Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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ENTRE5O advogado Daphnis Citti de Lauro está à disposição da imprensa para falar sobre assuntos relacionados a condomínios e locações.

Contato para jornalistas:
Daphnis Citti de Lauro

Alameda Santos, 705, cj. 102 – São Paulo – SP – CEP 01419-001

Tel.:  (11) 3284-1503  Cel. (11) 99140-9186
dclauro@aasp.org.br

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25 Comentários

  1. Adriana Carla Alves da Silva disse:

    Comprei um a apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal,na planta.E para minha surpresa me mudei para o apartamento dia 14/05/2010 e não realizei meu sonho por completo, na entrada da minha garagem tem um poste impendindo essa entrada.Conversei com o construtor o mesmo informou que seria retirado e desde então nunca foi retirado.O mesmo me informou que pagou a taxa de retirada,então não acreditando no construtor liguei para a empresa de enrgia e o mesmo informou que não foi efetuado o pagamento desta taxa.E então nunca coloquei meu carro na garagem.E a culpa é da caixa que aprovou ou do construtor.Já fiz várias reclamações ele já ameaçou meu marido.Posso entrar com o processo de danos morais ou o quê me ajude?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Oi Adriana, para saber de quem é a culpa, seria preciso examinar toda a documentação referente à construção do condomínio. Às vezes, se o problema é o pagamento da taxa de retirada, talvez saia mais barato e também mais rápido você pagá-la. Procure se informar a respeito. Abraços!

  2. Michelle disse:

    Boa noite.
    Preciso muito de informações que consigam me levar a uma solução imediata.
    eu sou Michelle, sindica de um condomínio do RJ. Bem estou assumindo o cargo levando um grande problema.
    Então vamos lá.
    O meu condomínio tem uma convenção onde nela estão transcritas todas as propriedades que contêm vaga. A convenção não é registrada no RGI. houve a tentativa, porém não conseguiram na época.
    Nunca tivemos problemas. Os proprietários sempre respeitaram a convenção, até chegar um condômino encrenqueiro.
    A situação é a seguinte. Na construção dos edifícios Assumpção e Paranaguá o regime adotado foi o condominial, onde cada condômino assumiu o pagamento mensal de um cota que resultou do rateio do valor estimado para a conclusão da obra. O prédio foi elaborado para funcionários da Telerj na época, em 70. Pelo regime adotado, cada condômino assumiu a responsabilidade de financiar a construção da sua unidade, bem como das partes comuns. Bem de ver que não havia, no projeto, a previsão de vagas de garagem. Ocorre que, em determinado momento, se verificou que o valor para a conclusão da obra estava aquém do necessário, face os efeitos da inflação. Assim, sem outra solução para o problema que se instalou, a comissão responsável pelo pagamento à construtora se viu obrigada a propor, em assembleia, a venda do direito de estacionamento nas dependências do condomínio A proposta foi aprovada pela assembleia, os condôminos que se interessaram compraram o referido direito e as vagas foram incluídas na convenção, vinculada ao apartamento do comprador.
    Então, a partir disto, agora uma moradora que alega que como a convenção não é registrada então essa convenção não é válida, que a área de garagem é parqueamento e que por isso ela pode colocar, deixando fazer com que a convenção não tenha validade. A minha pergunta é a seguinte. O que fazer neste caso. A convenção é válida sim dentro do condomínio, uma vez que teve mais de 2/3 de aprovação e que sempre valeu. O apartamento dessa moradora não tem direito. Ela invadiu, peita todo mundo, xinga, agride verbalmente, desacata no livro do condomínio, escreve cartinhas e coloca nas caixinhas dos moradores, enfim, cria uma imensa baderna. Eu quero muito uma luz. Preciso de um advogado bom que entenda desse assunto para me dar uma luz. Sou a quinta síndica em um ano. As pessoas desistem do cargo por causa dela que amedronta e diz que tudo vai processar. Eu não vou desistir quero ir a frente com ela.
    Aguardo uma resposta.
    Att,
    Michelle

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Michelle,não desista, não.
      O registro da convenção no registro de imóveis é para ter valor perante terceiros. Assim, mesmo que ela não tenha sido registrada, vale perante os condôminos.
      Portanto, essa condômina não pode fazer o que está fazendo.
      Você pode proibi-la de entrar com o carro, multá-la e até mesmo entrar com ação judicial. Só que, para tanto, precisa contratar um advogado aí no Rio, porque como estou em São Paulo, ficaria caro me pagar as passagens, além dos honorários. Boa sorte e coragem.

  3. Eliana Leni disse:

    Boa tarde,
    Gostaria de saber o seguinte: Normalmente a construtora quando entrega um novo condominio já indica a administradora de condominio e apresenta na assembléia de instalação, a mesma assembléia em que elege o sindico e conselho. A questão é : mesmo que haja ratificação dessa contratação feita pela construtora nessa assembleia, o síndico quer ter a opção de escolher a administradora que melhor atenda a sua administração, é uma situação dificil para o sindico recusar nesta mesma assembleia a indicação, mesmo porque a empresa contratada esta presente.
    O que pode ser feito, dentro da lei, para que o contrato seja rescindido ou invalidado e porque dar a construtora o poder de escolher a administração, sinto que houve um certo constrangimento. Não sei se me fiz clara, mas agradeço se puder me orientar.

    Eliana

  4. rosangela disse:

    Olá. tenho uma dúvida , comprei um apartamento com e gostaria de saber se é obrigado a pagar para usar o salão de festa e churrasqueira, aguardo resposta

  5. Marcos RIbeiro disse:

    Fiz uma locação em março por 1 ano. Agora em Julho precisei me mudar e comuniquei o proprietário e no dia do vencimento fui até o condomínio p desocupar o apto. Chegando no apto p minha surpresa o apto estava quase vazio havendo apenas alguns itens. No dia seguinte descobri q o chefe dos porteiros q tinha uma das chaves q foi deixada por um dos moradores a pedido do proprietário entrou no apto tirou quase tudo e arrombou a fechadura de um quarto p pegar as coisas q la estavam levando tudo p um depósito do prédio e ainda deixaram tudo socado. .tive q registrar tudo isto em fotos e gravações do jeito q pude. Fiz BO inclusive. As contas estão todas pagas..eu estava disposto a chegar desocupar e pagar a multa por rescindir o contrato mas c este panorama q encontrei não sei mais oq fazer. .oque devo fazer?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Marcos, você deve procurar um advogado que proporá a ação competente contra o locador, instruindo-a com o Boletim de Ocorrências (BO).

  6. rodrigo nobrega disse:

    Bom dia. Em meu condomínio, alguns moradores são proprietários de vagas de garagem(fração), inclusive eu ,com direito, conforme convenção, ao uso de, apenas, 1 veículo. Contudo, temos uma pequena área entre uma vaga regularizada e uma viga, ao qual- sem autorização expressa- dois condôminos resolveram colocar duas motocicletas. Comuniquei a sindica e, ela alegou que os veículos já se encontravam no local, antes da sua eleição. Solicitei a sua intervenção e, ele omitiu-se. E, o pior, eu pago uma taxa de manutenção pelo uso e, aqueles, nada pagam. Estou querendo acionar o condomínio, para que a convenção seja cumprida e, a posteriori que os veiculos sejam retirados, pois estão numa área de acesso ao extintor de incêndio, cisterna e a caixa de força da garagem. Muito obrigado.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Rodrigo, área de acesso ao extintor de incêndio, cisterna e caixa de força da garagem, precisa estar desobstruída.
      Se a síndica não quer tomar a decisão desagradável de tirar as motos do local, pode muito bem convocar uma assembleia, assim a decisão passa a ser do condomínio e não pessoal, dela. E, se houver outros locais em que seja possível estacionar as motos, a própria assembleia aprovará e decidirá o valor a ser cobrado que reverterá em benefício do condomínio, já que se tratará de área comum.

  7. rodrigo nobrega disse:

    Muito obrigado. Contudo, não existem vagas nas garagens para a colocação daqueles veiculos. Em suma, conforme seu parecer, ao qual concordo, os veiculos deverão ser retirados. Outro ponto, tenho duas notificações extrajudiciais, que eu mesmo preparei. Posso repassá-las para a síndica ou para o advogado da imobiliária, para que sejam tomadas as medidas cabíveis? Abs

  8. VIVIANE disse:

    Boa noite, minha situação é a seguinte. Sou moradora desde 2010 em um condominio. Até o momento somente os proprietários tinham direito a quatro vagas de garagem que surgiram de uma área comum no condominio isto para angariar fundos ao condominio.
    Bem, o sindico atual determinou que essas vagas serão expandidas para os locatários. Não concordo, discuti na última reunião alegando que isso não seria justo. Bem, no regimento não há nada escrito que não possa. Preciso saber como faço…. Tenho realmente o direito de reclamar ou não.
    Posso marcar uma reunião sem a presença do síndico com os proprietários para resolver esse assunto?

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Viviane, o síndico não tem poderes para tomar esse tipo de decisão sozinho. Exija a convocação de uma assembleia geral.

  9. Ivan Souza disse:

    Boa noite. Comprei pela Caixa Econômica Federal um apartamento de um condomínio de quatro blocos. Foi confirmada a informação de que os blocos 1 (onde vou morar) e o bloco 2 ficarão prontos antes dos outros 2 blocos. Além de ficarem prontos serão liberados para demonstração. Muitas pessoas me disseram que os blocos serão liberados não apenas para demonstração, mas também para morar. E essa é minha dúvida; poderiam os blocos finalizados ser liberados antes dos outros? Não me parece muito certo. E como ficaria a questão do condomínio? Agradeço desde já.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Ivan, é possível sim liberar os blocos independentemente de outros. Quanto ao condomínio, cada proprietário paga o que lhe corresponder e não pelos outros.

  10. RUBIA NARA C. RAMOS disse:

    Boa noite Dr, acabei de ganhar a eleição de síndica, preciso de uma orientação sua, referente a duas situações:
    -Moro em um condomínio de casa geminadas(610 casas), temos uma empresa terceirizada de guarda armada. O muro branco da parte interna da garagem de uma moradora(que é inquilina), amanheceu pichado com 4 letras escritas em preto. Ela rudemente foi a administração e exigiu do condomínio que pinte o muro “uma vez que ela paga condomínio para ter segurança e se pintaram o muro o que podem fazer depois?”. O condomínio terá que arcar com este custo?
    -Na NORMA INTERNA do condomínio, reza que o piso das áreas da frente tem que ser “BEGE E ANTIDERRAPANTE”, acontece que tínhamos uma arquiteta(gestão anterior), que por contrato teria que fiscalizar as obras. Esta senhora, autorizou alguns moradores via e-mail a colocar piso BRANCO, já para outros ela deu um documento timbrado com o logo do condomínio e da administradora, autorizando piso de COR CLARA. Agora está o maior problema! Como proceder nessa situação?
    Agradeço muito se puder esclarecer estas dúvidas.
    Rubia Nara

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Rubia, seu condomínio fica em qual cidade?

      – Se o muro é área comum, o condomínio tem que mandar pintar. Se não é, não há essa obrigação. Entretanto, seria aconselhável você aprovar em assembleia a instalação de câmeras, como medida de segurança e para evitar esses danos.

      – Na assembleia acima, faça constar da Ordem do Dia discussão sobre o piso das áreas da frente e deixe que a assembleia decida o que deve ser feito.

      • RUBIA NARA C. RAMOS disse:

        Olá, em Cuiabá -MT. Não, o muro é na parte privativa da dita inquilina. Meu Deus, como essa mulher dá trabalho!!! Ela se recusa a pintar o muro e vários moradores já reclamaram… Acontece que mesmos endo na área interna da unidade, fica a vista de quem passa e sendo a segunda casa da rua, TODOS que passam avista a pichação…

  11. Renato Francisco de araujo disse:

    Ola, bom dia.
    Sou sindico de um Mercado Central de minha cidade, ele e antigo e quero atualizar o cadastro de condominos do predio. Porem estou com muita dificuldades, porque nao sei ao certo quem é verdadeiro dono de cada unidade de loja e box, pois na certidao de matricula os nomes sao uns, na prefeitura sao outros nomes diferentes, e ha muitas lojas que foram compradas mas que os compradores nao fizeram o registro no cartorio. Como saber quem é o dono legalmente, quem eu posso cobrar judicialmente das dividas dessas unidades?
    Obrigado

  12. RUBIA NARA C. RAMOS disse:

    Olá, em Cuiabá -MT. Não, o muro é na parte privativa da dita inquilina. Meu Deus, como essa mulher dá trabalho!!! Ela se recusa a pintar o muro e vários moradores já reclamaram… Acontece que mesos endo na área interna da unidade, fica a vista de quem passa e sendo a segunda casa da rua, TODOS que passam avista a pichação…

  13. Regina disse:

    Boa noite! Há meses vem sendo cobrada uma taxa, referente à despesa da conta de luz das partes externas do condomínio, adicionada no boleto mensal para pagamento do condomínio. A princípio, o síndico informou que era uma taxa extra porque a conta de luz das áreas externas veio muita alta naquele mês, e o condomínio não tinha como arcar por conta de outros pagamentos, despesas do condomínio. Acontece que essa cobrança vem se estendendo por muitos meses, e agora ele falou que essa taxa passou a ser definitiva na conta de condomínio de cada morador, ou seja, além de pagarmos a nossa conta de luz particular, agora pagamos também uma taxa, além do valor do condimínio + taxa de água, para pagar essa conta de luz da parte externa do condomínio. Gostaria de saber se isso é correto, e deixar claro que não existe assembléia nesse condomínio para se decidir isso, pois 95% de moradores são inquilinos e não comparecem às reuniões de assembléias, o síndico tem 10 unidades de apartamentos nesse condomínio e detém procurações dos proprietários que não moram nesse condomínio, e as 6 pessoas que costumam ir às reuniões são amigas dele, inclusive a que é do conselho. O que devo fazer? Pagar essa taxa sem reclamar, que de extra se tornou definitiva, ou existe uma forma que me cabe o direito de não pagar? Lembrando mais uma vez que aqui nesse condomínio não existe reunião em assembléias deliberativas, mas sim uma reunião, um cafezinho com a meia dúzia de moradores (amigos) que comparecem e dizem amém para o que o “amigo” síndico decidir, inquilinos não participam por falta de interesse. Muito grata. Regina Agradeço se puderem me orientar.

    • Daphnis Citti de Lauro disse:

      Podemos atender suas dúvidas e prestar os esclarecimentos que desejar pelo e-mail abaixo, mediante o pagamento prévio de R$ 100,00 por pergunta, a ser efetuado através de depósito bancário.

      dclauro@aasp.org.br

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