sai do seu apartamento, bem como os horários.

  10. Carlos disse:

    Olá dr.Daphnis!
    Parabéns pelo seu site e dicas.
    Sou síndico há um mês, e fui acordado as cinco horas da manhã na minha porta. Queixando-se do vizinho de baixo, que fica olhando-o sair (todos os dias); E quando o mesmo chega por volta das 23hs, faz barulho ao fechar o portão da garagem; do barulho das brigas do casal, etc…
    Nesse momento o morador de baixo sobe as escadas, e começou um bate boca, acusando que o reclamante fazia barulho todos os dias de madrugada (as 4hs). Nisso sobe a esposa reclamando que o filho está acordado. Há um princípio de ameaça de briga. Tive que entrar no meio para evitar, e solicitei aos mesmos pararem, pois não íamos chegar acordo algum, além de que estavam, quebrando o silêncio e íamos acordar o predio todo.(Pois o mesmo tem um problema sério de acústica)
    O debaixo desceu, enquanto o reclamante, continuou. Pedi que o mesmo fosse trabalhar e mais tarde, conversaríamos.
    Gostaria de contar com sua orientação pra este incidente, que considero grave.
    Cordialmente,
    Carlos

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Carlos, só um mês como síndico e já está vendo como é um condomínio. Esses problemas acontecem, infelizmente. O conselho que eu te dou é fazer uma carta para os dois, com protocolo, esclarecendo que as brigas não resolverão problema algum e que ambos procurem não fazer barulho, para não incomodar um ao outro e também aos demais condôminos. Aproveite para escrever que, na hipótese do problema não se resolver amigavelmente, você se reunirá com o conselho e será obrigado a aplicar sanções, como multa, por exemplo, e que gostaria imensamente de não precisar chegar a esse ponto.

  11. Rita de cassia Vidal disse:

    Bom dia !

    Gostaria de tirar uma dúvida referente a Condomínio.
    Comprei um apartamento e na entrega da chave foi entregue já o primeiro boleto do condomínio referente ao Mês de Maio / 2016, vejo que está correto, pois “pagamos para morar”, mas a minha dúvida é a seguinte no boleto há rateio referente a pintura do prédio está na parcela 26/30, neste caso é devido eu pagar estas 5 parcelas referente a estes serviços?

    Aguardo.

    Desde já agradeço!

  12. Romulo disse:

    Boa tarde. notifiquei o a imobiliaria com 30 dias de antecedencia por e-mail, pintei o apartamento com servico de pintara da imobiliaria. Pronta a pintura tentei devolver a chave, mas a imobiliaria se recusou e me mando por e-mail o requerimento que diz que as chaves so serao aceita apos a apresentacao das ceritdoes negativas de debito (que estava em minhas maos) e apos a aprovacao da vistoria pela imobiliaria. O apartamento esta em perfeito estado, mas ja ‘e a segunda vistoria negada (por pintura e outros detalhes), nao aceitao as chaves e querem me cobrar os alugueis.
    Em uma acao de consignacao de chaves consigo a declaracao da rescisao do contrato com data retroativa (no caso na data da primeira vistoria no caso) ?? Obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Romulo, você tem que contratar urgente um advogado para fazer a consignação das chaves, pois o aluguel está correndo, mas dificilmente conseguirá retroagir a data.

  13. Sabrina disse:

    Boa noite Dr Daphnis

    Estou tendo problemas com a administradora do condomínio e gostaria de saber se procede as informações passadas abaixo.

    “1- Toda e qualquer reforma antes de iniciada deverá ser comunicada, por escrito, a Administração, com antecedência mínima de 30 dias, para levantamento da documentação necessária e orientação;
    2- Considera-se reforma no âmbito da NBR 16280 toda e qualquer alteração que venha ser feita na unidade, que altere a condição da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Esta não deve comprometer a segurança da edificação ou do seu entorno;
    3- Cabe ao proprietário da unidade, apresentar um plano de reforma, que deve ser elaborado por Engenheiro ou Arquiteto, bem como ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Este plano deverá apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas equipamentos e afins da edificação;
    4- O plano de reforma será avaliado por profissional habilitado contratado pelo Condomínio, que formalizará com base na análise técnica e legal do profissional, uma resposta nos seguintes termos e justificativas: aprovado, aprovado com ressalva ou rejeitado;
    5- O proprietário deverá apresentar a relação dos materiais empregados na obra e informar ao Condomínio nome da Empresa ou Prestador de Serviços que executará a mesma. Deverá informar ainda nome e RG dos funcionários autorizados sob a responsabilidade da Empresa ou Prestador de Serviços (relação de funcionários deve ser preenchida na Declaração de Obras da Unidade).
    6- Durante as obras de reforma, a unidade será vistoriada para assegurar as condições necessárias à realização segura das mesmas;
    Após o término das obras, o executante emitirá termo de encerramento e manual, os quais deverão ser entregues ao Condomínio, que por sua vez realizará nova vistoria na unidade.
    Qualquer dúvida estamos à disposição.
    Att
    Fabiana”

    Minha dúvida é a seguinte:
    – Essas normas são pertinentes?
    – Após entregar ao síndico a documentação (ART e o plano de reforma) posso iniciar a reforma imediatamente ou é necessário aguardar o prazo estipulado pela administradora?
    – A ART deve ser submetida a aprovação de um engenheiro indicado pela administradora? Se sim, é correto o que a administradora colocou que o parecer do profissional deles pode ser: aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado? O que torna o profissional deles mais apto do que o meu?
    – Na reforma farei toda a parte elétrica (troca do quadro de força, substituição dos cabos de alimentação, prumada, e alterações em pontos de tomada). Como o edifício é antigo e é necessária a troca de toda fiação do prédio quando o síndico resolver fazer essa troca de fiação terei que refazer a minha também? Ou como já estarei com a fiação conforme a exigência atual serei excluída do rateio e cobranças advindas dessa obra pelo condomínio?

    Desde já agradeço a atenção
    Sabrina

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Sabrina, a norma sofreu alterações e não é mais necessário que o condomínio contrate um profissional para aprovação.

      • Sabrina disse:

        Doutor,

        Só mais uma dúvida: Já entreguei há uma semana a documentação exigida e a administradora faz questão em passar para outro engenheiro. Até aí tudo bem. O problema é que eles não resolvem a ida do engenheiro e ficam enrolando. Tenho que esperar o tempo que assim desejar a administradora ou já posso começar a reforma uma vez que a documentação toda foi entregue.

        Desde já agradeço novamente a atenção
        Sabrina

      • Daphnis Citti de Lauro disse:

        Sabrina, é melhor você cobrar da administradora a resposta, por escrito, dando um prazo, sob pena de iniciar a obra, do que já começar.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Sabrina, quanto à fiação, depende da opinião da empresa de eletricidade e da decisão de assembleia.

  14. Souza disse:

    Bom dia!

    Daphnis, poderia me ajudar?

    Em um condomínio residencial, cujo servidores são terceirizados, houve implementação de uma medida um tanto quanto desproporcional. Foi colocado um recorte na porta da sala da portaria para que, só através deste, os porteiros tenham contato com os condôminos, ficando eles trancados e isolados do contato direto com os moradores.

    Como a situação? Visto que é penosa ao trabalhador e constrangedora aos moradores. Até porque a portaria esta localizada dentro do prédio e se posiciona elevada do nível da rua. Assim, só tem acesso a portaria quem já estiver no prédio.

    Estão! Os porteiros foram obrigados a trabalhar emtrancados, sem socialização com os moradores e estão impedidos de abrir a posta da sala onde ficam e terem contato direto com os condôminos , alem de estarem sendo monitorados por câmaras tempo integral.

    Não havendo necessidade para tão medida, incorre o condomínio em danos aos condôminos e aos servidores? Já que a função de porteiro não integra a periculosidade e o serviço não comporta a segregação apresentada?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Souza, depende. Não sei qual a situação do seu prédio, mas em muitos condomínios, os porteiros ficam dentro da guarita, isolados, por medida de segurança.

  15. Claudia disse:

    Boa tarde Dr. Daphnis, tenho dúvidas sobre uma questão quanto a cobrança de aluguel de vaga para moto em meu condomínio; foi proposta discussão na assembléia ordinária de tal cobrança, contudo na convenção ou regimento interno (não recordo exatamente) há uma citação de que qualquer alteração na convenção ou regimento, somente poderá ser feita por assembléia extraordinária; neste caso da vaga de motos, há apenas 5 demarcadas de uso comum e livre para os condôminos e também há apenas 3 motos no local; pergunto se o condomínio pode cobrar aluguel destas vagas em seu favor e como isso deve ser administrado? obrigada

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